TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

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[Adresse 9]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 2]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/01678 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I4OU

Section 1

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 17 avril 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Société OPH HABITATS DE HAUTE ALSACE agissant par son représentant légal,

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Sonia SAMARDZIC, avocat au barreau de COLMAR

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [M] [I] née [H]

née le 14 Novembre 1970 en TURQUIE,

demeurant [Adresse 4]

comparante en personne assistée de Monsieur [X] [I], son fils

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Hélène PAÜS : Président

Manon HANSER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 06 Décembre 2024

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 17 avril 2025 et signé par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection, et Manon HANSER, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de location de logement conventionné du 13 septembre 2013 prenant effet le 16 septembre 2013, l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE a donné en location à Mme [M] [I] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 7] (68), moyennant un loyer initial mensuel alors fixé à 340.38€.

Des loyers étant demeurés impayés, l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE a fait signifier le 12 avril 2024, à Mme [M] [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice délivré le 3 juillet 2024, l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE a assigné Mme [M] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MULHOUSE aux fins d’obtenir la résiliation du bail, son expulsion et de la voir condamner au paiement de l’arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 6 décembre 2024.

A cette audience, l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE régulièrement représentée, a repris oralement le bénéfice de son assignation en la complétant et demandé au juge de :

— Déclarer la demande recevable et bien fondée,

— à titre principal Constater la résiliation de plein droit du contrat de location conclu entre les parties à la date du 13 juin 2024 et subsidiairement prononcer ladite résiliation.

En conséquence,

— Ordonner au défendeur de libérer les lieux et de restituer les clés au bailleur ou à son mandataire dès la signification de la présente décision,

— Dire qu’à défaut pour le défendeur d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, de l’immeuble appartenant au demandeur, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— Dire que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— Dire et Juger qu’à compter du 13 juin 2024, le défendeur sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges, réévalués aux échéances prévues et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux et la restitution des clés au bailleur ou à son mandataire,

— Condamner Mme [M] [I] à payer à la partie demanderesse la somme de 5929.30€ au titre des loyers, charges et des indemnités d’occupation impayés à la date du 5 décembre 2024 avec les intérêts au taux légal à compter du 13 juin 2024, et en cas de prononcé de la résiliation, la condamner à payer les loyers, charges et indemnités à échoir depuis le dernier décompte,

— Condamner Mme [M] [I] aux entiers frais et dépens, y compris ceux résultant du commandement de payer,

— Condamner le défendeur au paiement d’un montant de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Déclarer la décision à intervenir exécutoire par provision de plein droit.

L’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE confirme qu’un versement de 466.38€ a été enregistré le 12 novembre 2024 correspondant au loyer courant résiduel, l’apl ayant toujours été versée.

Mme [M] [I] comparait assistée de son fils et précise n’avoir jamais connu de situation d’impayés avant ces derniers six mois, difficultés qu’elle relie à des difficultés avec la caf et à certaines déclarations qui n’ont pas été correctement établies. Elle précise pouvoir payer le loyer courant depuis deux mois mais n’est pas certaine de pouvoir s’acquitter en sus, d’une portion de reliquat de l’arriéré (sur une base estimée de 630€ par mois dans le cadre de délais accordés sur 36 mois).

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 mars 2025 prorogé au 17 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut Rhin le 4 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE justifie avoir saisi la caisse d’allocations familiales du Haut-Rhin le 24 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, et la saisine de la ccapex est donc réputée faite.

L’action est donc recevable.

Sur la demande principale de constat de l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, applicable au contrats conclus ou renouvelés avant cette date, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, les conditions générales du contrat de location contiennent une clause résolutoire en son article 4.5 prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu, deux mois après un commandement de payer resté sans effet, et un commandement de payer visant et reproduisant textuellement cette clause a été signifié le 12 avril 2024 pour la somme en principal de 1904.32€, hors coût de l’acte.

Mme [M] [I] confirme n’avoir repris les paiements qu’en novembre 2024 de sorte que conformément aux mentions du décompte que son bailleur produit, les causes du commandement n’ont pas été apurées dans les deux mois suivant sa signification.

En effet, seules les allocations ou rappels ont été portés au crédit du compte à l’exclusion de tout paiement de la part de la locataire qui restait devoir le 12 juin 2024 la somme de 3330.49€.

Il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 juin 2024.

La résiliation du contrat emporte alors obligation pour l’occupant désormais sans droit, de libérer les lieux et à défaut et en tous cas jusqu’à parfaite libération des lieux, de payer une indemnité d’occupation.

Cependant, l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 applicable à compter du 29 juillet 2023 date de son entrée en vigueur, précise que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

En outre, aux termes de l’article 24 VII de la loi précitée, dans sa rédaction applicable à compter du 29 juillet 2023, « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Il est constant qu’à la date de l’audience, Mme [M] [I] a repris le paiement du loyer courant depuis l’échéance de novembre.

Elle expose son souhait de rester dans l’appartement ce qui s’analyse en une demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Actuellement, et ce point n’est pas contesté, l’arriéré de loyers et charges s’élève à la somme de 5929.30€ selon décompte arrêté à la date du 30 novembre 2024.

Dans la limite de 36 mois, l’apurement de la dette locative imposerait des échéances de 164€ en plus du loyer courant, soit une somme totale à payer par mois de 630.38€.

Considérant l’exécution par Mme [I] de ses obligations locatives pendant plus de 10 ans (premier rejet de prélèvement concernant l’échéance de novembre 2023) il convient d’accorder des délais de paiements tout en rappelant qu’au premier impayé, concernant le loyer courant ou l’arriéré, la clause résolutoire reprendra son plein effet et le bail sera résilié sept jours après mise en demeure restée infructueuse ce qui autorisera le bailleur à poursuivre l’expulsion de la locataire.

En une telle hypothèse Mme [I] sera alors tenue de payer une indemnité d’occupation fixée à la somme qui aurait été due si le bail s’était poursuivi, et réévaluée aux échéances prévues et aux conditions du contrat comme s’il s’était poursuivi, et ce jusqu’à libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Mme [M] [I] supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité impose de rejeter la demande présentée par le bailleur au titre de l’article précité.

La présente décision est exécutoire de plein droit sans qu’il ne soit nécessaire de le préciser en son dispositif.

PAR CES MOTIFS

Le juge chargé des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE la demande recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 septembre 2013 entre l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE et Mme [M] [I] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 7] (68), sont réunies à la date du 12 juin 2024 ;

CONDAMNE Mme [M] [I] à verser à l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE la somme de 5929.30€ (cinq mille neuf cent vingt neuf euros trente centimes) selon décompte arrêté à la date du 30 novembre 2024 comprenant le montant des loyers, charges et indemnités d’occupations impayés arrêtées échéance de novembre 2024 incluse ;

AUTORISE Mme [M] [I] à s’acquitter de la dette en 35 mensualités de 164 € (cent soixante quatre euros) le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant le prononcé de la présente décision, outre le loyer et les charges courants et une 36ème mensualité qui soldera la dette, en principal, frais et intérêts;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais ainsi accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité aux termes fixés, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré et sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible

— la clause résolutoire reprendra son plein effet faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l’expulsion de Mme [M] [I] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et sans astreinte, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution

— Mme [M] [I] sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi et réévaluée au conditions de ce bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE Mme [M] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de sa notification outre l’assignation ;

REJETTE la demande de condamnation présentée par l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 17 avril 2025, par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection et Manon HANSER, Greffier.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,