TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 9]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 4]

[Localité 7]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/02642 – N° Portalis DB2Z-W-B7J-IBYK

JUGEMENT du 06/11/2025

Monsieur [X] [I] [A] [C]

Madame [N] [O] [F] épouse [C]

C/

Monsieur [B] [Z] [J] [H]

Madame [D] [R] [L] [W]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

— SELARL JOVE- LANGAGNE- BOISSAVY- AVOCATS

— M. [B] [H]

— Mme [D] [W]

Expédition délivrée le (voir mention) :

à :

Le Préfet de Seine-et-Marne

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 06 NOVEMBRE 2025

Sous la Présidence de Julie LAMOUREUX, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Nora BENDERRADJ, Greffier, lors des débats et de Magali SOULIE, Greffier, lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDEURS :

Monsieur [X] [I] [A] [C]

[Adresse 5]

[Localité 8]

Madame [N] [O] [F] épouse [C]

[Adresse 5]

[Localité 8]

tous deux représentés par Maître Thierry JOVE DEJAIFFE de la SELARL JOVE- LANGAGNE- BOISSAVY- AVOCATS, Avocats au Barreau de MELUN

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [B] [Z] [J] [H]

[Adresse 2]

[Adresse 10]

[Localité 6]

Madame [D] [R] [L] [W]

[Adresse 2]

[Adresse 10]

[Localité 6]

tous deux comparants en personne

Après débats à l’audience publique du 09 Septembre 2025,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du prenant effet le 22 octobre 2022, Mme [N] [U] a loué à M. [B] [H] et Mme [D] [W], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], ainsi qu’une cave et un box de parking (n°38), moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 816,70 € hors charges, outre 190,00 € de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 21 février 2025, Mme [N] [U] et M. [X] [C] ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 2 215,79 € au titre des loyers et charges échus au 19 février 2025, mois de février 2025 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 24 février 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 mai 2025, Mme [N] [U] et M. [X] [C] ont fait assigner M. [B] [H] et Mme [D] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demandent, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail,ordonner l’expulsion des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,faire application de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution relatif au sort du mobilier,condamner les locataires solidairement à payer la somme de 6 727,91 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 23 avril 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 2 215,79 €,condamner les locataires solidairement à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération effective des lieux,condamner les locataires solidairement à payer la somme de 1 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 28 mai 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 9 septembre 2025.

A cette audience, Mme [N] [U] et M. [X] [C], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance, en actualisant leur créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 10 008,36 €, au titre des loyers et charges échus au 1er septembre 2025, terme du mois de septembre 2025 inclus. Ils indiquent qu’aucun règlement n’a eu lieu lors de la période comprise entre les mois de mars 2025 et d’août 2025, le dernier versement ayant eu lieu en août 2025.

Cités par actes délivrés à l’étude de commissaire de justice, M. [B] [H] et Mme [D] [W] comparaissent. Ils ne contestent pas la demande, en son principe, mais exposent que leur situation est précaire et qu’ils ont un enfant à charge. Mme [D] [W] est au chômage tandis que M. [B] [H] travaille et fait l’objet d’une procédure de saisie sur salaire à hauteur de 700,00 €. Ils indiquent ne pas percevoir d’aide pour le logement et avoir effectué une demande de logement social. Ils précisent enfin avoir effectué un virement de 2 000,00 € au mois d’août 2025 sans avoir toutefois les capacités financières pour pouvoir reprendre le paiement intégral du loyer à terme. Ils ne formulent ainsi aucune demande de délais.

Suite à une demande faite en ce sens par le juge, le conseil de Mme [N] [U] et M. [X] [C] a adressé, par note en délibéré, au tribunal l’attestation de propriété du bien immobilier litigieux dont il résulte que seule Mme [N] [U] est propriétaire.

L’affaire est mise en délibéré au 6 novembre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la fin de non-recevoir tiré du défaut d’intérêt à agir de M. [X] [C]

L’article 31 du code de procédure civile dispose que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

L’article 32 du même code précise qu’est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

Interrogé par note en délibéré par le Juge, le conseil des demandeurs a confirmé que seule Mme [N] [U] avait intérêt à agir dans le cadre de la présente procédure, cette dernière étant seule propriétaire des lieux loués.

Il y a donc lieu de déclarer M. [X] [C] irrecevable en ses demandes.

— Sur la recevabilité de la demande de Mme

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

En l’espèce, la bailleresse justifie avoir saisi la CCAPEX le 24 février 2025.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 28 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 9 septembre 2025. La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

— Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, Mme [N] [U] et M. [X] [C] versent aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 1er septembre 2025, la dette locative de M. [B] [H] et Mme [D] [W] s’élève à la somme de 9 841,44 € (soit la somme de 10 008,36 € réclamée lors de l’audience, diminuée d’un montant de 166,95 € correspondant à des frais injustifiés ou déjà compris dans les dépens) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de septembre 2025 inclus. Il convient de condamner M. [B] [H] et Mme [D] [W] solidairement au paiement de cette somme qui portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 21 février 2025 pour la somme de 2 215,79 €, et à compter du présent jugement pour le surplus.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d’application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989.

Il est néanmoins constant que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le contrat de bail prenant effet le 22 octobre 2022 unissant les parties stipule en son article VIII. qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 21 février 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 22 avril 2025.

— Sur l’expulsion

M. [B] [H] et Mme [D] [W] sont dans l’incapacité de reprendre le règlement du loyer, leur expulsion sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

M. [B] [H] et Mme [D] [W] seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois d’octobre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour les demandeurs de l’occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le relouer.

— Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [B] [H] et Mme [D] [W] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Mme [N] [U] et de la condamnation aux dépens des défendeurs, M. [B] [H] et Mme [D] [W] seront condamnés in solidum à verser à la demanderesse la somme de 500,00 € en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE M. [X] [C] irrecevable en ses demandes ;

DÉCLARE l’action de Mme [N] [U] recevable ;

CONDAMNE solidairement M. [B] [H] et Mme [D] [W] à verser à Mme [N] [U] la somme de 9 841,44 € (décompte arrêté au 1er septembre 2025, terme du mois de septembre 2025 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du 21 février 2025 sur la somme de 2 215,79 € et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail prenant effet le 22 octobre 2022 entre Mme [N] [U], d’une part, et M. [B] [H] et Mme [D] [W], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 3], ainsi qu’une cave et un box de parking (n°38), sont réunies à la date du 22 avril 2025 ;

ORDONNE en conséquence à M. [B] [H] et Mme [D] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [B] [H] et Mme [D] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [N] [U] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [B] [H] et Mme [D] [W] solidairement à verser à Mme [N] [U] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois d’octobre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

CONDAMNE M. [B] [H] et Mme [D] [W] in solidum à verser à Mme [N] [U] une somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [B] [H] et Mme [D] [W] in solidum aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 6 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et par la greffière.

La greffière, La juge,