AFFAIRE : N° RG 25/00157 – N° Portalis DBWK-W-B7J-CRQ2

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SOISSONS

JUGEMENT

Le 02 Octobre 2025

Le Tribunal judiciaire de SOISSONS composé de :

Président : Carole MAILLARD

Assesseur : Tatiana SAVARY

Assesseur : Christophe DE BOSSCHERE

Greffier ayant assisté aux débats : Clotilde SAUVEZ

Greffier ayant assisté au délibéré : Marie DUFOUR

a rendu le jugement suivant entre :

DEMANDERESSE :

Mme [S] [Y]

née le 01 Mai 1971 à [Localité 4]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e François HERMEND, avocat au barreau d’AMIENS

ET :

DÉFENDEURS :

Me [E] [X]

[Adresse 3]

[Localité 1]

non constitué

S.E.L.A.R.L. SELARL JULIEN AST ET [E] [X] NOTAIRES AS SOCIES prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 3]

[Localité 1]

non constitué

DÉBATS :

A l’audience du 03 Juillet 2025, tenue en audience publique devant Carole MAILLARD, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de procédure civile. La date du délibéré a été indiquée dans les conditions prévues par la loi.

EXPOSE DU LITIGE :

Par un acte du 26 février 2025, Madame [S] [Y] a fait assigner la SELARL JULIEN AST ET [E] [X], Notaires Associés, et Maître [E] [X], aux fins de voir :

Vu l’article 1240 du Code Civil ;

Vu la loi du 25 ventôse an XI ;

Condamner la SELARL JULIEN AST ET [E] [X], Notaires Associés à lui verser les sommes suivantes :

—  9.019,24 €, au titre de l’indemnisation de la perte de surface ;

—  2.489,72 €, au titre de la perte de la condition particulière tenant à la pose de gravillons d’ornement ;

—  4.000,00 €, au titre de la perte de la condition particulière tenant à l’instalation s’un store banne ;

—  10.158,00 €, au titre de l’indemnisation des frais d’avocats ;

—  10.000,00 €, au titre de son préjudice moral ;

—  219,76 €, au titre des intérêts dus au titre de la somme consignée ;

—  3.000,00 €, sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens.

Madame [S] [Y] a exposé les faits suivants :

En septembre 2020, elle s’est rapprochée de Madame [D] [W], de la SAS LES MAS DE [Localité 5], agent immobilier faisant partie du réseau ARTHURIMMO, aux fins de faire l’acquisition d’un bien immobilier.

Dans ce cadre, elle avait immédiatement fait savoir à Madame [D] [W] qu’elle cherchait un bien suffisament grand pour accueillir toutes ses affaires personnelles.

Elle faisait ainsi de la surface du logement à acquérir un élément essentiel et déterminant de son consentement au projet d’acquisition.

Dans ce cadre, une annonce publiée par Madame [D] [W] a attiré son attention, au termes de celle-ci, cette dernière proposait à la vente un appartement en copropriété dans un immeuble présenté comme de standing situé à [Localité 5], [Adresse 2], au prix de 210.800,00 €, dont la construction était assurée par la Société TSF ILE DE FRANCE jusqu’en 2019.

L’annonce indiquait explicitement que la surface habitable du bien était de 95m², et il était précisé que cette surface était spécifiée en Loi CARREZ, celle-ci ne précisait pas que le bien était vendu en VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement).

Malgrè les termes rassurants de cette annonce, Madame [S] [Y] n’a pas obtenu communication des plans côtés antérieurement ou concomitamment à la conclusion du contrat de réservation, en dépit de ses nombreuses sollicitations en ce sens, depuis le mois de septembre 2020.

Dans ce contexte, un avant-contrat, qui ne précise pas la surface du bien, a été conclu le 05 octobre 2020 ; les annexes communiquées avec ce contrat ne contenaient aucun plan de côté pour ce bien qui était présenté comme étant terminé ; la Société TSF ILE DE FRANCE, propriétaire de l’appartement litigieux et le Notaire habituel de cette dernière ont fait signer à Madame [S] [Y] un contrat de réservation en VEFA.

Lors de la conclusion de ce contrat, manifestement lacunaire, Madame [S] [Y] n’a reçu aucune information sur sa nature, ainsi que sur les obligations qui en découlent, manquant de clarté et de précision, un doute a pu exister sur la qualification que celui-ci devait revêtir, promesse de vente ou simple contrat de réservation.

Madame [S] [Y] a pu emménager dans l’appartement à compter du 19 octobre 2020 avec l’accord de la Société TSF ILE DE FRANCE, qui était assurée du paiement du prix de vente (paiement comptant).

Cet emménagement précoce était justifié par la crise sanitaire et par le seul créneau proposé par le déménageur de Madame [S] [Y].

Malgré les propos rassurants du promoteur, le bien n’a pu effectivement être occupé qu’à compter du 26 octobre 2020, avec des conditions de vie déplorables.

Les propriétaires des deux autres appartements ont également emménagé dans les lieux alors que les travaux de l’immeuble n’étaient pas achevés.

Par courrier recommandé du 08 décembre 2020, Madame [S] [Y] a adressé une liste édifiante de malfaçons et non-façon.

Ce n’est que par un mail du 10 décembre 2020 que Madame [D] [W] lui a communiqué les plans côtés de l’appartement.

A l’analyse de ces plans, il est apparu que la surface indiquée sur l’annonce était erronée.

Le 11 décembre 2020, une réunion a été organisée dans les locaux de la Société TSF ILE DE FRANCE, avec deux représentants de la Société LES MAS DES [Localité 5], l’un de la Société TSF ILE DE FRANCE (Monsieur [J]), le maître d’oeuvre (Monsieur [K]), ainsi que l’huissier, lors de laquelle la Société TSF ILE DE FRANCE s’était engagé à faire réaliser un mesurage de l’immeuble, qui n’est jamais intervenu par la suite.

Malgré l’existence des malfaçons, des non-façons et la problématique de la surface manquante, le Notaire de la Société TSF ILE DE FRANCE a adressée le 17 décembre 2020, soit la veille de la date de signature projetée de l’acte de vente définitif, un projet d’acte de vente de 300 pages, qui contenait des clauses limitatives de responsabilité, n’évoquait pas la dificulté de surface, et évinçait les conditions particulières consenties dans le contrat préliminaire.

N’étant pas conforme à l’acte préliminaire, Madame [S] [Y] a légitimement refusé d’apposer sa signature sur cet acte adressé en urgence, malgré les pressions exercées à son encontre par le clerc de notaire et par l’agent immobilier.

Les raisons de ce refus ont été communiquées au Notaire par un mail en date du 21 décembre 2020.

Le 21 décembre 2020, la Société TSF ILE DE FRANCE a fait procéder à quelques travaux chez Madame [S] [Y], sans pour autant reprendre l’intégralité des difficultés existantes. Parallèlement, cette société lui a fait délivrer une mise en demeure de quitter les lieux sous 48 heures alors que le délai de reflexion de la vente n’était pas encore échu.

A la suite de cette mise en demeure, une négociation sur le prix de vente de l’immeuble est intervenue entre Madame [S] [Y] et la Société TSF ILE DE FRANCE.

Mais, malgré les nombreuses relances adressées par Madame [S] [Y] pour conclure la vente, aucune signature n’a pu intervenir, faute pour la Société TSF ILE DE FRANCE d’exécuter les termes du contrat préliminaire.

La communication tardive par l’agent immobilier des plans cotés de l’appartement litigieux, dont le Notaire avait connaissance, puisqu’il les détenait depuis le mois de janvier 2020, a permis de constater que les différents intervenants savaient dès la commercialisation de l’appartement que celui-ci était loin de mesurer 95m².

Contre toute attente, la Société TSF ILE DE FRANCE a commis une voie de fait à son encontre en lui interdisant l’accès à son domicile pendant la période du 31 juillet au 05 août 2021, en installant un portail clos dont elle n’avait pas les clés.

Par un acte d’huissier du 18 octobre 2021, la Société TSF ILE DE FRANCE l’a assignée devant la présente juridiction, aux fins d’expulsion.

Épuisée par la procédure et placée devant un aléa trop lourd, Madame [S] [Y] a finalement régularisé une transaction avec la Société TSF ILE DE FRANCE, dans l’acte de cession de l’immeuble.

En l’absence des fautes commises par la SELARL JULIEN AST ET [E] [X], Notaires Associés, Madame [S] [Y] n’aurait pas consenti à cet accord qui a fixé le prix de vente à la somme de 205.000,00 € et qui a supprimé, des conditions particulières, la pose de gravillons d’ornement ainsi que l’instalation d’un store banne électrique.

Afin de faire valoir ces droits, Madame [S] [Y] a adressé au Notaire ainsi qu’à l’agent immobilier une mise en demeure, qui sont restées infructueuses.

Entretemps, la Société LES MAS DE [Localité 5] a été placée en liquidation judiciaire.

Madame [S] [Y] a soutenu le fait que la SELARL JULIEN AST ET [E] [X], Notaires Associés avait eu des manquements à son devoir de conseil à son égard, en raison de l’absence de communication des plans côtés avant la signature de l’acte de réservation, malgré ses multiples sollicitations antérieures, le Notaire l’ayant seulement invité à prendre l’attache de l’architecte, alors qu’il était en possession de ces plans depuis le 22 janvier 2020, ce qui l’a empêchée de prendre connaissance de la superficie réelle de l’appartement, qui, selon l’acte de vente, était de 88,32m², Loi CARREZ.

La demanderesse ajoute qu’au moment de la régularisation du contrat préliminaire, le Notaire lui a imposé la conclusion d’un contrat de réservation dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement, alors que ce type de contrat ne se justifiait pas compte-tenu de l’état d’avancement de l’immeuble, qui était alors construit à plus de 90%, voire à 100%, et que la régularisation d’un tel contrat n’était pas conforme à ses intérêts, alors que ce choix de la VEFA ne lui avait pas été expliqué.

Madame [S] [Y] souligne le fait qu’une analyse juridique des clauses du contrat de réservation permet raisonnablement de douter de sa qualification.

La demanderesse fait remarquer qu’aux termes du projet de vente en l’état futur d’achèvement, communiqué la veille de la signature, le Notaire a cru pouvoir, sans l’alerter, imposer des modifications préjudiciables, notamment en supprimant les conditions particulières figurant à l’acte de réservation, sans l’avoir mis en garde sur ce point.

Madame [S] [Y] fait observer que des irrégularités grèvent le contrat de réservation, car celui-ci ne précise pas la surface habitable de l’immeuble, contrairement aux exigences de l’article R-261-25 du Code de la construction et de l’habitation, et aucun plan côté n’y a été annexé.

Elle rappelle qu’elle a subi une perte de surface de 7.03%, entrainant une diminution proportionelle du prix de vente de 7.03 %, qui avait été fixé initialement à 210.800,00 €.

Régulièrement assignée à sa personne, la SELARL JULIEN AST ET [E] [X], Notaires Associés n’a pas constitué avocat.

Régulièrement assigné à son domicile, Maître [E] [X] n’a pas constitué avocat.

Vu l’Ordonnance de Clôture du 15 mai 2025.

SUR CE :

Au vu de l’ensemble des pièces versées aux débats, et, notamment, de :

L’annonce en date du 19 septembre 2020, émanant de la SAS LES MAS DE [Localité 5], concernant le logement litigieux, mentionnant notamment un prix de vente de celui-ci de 210.800,00 €, et une surface de 95m², pour cet appartement neuf situé à [Localité 5], [Adresse 2].

Le contrat de réservation de celui-ci en date du 05 octobre 2020, conclu entre Société TSF ILE DE FRANCE et Madame [S] [Y], non assorti du plan côté de chacune des fractions réservées, établi par Maître [E] [X] qui n’a pas précisé quelle était la surface habitable approximative de cet immeuble, contrairement aux éxigences de l’article R261-25 du Code de la construction et de l’habitat, alors que Madame [S] [Y] avait fait de la surface de l’immeuble une condition déterminante de sa volonté.

Il en résulte que ce contrat de réservation comporte de graves irrégularités, et que Maître [E] [X] a alors commis des manquements à son devoir de conseil envers Madame [S] [Y].

Dans son projet d’acte de vente en VEFA, Maître [E] [X] permettait à la Société TSF ILE DE FRANCE de se libérer des tâches suivantes :

— “le remplacement de la pelouse par des gravillons blancs d’ornement.

— le déplacement en façade de la terrasse bois et à l’arrière des gravillons blancs d’ornement comme en façade.

— l’installation d’un store électrique d’une largeur de 3,70m x 3m sur l’avant de la façade.”,

alors que ces travaux avaient été convenus entre les parties dans le contrat de réservation précité, dans le paragraphe de celui-ci intitulé : “CONDITIONS PARTICULIERES”.

Il en découle que l’absence de mise en garde de Madame [S] [Y] par le Notaire sur cette modification constitue un autre manquement de ce dernier à son obligation de conseil envers elle.

La responsabilité civile de la SELARL JULIEN AST ET [E] [X], Notaires Associés est donc engagée à ce titre envers Madame [S] [Y].

L’acte de vente conclu le 30 juillet 2024 entre la Société TSF ILE DE FRANCE et cette dernière, concernant l’appartement précité, moyennant le prix de 200.500,00 €, mentionne notamment que la superficie de la partie privative des lots de copropriété est de 88,32m², alors que Madame [S] [Y] pensait faire l’acquisition d’un bien mesurant 95m² Loi CARREZ, de sorte que cette dernière a subi une perte de surface correspondant à 7.03% de celle-ci.

Selon les dispositions de l’article1.617, Alinéa 2, du Code Civil, il en résulte une diminution proportionnelle du prix de 7.03%, soit une diminution de prix de (210.000 x 7.03%) = 14.819,24 €, que Madame [S] [Y] aurait pu obtenir, alors qu’elle n’a pu négocier qu’une diminution de 5.800,00 €.

Cette dernière est donc fondée à réclamer l’indemnisation de la somme qu’elle a pu obtenir, soit celle de (14.819,24 – 5.800,00) = 9.019,24 €, au titre de sa perte de chance qui a été causée directement par les diverses fautes commises par Maître [E] [X], à l’encontre de la SELARL JULIEN AST ET [E] [X], Notaires Associés.

Cette dernière sera aussi condamnée à payer à Madame [S] [Y] la somme de 2.489,72 €, représentant le montant du devis n°815 564, en date du 25 janvier 2025, émanant de l’entreprise PILLAUD MATERIAUX, pour le remplacement de la pelouse par des gravillons d’ornement, au titre de la perte de la condition particulière tenant à la pose de ceux-ci.

En l’absence de devis, il convient de débouter Madame [S] [Y] de sa demande d’indemnisation qu’elle a faite au titre de la perte de la condition particulière tenant à l’installation d’un store banne, non fondée.

Au vu des notes et frais et honoraires de Maître [F], Maître [R], Maître [P] et de Maître [L], il convient de condamner la SELARL JULIEN AST ET [E] [X], Notaires Associés à rembourser à Madame [S] [Y] la somme de 10.158,00 €, au titre de frais d’avocats que cette dernière n’aurait pas dû engager sans les erreurs commises par Maître [E] [X], et à verser à cette dernière celle de 10.000,00 €, en réparation de son préjudice moral qu’elle a subi depuis l’an 2020, notamment du fait du risque d’expulsion de son domicile et de la procédure judiciaire antérieure concernant son appartement.

Les fautes commises par Maître [E] [X] ont rendu inutiles les démarches réalisées auprès du service de la publicité foncière ainsi qu’auprès d’INFOGREFFE, alors que Madame [S] [Y] avait consigné la somme de 21.000,00 €.

Il y a lieu de condamner la SELARL JULIEN AST ET [E] [X], Notaires Associés à payer à cette dernière le montant de 219,76 € au titre des intérêts dus sur la somme consignée.

La SELARL JULIEN AST ET [E] [X], Notaires Associés, condamnée aux entiers dépens, devra verser, sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, à Madame [S] [Y], une indemnité de 3.000,00 €.

PAR CES MOTIFS :

Statuant en premier ressort, par un jugement réputé contradictoire :

Condamne la SELARL JULIEN AST ET [E] [X], Notaires Associés, à payer Madame [S] [Y], les sommes suivantes :

—  9.019,24 € (neuf mille dix-neuf euros et vingt-quatre centimes), au titre de l’indemnisation de la perte de surface.

—  2.489,72 € (deux mille quatre cent quatre-vingt-neuf euros et soixante-douze centimes) au titre de la perte de la condition particulière tenant à la pose de gravillons d’ornement.

—  10.158,00 € (dix mille cent cinquante-huit euros), au titre de l’indemnisation des frais d’avocats,

—  10.000,00 € (dix mille euros), au titre du préjudice moral.

—  219,76 € (deux cent dix-neuf euros et soixante-seize centimes), au titre des intérêts dus au titre de la somme consignée.

Déboute Madame [S] [Y] du surplus de ses demandes en paiement de dommages et intérêts.

Condamne la SELARL JULIEN AST ET [E] [X], Notaires Associés aux entiers dépens de l’instance et à verser, au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, Madame [S] [Y], une indemnité de 3.000,00 € (trois mille euros).

Déclare le présent jugement commun à Maître [E] [X].

Le présent jugement a été prononcé par Madame Carole MAILLARD, Président, assistée de Marie DUFOUR, Greffier, et ils en ont signé la minute.

Le Greffier, Le Président,