Tribunal Judiciaire de Strasbourg, Schiltigheim civil, 3 septembre 2024, n° 23/07309

TJ Strasbourg 3 septembre 2024

Arguments

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Rejeté
Absence de mise en demeure préalable
La cour a constaté que la société n'a pas produit les justificatifs des mises en demeure, rendant la demande de résiliation non fondée.
Rejeté
Conditions d'acquisition de la clause résolutoire
La cour a jugé que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire n'étaient pas réunies, rendant la demande d'expulsion non fondée.
Accepté
Montant des arriérés de loyers
La cour a constaté que les locataires devaient un montant d'arriérés de loyers, justifiant ainsi la demande de paiement.
Accepté
Indemnité d'occupation due par les locataires
La cour a jugé que les locataires devaient payer une indemnité d'occupation jusqu'à leur libération des lieux.
Accepté
Dépenses engagées par la société
La cour a jugé que la société avait droit à une indemnisation pour les frais de justice engagés.

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Sur la décision

Référence :	TJ Strasbourg, schiltigheim civil, 3 sept. 2024, n° 23/07309
Numéro(s) :	23/07309
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "conditionnelle" ordonnée au fond avec suspension des effets de la clause résolutoire
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Florence APPRILL-THOMPSONLucie KLEINMathieu WEYGAND
Parties :	Société [ Adresse 12 ]

Texte intégral

N° RG 23/07309 – N° Portalis DB2E-W-B7H-MFMZ

Tribunal Judiciaire de STRASBOURG

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SCHILTIGHEIM

[Adresse 1]

[Localité 6]

SCHILTIGHEIM Civil

N° RG 23/07309 – N° Portalis DB2E-W-B7H-MFMZ

Minute n°

copie le 03 septembre 2024

à la Préfecture

copie exécutoire le 03 septembre

2024 à :

— M^e Florence APPRIL-THOMPSON

— M^e Mathieu WEYGAND

pièces retournées

le 03 septembre 2024

M^e Florence APPRILL-THOMPSON

Me [Localité 13] WEYGAND

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

03 SEPTEMBRE 2024

DEMANDERESSE :

Société [Adresse 12]

ayant son siège social [Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Florence APPRILL-THOMPSON, avocat au barreau de STRASBOURG

DEFENDEURS :

Monsieur [F] [G]

né le 16 Mai 1971 à [Localité 11] (COTE D’IVOIRE)

demeurant [Adresse 7]

Madame [H] [G]

née le 09 Mars 1974 à [Localité 11] (COTE D’IVOIRE)

demeurant [Adresse 8]

représentés par M^e Mathieu WEYGAND, avocat au barreau de STRASBOURG, substitué par sa collaboratrice, M^e Lucie KLEIN, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurence WOLBER, Juge des Contentieux de la Protection

Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

DÉBATS :

Audience publique du 25 Juin 2024

JUGEMENT

Contradictoire rendu en premier ressort,

Mis à la disposition du public par le greffe, et signé par Laurence WOLBER, Juge des Contentieux de la Protection et par Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 8 juillet 2020, la société anonyme d’économie mixte locale HABITATION MODERNE (ci-après la [Adresse 15]) a donné à bail à Monsieur [F] [G] et à Madame [H] [G] un appartement à usage d’habitation avec cave et garage situé au [Adresse 10], outre un garage.

Par contrat conclu à la même date, Monsieur [F] [G] et Madame [H] [G] ont également pris en location un second garage à la même adresse.

Compte tenu des indexation successives, le montant du loyer et de la provision sur charges s’élève à la somme mensuelle de 1 346,72 €.

Des loyers étant demeurés impayés, la SAEML HABITATION MODERNE a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 24 novembre 2022, puis a fait assigner Monsieur [F] [G] et Madame [H] [G] devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 16], statuant en référé, par acte de Commissaire de justice du 9 février 2023, pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

L’affaire a été appelée à l’audience du 11 avril 2023 et renvoyée à plusieurs reprises.

Lors de l’audience du 12 septembre 2023, la [Adresse 15], représentée par son Conseil, a sollicité le renvoi devant le Juge du fond. L’affaire a été renvoyée devant le Juge du fond, a été appelée à l’audience du 10 octobre 2023 et a été renvoyée à plusieurs reprises.

À l’audience du 27 février 2024, la Juridiction a soulevé d’office l’absence de mise en demeure préalable à l’application du surloyer, conformément aux dispositions de l’article L 441-9 du Code de la construction et de l’habitation.

L’affaire a été renvoyée à plusieurs reprise et a été évoquée lors de l’audience du 25 juin 2024. Lors de cette audience, la SAEML HABITATION MODERNE, représentée par son Conseil, a repris ses conclusions du 4 avril 2024 et demande, sous exécution provisoire :

De débouter les époux [G] de l’intégralité de leurs demandes ;

De constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation, et au besoin de la prononcer ;D’ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [G] et de Madame [H] [G] ;De condamner ces derniers solidairement au paiement de la somme de 30 069,04 €, sauf à parfaire, au titre des suppléments de loyers de solidarité et de l’arriéré locatif, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;De condamner Monsieur [F] [G] et Madame [H] [G] solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant mensuel de 1 500 € ;De les condamner solidairement au paiement d’une somme de 1 500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le Conseil de la société bailleresse précise le montant de la dette est de 29 883,40 € et qu’il est en diminution. Le surloyer est appliqué.

Monsieur [F] [G] et Madame [H] [G], représentés par leur Conseil, reprennent leurs conclusions déposées le jour de l’audience. Ils concluent au rejet des demandes de la [Adresse 15] et sollicitent, à titre subsidiaire :

Un délai pour produire un justificatif de leurs ressources pour l’année 2021 ;De juger qu’ils ont un droit au maintien dans le logement ;Des délais de paiement ;

À titre infiniment subsidiaire,

De fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 1 346,72 € ;

En tout état de cause ;

De condamner la SAEML HABITATION MODERNE aux dépens et à leur payer une somme de 1 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le Conseil de Monsieur [F] [G] et Madame [H] [G] indique que cinq virements ont été réalisés, et précise que le couple est à jour des loyers courants.

La [Adresse 15] est autorisée à produire, dans le cadre du délibéré, dans un délai de quinze jours à compter de l’audience, une note en transmettant une copie des trois mises en demeure de répondre à l’enquête.

Le diagnostic social et financier n’a pu être réalisé en raison de la carence des locataires.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 septembre 2024.

Une note en délibéré a été transmise à la Juridiction le 27 août 2024, par courrier électronique, avec copie au Conseil des époux [G].

Le Conseil des époux [G] a répondu, par courrier électronique du même jour, faisant valoir que le document produit n’est accompagné ni d’un justificatif d’envoi, ni d’un justificatif de réception.

MOTIFS

Il sera relevé, à titre liminaire, que la SAEML HABITATION MODERNE a produit, le 27 août 2024, un document, à savoir une mise en demeure qui aurait été adressée aux époux [G], et ce alors que le Juridiction avait accordé à la [Adresse 15] un délai de quinze jours pour produire la pièce, de sorte que la production est tardive et que cette pièce sera écartée des débats.

SUR LA RÉSILIATION

— Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture du BAS-RHIN par la voie électronique le 9 février 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SAEML HABITATION MODERNE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 8 novembre 2022, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— Sur le bien-fondé de la demande :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au contrat conclu, prévoit que « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Il ressort de l’article L 441-9 du Code de la construction et de l’habitation que : « L’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Il demande notamment à chaque locataire, le cas échéant, communication de sa carte “ mobilité inclusion ” portant la mention “ invalidité ” prévue à l’article L. 241-3 du code de l’action sociale et des familles. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d’un mois. L’organisme d’habitations à loyer modéré n’est tenu de présenter cette demande ni aux locataires bénéficiant de l’aide personnalisée au logement mentionnée au 1° de l’article L. 821-1, ni aux locataires bénéficiant des allocations de logement prévues au 2° du même article.

A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l’article L 441-8. L’organisme d’habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d’Etat.

Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois.

La mise en demeure comporte la reproduction du présent article ».

En l’espèce, le bail conclu le 8 juillet 2020 contient une clause résolutoire (article 10) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 24 novembre 2022, pour la somme en principal de 23 114,50 €. Ce montant recouvre un arriéré de charges de 6 438,20 €, outre un surloyer maximum de 16 676,30 € appliqué depuis le 1er janvier 2022.

Cette application du surloyer résulte, selon la société bailleresse, du défaut de retour, par les époux [G], du questionnaire relatif au surloyer qui est adressé chaque année par le bailleur social à ses locataires.

Or, la Juridiction a sollicité la communication par la [Adresse 15] des justificatifs des mises en demeure adressées aux époux [G], demande à laquelle la société bailleresse n’a pas déféré. Dès lors, et à défaut de production des courriers de mise en demeure permettant l’application et la liquidation provisoire du surloyer, la SAEML HABITATION MODERNE n’est pas fondée à mettre en compte le surloyer. Dès lors, le commandement de payer du 24 novembre 2022 doit être considéré comme portant sur l’arriéré de loyers et de charges, à hauteur de 6 438,20 €.

Dès lors, il y a lieu de vérifier si ce montant réclamé par la société bailleresse, et non contesté par les époux [G], a été réglé ou non dans le délai de deux mois de la signification du commandement.

Il ressort du décompte produit par la SAEML [Adresse 12] et des écritures déposées pour le compte de Monsieur [F] [G] et de Madame [H] [G] que ces derniers ont procédé à des versements au mois de janvier 2023, à savoir un montant de 1 300 € le 5 janvier 2023 et un montant de 2 500 € le 17 janvier 2023, de sorte que l’intégralité des montants dus n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois suivants la signification du commandement de payer.

En conséquence, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 janvier 2023.

SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

La SAEML HABITATION MODERNE produit un décompte daté du 2 avril 2024 dont il ressort que Monsieur [F] [G] et Madame [H] [G] resterait lui devoir la somme de 30 069,04 €.

Il ressort d’un décompte postérieur versé aux débats par les époux [G] (pièce annexe N°18), décompte arrêté à la date du 24 juin 2024, que la société bailleresse réclame un montant total de 33 783,40 €.

Il y a lieu d’expurger de ce décompte les surloyers mis en compte à hauteur de 29 927,20 €, ainsi que les frais d’enquête pour un montant total de 166,40 €.

Dès lors, le montant total restant dû par les époux [G] s’élève à la somme de 3 689,80 €.

En conséquence, Monsieur [F] [G] et Madame [H] [G] seront donc condamnés solidairement au paiement de cette somme de 3 689,80 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

La demande de maintien dans les lieux formulés par les époux [G] sera rejetée dans la mesure où ces derniers, contrairement à ce qu’ils affirment, n’ont pas répondu à l’enquête SLS puisqu’ils n’ont pas produit les documents fiscaux justificatifs. Il est d’ailleurs rappelé que la société bailleresse échoue dans la preuve de l’envoi des mises en demeure.

Il est relevé, en outre, que les époux [G] ne justifient pas des difficultés financières ayant empêché Monsieur [F] [G] d’obtenir ses avis d’imposition.

SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier que les époux [G] ont effectué régulièrement des versements, et qu’ils sollicitent des délais de paiement.

Ils seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation solidaire de Monsieur [F] [G] et Madame [H] [G] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [F] [G] et Madame [H] [G], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la [Adresse 15], Monsieur [F] [G] et Madame [H] [G] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 800 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de Procédure civile, la présente décision sera assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

ÉCARTE des débats la note en délibéré transmise par le Conseil de la société anonyme d’économie mixte locale HABITATION MODERNE à la Juridiction le 27 août 2024, par courrier électronique, avec copie au Conseil des époux [G] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 8 juillet 2020 entre la société anonyme d’économie mixte locale [Adresse 12], d’une part, et Monsieur [F] [G] et Madame [H] [G], d’autre part, concernant l’appartement à usage d’habitation avec cave et garage situé au [Adresse 9] [Localité 4] [Adresse 2] [Localité 14], outre un garage, sont réunies à la date du 24 janvier 2023 ;

CONDAMNE Monsieur [F] [G] et Madame [H] [G] solidairement à verser à la société anonyme d’économie mixte locale HABITATION MODERNE la somme de 3 689,80 € (décompte arrêté au 24 024, incluant le loyer et les charges du mois de mai 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE Monsieur [F] [G] et Madame [H] [G] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 105 € chacune et une 36 ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

Que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

Que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;Qu’à défaut pour Monsieur [F] [G] et Madame [H] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société anonyme d’économie mixte locale [Adresse 12] puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;Que Monsieur [F] [G] et Madame [H] [G] soient condamnés solidairement à verser à la société anonyme d’économie mixte locale HABITATION MODERNE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE Monsieur [F] [G] et Madame [H] [G] in solidum à verser à la société anonyme d’économie mixte locale [Adresse 12] une somme de 800 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [F] [G] et Madame [H] [G] in solidum aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Le présent jugement est signé par le juge et le greffier.

Le greffier Le juge