MINUTE N° : 2026/84

NATURE DE L’AFFAIRE : 5AA

JUGEMENT DU : 10 Mars 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/02165 – N° Portalis DBXD-W-B7J-ESLS

AFFAIRE : S.D.C. DE L’IMMEUBLE JARDINS DU CHÂTEAU C/ [W] [O]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINTES

JUGEMENT

PROCÉDURE ACCELÉRÉE AU FOND

LE PRÉSIDENT : Monsieur HARS, Président

GREFFIER : Madame GAILLOU, Greffière

DEMANDERESSE

S.D.C. DE L’IMMEUBLE JARDINS DU CHÂTEAU représenté par son syndic de copropriété la Société FONCIA ATLANTIQUE, immatriculée au RCS de NANTES sous le n° 338 946 502, dont le siège social est sis 1 Résidence Les Jardins du Château – 17150 MIRAMBEAU

représentée par M^e Olivier BERTRAND, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

DEFENDEUR

Monsieur [W] [O], demeurant Lieu-dit Pechêvre, bâtiment D, appartement 49 – 17150 MIRAMBEAU

non comparant

Le 10 mars 2026

—  4 C

M^e Bertrand 1 ce+ 1 ccc

M. [O]

Dossier

Débats tenus à l’audience du : 20 Janvier 2026

Date de délibéré indiquée par le Président : 17 Février 2026

Jugement rendu par mise à disposition au greffe le 10 Mars 2026

FAITS ET PROCEDURE

Selon un relevé de propriété délivré le 17 octobre 2025 monsieur [W] [O] est copropriétaire de lots au sein d’un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, situé à MIRAMBEAU (17150), Lieu-dit Pechêvre, cadastré section AE, numéro 299, dont le syndic de copropriété est la Société FONCIA ATLANTIQUE anciennement dénommée FONCIA CHARENTE MARITIME.

L’assemblée générale des copropriétaires a, suivant deux procès-verbaux :

Du 4 mai 2024, approuvé les comptes de l’exercice 2023, ajusté le budget prévisionnel pour l’exercice 2024, et voté le budget prévisionnel pour l’exercice 2025 ; Du 7 mars 2025, approuvé les comptes de l’exercice 2024, ajusté le budget prévisionnel pour l’exercice 2025, et voté le budget prévisionnel pour l’exercice 2026.

Par une lettre du 12 novembre 2024, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LES JARDINS DU CHÂTEAU a constaté que le compte de copropriété de monsieur [O] présentait un solde débiteur de 742,34 euros, et l’a, en conséquence, mis en demeure d’avoir à le payer. Cette mise en demeure est demeurée sans effet, malgré relance du 2 décembre 2024.

Monsieur [O] n’étant pas à jour du règlement de ses charges de copropriété, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LES JARDINS DU CHÂTEAU a alors faire délivrer commandement de payer les charges de copropriété par acte de commissaire de justice, en date du 21 janvier 2025, pour la somme principale de 1.430,88 euros, demeuré sans effet.

Malgré une tentative de conciliation par le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LES JARDINS DU CHÂTEAU, une attestation d’échec de conciliation a été dé livrée le 8 avril 2025. Elle a précisé qu’aucun accord n’a pu être trouvé, en raison de la situation financière de monsieur [O] ne permettant pas de rembourser la dette actuelle.

Par une nouvelle mise en demeure en date du 21 mai 2025, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LES JARDINS DU CHÂTEAU ayant constaté que son compte de copropriété présentait désormais un solde débiteur de 1.839,40 euros, l’a sommé de lui régler cette somme. Cette mise en demeure est également demeurée sans effet.

Selon un appel de fonds en date du 15 septembre 2025 à monsieur [O], ce dernier restait devoir au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LES JARDINS DU CHÂTEAU la somme totale de 2.811,54 euros.

A ce jour, aucune résolution amiable du litige n’a prospéré.

C’est ainsi que, par acte extrajudiciaire en date du 27 novembre 2025, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES, représenté par son syndic de copropriété, a fait assigner monsieur [W] [O] devant le président du tribunal judiciaire de SAINTES statuant selon la procédure accélérée au fond aux fins de :

Condamner monsieur [W] [O] à lui payer les sommes de : 2.811,54 euros au titre des charges de copropriété demeurant impayées, sauf à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter du 21 janvier 2025, date de délivrance du commandement de payer les charges de copropriété, et capitalisation des intérêts par année entière en vertu de l’anatocisme, 280 euros au titre de dommages intérêts pour résistance abusive au paiement et trouble de trésorerie. Condamner Monsieur [O], partie succombante, aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer les charges de copropriété du 21 janvier 2025 pour la somme de 125,16 euros ;Condamner Monsieur [O] à lui payer la somme de 1.500 euros au titre des frais nécessaires à la défense de ses intérêts en justice non compris dans les dépens.

Régulièrement cité, monsieur [W] [O] n’a ni comparu, ni s’est fait représenter.

SUR CE

Sur la demande du syndicat des copropriétaires de lui payer 2.811,54 euros au titre des charges de copropriété demeurant impayées

L’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1, la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’article 14-1 de la même loi dispose, en outre, que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel, que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, sauf à ce que l’assemblée générale fixe des modalités différentes, et que la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale.

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ajoute qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles (…).

Il ressort de ce texte que la procédure accélérée au fond est ouverte en cas de non-règlement des provisions du budget prévisionnel de l’exercice en cours, des cotisations du fonds travaux, ainsi que des travaux selon les modalités votées par l’assemblée générale, après mise en demeure restée infructueuse pendant le délai de trente jours.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires, avant d’introduire une procédure accélérée au fond en matière de recouvrement de charges de copropriété, dérogatoire au droit commun, de rapporter la preuve, d’une part, de l’envoi d’une mise en demeure relative au défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 et, d’autre part, du caractère infructueux de cette mise en demeure passé un délai de trente jours.

Si aux termes de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale, une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic de copropriété, justifie avoir notamment versé au dossier :

L’état descriptif de division en date du 7 juin 2005 ;Le contrat de syndic en date du 24 mai 2024 ;Le relevé de propriété de monsieur [O] délivré le 17 octobre 2025 ;Les deux procès-verbaux du 4 mai 2024, et du 7 mars 2025, d’assemblée générale ;Une mise en demeure, en date du 12 novembre 2024 d’avoir à payer dans un délai de 30 jours, la somme de 742,34 euros, comprenant 688,34 euros à titre principal, et 54 euros au titre des frais de recouvrement de la mise en demeure ;Une relance après mis en demeure, en date du 2 décembre 2024, d’avoir à payer dans un délai de 30 jours, la somme de 789,42 euros, en renvoyant sur le détail du solde ;Un commandement de payer, en date du 21 janvier 2025, le montant de 1556,04 euros, selon le relevé de compte soumis aux débats ;Différents appels de fonds concernés.Il ressort des pièces soumises aux débats que monsieur [O], le débiteur, n’a pas réglé les causes des différents actes et courriers de recouvrement dans le délai de 30 jours, pour chacun d’eux.

Ainsi, la demande de paiement est recevable et monsieur [O] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires cette somme avec intérêts au taux légal à compter du 21 janvier 2025, date de délivrance du commandement de payer les charges de copropriété, et capitalisation des intérêts par année entière en vertu de l’anatocisme.

Sur la demande de paiement à titre de dommages intérêts pour résistance abusive au paiement et trouble de trésorerie

Aux termes de l’article 1231-1 du Code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de monsieur [O] à lui payer la somme de 280 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive au paiement et trouble de trésorerie. Toutefois, il ne verse aux débats aucun élément probant de nature à caractériser le trouble de trésorerie allégué. En effet, les pièces produites ne démontrent pas l’existence d’un préjudice certain et individualisé imputable au défaut de paiement de monsieur [O].

Ainsi, la demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les dépens et frais irrépétibles

S’agissant de la demande tendant à inclure dans les dépens les frais du commandement de payer du 21 janvier 2025 d’un montant de 125 euros, les frais d’un commandement de payer délivré par commissaire de justice préalablement à toute instance judiciaire, à titre de diligence de recouvrement amiable, ne constituent pas des actes d’exécution d’une décision de justice et n’entrent donc pas dans les dépens au sens de l’article 695 du Code de procédure civile. Cette demande sera en conséquence rejetée.

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic, les frais exposés pour la présente instance. Toutefois, compte tenu de la situation économique de monsieur [O], telle qu’elle résulte du procès-verbal de tentative de conciliation versé aux débats, il y a lieu de ramener la somme réclamée à 500 euros.

PAR CES MOTIFS

Le président du tribunal, statuant selon la procédure accélérée au fond, par décision réputée contradictoire mise à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONDAMNE monsieur [W] [O] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LES JARDINS DU CHÂTEAU, représenté par son syndic de copropriété, la somme de 2.811,54 euros au titre des charges de copropriété demeurées impayées ;

DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 21 janvier 2025, date de délivrance du commandement de payer les charges de copropriété, et capitalisation des intérêts par année entière en vertu de l’anatocisme ;

REJETTE toute autre demande ;

CONDAMNE monsieur [W] [O] aux dépens ;

CONDAMNE monsieur [W] [O] à payer au syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic de copropriété, la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit par provision.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT