TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE SAINT DENIS,

[Adresse 1],

[Localité 1]

Téléphone :, [XXXXXXXX01]

Télécopie :, [XXXXXXXX02]

@ :, [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/09649 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3ZG3

Minute : 26/00332

Monsieur, [G], [W]

Représentant : M^e Berthe BIANGOUO NGNIANDZIAN KANZA, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 255

C/

Madame, [X], [O]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

Madame, [X], [O]

Copie certifiée conforme délivrée à :

M^e Berthe BIANGOUO NGNIANDZIAN KANZA

Le

JUGEMENT DU 30 Mars 2026

Jugement rendu par décision réputée contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 30 Mars 2026;

Par Monsieur Simon FULLEDA, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 16 Février 2026 tenue sous la présidence de Monsieur Simon FULLEDA juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur, [G], [W],

[Adresse 2],

[Localité 1]

représenté par M^e Berthe BIANGOUO NGNIANDZIAN KANZA, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 255

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame, [X], [O],

[Adresse 3],

[Localité 2]

non comparante

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous signature privée en date du 1er mai 2019, Madame, [X], [O] a donné à bail à Monsieur, [G], [W] un appartement situé, [Adresse 2] à, [Localité 1], moyennant le paiement d’un loyer d’un montant de 670 euros.

Suivant arrêté en date du 22 novembre 2019, la municipalité de, [Localité 1] a constaté la présence d’un péril grave et imminent pour la sécurité des personnes à l’adresse susvisée en raison du risque de rupture du plancher haut du rez-de-chaussée du bâtiment 3, risque de chute de matériaux depuis ce même plancher, risque de chute de matériaux depuis le conduit d’évacuation des fumées situé au droit de la courette arrière du bâtiment B, risque de rupture des structures soutenant l’ancienne canalisation EU en caves du bâtiment A, engendrant la rupture de la canalisation de gaz, risque d’effondrement ponctuel du palier du rez-de-chaussée bâtiment A. L’arrêté a enjoint au syndicat des copropriétaires et à « chacun pour ce qui le concerne » de prendre toutes les mesures concernant l’immeuble pour garantir la sécurité des personnes en procédant à :

— L’évacuation des occupants du logement situé 1er étage gauche du bâtiment B (lot n°25),

— L’interdiction de l’accès au lot évacué et aux deux lots en rez-de-chaussée jusqu’à la mise en œuvre de mesures de soutènement,

— Bâtiment A : purge et soutènement du plancher haut des caves au droit du pallier du RDC, soutènement par étais des structures porteuses de l’ancienne canalisation EU en sécurisation de la canalisation de gaz,

— Bâtiment B, purge et soutènement par étais sur lisses basses et hautes des zones menaçantes du plancher haut du hall d’entrée, purge et soutènement par étais sur lisses basses et hautes des planchers hauts dégradés des logements du rez-de-chaussée, sécurisation des accès aux lots en rez-de-chaussée par murage des accès et pose d’une porte anti-intrusion en lieu et place des portes d’entrée,

— Purge des zones menaçantes du conduit d’évacuation des fumées situé au droit de la courette arrière, en mitoyenneté à la parcelle A,J[Cadastre 1].

L’arrêté a également ordonné l’évacuation du lot n°25, soit le logement situé au 1er étage gauche du bâtiment B sur cour.

Par courrier en date du 30 septembre 2020, la municipalité de, [Localité 1] a notifié aux occupants de l’immeuble situé, [Adresse 2] à, [Localité 1] un arrêté de péril non imminent pris en date du 28 septembre 2020, ledit courrier se référant également à l’arrêté de péril imminent du 22 novembre 2019 et rappelant que le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation du logement cesse d’être dû, jusqu’au premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée.

Par courrier en date du 6 novembre 2024, Monsieur, [G], [W] a signalé à la Mairie de, [Localité 1] un différend avec son propriétaire, sollicitant une médiation en clarifiant les obligations et conditions du contrat de location au regard de l’état du logement.

Par courrier en date du 4 décembre 2024, Monsieur, [G], [W] a mis en demeure le bailleur de lui rembourser les loyers versés depuis le 1er décembre 2019, au regard de deux arrêtés de péril datés des 22 novembre 2019 et du 28 septembre 2020, pour un montant total de 38.860 euros pour 58 mois de loyers indûment encaissés. Le locataire a sollicité auprès du bailleur la délivrance des quittances des mois de mai à décembre 2019, puis des années complètes 2020 et 2021, puis de janvier à mai et septembre à octobre 2022, de février à décembre 2023 et de janvier à septembre 2024.

Par procès-verbal en date du 6 décembre 2024, les enquêteurs du commissariat de, [Localité 1] ont recueilli la plainte de Monsieur, [G], [W] pour abus de confiance, indiquant qu’il avait versé un loyer à son bailleur alors que les loyers n’étaient pas dus, et que ledit bailleur l’incitait fortement à quitter le logement.

Par arrêté préfectoral n°24-0921 en date du 7 décembre 2024, le préfet du département de la Seine-Saint-Denis a ordonné à Monsieur, [X], [O] de mettre en sécurité l’installation électrique du logement situé, [Adresse 2] à, [Localité 1], 1er étage, et d’assurer un moyen de chauffage fixe, suffisant et adapté aux caractéristiques du logement, indiquant que cette situation présentait un danger grave et imminent pour la santé des occupants.

Par courrier en date du 11 décembre 2024, le service communal d’hygiène et de santé de la mairie de, [Localité 1] a notifié à Monsieur, [G], [W] l’arrêté préfectoral n°24-0921 HI URG.

Par arrêté préfectoral n°25-0062 HI REM, le préfet du département de la Seine-Saint-Denis a constaté l’insalubrité du logement situé 1er étage, [Adresse 2] à, [Localité 1], et a déclaré Monsieur, [X], [O] de rechercher les causes de l’humidité et y remédier de manière efficace et durable, lutter contre les moisissures, mettre en place un système de ventilation efficace et procéder à la réfection des revêtements dégradés. L’arrêté a également enjoint de reloger, aux frais du propriétaire, l’occupant, et a précisé que la protection de l’occupant serait garantie dans les conditions précisées aux articles L 521-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation.

Par courrier en date du 6 février 2025, le service communal d’hygiène et de santé de la mairie de, [Localité 1] a notifié à Monsieur, [G], [W] l’arrêté préfectoral n°25-0062 HI REM. Le courrier de notification a précisé qu’à compter du premier jour du mois qui suivrait ladite notification, le loyer en principal cesserait d’être dû, jusqu’au premier mois suivant la notification de l’arrêté de mainlevée.

Par courrier en date du 29 avril 2025, le service communal d’hygiène et de santé de la mairie de, [Localité 1] a notifié à Monsieur, [G], [W] le rapport de contrôle en date du 29 avril 2025 de l’arrêté préfectoral n° 25-0062 HI REM, dans lequel il était constaté la défaillance du propriétaire dans l’exécution des mesures prescrites.

Par courrier en date du 10 juin 2025, le service communal d’hygiène et de santé de la mairie de, [Localité 1] a notifié à nouveau à Monsieur, [G], [W] le rapport de contrôle en date du 29 avril 2025 de l’arrêté préfectoral n° 25-0062 HI REM, dans lequel il était constaté la défaillance du propriétaire dans l’exécution des mesures prescrites.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 11 septembre 2025, Monsieur, [G], [W] a fait assigner Madame, [X], [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au sein de la chambre de proximité de Saint-Denis (93 200) aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— Condamner Madame, [O] à reloger Monsieur, [W] sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la notification de la présente décision,

— Prononcer la restitution des loyers perçus depuis la notification de l’arrêté de péril imminent et jusqu’au 30 septembre 2024, soit la somme de 38.860 euros,

— Condamner le bailleur à lui verser la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts.

L’affaire a été appelée à l’audience du 2 octobre 2025.

A cette date, Monsieur, [G], [W], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Madame, [X], [O], citée suivant les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas comparu. La décision sera réputée contradictoire en ce qu’elle est susceptible d’appel.

A l’issue des débats, la décision est mise en délibéré au 20 novembre 2025.

Par simple mention au dossier, le tribunal ordonne la réouverture des débats pour production de la preuve de la notification de l’arrêté municipal du 22 novembre 2019.

L’affaire a été rappelée à l’audience du 16 février 2026.

A cette date, le conseil de Monsieur, [G], [W] est autorisé à faire parvenir ladite preuve en cours de délibéré.

Madame, [X], [O] n’a pas comparu.

A l’issue des débats, la décision est mise en délibéré au 30 mars 2026.

Par message électronique en date du 25 février 2026, le conseil de Monsieur, [G], [W] a fait parvenir au tribunal la preuve de notification de l’arrêté municipal du 22 novembre 2019.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence de la défenderesse

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale

Sur la demande de relogement sous astreinte

L’article L521-3-1 du code de la construction et de l’habitation dispose que lorsqu’un immeuble fait l’objet d’une interdiction temporaire d’habiter ou d’utiliser ou que les travaux prescrits le rendent temporairement inhabitable, le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer aux occupants un hébergement décent correspondant à leurs besoins.

L’article L133-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, le demandeur produit l’arrêté municipal du 22 novembre 2019 prononçant une interdiction d’habiter et ordonnant le relogement des occupants. La défenderesse ne produit aucun arrêté de mainlevée.

Elle sera condamnée à reloger le demandeur.

Compte-tenu des manquements de la bailleresse à ses obligations, notamment constatés par les courriers des 29 avril 2025 et 10 juin 2025 adressés au locataire par la municipalité de, [Localité 1], il y a lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte d’un montant de 30 euros par jour à compter de la signification de la présente décision.

Sur la demande de restitution des loyers

L’article L521-2 du code de la construction et de l’habitation dispose que pour les locaux visés par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité pris en application de l’article L.511-11 ou de l’article L.511-19, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation du local cesse d’être dû à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté, jusqu’au premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée.

En l’espèce, le demandeur produit un arrêté en date du 22 novembre 2019, portant sur l’immeuble au sein duquel se trouve son logement, et pris en application de l’article L.511-11 du code de la construction et de l’habitation.

Il produit également la notification d’un arrêté postérieur mentionnant l’existence de cet arrêté, par courrier en date du 30 septembre 2020. Il est ainsi établi que la notification de l’arrêté du 22 novembre 2019 a eu lieu au plus tard le 30 septembre 2020, et que les loyers cessaient d’être dus à compter du 1er octobre 2020.

La défenderesse ne comparaît pas et ne produit aucun moyen de nature à contredire ces éléments de preuve, ou à rapporter la preuve de la mainlevée de l’arrêté.

Le demandeur produit en outre le contrat de location, stipulant le paiement d’un loyer d’un montant de 700 euros mensuels, ainsi que de nombreuses quittances de loyers et récépissés de demandes de virement et relevés de compte entre les mois de janvier 2022 et septembre 2024 indiquant qu’il s’est acquitté de cette obligation malgré l’arrêté municipal.

Il est ainsi établi que le demandeur a versé la somme de 700 euros par mois à la défenderesse entre les mois de janvier 2022 et septembre 2024, soit 2 ans et huit mois ou encore 32 mois, et ce alors que l’arrêté de mise en sécurité du 22 novembre 2019 avait déjà été notifié et avait suspendu l’obligation de régler le loyer.

La défenderesse sera condamnée à verser la somme de 22.400 euros au demandeur au titre de la restitution des loyers indus. Le surplus des demandes sera rejeté faute de preuve de versement des loyers dont la restitution est réclamée.

Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est tenu, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, en réparation du préjudice résultant de l’inexécution contractuelle.

La mise en œuvre de la responsabilité civile contractuelle suppose la réunion d’une inexécution contractuelle, d’un préjudice et d’un lien de causalité.

En l’espèce, l’insalubrité du logement constitue un manquement du bailleur à ses obligations issues de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Ce manquement, outre la perception des loyers constituant un préjudice déjà réparé par la condamnation à les restituer, a nécessairement causé au locataire un préjudice moral, qu’il convient de réparer en condamnant la défenderesse à lui verser la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Madame, [X], [O], qui perd le procès, sera tenue aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est revêtue de l’exécution provisoire, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire, susceptible d’appel et prononcée par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame, [X], [O] à verser à Monsieur, [G], [W] la somme de 22.400 euros au titre de la restitution des loyers indument perçus,

CONDAMNE Madame, [X], [O] à verser à Monsieur, [G], [W] la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,

CONDAMNE Madame, [X], [O] à assurer à Monsieur, [G], [W] un hébergement décent correspondant à ses besoins, pour la durée des travaux, jusqu’à la mainlevée de tout arrêté de péril, de mise en sécurité et d’insalubrité visant l’immeuble situé, [Adresse 2] à, [Localité 1],

ASSORTIR cette condamnation d’une astreinte de 50 euros par jour de retard, à compter de la signification de la présente décision et pour une durée d’un an,

CONDAMNE Madame, [X], [O] aux dépens,

REJETTE pour le surplus les demandes des parties,

RAPPELLE que la présente décision est revêtue de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé le 30 mars 2026,

Et ont signé,

Le greffier Le juge des contentieux de la protection