TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-PIERRE DE LA REUNION

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N° du dossier : N° RG 24/04348 – N° Portalis DB32-W-B7I-DBC5R

N° MINUTE : 26/00023

JUGEMENT

DU 27 Février 2026

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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DANS L’AFFAIRE OPPOSANT :

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], agissant par son Syndic Société [R]

dont le siège social est sis [Adresse 2]

Rep/assistant : Maître Philippe PRESSECQ de la SELARL TRIVIUM, avocats au barreau d’ALBI

à :

SCCV [S] (Société Civile de Construction Vente) prise en la personne de M.[K] [E] [X] es-qualité de liquidateur amiable de la Société,

dont le siège social est sis [Adresse 3]

Non comparante, ni représentée

DÉBATS : A l’audience publique du 01 Décembre 2025

DÉCISION : Réputée contradictoire

Prononcée par Wendy THY-TINE, juge placée déléguée dans les fonctions de Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Pierre selon l’ordonnance de la Première Présidente de la Cour d’Appel de Saint-Denis de la Réunion en date du 30 octobre 2025, assistée de Odile ELIZEON, faisant fonction de greffier.

CE à M^e Philippe PRESSECQ

CCC à

Le

EXPOSE DU LITIGE

La SCCV [S] est propriétaire du lot de copropriété n°13 au sein de la RESIDENCE [R], sise à [Localité 1].

La société [R] a été régulièrement nommé syndic de cette copropriété.

Par courrier recommandé avec accusé de réception envoyé le 06 octobre 2023 et distribué le 11 octobre 2023, le syndic [R], a par l’intermédiaire de son conseil, mis en demeure la SCCV [S] de lui régler la somme de 766,25 euros au titre de l’arriéré de charges locatives, outre les frais de mise en demeure, dans un délai de trois jours.

Cette mise en demeure est demeurée infructueuse et un constat de carence a été dressé le 26 juin 2024 relevant l’impossibilité de procéder à une tentative de conciliation.

C’est dans ce contexte que suivant exploit de commissaire de justice en date du 22 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic la société [R], a fait assigner la SCCV [S], prise en la personne de Monsieur [E] [X] [K] es qualité de liquidateur, devant le Tribunal judiciaire de SAINT-PIERRE de la Réunion aux fins de la voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, condamner au paiement de la somme de 844,72 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 02 octobre 2023, à la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts ainsi qu’à la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

A l’audience du 09 décembre 2024, l’affaire a été renvoyée, notamment afin de permettre au demandeur de justifier de la notification des pièces à la défenderesse.

A l’audience du 14 avril 2025, le demandeur a maintenu ses demandes.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 juin 2025.

Compte tenu de difficultés de service, le tribunal a ordonné la réouverture des débats.

A l’audience du 1er décembre 2025, le demandeur n’a formulé aucune autre demande.

Régulièrement citée à personne, puis convoquée par lettre recommandée avec accusé de réception revenu avec la mention « pli avisé et non réclamé », la SCCV [S] n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 février 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale en paiement au titre des charges de copropriété impayées

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 2065 dispose, en ce qui intéresse la présente espèce, que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et tant que sa décision n’a pas été annulée à la suite d’un recours formé dans le délai légal.

L’article 14-1 de la même loi énonce que les copropriétaires doivent verser au syndicat des copropriétaires, des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 43 du décret de 1967 modifié précise que « Le budget prévisionnel couvre un exercice comptable de douze mois. Il est voté avant le début de l’exercice qu’il concerne ».

L’article 14-2 prévoit que les dépenses pour travaux fixées par décret pris en conseil d’état sont hors budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires devra ainsi prendre le soin de déterminer les modalités de leur versement (périodicité, montant et date d’exigibilité).

Les copropriétaires n’ont pas à attendre l’approbation des comptes pour s’acquitter de ces provisions.

Il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant ainsi que les documents comptables et le décompte de répartition des charges (Cass. 3e civ., 11 déc. 2012, n° 11-26.348 : JurisData n° 2012-029344).

Il doit justifier de l’approbation des comptes et du vote des budgets prévisionnels ou autres qui a pour effet de rendre certaine, liquide et exigible sa créance relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

***

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] expose que la SCCV [S] reste redevable de la somme de 844,72 euros au titre de ses charges de copropriété impayées.

A l’appui de sa demande, il produit :

les contrats de syndic signés les 12 octobre 2021 et 27 mars 2024 désignant la société [R]un relevé de propriété datant de 2023 attestant que la SCCV [S] est propriétaire du lot n°13 de la [Adresse 1] sise [Adresse 5] procès-verbaux des assemblés générales qui se sont tenues le 5 juillet 2022 et le 24 mai 2023 (pièces n°5 et 7) approuvant les comptes des années 2021 et 2022 ainsi que le budget prévisionnel de l’année 2024la convocation de la SCCV [S] à l’assemblée générale du 06 novembre 2023les appels de fonds pour les périodes du 1er juillet 2023 au 1er juillet 2024l’extrait de compte de la défenderesse pour la créance pour la période du 1er janvier 2016 au 1er juillet 2024un courrier de relance en date du 27 septembre 2021un courrier de mise en demeure en date du 02 octobre 2023, déposé le 05 octobre 2023 et remis le 11 octobre 2023.

Il apparaît que le demandeur sollicite un arriéré de charges de 2016 à 2024.

Le demandeur ne produit ni appels de fonds ni procès-verbaux d’assemblée générale pour la période de 2016 à 2020. De la même manière, s’il ressort des procès-verbaux d’assemblée générale transmis que les comptes 2021 et 2022 ainsi que le budget prévisionnel 2024 ont fait l’objet d’une approbation par les assemblées générales de copropriétaires précitées, l’exercice 2023 n’apparait pas renseigné comme approuvé lors de l’assemblée générale du 24 mai 2023.

Dans ces conditions, les charges antérieures au 1er janvier 2021 et celles correspondant à l’année 2023 ne pourront qu’être écartées.

Dès lors, il résulte des pièces versées aux débats que la SCCV [S] reste devoir au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] la somme de 152,57 euros, après déduction des frais précontentieux (frais de relance et de mises en demeure).

En conséquence, la SCCV [S] sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] la somme de 152,57 euros au titre des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil énonce que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le texte prévoit toutefois que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que la SCCV [S] ne règle pas la totalité de ses charges de copropriété.

Or, en s’abstenant sans motif légitime de régler régulièrement sa contribution aux charges, elle cause nécessairement à la collectivité des copropriétaires, contrainte de procéder à des avances constantes de fonds, un préjudice qu’il convient de réparer à hauteur de 350 euros.

Sur les demandes accessoires

La SCCV [S] qui succombe à l’instance sera condamnée aux dépens.

Elle sera, en outre, condamnée à verser la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Enfin, il sera rappelé que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en dernier ressort,

CONDAMNE la SCCV [S], prise en la personne de son représentant légal, à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société [R], la somme de 152,57 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

CONDAMNE la SCCV [S], prise en la personne de son représentant légal, à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société [R], la somme de 350 euros en réparation de son préjudice,

CONDAMNE la SCCV [S], prise en la personne de son représentant légal, à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société [R], la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

CONDAMNE la SCCV [S], prise en la personne de son représentant légal, aux dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION LE VINGT SEPT FEVRIER DEUX MILLE VINGT-SIX, LES PARTIES EN AYANT ETE AVISEES CONFORMEMENT A L’ARTICLE 450 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE.

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Tribunal judiciaire de Saint-Pierre – décision du 27 Février 2026

LE GREFFIER LE JUGE