TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :

Copies certifiées conformes délivrées le :

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2ème chambre civile

N° RG 23/00320

N° Portalis 352J-W-B7G-CYWID

N° MINUTE :

Assignation du :

05 Janvier 2023

JUGEMENT

rendu le 05 Mars 2025

DEMANDERESSE

Madame [U] [C]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par Maître François BLANGY de la SCP CORDELIER & Associés, avocats au barreau de PARIS, avocats postulant, vestiaire #P0399 et Maître Emmanuel JUNG, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant

DÉFENDERESSE

Madame [S], [E] [J], [O] [G] épouse [L]

[Adresse 5]

[Localité 7]

représentée par Maître Michel MARTIN, membre de la SELARL SOLTNER-MARTIN, avocat au barreau de LIMOGES, avocat plaidant et Maître François-Genêt KIENER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R098

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Décision du 05 Mars 2025

2ème chambre civile

N° RG 23/00320 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYWID

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Sarah KLINOWSKI, Juge, statuant en juge unique, assistée de Alice LEFAUCONNIER, greffière, lors des débats et de Sylvie CAVALIE, greffière, lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience publique du 17 Décembre 2024, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 04 février 2025 par mise à disposition au greffe. Ultérieurement, ils ont été informés que la décision serait prorogée au 04 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

JUGEMENT

Prononcé en audience publique

Contradictoire

en premier ressort

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EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 5 juillet 2007 à effet du 1er août 2007, Madame [S] [G] épouse [L] a donné à bail d’habitation à Madame [U] [C] un appartement situé [Adresse 1] à [Localité 9] moyennant un loyer mensuel de 1 034,66 euros, outre le paiement d’un dépôt de garantie de 1 790 euros.

Par exploit d’huissier du 25 janvier 2022, elle lui a délivré un congé pour vente valant offre de vente au prix de 415 000 euros net vendeur, auquel s’ajoutait la somme de 22 000 euros au titre des frais d’agence.

Par courrier du 18 février 2022, Madame [U] [C] a formulé une offre d’achat au prix.

Par courriel du 25 février 2022, le notaire de Madame [U] [C] a contesté l’imputation des frais d’agence au locataire titulaire d’un droit de préemption.

La vente n’a pas été régularisée.

Par exploit d’huissier du 22 août 2022, Madame [S] [G] épouse [L] a fait assigner Madame [U] [C] devant le juge des référés aux fins essentielles de constater la nullité de l’acceptation de l’offre de vente et d’expulsion.

Par ordonnance du 11 avril 2023, le juge des référés a dit n’y avoir lieu à référé.

Soutenant qu’un accord était intervenu avec sa bailleresse, Madame [U] [C] l’a, par exploit d’huissier du 5 janvier 2023, fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles de voir juger la vente de l’appartement loué parfaite à son profit.

Dans ses dernières conclusions, signifiées par voie électronique le 23 octobre 2023, Madame [U] [X] demande au tribunal de :

A titre principal

CONDAMNER Madame [S], [E] [J], [O] [L] née [G] à payer à Madame [U] [C] : la somme de 170 610,81 € à titre de dommages et intérêts avec les intérêts aux taux légal à compter de la signification de la décision à intervenir,la somme de 80.000 € à titre de dommages et intérêts avec les intérêts aux taux légal à compter de la signification de la décision à intervenir,RESERVER les droits de Mme [C] à chiffrer un éventuel surcoût d’intérêts si les taux d’intérêts continuaient à augmenter après le 12 octobre 2023, date à laquelle a été chiffrée la somme de 170.610, 81 €,CONDAMNER Madame [S], [E] [J], [O] [L] née [G] à procéder au profit de Madame [U] [C] à la passation de l’acte authentique de vente de l’immeuble situé [Adresse 4], lots de copropriété n°2 et 55 ou 45 (entrée, séjour, cuisine aménagée et équipée, chambre, salle de bain et water-closet, jardinet, cave) dans un délai de huit jours suivant la signification du jugement à intervenir, sous astreinte définitive de 5.000 € par jour de retard à compter de l’expiration du même délai,DIRE ET JUGER que faute pour Madame [S], [E] [J], [O] [L] née [G] d’y procéder, le jugement à intervenir tiendra lieu de titre de vente,ORDONNER la vente forcée entre Madame [S], [E] [J], [O] [L] née [G] et Madame [U] [C] de l’immeuble situé [Adresse 4], lots de copropriété n°2 et 5555 ou 45 (entrée, séjour, cuisine aménagée et équipée, chambre, salle de bain et water-closet, jardinet, cave) au prix de 415.000 € net vendeur, sous condition de l’obtention d’un financement bancaire par Madame [U] [C] dont elle devra justifier dans les 4 mois de la signification du jugement à intervenir,DONNER ACTE à la demanderesse de son accord de règlement dudit prix sous condition de l’obtention d’un financement bancaire dont elle devra justifier dans les 4 mois de la signification du jugement à intervenir,DIRE ET JUGER que le règlement du prix s’effectuera à la date d’entrée en jouissance, par sa prise de possession, son versement s’effectuant entre les mains du notaire rédacteur de l’acte, et à défaut du notaire de la demanderesse, à charger pour ce dernier d’effectuer les formalités nécessaires en vue de son règlement à Madame [S], [E] [J], [O] [L] née [G],CONDAMNER Madame [S], [E] [J], [O] [L] née [G] à payer à Madame [U] [C] la somme de 1790 € à au titre de la restitution du dépôt de garantie, (cf. bail p. 2), avec les intérêts aux taux légal à compter de la signification de la décision à intervenir,Subsidiairement,

CONDAMNER Madame [S], [E] [J], [O] [L] née [G] à payer à Madame [U] [C] : la somme de 170 610,81 € à titre de dommages et intérêts avec les intérêts aux taux légal à compter de la signification de la décision à intervenir,la somme de 80.000 € à titre de dommages et intérêts avec les intérêts aux taux légal à compter de la signification de la décision à intervenir,ANNULER le congé délivré à Madame [C] le 25 janvier 2022,En tout état de cause,

CONDAMNER Madame [S], [E] [J], [O] [L] née [G] aux entiers frais et dépens de la procédure, ainsi qu’au paiement d’une somme de 12.000 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile,DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,DEBOUTER Madame [L] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

Dans ses dernières conclusions, signifiées par voie électronique le 21 décembre 2023, Madame [S] [G] épouse [L] demande au tribunal de :

DEBOUTER Madame [C] de ses demandes principales déclarées mal fondées,Faisant droit aux demandes reconventionnelles de Madame [L],

JUGER que l’acceptation de l’offre de vente émise par la locataire en date du 18 février 2022 est nulle de plein droit en vertu de l’article 15-II de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989,JUGER en conséquence qu’en vertu de l’article 15-II de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 Madame [C] est déchue de plein droit de tout titre d’occupation de l’immeuble situé [Adresse 2], lot de copropriété n° 2 et 55 et de tous occupants de son chef,CONSTATER ou PRONONCER en conséquence la résolution du bail au 1er août 2022 en vertu du congé pour vente délivré le 25 janvier 2022,Vu la sommation d’avoir à quitter les lieux sous huit jours délivrée à Madame [C] et son compagnon Monsieur [R] par exploit d’Huissier de Justice le 5 août 2022, demeurée infructueuse,

CONSTATER l’occupation sans droit ni titre par Madame [U] [C] du bien immobilier situé [Adresse 2],ENJOINDRE à Madame [A] et à tout occupant de son chef d’avoir à libérer les lieux dans un délai de quinze jours à compter du jugement à intervenir sous peine du paiement d’une astreinte de 150 € par jour de retard,ORDONNER sur le fondement de l’article L 411-1 du Code des procédures civiles d’exécution l’expulsion de Madame [U] [C] de l’immeuble situé [Adresse 2] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et sous une astreinte de 100 € par jour de retard à compter du jour de la signification de l’ordonnance à intervenir,JUGER que faute pour eux de ce faire, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de son chef par toutes voies et moyens de droit et avec, si besoin est, le concours et l’assistance de la force publique,JUGER que le sort des meubles sera régi suivant les dispositions prévues à l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,CONDAMNER Madame [C] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges tels qu’ils auraient été dus en cas de location des lieux, soit 1 072,10 € en principal + majoration pour impayé 107,21 € (article 2.12.1 du bail) + 150 € au titre de l’acompte des charges mensuelles = 1 329,31 € depuis le 1er août 2022, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux,SUBSIDIAREMENT si le Tribunal faisait droit à la demande principale de Madame [C],

CONDAMNER Madame [C] au paiement des loyers et des charges impayés depuis le 1er août 2022 au 30 mai 2023, soit la somme de 13 296,10 €, outre la somme de 1 329,61 € par mois (1 072,10 € en principal + majoration pour impayé 107,21 € (article 2.12.1 du bail) + 150 € au titre de l’acompte des charges mensuelles), jusqu’à signature de l’acte de vente du bien concerné chez Notaire,En toute hypothèse,

CONDAMNER Madame [C] à verser à Madame [L] les indemnisations suivantes :Préjudice financier résultant de l’absence de libération des lieux et de possibilité de vendre : 5 000 €,Préjudice moral : 5 000 €,CONDAMNER Madame [C] à verser à Madame [L] la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,CONDAMNER Madame [C] aux entiers dépens dans lesquels seront compris les éventuels frais d’exécution du jugement à intervenir,SOUS TOUTES RÉSERVES et notamment en cas de dégradations constatées lors de la remise des clés, de solliciter de justes dommages et intérêts.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé plus ample des moyens de fait et de droit développés au soutien de leurs prétentions, lesquels sont présentés succinctement dans les motifs.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 27 février 2024 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 17 décembre 2024.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 février 2025 et prorogée au 05 mars 2025, date à laquelle la décision a été rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Il est rappelé que les demandes des parties de « donner acte », « dire et juger » ou « constater », tendant à constater tel ou tel fait ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront en conséquence pas lieu à mention au dispositif.

Sur la demande principale en réalisation forcée de la vente

A titre principal, sur le fondement de l’article 1583 du code civil, Madame [U] [C] soutient que la vente de l’appartement litigieux s’est réalisée à son profit dès lors qu’elle a accepté, par courrier du 18 février 2022, l’offre ferme et précise de sa bailleresse, de sorte qu’elle demande au tribunal d’ordonner la vente forcée du bien au prix net vendeur de 415 000 euros hors commission d’agence, le locataire titulaire d’un droit de préemption n’ayant selon elle pas à supporter les frais d’agence, ou à défaut, de dire que le jugement tiendra lieu de titre de vente. Elle ajoute qu’elle n’a en rien renoncé à l’acquisition du bien du fait de la découverte de l’illicéité de l’exigence de paiement de la commission d’agent mais a simplement demandé à ce que la mention de ce paiement soit retirée du projet de promesse de vente, outre qu’elle n’a cessé de réclamer la réitération de la vente, notamment par courriel de son notaire du 3 juin 2022 ou par courrier recommandé de son conseil du 20 avril 2022, si bien que la non réalisation de la vente s’explique exclusivement par le refus de Madame [S] [G] épouse [L] de renoncer au règlement des frais d’agence. En réponse aux moyens soulevés en défense, Madame [U] [C] précise qu’elle a justifié du financement de son acquisition dès l’émission de son offre, financement qui a été confirmé par le même organisme le 11 mars 2022. Si le tribunal faisait droit à sa demande de réitération forcée de la vente, Madame [U] [C] sollicite par ailleurs la condamnation de sa bailleresse à réparer son préjudice matériel découlant de la hausse des taux d’intérêts intervenue depuis la date à laquelle la vente aurait dû initialement intervenir, à savoir la somme de 170 610,81 euros, outre sa condamnation à lui verser la somme de 80 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral.

En défense, Madame [S] [G] épouse [L] soutient que l’acceptation de l’offre de vente de Madame [U] [C] est nulle puisque celle-ci n’a pas fait le nécessaire pour que la vente soit signée dans les quatre mois qui lui étaient impartis à compter de son offre d’achat du 18 février 2022 ni n’a obtenu de prêt lui permettant de régulariser la vente dans ce délai, son refus de régler la commission d’agence ayant été par ailleurs accepté. Elle précise d’ailleurs à cet effet qu’il appartenait à Madame [U] [C] de l’informer immédiatement de son refus de s’acquitter de la commission d’agence et non pas de solliciter cette même agence pour l’accompagner dans ses démarches administratives ou rédiger le compromis de vente, de sorte que l’intégration de la commission au prix demandé n’a eu aucune incidence sur l’exercice de son droit de préemption par la locataire qui par sa seule faute n’a pas réalisé la vente dans le délai de quatre mois. En conséquence de cette nullité, Madame [S] [G] épouse [L] estime que Madame [U] [C] ne peut se prévaloir d’une vente parfaite intervenue le 18 février 2022, outre qu’elle se trouve désormais déchue de plein droit de tout titre d’occupation en application de l’article 15-II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Subsidiairement, si la vente était déclarée parfaite, Madame [S] [G] épouse [L] sollicite le paiement des loyers et charges impayés depuis le 1er août 2022.

Sur ce,

Selon l’article 1172 du code civil, les contrats sont par principe consensuels, ce qui signifie que la preuve de la rencontre de volonté peut se faire par tout moyen.

Aux termes de l’article 1583 du même code, la vente est parfaite entre les parties dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé. En application de l’article 1114 du code civil, l’offre de vente se définit comme l’acte par lequel une personne se déclare prête à vendre un bien à des conditions déterminées ; elle doit donc être suffisamment précise et fixer les éléments essentiels du contrat projeté, pour la différencier de la simple invitation à entrer en pourparlers et le contrat ne peut se former que si le destinataire de l’offre l’accepte purement et simplement, sans formuler de réserves ou une contre-proposition.

En l’espèce, par exploit d’huissier du 25 janvier 2022, Madame [S] [G] épouse [L] a délivré à Madame [U] [C] et à Monsieur [B] [R], cotitulaire du bail, un congé pour vente portant sur l’appartement et la cave qu’elle leur louait valant offre de vente au prix de 415 000 euros net vendeur, somme à laquelle s’ajoutait 22 000 euros au titre des frais d’agence.

Par courrier du 18 février 2022, Madame [U] [C] a confirmé son souhait d’acquérir le bien immobilier au prix de 415 000 euros, outre 22 000 euros au titre des frais d’agence.

Or Madame [U] [C] sollicite, à titre principal, que la vente soit déclarée parfaite au prix de 415 000 euros hors commission d’agence. Elle ne peut donc soutenir qu’il y a eu un accord sur le prix avec sa bailleresse, cette dernière n’ayant jamais accepté de lui vendre son bien au prix de 415 000 euros hors commission d’agence, tel qu’il résulte des différents échanges versés aux débats, lesquels ont justifié l’engagement de la présente procédure.

En outre, dans son courrier recommandé du 18 février 2022, Madame [U] [C] émettait des réserves concernant le numéro de cave associé à l’appartement en ces termes : « Je souhaite que le numéro de cave (ainsi que le numéro de lot) associé à l’appartement me soit confirmé en effet mont bail initial indiquait le numéro 14. Cave qui m’a été attribuée du 1er août 2007 (date d’emménagement dans l’immeuble) et de laquelle j’ai dû déménager le 18 juin 2020 suite à la vente de l’appartement loué à Mme [W] (lot 03) (…). De même, pour le numéro de lot, les documents sur les charges locatives indiquaient le lot 58 et non 45 comme mentionné sur les documents de Mr [Z] ». Dans son courriel du même jour auquel était jointe l’offre d’achat, Madame [U] [C] précisait également : « J’attire toutefois votre attention sur ma réserve concernant le numéro de cave associé à l’appartement (tout est réindiqué dans la lettre d’offre). Si la cave associée au bien est la numéro 4, je souhaiterais la visiter avant d’acquérir le bien ». Elle ne peut donc soutenir qu’il y a eu un accord sur la chose avec la bailleresse.

De manière surabondante, le tribunal observe que Madame [U] [C] a fait part à Madame [S] [G] épouse [L] de son intention de recourir à un crédit immobilier pour financer son acquisition, outre qu’il résulte des pièces versées aux débats et notamment du courriel de sa notaire du 25 février 2022, que les parties ont convenu de rédiger un avant-contrat. Maître [M] [I] fait en effet part de ses observations sur le projet adressé par l’agence Century 21 en ces termes :

« Concernant la désignation des lots de propriété : la cave actuellement utilisée par ma cliente n’est pas celle énoncée dans votre compromis. Pour écarter toute interrogation et ambigüité, je vous remercie de bien vouloir m’adresser le plan des lots de copropriété annexés au règlement de copropriétéIl me semble utile d’énoncer que le droit de préemption du locataire bénéficiait également à Monsieur [R] et de prévoir la condition particulière de sa renonciationJe vous remercie de m’adresser le dernier appel de charges et le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires de 2021. Le pré état daté mentionne le lot de copropriété numéro 108. Ce dernier est à exclure de la vente donc dudit pré étatPourriez-vous m’indiquer le calcul vous amenant à prévoir un dépôt de garantie de 21 850 euros. Il est d’usage d’un versement de 6% du prix de vente soit la somme de 20 750 eurosConcernant vos honoraires, je me permets de vous rappeler que lorsque le congé est préalable à la signature de tout avant contrat, aucune commission n’est due (…) ».

Ainsi, au-delà du désaccord sur l’imputation de la commission d’agence, la rédaction d’un projet d’avant-contrat comportant donc la possibilité pour le bénéficiaire de se délier, est par nature incompatible avec l’existence d’une vente parfaite puisque l’accord sur la chose et le prix empêche toute rétractation tant de l’acquéreur que du vendeur. Les observations de Maître [M] [I] démontrent en effet que si sa cliente a manifesté sa volonté d’acquérir le bien qu’elle louait le 18 février 2022, plusieurs points restaient en suspens, relatifs à la cave associée au logement ou à la renonciation du cotitulaire du bail à son droit de préemption.

Enfin, Madame [U] [C] demande elle-même au tribunal d’ordonner la vente forcée du bien litigieux au prix de 415 000 euros sous condition d’obtention d’un financement bancaire, ce qui démontre là encore qu’aucun engagement réciproque définitif sur la chose et le prix n’est intervenu, que la vente n’était pas parfaite le 18 février 2022, qu’elle ne l’est toujours pas, et qu’ont simplement existé entre les parties des pourparlers.

En conséquence, il convient de rejeter l’ensemble des demandes principales de Madame [U] [C] relatives à la réalisation forcée de la vente et les demandes subséquentes de dommages et intérêts et de restitution du dépôt de garantie, outre qu’il y a lieu de rejeter la demande subsidiaire de Madame [S] [G] épouse [L] de condamnation de sa locataire au paiement des loyers et charges impayés depuis le 1er août 2022.

Sur la demande subsidiaire d’annulation du congé pour vente et de dommages et intérêts et les demandes reconventionnelles aux fins de résolution du bail et d’expulsion

Subsidiairement, Madame [U] [C] sollicite l’annulation du congé pour vente litigieux dans la mesure où la délivrance par des professionnels d’un acte qu’ils savaient inclure de manière illégale le paiement d’une commission indue lui a nécessairement causé un grief, outre la condamnation de Madame [S] [G] épouse [L] à lui verser les mêmes dommages et intérêts que précédemment évoqués en réparation de son préjudice découlant de la perte de chance d’acquérir le bien litigieux en juin 2022.

En défense, Madame [S] [G] épouse [L] réplique que le prononcé de la nullité du congé pour vente suppose, en vertu de l’application de l’article 114 du code de procédure civile, la preuve d’un grief. Or elle considère que Madame [U] [C] n’a subi aucun grief puisqu’elle a dans un premier temps accepté de régler la commission d’agence avant de faire part dans un second temps, de son refus de la régler. Elle ajoute que sa locataire n’a par la suite jamais fait le nécessaire pour que la vente soit réalisée dans les quatre mois qui lui étaient impartis à compter de son offre d’achat du 18 février 2022. Reconventionnellement, la défenderesse demande donc au tribunal de juger que l’acceptation de l’offre émise par la locataire le 18 février 2022 est nulle, de sorte que cette dernière est déchue de plein droit de tout titre d’occupation et que la résolution du bail au 1er août 2022 doit être constatée, outre qu’il convient d’ordonner son expulsion et de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur ce,

L’article 15 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 énonce que :

« Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les

dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l’adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n’a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l’adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans le délai d’un mois est caduque.

Le locataire qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit.

Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification ».

En l’espèce, Madame [S] [G] épouse [L] a délivré à sa locataire un congé pour vente du bien loué au prix de 415 000 euros, outre 22 000 euros au titre des frais d’agence.

Or aux termes de la loi Hoguet n° 70-9 du 2 janvier 1970, le fait générateur du droit à rémunération du professionnel de l’immobilier est la présentation de l’acquéreur au vendeur. Dans le contexte du droit de préemption du locataire, par définition, l’agent immobilier ne joue aucun rôle d’intermédiaire, de sorte que le congé pour vente délivré le 25 janvier 2022 ne devait pas inclure les frais d’agence.

Le prononcé de la nullité du congé suppose néanmoins, en application de l’article 114 du code de procédure civile, la preuve d’un grief.

Or Madame [U] [C] justifie de l’existence d’un grief puisqu’elle n’a pas acquis le bien loué en raison de l’imputation erronée des frais d’agence.

Contrairement aux faits d’espèce de la jurisprudence citée en défense, elle n’a pas proposé par la suite d’acquérir le bien litigieux à un prix inférieur au prix hors commission d’agence, de sorte que l’exercice de son droit de préemption a été effectivement entravé.

Par conséquent, il convient d’annuler le congé pour vente délivré à Madame [U] [C] le 25 janvier 2022, de sorte que les demandes reconventionnelles de Madame [S] [G] épouse [L] aux fins de constat de la résolution du bail au 1er août 2022, d’expulsion et de condamnation de la demanderesse au paiement d’une indemnité d’occupation seront rejetées.

Le congé pour vente délivré le 25 janvier 2022 étant annulé, il convient également de rejeter la demande reconventionnelle de Madame [S] [G] épouse [L] de déclarer nulle l’acceptation de l’offre de vente du 18 février 2022.

Sur le quantum du préjudice résultant de la nullité du congé pour vente, la demanderesse sollicite l’indemnisation du coût supplémentaire du crédit qui aurait été le sien en 2022 du fait de la hausse des taux d’intérêts intervenue depuis lors, soit la somme de 170 610,81 euros, augmentée de la somme de 80 000 euros au titre de son préjudice moral.

Si le fait pour Madame [S] [G] épouse [L] d’avoir méconnu le droit de préemption de sa locataire et donc d’avoir entravé l’exercice de ce droit, est constitutif d’une faute l’obligeant à la réparation d’un préjudice, il apparaît au terme des débats que Madame [U] [C] ne rapporte pas la preuve de l’existence d’un préjudice réel et certain.

En effet, le congé pour vente comprenant à tort les frais d’agence vient d’être annulé, le bien n’a pas été vendu à un autre acquéreur, et elle ne démontre pas avoir été empêchée en 2022 d’acheter un bien avec les fonds qu’elle entendait dédier à cette acquisition, outre qu’il est constant qu’elle n’a versé aucun loyer à sa bailleresse depuis le 1er août 2022.

Le préjudice moral qu’elle invoque par ailleurs n’est pas non plus établi, la contrainte d’engager une procédure pouvant être réparée par l’indemnisation de ses frais irrépétibles.

Dans ces conditions, il convient de rejeter les demandes de dommages et intérêts de Madame [U] [C].

Sur les demandes reconventionnelles de dommages et intérêts

En toute hypothèse, Madame [S] [G] épouse [L] sollicite la condamnation de Madame [U] [C] à l’indemniser de son préjudice financier résultant de l’absence de vente, à hauteur de 5 000 euros, et de son préjudice moral, à hauteur du même montant.

Madame [U] [C] n’a pas formulé d’observations sur ces demandes.

En l’espèce, la défenderesse a méconnu le droit de préemption de sa locataire en lui délivrant un congé pour vente valant offre de vente comprenant la commission d’agence, de sorte qu’elle ne peut revendiquer un préjudice financier ou moral résultant de l’absence de vente.

En conséquence, il convient de débouter Madame [S] [G] épouse [L] de ses demandes de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Madame [S] [G] épouse [L], succombant, sera condamnée aux entiers dépens.

Elle sera également condamnée à verser à Madame [U] [C] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire de la présente décision, à laquelle il n’y a pas lieu de déroger compte tenu de l’ancienneté et de la nature du litige, sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Rejette la demande de Madame [U] [C] de « CONDAMNER Madame [S], [E] [J], [O] [L] née [G] à procéder au profit de Madame [U] [C] à la passation de l’acte authentique de vente de l’immeuble situé [Adresse 4], lots de copropriété n°2 et 55 ou 45 (entrée, séjour, cuisine aménagée et équipée, chambre, salle de bain et water-closet, jardinet, cave) dans un délai de huit jours suivant la signification du jugement à intervenir, sous astreinte définitive de 5.000 € par jour de retard à compter de l’expiration du même délai »,

Rejette la demande de Madame [U] [C] de « DIRE ET JUGER que faute pour Madame [S], [E] [J], [O] [L] née [G] d’y procéder, le jugement à intervenir tiendra lieu de titre de vente »,

Rejette la demande de Madame [U] [C] de « ORDONNER la vente forcée entre Madame [S], [E] [J], [O] [L] née [G] et Madame [U] [C] de l’immeuble situé [Adresse 4], lots de copropriété n°2 et 5555 ou 45 (entrée, séjour, cuisine aménagée et équipée, chambre, salle de bain et water-closet, jardinet, cave) au prix de 415.000 € net vendeur, sous condition de l’obtention d’un financement bancaire par Madame [U] [C] dont elle devra justifier dans les 4 mois de la signification du jugement à intervenir »,

Rejette la demande de Madame [U] [C] de « DIRE ET JUGER que le règlement du prix s’effectuera à la date d’entrée en jouissance, par sa prise de possession, son versement s’effectuant entre les mains du notaire rédacteur de l’acte, et à défaut du notaire de la demanderesse, à charger pour ce dernier d’effectuer les formalités nécessaires en vue de son règlement à Madame [S], [E] [J], [O] [L] née [G] »,

Rejette la demande de Madame [U] [C] de « CONDAMNER Madame [S], [E] [J], [O] [L] née [G] à payer à Madame [U] [C] la somme de 1790 € à au titre de la restitution du dépôt de garantie, (cf. bail p. 2), avec les intérêts aux taux légal à compter de la signification de la décision à intervenir »,

Rejette la demande principale de Madame [U] [C] de « CONDAMNER Madame [S], [E] [J], [O] [L] née [G] à payer à Madame [U] [C] :

la somme de 170 610,81 € à titre de dommages et intérêts avec les intérêts aux taux légal à compter de la signification de la décision à intervenir,la somme de 80.000 € à titre de dommages et intérêts avec les intérêts aux taux légal à compter de la signification de la décision à intervenir »,et de « RESERVER les droits de Mme [C] à chiffrer un éventuel surcoût d’intérêts si les taux d’intérêts continuaient à augmenter après le 12 octobre 2023, date à laquelle a été chiffrée la somme de 170.610, 81 € »,

Rejette la demande reconventionnelle de Madame [S] [G] épouse [L] de condamnation de Madame [U] [C] au paiement des loyers et charges impayés depuis le 1er août 2022,

Annule le congé pour vente délivré à Madame [U] [C] le 25 janvier 2022,

Rejette en conséquence l’ensemble des demandes reconventionnelles de Madame [S] [G] épouse [L], lesquelles étaient les suivantes :

« JUGER que l’acceptation de l’offre de vente émise par la locataire en date du 18 février 2022 est nulle de plein droit en vertu de l’article 15-II de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989,JUGER en conséquence qu’en vertu de l’article 15-II de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 Madame [C] est déchue de plein droit de tout titre d’occupation de l’immeuble situé [Adresse 2], lot de copropriété n° 2 et 55 et de tous occupants de son chef,CONSTATER ou PRONONCER en conséquence la résolution du bail au 1er août 2022 en vertu du congé pour vente délivré le 25 janvier 2022,CONSTATER l’occupation sans droit ni titre par Madame [U] [C] du bien immobilier situé [Adresse 2],ENJOINDRE à Madame [A] et à tout occupant de son chef d’avoir à libérer les lieux dans un délai de quinze jours à compter du jugement à intervenir sous peine du paiement d’une astreinte de 150 € par jour de retard,ORDONNER sur le fondement de l’article L 411-1 du Code des procédures civiles d’exécution l’expulsion de Madame [U] [C] de l’immeuble situé [Adresse 2] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et sous une astreinte de 100 € par jour de retard à compter du jour de la signification de l’ordonnance à intervenir,JUGER que faute pour eux de ce faire, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de son chef par toutes voies et moyens de droit et avec, si besoin est, le concours et l’assistance de la force publique,JUGER que le sort des meubles sera régi suivant les dispositions prévues à l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,CONDAMNER Madame [C] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges tels qu’ils auraient été dus en cas de location des lieux, soit 1 072,10 € en principal + majoration pour impayé 107,21 € (article 2.12.1 du bail) + 150 € au titre de l’acompte des charges mensuelles = 1 329,31 € depuis le 1er août 2022, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux »,

Rejette la demande subsidiaire de Madame [U] [C] de « CONDAMNER Madame [S], [E] [J], [O] [L] née [G] à payer à Madame [U] [C] :

la somme de 170 610,81 € à titre de dommages et intérêts avec les intérêts aux taux légal à compter de la signification de la décision à intervenir,la somme de 80.000 € à titre de dommages et intérêts avec les intérêts aux taux légal à compter de la signification de la décision à intervenir »,

Rejette les demandes reconventionnelles de Madame [S] [G] épouse [L] de dommages et intérêts pour préjudice financier et moral,

Rejette toute autre demande,

Condamne Madame [S] [G] épouse [L] aux dépens,

Condamne Madame [S] [G] épouse [L] à verser à Madame [U] [C] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 8] le 05 Mars 2025

La Greffière La Présidente