TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

JUGEMENT DU 12 Mars 2026

DU 12 Mars 2026

N° RG 24/00509 – N° Portalis DBYT-W-B7I-FJDM

JUGEMENT n°

AFFAIRE :

S.D.C. IMMEUBLE [B] [L] représenté par son Syndic en exercice le CABINET [C] [T] [R] sis [Adresse 1]

C/

[X] [H]

1ère Section

Copie exécutoire + expédition délivrées

le :

à

M^e Gilles APCHER

([Localité 2])

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DEMANDERESSE :

S.D.C. IMMEUBLE [B] [L] représenté par son Syndic en exercice le CABINET [C] [T] [R]

dont le siège social est situé [Adresse 1] inscrite au RCS de [Localité 2] sous le n° 326.650.165 prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

Rep/assistant : Maître Gilles APCHER de la SELARL GILLES APCHER, avocats au barreau de NANTES

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DEFENDERESSE :

Madame [X] [H]

née le 20 Juillet 1972 à [Localité 3]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 2] – [Localité 4] [Adresse 3]

Non représentée

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COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

PRÉSIDENT : Amélie COUDRAY, magistrat du siège délégué par ordonnance de Monsieur le Président du Tribunal de céans siégeant en qualité de juge unique conformément aux articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

CADRE GREFFIER : Christel KAN

DEBATS : A l’audience publique du 18 Septembre 2025

JUGEMENT : Réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 08 Janvier 2026, date indiquée à l’issue des débats, prorogé au 12 Mars 2026.

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EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [X] [H] est propriétaire du lot n°112 au sein de l’ensemble immobilier « [B] [L] » sis [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 5] (44).

La résidence « [B] [L] » est gérée en copropriété et, est administrée par la société CABINET [C] [T] [R], en qualité de syndic.

Par acte de commissaire de justice du 29 février 2024, le syndicat des copropriétaires de la Résidence « [B] [L] » a fait assigner Madame [X] [H] devant le Tribunal judiciaire de Saint-Nazaire, sur le fondement des articles 10, 10-1 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 1er et 55 du décret du 17 mars 1967, aux fins de :

CONDAMNER Madame [X] [H] à lui payer la somme de 10.624,77 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété et frais nécessaires à leur recouvrement selon décompte arrêté au 23 février 2024, assorti des intérêts de droit à compter du présent exploit,CONDAMNER Madame [X] [H] au paiement de la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,CONDAMNER Madame [X] [H] au paiement de la somme de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,RAPPELER que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.Selon dernières conclusions notifiées par le RPVA le 7 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de la Résidence « [B] [L] » actualise sa demande en raison des versements effectués par la défenderesse depuis l’assignation à 3.472,74 euros en principal au titre de l’arriéré de charges de copropriété et frais nécessaires à leur recouvrement selon décompte arrêté au 6 janvier 2025, et demande la somme de 1.500 euros au titre de ses frais irrépétibles.

Pour le surplus, il maintient les demandes de l’assignation.

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence « [B] [L] » expose que le règlement de copropriété a force obligatoire et que toute décision prise en assemblée générale a force exécutoire. Il explique, d’autre part, au visa de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, que ni le syndic, ni les copropriétaires ne sont tenus de faire l’avance des fonds en lieu et place du copropriétaire défaillant et que, à l’inverse, le syndic a l’obligation de procéder au recouvrement de la dette, et ce, sans qu’il ne soit nécessaire de justifier préalablement d’une autorisation de l’assemblée générale de la copropriété.

Pour solliciter le paiement des frais nécessaires au recouvrement de ces charges, il indique, au visa du décret du 26 mars 2015, que ceux-ci sont stipulés dans le contrat de syndic et s’expliquent par les coûts induits en personnels et en suivi de gestion comptable, et qu’ils n’ont pas à être supportés par la collectivité des copropriétaires.

Enfin, il demande l’allocation de dommages et intérêts compte tenu de la mauvaise foi de la défenderesse qui n’a eu aucune réaction face aux multiples relances qui lui ont été adressées.

Bien que régulièrement assignée, Madame [X] [H] n’a pas constitué avocat.

Les conclusions du syndicat des copropriétaires lui ont été signifiées par huissier de justice le 15 janvier 2025.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 31 mars 2025 par le juge de la mise en état et l’affaire fixée pour être plaidée le 18 septembre 2025.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe de la juridiction le 08 janvier 2026, prorogé au 12 mars 2026.

MOTIFS

L’article 472 du code de procédure civile dispose que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

I – Sur les demandes indemnitaires formées à l’encontre de Madame [X] [H]

Au titre de l’arriéré de charges de copropriété et de frais

L’article 55 du décret du 17 mars 1967 dispose que « Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice.

Une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance (…) »

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires agit en recouvrement d’une créance détenue contre Madame [X] [H] au titre de charges et de provisions pour charges, ainsi qu’au titre de frais.

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. »

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ; (…) »

Au soutien de sa demande en paiement, le syndicat des copropriétaires verse au débat les procès-verbaux des assemblées générales annuelles de la copropriété de 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023.

Ces assemblées générales ordinaires successives ont approuvé les comptes des charges des exercices précédents, les comptes travaux, les budgets provisionnels de charge des exercices sociaux à venir.

Le syndicat des copropriétaires verse au débat les PV d’assemblées générales spéciales des 16 février 2023 et 12 mai 2023 adoptant le projet de ravalement des immeubles de la copropriété.

De plus, le contrat de syndic stipule en son point 9.1 le montant des frais de recouvrement dus au syndic par le copropriétaire concerné par des mises en demeure, frais de relance, constitution d’un dossier à un avocat, ….

Le dernier historique de compte versé au débat, à jour au 6 janvier 2025, fait état d’une créance du syndicat des copropriétaires sur Madame [X] [H] d’un montant de 3.472,74 euros au titre d’appels de fonds trimestriels, de fonds pour travaux, de soldes de charges, de frais d’études pour travaux, de frais de mise en demeure restant dus depuis le 1er janvier 2020.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe et du montant de sa créance.

Madame [X] [H] est condamnée à lui verser la somme de 3.472,74 euros en principal.

L’article 1344-1 du code civil dispose que « La mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice. »

La somme produit donc intérêts au taux légal à compter du 29 février 2024, qui est la date de l’assignation, laquelle vaut sommation de payer.

La demande de dommages-intérêts

Vu l’article 1240 du code civil,

Le syndicat des copropriétaires demande de condamner Madame [X] [H] à l’indemniser du préjudice résultant du retard de paiement. Elle indique que la copropriétaire n’a jamais versé d’acomptes après les relances amiables.

Sur ce, vu la réticence de Madame [X] [H] au paiement, celle-ci est constituée de mauvaise foi.

Le syndicat des copropriétaires subit un préjudice distinct de celui qui est réparé par la condamnation de la copropriétaire à l’indemniser des sommes restant dues, qui résulte de la désorganisation de la copropriété du fait de sa défaillance.

Madame [X] [H] est condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 300 euros en réparation de son préjudice.

II – Sur les dépens et frais irrépétibles

Succombant à l’instance, Madame [X] [H] est condamnée à en payer les entiers dépens.

Il est équitable qu’elle indemnise le syndicat des copropriétaires de ses frais irrépétibles à hauteur de 1.500 euros.

Le jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en dernier ressort par mise à disposition le 12 mars 2026, après prorogation du délibéré initialement fixé au 8 janvier 2026,

CONDAMNE Madame [X] [H] à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence « [Adresse 6] » la somme de 3.472,74 euros en principal, avec intérêts au taux légal à compter du 29 février 2024 ;

CONDAMNE Madame [X] [H] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE Madame [X] [H] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par la Présidente et le greffier qui a assisté au prononcé.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Christel KAN Amélie COUDRAY