Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

============

JUGEMENT du 15 Mai 2025

__________________________________________

DEMANDERESSE :

Madame [V] [M]

domiciliée : chez BESCOND Mikael

57 Rue Charles Monselet

44017 NANTES

représentée par Maître Valérie REDON-REY, avocate au barreau de TOULOUSE,

substituée par Maître Severine FERRE-GUITTENY, avocate au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [J] [B]

Logement A25 Etage 2

6 Rue de Beauvoir

44340 BOUGUENAIS

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA

GREFFIER : Marie-Pierre KIOSSEFF lors des débats et Michel HORTAIS lors du prononcé

PROCEDURE :

date de la première évocation : 20 mars 2025

date des débats : 20 mars 2025

délibéré au : 15 mai 2025

RG N° N° RG 25/00064 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NQQK

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Valérie REDON-REY

CCC à Monsieur [J] [B] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing-privé du 27 février 2015, Madame [V] [M], représentée par son mandataire nouvellement désigné CM-CIC Gestion immobilière, a donné à bail à Monsieur [J] [B] un local à usage d’habitation numéro A25 au deuxième étage sis 6 rue de Beauvoir à Bouguenais (44340) et ses accessoires, moyennant le paiement d’un loyer de 603 euros, outre une provision sur charges de 24 euros et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant égal au loyer.

Par acte du 23 mai 2024, le locataire n’ayant pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges, Madame [V] [M] lui a délivré un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 novembre 2024, Madame [V] [M] a assigné Monsieur [J] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes aux fins de voir, au visa de la loi du 6 juillet 1989 :

— constater l’application du jeu de la clause résolutoire et la résiliation du bail susvisé ;

— ordonner sans délai son expulsion des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique ;

— condamner le locataire au paiement de la somme de 2 115.31 euros correspondant aux loyers et charges et/ou indemnités d’occupation impayés selon le décompte arrêté au 21 novembre 2024, quittancement de novembre 2024 inclus ;

— juger et ordonner que la dette locative sera réactualisée au jour de l’audience, y rajoutant les mois de décembre 2024 ainsi que janvier, février et mars 2025, et prenant en compte les versements éventuellement effectués par le locataire ;

— condamner le locataire au paiement d’une indemnité d’occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et charges en cours ;

— juger et ordonner que l’indemnité d’occupation qui sera fixée sera annuellement révisée en fonction de la valeur locative tel que mentionné dans le cadre du contrat de bail ;

— juger et ordonner que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 23 mai 2024 ;

— condamner le locataire au paiement d’une somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le locataire au paiement des entiers dépens d’instance en ce compris les frais du commandement conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience du 20 mars 2025.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

A l’audience, la partie demanderesse, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle a actualisé sa créance à la somme de 1 106.23 euros arrêtée au 14 mars 2025. Elle a souligné la reprise du paiement des loyers depuis le mois de novembre 2024. Elle s’est opposée à la demande de délais de paiement formulée par le locataire.

Régulièrement assigné à étude, Monsieur [J] [B] a comparu. Il a reconnu le montant de la dette pour laquelle il a sollicité l’octroi de délais de paiement proposant de verser la somme de 150 euros par mois en sus du loyer et des charges afin de rester dans le logement. Il a actualisé sa situation personnelle et financière déclarant percevoir entre 2 000 et 2 100 euros par mois dans le cadre d’un contrat d’intérim. Il a précisé travailler pour la société Airbus depuis le mois de septembre 2024 et avoir la perspective d’un contrat à durée indéterminée.

L’enquête sociale réalisée par la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, n’est pas parvenue au tribunal avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 mai 2025, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 27 novembre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la CCAPEX a accusé réception de sa saisine le 24 mai 2024.

En conséquence, la demande sera déclarée recevable.

Sur la demande en paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, Monsieur [J] [B] reconnaît le montant de la dette.

Il résulte des pièces produites que Monsieur [J] [B] n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges du local d’habitation. En effet, le décompte actualisé fait apparaître un solde débiteur de 1 106.23 euros arrêtée au 19 mars 2025, échéance de mars incluse.

La créance étant justifiée pour ce montant, il convient en conséquence de condamner Monsieur [J] [B] au paiement de cette somme selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Cependant, cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 mai 2024, le bailleur a fait délivrer à Monsieur [J] [B] un commandement de payer, régulier en la forme, pour un montant principal de 1 636.93 euros au titre des loyers et charges impayés.

Il ressort des pièces du dossier que les sommes visées au commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, il y a lieu donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 24 juillet 2024.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant réunies, il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes subsidiaires.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [J] [B]

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail étant résilié depuis le 24 juillet 2024, Monsieur [J] [B] est sans droit ni titre à partir de cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter du 24 juillet 2024, augmentée des charges locatives en cours et ce, jusqu’à libération effective des lieux, et de condamner Monsieur [J] [B] à son paiement.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire sollicitée par Monsieur [J] [B]

L’article 24-V de la loi précitée dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) »

L’article 24-VII précise que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues » au V du présent article. »

Monsieur [J] [B] sollicite des délais de paiement afin de voir suspendre la clause résolutoire proposant de verser la somme de 150 euros en sus du loyer et des charges afin d’apurer sa dette. Le bailleur s’y oppose.

Il ressort du décompte arrêté au 14 mars 2025 que Monsieur [J] [B] a repris le paiement intégral des loyers depuis le mois de novembre 2024, outre un versement complémentaire ce qui a permis de diminuer la dette.

Il résulte des déclarations de Monsieur [J] [B] que ce dernier perçoit un salaire d’environ 2 000 euros dans le cadre d’un contrat d’intérim, de sorte qu’il est en capacité de régler sa dette locative.

Au vu de ces éléments, il convient d’autoriser Monsieur [J] [B] à se libérer de sa dette locative selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.

Il importe de souligner que tout paiement, outre le loyer et les charges courantes dus, intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative.

Sur la suspension de la clause résolutoire

Des délais de remboursement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si Monsieur [J] [B] se libère dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessus, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,le locataire sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi,la clause résolutoire reprendra son plein effet,il pourra être procédé à son expulsion selon les modalités prévues au dispositif ci-après,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

Monsieur [J] [B], qui succombe supportera les dépens en ce compris le coût du commandement de payer, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il n’est pas équitable de laisser à sa charge les frais exposés par la bailleresse afin de recouvrer les sommes dues. Monsieur [J] [B] sera en conséquence condamné à lui verser la somme de 200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La nature du litige justifie que le prononcé de l’exécution provisoire de droit ne soit pas écarté, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 27 février 2015 entre Madame [V] [M], représentée par son mandataire CM-CIC Gestion Immobilière, et Monsieur [J] [B] portant sur un local à usage d’habitation numéro A25 au deuxième étage sis 6 rue de Beauvoir à Bouguenais (44340) et ses accessoires, sont réunies à la date du 24 juillet 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [J] [B] à payer à Madame [V] [M] la somme de 1 106.23 euros au titre des loyers et charges échus et impayés arrêtée au 19 mars 2025, terme de mars inclus ;

DIT que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer  ;

RAPPELLE que toute somme versée en plus du loyer et des charges courantes sera déduite de la dette ;

RAPPELLE au locataire ses obligations et notamment le paiement des loyers et charges et indemnités d’occupation entre la date de l’audience et la signification du présent jugement ;

AUTORISE Monsieur [J] [B] à s’acquitter de sa dette par 7 mensualités de 150 euros le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement, en sus des loyers courants, étant rappelé que la 8ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette, intérêts et frais, sauf meilleur accord des parties, possibilité de paiement par anticipation ou entrée en vigueur d’un plan de surendettement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si Monsieur [J] [B] se libère dans les délais et modalités ainsi fixés en sus du paiement du loyer courant ;

DIT qu’à défaut d’un seul paiement non honoré par Monsieur [J] [B] à son échéance et non régularisé suite à l’envoi par la bailleresse d’une lettre recommandée de mise en demeure restée infructueuse dans un délai de 15 jours francs à compter de sa réception, la totalité des sommes restant dues deviendrait immédiatement exigible avec intérêt au taux légal à compter de la date de la défaillance, la clause résolutoire serait acquise et le bail se trouverait automatiquement résilié ;

Dans cette seule dernière hypothèse :

AUTORISE, faute de départ volontaire des lieux loués, Madame [V] [M] à procéder à l’expulsion de Monsieur [J] [B] et de tous occupants de son chef des lieux loués et accessoires, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que dans ce cas, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE les dispositions de l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE dans ce cas Monsieur [J] [B] à payer une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, laquelle indemnité suivra les conditions contractuelles, à compter de la défaillance et jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée soit par l’expulsion, soit par la restitution volontaire des clefs en mains propres au bailleur ;

CONDAMNE Monsieur [J] [B] à payer une indemnité de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [J] [B] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,

Le Greffier La Présidente

M. HORTAIS S. ZARIFFA