Tribunal judiciaire de Strasbourg

TRIBUNAL DE PROXIMITE D’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN

Juge des Contentieux de la Protection

Référé

[Adresse 2]

[Localité 7]

☎ : [XXXXXXXX01]

[Courriel 8]

______________________

[Localité 9] Civil

N° RG 25/00814

N° Portalis DB2E-W-B7J-NUN3

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MINUTE N°

______________________

Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à :

M^e Valérie REDON-REY

Copie certifiée conforme délivrée à :

Monsieur [S] [R]

Préfecture du Bas-Rhin

le

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

__________

ORDONNANCE Réputé contradictoire

DEMANDEUR :

Monsieur [M] [D]

né le 08 Janvier 1974 à [Localité 13]

de nationalité française

[Adresse 3]

[Localité 5]

représenté par M^e Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant/postulant, vestiaire :

DEFENDEUR :

Monsieur [S] [R]

[Adresse 4]

[Adresse 11]

[Localité 6]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gabriela VETTER, Juge des Contentieux de la Protection

Maxime ISSENHUTH, Greffier

DÉBATS ORAUX A L’AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 10 Septembre 2025

PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DE L’ORDONNANCE AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 22 Octobre 2025

Premier ressort,

OBJET : Baux d’habitation – Demande tendant à l’exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l’expulsion

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [M] [D] a donné à bail à Monsieur [H] [R] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 12] par contrat du 19 août 2023, pour un loyer mensuel initial de 490 € et 150 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [M] [D] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Monsieur [M] [D] a ensuite fait assigner Monsieur [H] [R] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 10] statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion du locataire et sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

A l’audience du 10 septembre 2025, à laquelle le dossier a été retenu, Monsieur [M] [D], représenté par son conseil, reprend les termes de son acte introductif d’instance et demande au juge de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [R], condamner Monsieur [H] [R] au paiement de la somme actualisée de 5 141,50 €, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.Bien que convoqué par acte de commissaire de justice par signifié dépôt en l’Etude le 11 juin 2025, Monsieur [H] [R] n’est ni présent ni représenté.

Par courrier reçu au Greffe le 11 août 2025, les services sociaux ont informé le Tribunal qu’ils n’ont pas été en mesure de rencontrer le défendeur dans le cadre de l’établissement d’un diagnostic social et financier.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

L’ordonnance est réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.

Sur la résiliation :

Sur la recevabilité de l’action :Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Bas-Rhin par la voie électronique le 12 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [M] [D] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 13 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux »

L’article 24 V de cette même loi ajoute que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

Toutefois, il convient de rappeler que depuis le 27 juillet 2023, l’octroi de délais de paiement ne suspend pas automatiquement les effets de la clause résolutoire. En effet, l’article 24 VII prévoit désormais que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ».

En l’espèce, le bail conclu le 19 août 2023 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 3 février 2025, pour la somme en principal de 3 251,42 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 3 avril 2025.

Le défendeur n’est pas comparant et ne formule par définition aucune demande, malgré un paiement intervenu au mois d’août 2025.

L’expulsion de Monsieur [H] [R] sera ordonnée, en conséquence.

Sur les demandes de condamnation au paiement :Monsieur [M] [D] produit un décompte démontrant que Monsieur [H] [R] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 5 141,50 € à la date du 8 septembre 2025.

Monsieur [H] [R], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Il sera par conséquent condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme de 5 141,50 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Monsieur [H] [R] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er octobre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires :Monsieur [H] [R], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [M] [D], Monsieur [H] [R] sera condamné à lui verser une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 août 2023 entre Monsieur [M] [D] et Monsieur [H] [R] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 12] sont réunies à la date du 3 avril 2025,

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [H] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance,

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [H] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [M] [D] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

CONDAMNONS Monsieur [H] [R] à verser à Monsieur [M] [D] à titre provisionnel la somme de 5 141,50 € (décompte arrêté au 8 septembre 2025, incluant l’échéance du 1er septembre 2025 pour un montant total de 676,32 €), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance,

CONDAMNONS Monsieur [H] [R] à payer à Monsieur [M] [D] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés,

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi,

CONDAMNONS Monsieur [H] [R] à verser à Monsieur [M] [D] une somme de 150€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Monsieur [H] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture,

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’Etat dans le département,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

En foi de quoi, la présente décision est signée par le Juge et par le Greffier.

Le Greffier Le Juge des Contentieux et de la Protection