TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4]

Ch4.3 JCP

N° RG 24/03088 – N° Portalis DBYH-W-B7I-L4D5

N° JUGEMENT :

Copise exécutoires

délivrées le : 11 Juillet 2025

à :M^e Colin BERTHIER

M^e Déborah PERCONTE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

4ème CHAMBRE CIVILE Ch4.3 JCP

JUGEMENT DU 10 JUILLET 2025

ENTRE :

DEMANDEUR À L’INJONCTION DE PAYER ET DEFENDEUR À L’OPPOSITION

Monsieur [E] [K], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Déborah PERCONTE, avocat au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDERESSE À L’INJONCTION DE PAYER ET DEMANDERESSE À L’OPPOSITION

Madame [N] [X], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Colin BERTHIER, avocat au barreau de GRENOBLE

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 15 Mai 2025 tenue par M^me Alice DE LAFFOREST, Magistrat à titre temporaire chargée des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Grenoble, assistée de M^me S. DOUKARI, Cadre greffier;

Après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré, et le prononcé de la décision renvoyé au 10 Juillet 2025, date à laquelle il a été statué en ces termes :

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé du 11 mai 2013, Monsieur [E] [K] a donné à bail à Madame [N] [X] un logement situé [Adresse 2] [Localité 3] pour un loyer mensuel à l’origine de 637 euros charges comprises et contre versement d’un dépôt de garantie de 625 euros.

En août 2020 des travaux ont été initiés dans l’appartement pour ajouter un balcon avec l’agrandissement d’une ouverture, comblée par une porte fenêtre au mois de juin 2021.

Par courrier en date du 22 août 2022, Madame [N] [X] a donné congé à son bailleur.

Par acte d’huissier en date du 2 septembre 2022, Monsieur [E] [K] a fait signifier un commandement de payer la somme de 1 986 euros à Madame [N] [X] au titre des loyers impayés des mois d’août et septembre 2022.

Un état des lieux de sortie a été établi le 25 septembre 2022.

Monsieur [E] [K] a saisi le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] d’une requête en injonction de payer et par ordonnance en date du 15 février 2024 il a été enjoint à Madame [N] [X] de régler à ce dernier les sommes de :

1455.60 euros en principal au titre des loyers impayés ;

209.04 euros au titre des frais accessoires.

Le 15 mai 2024, Monsieur [E] [K] a fait signifier à Madame [N] [X] un commandement de payer reprenant les sommes dues au titre de l’injonction de payer du 15 février 2024.

Madame [N] [X] a fait opposition à cette injonction de payer par déclaration au greffe en date du 11 juin 2024.

Les parties ont été convoquées et l’affaire a été retenue à l’audience du 15 mai 2025.

Lors de cette audience, Monsieur [E] [K], représenté par son conseil a repris les demandes formées dans ses dernières écritures et a sollicité du juge des contentieux de la protection de voir :

Vu les pièces versées au débat,

CONDAMNER Madame [N] [R] à régler à Monsieur [E] [K] les sommes suivantes :

Arriéré locatif pour juillet, août et septembre 2022 (jusqu’au départ effectif de la locataire) et après déduction du dépôt de garantie de 625 € : 1.250,66 €,

Frais de recouvrement : 157,97 €,

Taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour l’année 2021 et 2022 jusqu’au départ effectif de la locataire) : 203,51 €,

DECLARER irrecevables la demande tendant au remboursement des charges locatives sur une période de 109 mois, entre le 11 mai 2013 et le 30 juin 2022, puisque cette dernière est prescrite, DEBOUTER Madame [N] [R] du surplus de ses demandes, fins et prétentions,

DEBOUTER Madame [N] [R] de sa demande de délais de paiement,

CONDAMNER Madame [N] [R] à régler à Monsieur [E] [K], la somme de 1.800 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, CONDAMNER Madame [N] [R] aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment les frais de l’éventuelle exécution du jugement à intervenir,

RAPPELER l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir.

Madame [N] [X], également représentée par son conseil a elle aussi repris les demandes formées dans ses dernières écritures et a sollicité du juge des contentieux de la protection de voir :

Dire et juger que la réalisation de travaux sur plus de 23 mois constitue un manquement à l’obligation de jouissance paisible ;

Dire et juger que les provisions sur charges prélevées de 2017 à 2019 et en 2021 ne correspondent pas à des prestations effectuées ;

Dire et juger que la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire était inutile après l’envoi du préavis par la locataire,

En conséquence,

A titre principal :

Juger que la créance de Monsieur [E] [K] s’élève à 1.418,17€.

Juger que la somme de 157,97 €, coût du commandement de payer visant la clause résolutoire doit rester à la charge de Monsieur [E] [K],

Condamner Monsieur [E] [K] à régler à Madame [N] [X] les sommes de :

3.047,83 € au titre de la privation de jouissance résultant des travaux d’amélioration;

540 €, au titre des charges non justifiées ;

Ordonner la compensation judiciaire,

A titre subsidiaire :

Echelonner l’éventuelle condamnation de Madame [N] [X] en 24 échéances mensuelles,

En tout état de cause :

Condamner Monsieur [E] [K] à régler à Madame [N] [X] la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamner Monsieur [E] [K] en tous les dépens de l’instance

Pour un complet examen des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à leurs pièces et conclusions, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

A l’issue des débats l’affaire a été mise en délibéré au 10 juillet 2025.

EXPOSE DES MOTIFS :

1.Sur le montant des loyers impayés et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères

Tout locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus, en application des article 1728 2° du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [E] [K] et Madame [N] [X] s’accordent sur le fait que la locataire n’a pas réglé les loyers du 1er juillet au 25 septembre 2022 date de son départ, soit la somme de 1875.66 euros et qu’il convient de déduire le montant du dépôt de garantie non restitué d’un montant de 625 euros, soit une dette de loyer de 1 250,66 euros.

Madame [N] [X] admet également devoir la somme de 203.51 euros au titre des la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

2.Sur les charges

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Il résulte de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande.

La liste des charges récupérables est fixée à l’annexe du décret n°87-713 du 26 août 1987 et concerne les dépenses relatives à l’eau froide et chaude des locataires occupants du bâtiment, à l’eau nécessaire à l’entretien courant des parties communes et des espaces extérieurs, à l’électricité et au combustible ou à la fourniture d’énergie quelle que soit sa nature pour les parties communes.

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges.

L’obligation de régularisation annuelle des charges n’est cependant assortie d’aucune sanction et le bailleur peut en justifier à tout moment pour demander notamment paiement du solde restant dû par le locataire sous réserve du délai de prescription de cette demande, qui ne court qu’à compter de la régularisation des charges.

L’action du locataire en répétition de charges indûment perçues par le bailleur se prescrit par trois ans à compter du jour de la régularisation des charges, qui seule permet au preneur de déterminer l’existence d’un indu

En l’espèce, Monsieur [E] [K] n’a jamais procédé à la régularisation des charges de sorte que Madame [N] [X] n’a pas pu avant la présente instance déterminer l’existence d’un indu et que ses demandes à ce titre ne sont pas prescrites.

Monsieur [E] [K] indique que ces charges correspondent au coût des contrats annuels d’entretien de la chaudière et il produit les factures correspondantes.

Madame [N] [X] constate que l’entretien de la chaudière a bien été effectué en 2014, 2015, 2016 et 2020 de sorte qu’elle renonce à sa demande de restitution de charge pour cette période.

Pour les années 2017, 2018, 2019 et 2021 il est établi que l’entretien de la chaudière n’a pas été fait même si le contrat a bien été réglé par le propriétaire et Madame [N] [X] considère que la provision sur charge est indue pour ces années.

Néanmoins, l’obligation d’entretien annuel de la chaudière incombant au locataire au titre de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 qui met à la charge du locataire l’entretien courant du bien loué et de ses équipements et le bail ne prévoyant pas de dispositions dérogatoires, il n’y a pas lieu à restitution de charges, sur ce point et Madame [N] [X] sera condamnée au règlement de somme de 36 euros correspondant aux charges impayées pour les mois de juillet, août et septembre 2022.

3.Sur le trouble de jouissance

1.Sur le trouble de jouissance

L’article 1103 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé :

De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L.843-1 du Code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

Aux termes de l’article 1719 alinéa 1er du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, 1° de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant.

Selon les dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 fixe les critères de décence d’un logement.

Il définit le logement décent comme le logement qui notamment assure le clos et le couvert, bénéficie d’un bon état d’entretien et de solidité du gros œuvre et de ses accès, protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau et dont les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Il doit également être protégé contre les infiltrations d’air parasites, présenter une étanchéité à l’air suffisante et disposer d’un chauffage en bon état d’usage et de fonctionnement. De même, le logement ne doit-il pas présenter de risques manifestes pour la santé du locataire provenant de problèmes d’humidité ou d’infiltrations, de ventilation, des réseaux d’électricité, de gaz, d’eau et de chauffage, des matériaux de construction, des canalisations ou des revêtements.

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, prévoit que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.

Son alinéa 3 prévoit que le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéa de l’article 6.

Une indemnisation peut être accordée au locataire pour réparer le préjudice de jouissance qu’il a subi avant la mise en conformité sur le fondement de la responsabilité contractuelle.

En l’espèce, il est établi que Monsieur [E] [K] a souhaité procéder à l’agrandissement d’une fenêtre du logement loué pour créer une porte fenêtre et un balcon.

Le chantier a duré cinq jours à l’issue desquels une ouverture a été crée entre le logement et l’extérieur, sous la fenêtre existante, ouverture bouchée par une planche de contreplaqué encadrée de 20 cm de mousse de polyuréthanne.

Les parties s’accordent pour dater cette première phase de travaux au 14 août 2022.

Monsieur [E] [K] indique que la seconde phase de travaux consistant à la pause d’une porte fenêtre en remplacement de la fenêtre et de l’ouverture crée, ainsi que l’installation du balcon n’a pas eu lieu immédiatement et que compte tenu de son hospitalisation entre le 31 mars 2021 et 28 mai 2021 dont il justifie puis de sa convalescence, la pause de porte fenêtre et du balcon est intervenue le 5 juin 2021.

Il est donc établi qu’entre le 14 août 2020 et le 5 juin 2021, soit une période comprenant la saison hivernale, le logement loué a comporté une ouverture vers l’extérieur dans la pièce principale bouchée par une planche de contreplaqué encadrée de 20 cm de mousse de polyuréthanne.

Si Madame [N] [X] ne justifie pas de l’augmentation de sa consommation énergétique pendant cette période, il n’en demeure par moins qu’elle a subi un trouble de jouissance non contestable du fait de cette ouverture qu’il convient d’estimer à 10% du loyer.

Monsieur [E] [K] qui ne justifie pas de l’accord de sa locataire pour voir procéder aux travaux en deux phases, ni de ses démarches avant son hospitalisation pour commander les portes fenêtres et planifier les travaux sera donc condamné à lui régler la somme de 860.55 euros correspondant à :

4 x 628 (loyer de 2020) + 5 x 645 (loyer de 2021) = 5 737 x 0.15 = 860,55

A compter du 5 juin 2021, Madame [N] [X] considère avoir également subi un préjudice de jouissance du fait d’une pose de la porte fenêtre mal exécutée, l’étanchéité à l’air n’étant pas assurée et la pause effectuée sans finition comme attesté par un artisan.

Madame [N] [X] a tenté de régler cette difficulté par la saisine d’un conciliateur qui a dressé un constat de carence en date du 12 septembre 2021.

Le propriétaire confirme par attestation que les finitions n’ont pas pu être réalisées le jour de la pause et ne justifie pas de la réalisation de ces finitions avant le départ de la locataire.

Il sera retenu une perte de jouissance pour cette période de 10% du montant du loyer soit la somme de 884.48 correspondants à :

6.83 x 645 (loyer de 2021) + 6.83 x 650 (loyer de 2022) = 8 844.85 x 0,10

Sur la compensation judiciaire

Selon l’article 1348 du Code civil, la compensation peut être prononcée en justice, même si l’une des obligations, quoique certaine, n’est pas encore liquide ou exigible. A moins qu’il n’en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision.

En l’espèce, il y a lieu de compenser les sommes dues par les parties à l’instance.

Ainsi, Madame [N] [X] est débitrice de la somme totale de de 1 490,17 euros (1 251,66 euros au titre des loyers + 203.51 euros au titre de la TEOM + 36 euros de charges récupérables) à l’encontre de [F] [K].

Ce dernier est débiteur de la somme de 1 745,03 euros au titre du préjudice de jouissance subi par sa locataire à laquelle il sera condamné à verser la somme de 254,86 euros après compensation des sommes dues entre les parties.

4.Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [E] [K], qui succombe sera condamné aux dépens.

5.Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

En l’espèce Monsieur [E] [K] sera condamné à régler la somme de 500 euros à Madame [N] [X] en application de l’article 700 du code de procédure civile.

6.Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En application de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut, d’office ou à la demande d’une partie par décision spécialement motivée, écarter l’exécution provisoire de droit en toute ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’application de l’exécution provisoire de droit, qui est compatible avec la nature de l’affaire et aucune demande n’a été formée en ce sens.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en dernier ressort,

CONDAMNE Monsieur [E] [K] à régler la somme de 254,86 euros à Madame [N] [X] au titre de son préjudice de jouissance après compensation des sommes dues entre les parties ;

CONDAMNE Monsieur [E] [K] à régler la somme de 500 euros à Madame [N] [X] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [E] [K] aux dépens, y compris les frais exposés au titre du commandement de payer en date du 2 septembre 2022 et de la dénonciation à la CAPEX ;

REJETTE pour le surplus les autres demandes des parties ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION LE 10 JUILLET 2025, LES PARTIES EN AYANT ÉTÉ AVISÉES CONFORMÉMENT AU DEUXIEME ALINEA DE L’ARTICLE 450 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE.

LE GREFFIER LE JUGE