TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le:

Copies certifiées conformes délivrées le :

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2ème chambre civile

N° RG 24/09805 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C4T4U

N° MINUTE :

Assignation du :

30 Juillet 2024

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

rendu le 28 Mars 2025

DEMANDEUR

Monsieur [N] [X]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par Maître Etienne BATAILLE de la SCP Etienne BATAILLE – Eléonore DEGROOTE, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0320

DÉFENDERESSE

Madame [B] [O] [G]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Leili CHAHID-NOURAÏ, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0045

Décision du 28 Mars 2025

2ème chambre civile

N° RG 24/09805 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4T4U

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles 839 et 481 du Code de procédure civile et L.121-3 du Code de l’organisation judiciaire,

Madame Claire ISRAEL, Vice-Président, statuant par délégation du Président du Tribunal Judiciaire.

assistée de Madame Audrey HALLOT, Greffière lors de l’audience et de Madame Astrid JEAN, Greffière lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience du 27 Janvier 2025, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 28 mars 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe.

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE

M. [N] [X] et Mme [B] [G] étaient concubins et ont acquis en indivision un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 9], à hauteur de 85% pour M. [X] et 15% pour Mme [G].

Ils se sont séparés le 23 avril 2022.

Par exploit de commissaire de justice en date du 31 juillet 2024, M. [N] [X] a fait assigner Mme [B] [G], devant le président du tribunal judicaire de Paris selon la procédure accélérée au fond.

A l’audience du 30 septembre 2024, un renvoi a été ordonné à l’audience du 27 janvier 2025, à la demande du conseil de la défenderesse.

Aux termes de son assignation et en dernier lieu, aux termes de ses conclusions adressées par voie électronique le 27 janvier 2025 et développées et soutenues oralement à l’audience du même jour, M. [N] [X] demande au président, au visa de l’article 815-9 du code civil de :

— Fixer les périodes de jouissance privative et à titre onéreux par Mme [B] [R] du bien indivis comme suit :

du 1er septembre 2023 au 19 décembre 2023, à compter du 30 janvier 2024 jusqu’à libération des lieux,

— Fixer à la somme mensuelle de 3 430,36 euros l’indemnité d’occupation due par Mme [B] [R] à l’indivision au titre de la jouissance privative du bien indivis situé [Adresse 2] à [Localité 9],

— L’y condamner,

— Lui attribuer la somme de provisionnelle de 40 824 euros au titre de sa quote-part dans l’indivision et condamner Mme [B] [R] à lui payer cette somme,

— Condamner Mme [B] [R] à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Débouter Mme [B] [R] de toutes ses demandes contraires,

— La condamner aux dépens.

Il fait valoir qu’il a accepté de quitter le domicile après la séparation du couple et que Mme [B] [G] a continué de l’occuper, d’abord avec leur fille mineure. Il explique qu’ils s’étaient accordés pour que le bien soit mis en vente en septembre 2022 mais que Mme [G] s’y est finalement opposée. Il a accepté de repousser la vente en juillet 2023, à la majorité de leur fille cadette. Mme [B] [G] a ensuite accepté de vendre le bien en septembre 2023, avant de se rétracter en novembre 2023, tout en continuant d’occuper le bien. Alors qu’il avait dû partir à [Localité 5] pour se loger, M. [N] [X] explique avoir réintégré l’appartement le 19 décembre 2023 jusqu’au 30 janvier 2024, date à laquelle il a quitté le bien, après une dispute. Depuis, Mme [B] [G] continue de l’occuper privativement, alors qu’elle est propriétaire d’un autre bien immobilier, sans accepter de mettre une partie du bien en location ce qui permettrait à l’indivision de percevoir un revenu et ne le laisse donc pas accéder au bien, même pour le faire évaluer.

En réponse aux moyens opposés par Mme [R] il soutient ne s’être présenté qu’une seule fois à l’appartement depuis janvier 2024, en mai 2024, pour avoir un échange avec son ex-concubine et que les affaires photographiées par elle soit ne lui appartiennent pas, soit se trouvaient dans une caisse au grenier. Il ajoute qu’il reçoit son courrier chez ses parents. Enfin, il fait valoir qu’il est indifférent que Mme [R] ne réside pas de façon continue dans le bien, dès lors qu’elle le prive de la possibilité d’en jouir.

Il évalue le montant de l’indemnité d’occupation réclamée sur la base de la valeur locative mensuelle de l’appartement qui est selon lui de 4 287,80 euros, sur laquelle il applique un abattement de 20%.

Il réclame également à titre provisionnel, la condamnation de Mme [B] [G] à lui verser sa quote-part de l’indemnité d’occupation due pour la période écoulée.

En défense, aux termes de ses conclusions écrites adressées par voie électronique le 20 janvier 2025 et reprises oralement à l’audience du 27 janvier 2025, Mme [B] [G] demande au président du tribunal judiciaire de :

— Débouter M. [N] [X] de l’ensemble de ses demandes,

— Subsidiairement, fixer l’indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 1 400 euros,

— Condamner M. [N] [X] à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, dont distraction au profit de Maître Leïli CHAHID-NOURAÏ.

Elle conteste occuper privativement le bien puisqu’elle occupe habituellement un autre appartement à usage mixte, professionnel et personnel, dont elle est propriétaire. Elle a d’ailleurs déménagé ses objets de valeurs du bien indivis. Elle séjourne par ailleurs régulièrement chez son nouveau compagnon. Si elle dispose des clés du bien indivis, c’est également le cas de M. [N] [X] et elle s’y rend uniquement pour rendre visite à leur fille et l’aider, M. [X] s’y rendait également régulièrement, à sa guise, pour récupérer ou déposer des effets personnels. En septembre 2024, M. [X] a refusé le changement des serrures qu’elle souhaitait en raison d’un vol de ses affaires. Il est toujours domicilié à cette adresse et continue d’y recevoir des courriers bancaires notamment ou de l’URSSAF. C’est lui qui est à l’origine du blocage de la situation en s’opposant à la baisse du prix de vente du bien, ce qui la place dans une situation financière précaire dès lors qu’elle assume seule les charges de l’appartement, outre les dépenses relatives à leurs enfants.

Même pendant son séjour en Grèce de septembre au 19 décembre 2023, M. [X] avait conservé les clés du bien et y avait laissé ses affaires, son absence résultant d’un choix personnel. Depuis le 1er janvier 2024 et jusqu’à ce jour, la seule période durant laquelle M. [X] a eu interdiction de vivre dans le bien est une période de 3 mois imposée par une convention d’alternative aux poursuites après une violente altercation du 28 janvier 2024, période durant laquelle il s’est néanmoins rendu à l’appartement pour récupérer des affaires.

Elle conteste le montant demandé de l’indemnité d’occupation en ce que la valeur locative est surestimée par le demandeur et que d’autre part, il ne prend pas en compte le fait que leur fille occupe le bien et qu’il ne verse aucune somme pour son entretien.

Avec l’autorisation du président du tribunal, le conseil de M. [N] [X] a adressé, dans le temps du délibéré et de façon contradictoire, une note relative aux charges afférentes au bien indivis.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 815-9 du code civil, chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres indivisaires et avec l’effet des actes régulièrement passés au cours de l’indivision. A défaut d’accord entre les intéressés, l’exercice de ce droit est réglé, à titre provisoire, par le président du tribunal.

L’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité.

Il résulte de ces dispositions que la jouissance privative par un indivisaire d’un bien indivis résulte de l’impossibilité de droit ou de fait pour l’autre indivisaire d’user de la chose. Il appartient à l’indivisaire qui forme une demande d’indemnité d’occupation pour le compte de l’indivision de rapporter la preuve de la jouissance privative du bien par l’autre indivisaire.

En l’espèce, il est constant que M. [N] [X] et Mme [B] [R] sont propriétaires indivis du bien situé [Adresse 2] à [Localité 9].

M. [X] soutient que Mme [R] a joui du bien privativement du 1er septembre 2023 au 19 décembre 2023 puis depuis le 30 janvier 2024.

Il ressort toutefois des pièces versées aux débats et des déclarations même des parties que si M. [X] a quitté le bien entre le 1er septembre 2023 et 19 décembre 2023 pour se rendre à [Localité 5] (Grèce), c’est volontairement, notamment en raison de son activité professionnelle et il est constant qu’il a réintégré l’appartement à son retour. Il n’est donc pas démontré s’agissant de cette période, que M. [X] était dans l’impossibilité de jouir du bien, du fait de Mme [R].

S’agissant de la période postérieure, il lui appartient de démontrer que c’est en raison de l’opposition de Mme [R] et de son occupation privative du bien, qu’il a été dans l’impossibilité d’en jouir.

Mme [R] évoque une « convention d’alternative aux poursuites » à la suite de la violente altercation entre les ex-concubins en date du 28 janvier 2024. Elle ne produit aucune pièce correspondant à une « convention » entre les parties portant sur l’occupation du bien mais il ressort notamment des courriels échangés entre M. [X] et M. [V] [R] le 2 février 2024, qu’à l’issue de la garde à vue consécutive à cette altercation, une mesure de composition pénale a été décidée en exécution de laquelle M. [X] indique avoir accepté de « laisser l’appartement à [B] » pendant le temps durant lequel les ex-concubins avaient interdiction d’entrer en contact, soit jusqu’au 28 avril 2024.

Ce n’est donc pas en raison de l’occupation privative du bien par Mme [R] que M. [X] a été privé de la possibilité de jouir du bien jusqu’à cette date mais en raison de la mesure de composition pénale qu’il a acceptée.

A compter du 28 avril 2024, il ressort des pièces versées aux débats par les parties que Mme [R] a continué d’occuper l’appartement, dans un premier temps au moins, de façon continue. En effet, si il ressort de plusieurs attestations qu’elle produit, que compte tenu des tensions très vives entre les ex-concubins et surtout, après le vol de certains de ses effets personnels, elle a déménagé certaines de ses affaires dans le bien immobilier dont elle est propriétaire et dans lequel elle exerce son activité professionnelle et que depuis plusieurs mois, elle passe de moins en moins de temps dans l’appartement indivis où elle vit essentiellement lorsque la fille des parties, [S], est présente, il résulte toutefois de plusieurs attestations de ses amies ou de son frère, qu’elle alterne entre les deux appartements.

Le fait que Mme [R] ne réside plus, de façon continue, dans le bien n’est pas exclusif d’une jouissance privative dès lors qu’elle ne permet pas à M. [X] d’en jouir également, librement.

Or, à aucun moment dans leurs échanges depuis février 2024, Mme [R] n’indique à M. [X] qu’il peut librement jouir de l’appartement indivis et la situation de conflit très tendue entre eux, exclut de fait que les deux indivisaires puissent jouir simultanément du bien.

Si une « garde partagée » de [S], devenue majeure, est parfois évoquée par Mme [R], elle est toujours conditionnée par le rachat par M. [X] de ses « parts » de l’appartement, sans que cela ne puisse donc s’analyser comme une invitation à son coindivisaire à jouir librement du bien.

A plusieurs reprises, M. [X] reproche au contraire à son ex-concubine de « squatter » l’appartement et il lui réclame « un loyer » pour cette occupation dont il est lui-même privé.

Si Mme [R] formule à son encontre d’autres griefs importants tenant à son absence de participation aux dépenses relatives aux enfants ou son refus de baisser le prix de vente du bien, ces griefs sont indifférents pour l’appréciation du caractère privatif de sa jouissance du bien, qui est le seul point dont la présente juridiction est saisie.

Le fait que M. [X] ait laissé quelques affaires dans le bien comme cela ressort de certaines photographies produites par Mme [R], ou qu’il n’ait pas effectué de changement d’adresse pour la réception de tous ses courriers et même le fait qu’il dispose encore des clés de l’appartement est insuffisant à démontrer qu’il a la possibilité de jouir librement du bien indivis.

En effet, si elle invoque des « passages inopinés » de M. [X], Mme [R] n’en rapporte pas la preuve, à l’exception d’une visite du 4 mai 2024, que ne conteste pas M. [X] lequel indique qu’il souhaitait avoir une « conversation constructive » avec elle, la réalité de cet échange, à défaut de son caractère constructif, ressortant par ailleurs des échanges de courriels produits.

Cette seule visite, confirmée par un témoin, ne suffit pas à démontrer un libre accès au bien, d’autant plus que Mme [R] expose elle-même que les venues de M. [X] à l’appartement constituent des « intrusions ».

Le 8 septembre 2024, alors que la présente instance était déjà en cours, elle lui écrit ainsi qu’il est venu « de force plusieurs fois dans cet appartement sans [lui] demander la permission » et qu’il a « violé [son] intimité », ce qui démontre bien qu’il ne pouvait pas librement jouir de l’appartement.

Mme [R] s’est également opposée à la mise en location de l’appartement à l’été 2024 et s’est opposée à ce que l’évaluation du bien se fasse hors sa présence dans l’appartement, refusant que M. [X] y accède à cette fin.

Dès lors, il est démontré par M. [X] que depuis le 29 avril 2024, Mme [R] jouit privativement du bien indivis, de sorte qu’elle est redevable d’une indemnité d’occupation à l’égard de l’indivision.

Au regard de la valeur locative non meublée telle qu’elle a été évaluée par la société [7] [Localité 8] [10] [Localité 6] le 7 février 2024, du loyer médian pratiqué à cette adresse selon l’Observatoire des Loyers de l’Agglomération Parisienne, de l’emplacement du bien et de ses caractéristiques propres, notamment de sa superficie de 129,09 m2 selon la loi Carrez et 211,77 m2 au sol soit une surface pondérée de 160,15 m2 et de son état ainsi qu’il ressort de l’avis de valeur établi le 23 septembre 2024 par Maître [F] [J], notaire à [Localité 8], il convient d’estimer la valeur locative mensuelle de l’appartement à 3 340 euros, à laquelle il convient d’appliquer un abattement de 20% en raison du caractère précaire de l’occupation, pour fixer le montant mensuel de l’indemnité d’occupation à 2 672 euros.

Mme [R] sera donc déclarée redevable à l’égard de l’indivision, à compter du 29 avril 2024 et jusqu’au partage ou libération complète des lieux, d’une indemnité d’occupation mensuelle de 2 672 euros.

Sur la répartition provisionnelle des bénéfices

En application de l’article 815-11 du code civil, tout indivisaire peut demander sa part annuelle dans les bénéfices, déduction faite des dépenses entraînées par les actes auxquels il a consenti ou qui lui sont opposables.

A défaut d’autre titre, l’étendue des droits de chacun dans l’indivision résulte de l’acte de notoriété ou de l’intitulé d’inventaire établi par le notaire.

En cas de contestation, le président du tribunal judiciaire peut ordonner une répartition provisionnelle des bénéfices sous réserve d’un compte à établir lors de la liquidation définitive.

En l’espèce, l’indivision est donc créancière de Mme [R] pour la période du 29 avril 2024 au jour de la présente décision d’une somme de 29 392 euros (2 672 x 11).

Il ressort des pièces communiquées par le conseil de M. [X] dans le temps du délibéré, qu’elle est également débitrice, au titre des différentes charges afférentes au bien de la somme totale de 11 081,01 euros, se décomposant comme suit :

-864 euros au titre de la taxe foncière 2024,

-6 462,61 euros au titre du remboursement du crédit immobilier, -3 754,4 euros au titre des charges de copropriété.

Il en résulte que l’indivision est bénéficiaire à hauteur de 18 310,99 euros.

La quote-part de M. [X] dans ces bénéfices, déterminée à titre provisionnel, sous réserve du compte à établir lors de la liquidation définitive, doit être fixée compte tenu de ses droits tels qu’ils résultent de l’acte d’acquisition du bien à 85% de cette somme, soit à la somme de 15 564, 34 euros arrondie.

Mme [R] sera donc condamnée à payer à M. [X] la somme de 15 564,34 euros au titre de la distribution provisionnelle des bénéfices de l’indivision pour la période du 29 avril 2024 au 28 mars 2025.

Sur les demandes accessoires

Mme [R], partie succombant à l’instance, sera condamnée aux dépens.

Le caractère familial du litige commande en revanche de rejeter les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le président du tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe selon la procédure accélérée au fond, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Dit que Mme [B] [R] est redevable envers l’indivision qu’elle forme avec M. [N] [X] portant sur le lot n°74 de l’immeuble situé [Adresse 2] d’une indemnité d’occupation mensuelle de 2 672 euros, à compter du 29 avril 2024 et jusqu’au partage ou jusqu’à libération complète et définitive du bien,

Rejette la demande d’indemnité d’occupation de M. [N] [X] pour la période du 1er septembre 2023 au 19 décembre 2023 et pour la période du 30 janvier 2024 au 28 avril 2024,

Condamne Mme [B] [R] à payer à titre provisionnel à M. [N] [X] la somme de 15 564,34 euros au titre des bénéfices de l’indivision pour la période du 29 avril 2024 au 28 mars 2025,

Rejette le surplus de la demande de M. [N] [X] au titre de la distribution provisionnelle des bénéfices,

Condamne Mme [B] [R] aux dépens,

Rejette les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 8] le 28 Mars 2025

Le Greffier La Présidente