TRIBUNAL JUDICIAIRE

de SAINT-OMER

B.P. 70376

62505 SAINT-OMER CEDEX

☎ :03.21.98.79.70

R.G N° N° RG 24/01255 – N° Portalis DBZ4-W-B7I-B5CB

N° de Minute : 25/00368

JUGEMENT

DU : 06 Novembre 2025

[S] [N]

C/

[W] [F] épouse [C]

[X] [C]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 06 Novembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

Mme [S] [N]

née le 28 Mars 1974 à SAINT-OMER (62500),

demeurant 165 Rue de Therouanne – 62500 SAINT-OMER

représentée par M^e Alex DEWATTINE, substitué par M^e Annabelle OBRY, avocats au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

ET :

DÉFENDEUR

Mme [W] [F] épouse [C],

demeurant 17 avenue Charles Baudelaire – 62219 LONGUENESSE

Comparante en personne

M. [X] [C], demeurant 17 Avenue Charles Baudelaire – 62219 LONGUENESSE

Représenté par Mme [W] [F] épouse [C] dûment mandatée

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 11 Septembre 2025

Cathy BUNS, Vice-Présidente, chargée des Contentieux de la Protection, assistée de Annick FRANCHOIS, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au greffe le 06 Novembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Cathy BUNS, Vice-Présidente, chargée des Contentieux de la Protection, assistée de Annick FRANCHOIS, Greffier

Suivant acte sous seing privé en date du 19 mars 2015 prenant effet au 1er juin 2015, Madame [S] [N] a consenti à Madame [W] [C] et Monsieur [X] [C], sur un immeuble à usage d’habitation un bail d’habitation situé 17 avenue Charles Baudelaire à LONGUENESSE (62219), pour un loyer mensuel de 700 euros assorti d’une provision sur charge mensuelle de 20 euros, et ce pour une durée de 3 années, jusqu’au 31 mai 2018.

Par lettre recommandée avec accusé réception en date du 1er février 2023, Madame [S] [N] a mis en demeure Madame [W] [C] et Monsieur [X] [C] de régulariser le paiement du reliquat du mois de janvier 2023 à hauteur de 249 euros ainsi que le paiement de la régularisation des charges de 2022 à hauteur de 50 euros.

Après avoir été alerté par un voisin et la mairie de LONGUENESSE, Madame [S] [N] a, par lettre en date du 7 février 2022, sollicité les locataires aux fins de respect de leurs obligations d’entretiens des espaces verts en application du contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 novembre 2023, Madame [S] [N] a donné congé pour motif légitime et sérieux à Madame [W] [C] et à Monsieur [X] [C] pour le 31 mai 2024, en justifiant ce congé par les manquements des locataires à leurs obligations concernant notamment le paiement des loyers et l’entretien des extérieurs.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 septembre 2024, Madame [S] [N] a assigné Madame [W] [C] et Monsieur [X] [C] devant le Juge des contentieux et de la protection près le Tribunal Judiciaire de SAINT-OMER aux fins de résiliation du bail et d’expulsion.

Le 9 décembre 2024, Madame [W] [C] et Monsieur [X] [C] ont quitté le logement.

Un diagnostic social et financier a été établi en application des dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998.

Après six renvois à la demande de l’une au moins des parties, l’affaire a été évoquée à l’audience du 11 septembre 2025.

Par conclusions reprises à l’audience, Madame [S] [N], représentée, sollicite :

— la condamnation de Madame [W] [C] et de Monsieur [X] [C] à lui payer la somme de 852,39 euros au titre du loyer impayé en 2024, avec intérêt au taux légal à compter du 30 juin 2024,

— la condamnation de Madame [W] [C] et de Monsieur [X] [C] à lui payer la somme de 1 738, 29 euros au titre de la remise en état du bien, avec intérêt au taux légal à compter du 9 décembre 2024,

— la condamnation de Madame [W] [C] et de Monsieur [X] [C] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamnation de Madame [W] [C] et de Monsieur [X] [C] aux dépens.

Au soutien de ses demandes, Madame [S] [N] se fonde sur l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et indique que les locataires ont toujours eu des difficultés pour payer le loyer et qu’ils restent redevables à ce jour, selon le décompte locataire, de la somme de 571,16 euros au titre des loyers et la somme de 281,23 euros au titre des charges 2024. Par ailleurs, elle fait état du mauvais état du logement constaté par le constat de sorties des lieux et justifie des factures de travaux effectués sur le logement avant sa mise en location. Elle établit à ce titre plusieurs devis de remise en état du logement pour un montant de 1738,29 euros. Quant à la demande reconventionnelle de délai de paiement effectué par Madame [W] [C] et de Monsieur [X] [C], Madame [S] [N] représentée n’apporte pas d’observation et précise que Madame [W] [C] et de Monsieur [X] [C] n’apportent pas d’éléments justificatifs au soutien de leur demande.

Madame [W] [C] comparaît à l’audience et représente son époux, Monsieur [X] [C]. Elle confirme les impayés de loyers bien qu’elle indique que Madame [N] a perçu 175 euros d’APL en décembre. Elle conteste les sommes demandées au titre des réparations locatives indiquant que le logement était humide et insalubre. Elle précisait que cette insalubrité rendait ses enfants malades. Par ailleurs, elle fait état de l’entretien des extérieurs conformément au bail et produit à ce sujet une attestation de la société prestataire. Elle sollicite des délais de paiement précisant que Monsieur [X] [C] perçoit un revenu mensuel de 1400 euros et qu’elle-même perçoit le RSA Activité d’un montant de 400 euros. Au surplus, elle déclare un loyer de 588 euros ainsi que des charges de 155 euros. Elle propose un échelonnement à hauteur de 50 euros par mois.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 novembre 2025.

MOTIVATION

Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, il résulte de l’assignation et du décompte du paiement des loyers sur l’année 2024 que Madame [W] [C] et Monsieur [X] [C] restent redevables d’une dette au titre de l’occupation des lieux objet du litige.

Si Madame [S] [N] qualifie l’ensemble de la dette de « loyers et charges impayés », il y a lieu de redonner l’exacte qualification à la demande, qui n’en change pas le montant ni la cause, à savoir des loyers et charges pour l’occupation des lieux durant le temps du bail et des indemnités d’occupation des lieux sans droit ni titre ensuite de la fin du bail à compter du 1er juin 2024.

Madame [W] [C] et Monsieur [X] [C] ne contestent pas l’existence d’une dette mais en contestent le montant affirmant que Madame [N] a perçu un versement APL de 175 euros pour le mois de décembre 2024. Pour autant, malgré l’autorisation qui lui a été donné, les défendeurs n’ont pas produit l’attestation de la CAF en cours de délibéré et ne démontrent pas conséquent pas d’autres paiements que ceux reconnus perçus par la demanderesse.

Ainsi, la lecture du décompte locataire reprenant l’ensemble des paiements perçus au cours de l’année 2024, fait apparaître un impayé de 571,16 euros au titre des loyers, provision sur charges et indemnités d’occupation arrêtés au 9 décembre 2024.

S’agissant des charges, Madame [S] [N] sollicite 281,23 euros mais d’une part cette somme semble en réalité correspondre au montant total des provisions sur charges de l’année 2024, et d’autre part aucune pièce justificative ne vient démontrer le caractère insuffisant de cette provision par rapport au montant réel des charges. Aucune somme ne sera donc accordée de ce chef.

Par ailleurs, la solidarité entre les co preneurs, qui ne se présume pas, est expressement prévue au bail.

En conséquence, Madame [W] [C] et Monsieur [X] [C] seront condamnés solidairement à payer à Madame [S] [N] la somme de 571,16 euros au titre des loyers, provision sur charges et indemnités d’occupation arrêtés au 9 décembre 2024, avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement au regard des paiements intervenus après la délivrance de l’assignation.

Sur la demande en paiement au titre des réparations locatives

En application des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement, et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Le bailleur est en droit de demander la réparation intégrale du préjudice que lui cause l’inexécution par le preneur des réparations locatives prévues au bail. Son indemnisation n’est pas subordonnée à l’exécution de ces réparations.

L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2015-990 du 6 août 2015, en vigueur au 8 août 2015, dispose encore :

“Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location (…)”.

La loi du 6 juillet 1989 est d’ordre public.

En l’espèce, Madame [N] fonde exclusivement sa demande en paiement au titre des réparations locatives sur les postes suivants : coût des pots de peinture, coût de la remise en état des pièces et coût de la remise en état des extérieurs.

Aucun état des lieux d’entrée n’est produit, en sorte que les lieux loués sont réputés avoir été donné en bon état général, sauf preuve contraire d’un état neuf ou au contraire d’un état dégradé.

Il convient par ailleurs de prendre en compte la vétusté normale des choses et revêtements, étant précisé que les époux [C] ont occupé les lieux durant neuf ans et demi, soit une durée plus longue que la durée de vie communément admises des principaux revêtements intérieurs (peinture, tapisserie, moquette).

Ainsi, au regard de l’état des lieux de sortie établi par acte d’huissier de justice le 9 décembre 2024, les dégradations et défauts d’entretien sont imputables aux consorts [C] :

entrée sur le séjour : paillasson intégré usagé et sale, poubelle de ville pleine, sol poussiéreux, plusieurs toiles d’araignées au plafond,

WC : sol poussiéreux et sales, joints marqués, joints des murs sales et ensemble encrassé, présence de toiles d’araignée, pourtour de la bonde du lavabo encrassé et poussiéreux, fenestron sale,

séjour : vitrage central de la porte sale, câche de télévision descellé, quelques tâches sur les radiateurs, chassis PVC de la baie vitrée encrassés et sales avec joints marqués,

cuisine : plusieurs trous de percements non rebouchés sur les murs, un enfoncement dans le mur, faënce sale, tige d’actionnement de la bonde encrassée, absence de joint en jonction du plan de travail avec la faïence de protection, gaz de la plaque de cuisson encrassés, intérieur du four encrassé et sale, hotte sale et filtres encrassés, étagères des meubles de cuisine sales, châssis de la fenêtre sale et encrassé,

garage : dalle béton sale, porte de garage très sale, meubles sales, végétation envahissante au niveau de la porte de service donnant accès au jardin,

accès à l’étage : un trou dans le mur, une barette d’angle descellée, plâtre qui se descelle, chassis sales

palier : barre de seuil déformée, plafond poussiéreux, châssis fenêtre sales et noircis, embrasures poussiéreuses, double vitrage sale,

1ere chambre sur la gauche : parquet encrassé, plinthes en mauvais état, toiles d’araignée, lames du lambris du plafond en partie absentes, radiateur encrassé, intérieur du placard mural en mauvais état, vitrage 1ere fenêtre sale, ruban de la persienne hors d’usage, double vitrage de la 2eme fenêtre sale, ruban de la persienne sale,

2eme chambre : peintures sales, radiateur poussiéreux, ruban d’une persienne encrassée, ensemble sale et poussiéreux,

salle de bain : absence de barre de seuil, trois éclats dans le carrelage, robinet du lavabo entartré, obturateur de bonde dysfonctionnel, robinet marqué par le tartre, intérieur du meuble sous lavabo sale, parois de douches entartrées, bac de douche marqué et noirci, ensemble entartré, fenêtre sale et joints encrassés, embrasure sale et poussiéreuse,

WC : barre de seuil descellée, joints encrassés, ,trous de percements dans le mur,

3eme chambre : châssis PVC sale, joints encrassés, double vitrage sale, ruban de la persienne sale

4eme chambre : poignée de la porte cassée, châssis de fenêtre sale, ruban de persienne sale, importantes toiles d’araignées dans le placard,

jardin : terrasse sale, encrassé, envahi par la végétation, herbe non tondue, haie non taillées, 2eme poubelle de ville pleine

S’agissant du jardin, si les consorts [C] justifie des entretiens effectués en 2017, 2018, 2022, 2023 et janvier 2024, il n’en demeure pas moins qu’à la sortie des lieux, la pelouse n’était pas tondue et les haies non taillée. Au regard du montant du devis établi par SEB MULTI SERVICES le 11 décembre 2024 et du coût des prestations facturées aux consorts [C] par TERA TERRES SERVICES entre 2017 et 2024, une somme de 400 euros sera allouée à Madame [N] de ce chef.

S’agissant du coût de la remise en peinture des lieux, celui-ci ne sera pas mis à la charges des consorts [C] au regard de l’état préexistant des lieux, dont il n’est pas démontré le caractère neuf, et du temps d’occupation des lieux à savoir 9 ans et demi. Si des traces de moisissures et d’humidité sont présentes sur certains murs, il n’est pas démontré qu’elles soient imputables aux locataires sortant. Si Madame [N] justifie de la réalisation de travaux dans la maison (travaux d’isolation de la maison, notamment des murs intérieurs périphériques par un doublage polystyrène et plaque de plâtre en 2013, réfection de la toiture en 2016 avec isolation complète, changement de chaudière en 2017, réfection d’étanchéité de la toiture en date du 22 septembre 2016 et de la facture des changements de quatre fenêtres en date du 30 janvier 2014), ceux-ci ne suffisent pas à déterminer les causes de la présence d’humidité dans le logement.

S’agissant de la remise en état des pièces, l’ensemble des frais de nettoyage et de réfection des sangles de volets roulants tel que repris dans le devis de GUN RENOV en date du 15 janvier 2025 apparaît justifié, à l’exclusion des frais de remise en peinture, en sorte qu’une somme de 445 euros sera allouée de ce chef à Madame [N].

En conséquence, Madame [W] [C] et Monsieur [X] [C] seront condamnés solidairement, selon clause du contrat de bail, à payer à Madame [S] [N], la somme de 845 euros au titre des réparations locatives.

Sur la demande de délai de paiement.

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de deux années en tenant compte de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier.

En l’espèce, Madame [W] [C] déclare que les ressources du ménage s’élèvent à 1800 euros et qu’ils supportent un loyer de 588 euros, outre 155 euros de charges. Elle ne fournit toutefois aucun justificatif de la situation alléguée

En conséquence, la demande de délais de paiement de Madame [C] sera rejetée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire.

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Partie perdante, Madame [W] [C] et Monsieur [X] [C] seront condamnés in solidum aux dépens.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles.

Il résulte de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, Madame [W] [C] et Monsieur [X] [C] étant condamnés aux dépens, ils devront payer in solidum à Madame [S] [N] la somme de 650 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS.

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en dernier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement Madame [W] [C] et Monsieur [X] [C] à payer à Madame [S] [N] la somme de 571,16 euros au titre des loyers, provision sur charges et indemnités d’occupation arrêtés au 9 décembre 2024, avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE solidairement Madame [W] [C] et Monsieur [X] [C] à payer à Madame [S] [N] la somme de 845 euros au titre des réparations locatives ;

DEBOUTE Madame [S] [N] du surplus de ses demandes ;

DÉBOUTE Madame [W] [C] et Monsieur [X] [C] de leurs demande de délais de paiement ;

CONDAMNE in solidum Madame [W] [C] et Monsieur [X] [C] aux dépens ;

CONDAMNE in solidum Madame [W] [C] et Monsieur [X] [C] à payer à Madame [S] [N] la somme de 650 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE JUGE