Tribunal judiciaire de Strasbourg

TRIBUNAL DE PROXIMITE D’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN

Juge des Contentieux de la Protection

[Adresse 2]

[Localité 6]

☎ : [XXXXXXXX01]

[Courriel 10]

______________________

[Localité 11] Civil

N° RG 24/06895

N° Portalis DB2E-W-B7I-M5XF

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MINUTE N°

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Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à :

— M^e David ROSELMAC

Copie certifiée conforme délivrée à :

— Madame [Z] [G]

— Préfecture du Bas-Rhin

le

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

__________

JUGEMENT Réputé contradictoire

DEMANDERESSE :

SACA DOMIAL, Société Anonyme à conseil d’administration,

Société d’Habitations à Loyer Modéré,

[Adresse 5]

[Localité 8]

représentée par M^e David ROSELMAC, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 139

DEFENDERESSE :

Madame [Z] [G]

née le 09 Août 1982 à [Localité 9] (ALBANIE)

[Adresse 3]

[Localité 7]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gabriela VETTER, Juge des Contentieux de la Protection

Maxime ISSENHUTH, Greffier

DÉBATS ORAUX A L’AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 23 Octobre 2024

PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DU JUGEMENT AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 11 Décembre 2024

Premier ressort,

OBJET : Baux d’habitation – Demande tendant à l’exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l’expulsion

EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat du 5 décembre 2023, la SACA DOMIAL a donné à bail à Madame [R] [G] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 520,49 € et 225,83 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la société DOMIAL a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 17 mai 2024.

Elle a ensuite fait assigner Madame [R] [G] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 12] par un acte de commissaire de justice du 23 juillet 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion de la locataire et sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

A l’audience du 23 octobre 2024, la SACA DOMIAL, représentée par son conseil, reprend les termes de son acte introductif d’instance et demande au juge de :

constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation, ou subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail, ordonner l’expulsion de Madame [R] [G],condamner cette dernière au paiement de la somme actualisée de 866,24 € , d’une indemnité mensuelle d’occupation, de 400 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

La SACA DOMIAL précise par ailleurs que le paiement du loyer courant est repris et indique qu’en s’en remet à la décision du tribunal quant à la suspension de la clause résolutoire par l’effet de l’octroi de délais de paiement.

Madame [R] [G] n’est ni présente, ni représentée.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience. Les services sociaux ont exposé la situation de la défenderesse et ont conclu qu’il était important que le bail ne soit pas résilié.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la résiliation :

Sur la recevabilité de l’action :Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Bas-Rhin par la voie électronique le 26 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SACA DOMIAL justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 2 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien fondé de la demande :L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux »

Le bail conclu le 5 décembre 2023 contient une clause résolutoire (article 4) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 17 mai 2024, pour la somme en principal de 1 685,16 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 6 semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 28 juin 2024.

Sur les demandes de condamnation au paiement :La SACA DOMIAL produit un décompte démontrant que Madame [R] [G] reste lui devoir la somme de 866,24 € à la date du 16 octobre 2024.

Madame [R] [G], non comparante n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Elle sera donc condamnée au paiement de cette somme de 866,24 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

Toutefois, il convient de rappeler que depuis le 27 juillet 2023, l’octroi de délais de paiement ne suspend pas automatiquement les effets de la clause résolutoire. En effet, l’article 24 VII prévoit désormais que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ».

En l’espèce, Madame [R] [G] ne comparaît pas à l’audience. Toutefois, la bailleresse confirme la reprise du paiement du loyer courant. En outre, il ressort des termes du diagnostic social et financier que Madame [G] est fragile psychologiquement et que son état psychique ne lui avait pas permis jusqu’à présent d’assurer une gestion financière apaisée. Les services sociaux indiquent que la défenderesse fait appel à leurs services et qu’elle est consciente de la situation. Par ailleurs, son nouveau traitement médical est censé aider grandement dans l’amélioration de la situation. Enfin, il convient d’observer que les ressources de Madame [G] lui permettent de se maintenir dans le logement, tout en apurant la dette locative.

Compte tenu de ces éléments, Madame [R] [G] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de rappeler que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Madame [R] [G] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation Au surplus, il pourrait être procédé à son expulsion.

Sur les demandes accessoires :

Madame [R] [G], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des situations respectives des parties, il convient de débouter la SACA DOMIAL de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il est rappelé que le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS :

La juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 5 décembre 2023 entre la SACA DOMIAL et Madame [R] [G] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 28 juin 2024,

CONDAMNE Madame [R] [G] à verser à la SACA DOMIAL la somme de 866,24 € (décompte arrêté au 16 octobre 2024, incluant prélèvement du 10 octobre 2024 à hauteur de 306,06 €), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

AUTORISE Madame [R] [G] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 21 mensualités de 40 € chacune et une 22ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant celui de la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera :

que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;qu’à défaut pour Madame [R] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société DOMIAL puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;que Madame [R] [G] soit condamné à verser à la SACA DOMIAL une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ; DEBOUTE la société DOMIAL de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [R] [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’Etat dans le département,

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

En foi de quoi la présente décision a été signée par le Juge et par le Greffier.

Le Greffier Le Juge