Tribunal judiciaire de Strasbourg

TRIBUNAL DE PROXIMITE D’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN

Juge des Contentieux de la Protection

[Adresse 3]

[Localité 8]

☎ : [XXXXXXXX01]

[Courriel 9]

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ILLKIRCH Civil

N° RG 24/03834

N° Portalis DB2E-W-B7I-MW2Z

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MINUTE N°

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Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à :

— ALSACE HABITAT

Copie certifiée conforme délivrée à :

— Monsieur [D] [V]

— Préfecture du Bas-Rhin

le

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

__________

JUGEMENT Contradictoire

DEMANDERESSE :

ALSACE HABITAT, Société Anonyme d’Economie Mixte

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représenté par Mme [X] [S] [J], gestionnaire contentieux, munie d’un pouvoir régulier,

DEFENDEUR :

Monsieur [D] [V]

né le 21 Février 1986

[Adresse 4]

[Localité 7]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gabriela VETTER, Juge des Contentieux de la Protection

Maxime ISSENHUTH, Greffier

DÉBATS ORAUX A L’AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 23 Octobre 2024

PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DU JUGEMENT AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 11 Décembre 2024

Premier ressort,

OBJET : Baux d’habitation – Demande tendant à l’exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l’expulsion

•

EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat du 1er mars 2023, la société ALSACE HABITAT a donné à bail à Monsieur [D] [V] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 461,62 € et 66,66 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la société ALSACE HABITAT a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 11 août 2023.

Elle a ensuite fait assigner Monsieur [D] [V] devant le juge des contentieux de la protection d’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN par un acte de commissaire de justice du 23 avril 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion du locataire et sa condamnation au paiement.

A l’audience du 23 octobre 2024, à laquelle l’affaire a été retenue après deux renvois, la société ALSACE HABITAT, représentée par Madame [X] [S] [J], reprend les termes de son acte introductif d’instance et demande au juge de :

constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation, ou à défaut, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail,ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [V],condamner ce dernier au paiement de la somme actualisée de 3 251,43 € avec les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, d’une indemnité mensuelle d’occupation, de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ; le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

La société ALSACE HABITAT précise par ailleurs que Monsieur JAMI8L lui a fourni l’attestation d’assurance locative.

Monsieur [D] [V] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 100 € par mois en règlement de l’arriéré. Il indique qu’il a repris le paiement du loyer courant, mais que son dernier prélèvement a été rejeté en raison de l’absence de versement des APL. Le défendeur ajoute qu’il perçoit le RSA et qu’il est à la recherche active d’un emploi.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la résiliation :

Sur la recevabilité de l’action :Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Bas-Rhin par la voie électronique le 23 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société ALSACE HABITAT justifie avoir saisi la Caisse des Allocations Familiales du Bas-Rhin le 9 août 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien fondé de la demande :L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux »

Il est rappelé que le délai de six semaines ainsi stipulé ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (Avis, 3ème Civ ; 13 juin 2024 ; pourvoi n° 24-70.002).

Le bail conclu le 1er mars 2023 contient une clause résolutoire (article 18) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 11 août 2023, pour la somme en principal de 1 113,33 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 11 octobre 2023.

Sur les demandes de condamnation au paiement :La société ALSACE HABITAT produit un décompte démontrant que Monsieur [D] [V] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 3 251,43 € à la date du 23 octobre 2024.

Monsieur [D] [V] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Il sera donc condamné au paiement de cette somme de 3 251,43 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire :L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

Toutefois, il convient de rappeler que depuis le 27 juillet 2023, l’octroi de délais de paiement ne suspend pas automatiquement les effets de la clause résolutoire. En effet, l’article 24 VII prévoit désormais que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ».

En l’espèce, Monsieur [D] [V] comparaît à l’audience et demande à se maintenir dans les lieux. Il démontre également avoir repris le paiement du loyer courant, à l’exception du loyer du mois d’octobre 2024, mais dont le rejet de prélèvement s’explique par l’arrêt des prestations APL. En outre, au regard de sa situation professionnelle et familiales, il apparaît en mesure de pouvoir apurer la dette locative dans les délais légaux.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Monsieur [D] [V] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de rappeler que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [D] [V] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation Au surplus, il pourrait être procédé à son expulsion.

Sur les demandes accessoires :Monsieur [D] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des situations respectives des parties, il convient de débouter la société ALSACE HABITAT de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il est rappelé que le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS :

La juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er mars 2023 entre la société ALSACE HABITAT et Monsieur [D] [V] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 11 octobre 2023,

CONDAMNE Monsieur [D] [V] à verser à la société ALSACE HABITAT la somme de 3 251,43 € (décompte arrêté au 23 octobre 2024, incluant le rejet d’un prélèvement du 17 octobre 2024 à hauteur de 535,90 €), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

AUTORISE Monsieur [D] [V] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 32 mensualités de 100 € chacune et une 33ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 30 de chaque mois et pour la première fois avant le 30 janvier 2025,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

RAPPELLE que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

RAPPELLE qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;qu’à défaut pour Monsieur [D] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société ALSACE HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;que Monsieur [D] [V] soit condamné à verser à la société ALSACE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ; DEBOUTE la société ALSACE HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [D] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’Etat dans le département,

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le juge et le greffier.

Le Greffier Le Juge