TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître CREQUAT

Mâitre BALDINI

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître HENNEQUIN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/05541 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5BM3

N° MINUTE :

11 JCP

JUGEMENT

rendu le vendredi 14 février 2025

DEMANDERESSE

Etablissement public [Localité 4] HABITAT – OPH,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par Maître HENNEQUIN, avocat au barreau de Paris, vestiaire #P483

DÉFENDEURS

Madame [T] [H] divorcée [D],

demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître CREQUAT, avocat au barreau de Paris, vestiaire #C772

Monsieur [L] [D],

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître BALDINI, avocat au barreau de Paris, vestiaire #D1842

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 12 décembre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 14 février 2025 par Anne BRON, Vice-présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 14 février 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/05541 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5BM3

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 31 août 2017, L’établissement public [Localité 4] HABITAT-OPH a consenti un bail d’habitation à Monsieur [L] [D] et Madame [T] [H] épouse [D] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 5].

Par acte de commissaire de justice du 18 octobre 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 13684,13 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [L] [D] et Madame [T] [H] divorcée [D] le 19 octobre 2023.

Par actes de commissaire de justice signifiés le 7 mai 2024, l’établissement public [Localité 4] HABITAT-OPH a fait assigner Monsieur [L] [D] et Madame [T] [H] divorcée [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire valider le congé délivré par Madame [T] [H] divorcée [D] au 26 octobre 2022 et constater l’occupation sans droit ni titre de Monsieur [L] [D] depuis le 17 octobre 2019, subsidiairement voir prononcer la résiliation judiciaire du bail bénéficiant à Madame [T] [H] divorcée [D] ou à défaut bénéficiant à Madame [T] [H] divorcée [D] et Monsieur [L] [D], encore subsidiairement voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu avec Madame [T] [H] divorcée [D] et Monsieur [L] [D], être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Madame [T] [H] divorcée [D] et tout occupant de son chef dont Monsieur [L] [D] et obtenir la condamnation de Madame [T] [H] divorcée [D] et Monsieur [L] [D] au paiement des sommes suivantes :

— In solidum, une indemnité mensuelle d’occupation à titre provisionnel d’un montant égal à celui du loyer et des charges dus en l’absence de résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

— In solidum, 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,

— Solidairement ou in solidum la somme de 18721,68 € au titre de l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation dû au 9 février 2024.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 7 mai 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 12 décembre 2024, l’établissement public [Localité 4] HABITAT-OPH sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance actualisé pour la demande en paiement à la somme de 31699,53 € au 1er décembre 2024 terme de novembre inclus.

Madame [T] [H] divorcée [D] s’oppose aux demandes adverses, demande le rejet des conclusions et pièces de Monsieur [L] [D] en application de l’article 446-2 du code de procédure civile, demande la validation de son congé à effet au 26 octobre 2022, demande subsidiairement la limitation de la dette mise à sa charge à la somme de 653,47 € et le report et le rééchelonnement de la dette pendant deux années avec intérêts au taux réduit et imputation des paiements sur le capital.

Monsieur [L] [D] s’oppose aux demandes, demande le transfert du bail à son profit, sollicite la limitation de la dette locative mise à sa charge à la moitié de la dette et demande des délais de paiement de 36 ou 24 mois.

Le juge renvoie à l’assignation et aux conclusions des parties soutenues oralement à l’audience pour l’exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les conclusions et pièces de Monsieur [L] [D] dont la communication n’a pas respecté le calendrier de procédure seront néanmoins conservées au débat, Madame [T] [H] divorcée [D] ayant pu en prendre connaissance avant sa plaidoirie.

Sur la demande de validation du congé

Hors l’hypothèse du prononcé de la résiliation judiciaire du bail ou du constat de l’acquisition de la clause résolutoire, les époux demeurent co-titulaires du bail jusqu’à la transcription du jugement de divorce en marge des registres de l’état civil et sont alors tenus solidairement au paiement des loyers jusqu’à cette date sur le fondement de l’article 220 du code civil.

En cas d’attribution du droit au bail à l’un des ex-époux dans le jugement de divorce, la co-titularité du bail prend fin avec la transcription du jugement de divorce.

L’époux non attributaire du logement est libéré, à compter de cette transcription, de son engagement de solidarité tant légale que conventionnelle, sans qu’il soit tenu de délivrer congé.

Un congé des deux époux peut mettre fin à la solidarité.

Si un seul des deux époux donne congé, il reste tenu solidairement au paiement des loyers même s’il ne demeure plus dans les lieux jusqu’au terme du bail ou jusqu’à la transcription du jugement de divorce sur les registres de l’état civil.

En l’espèce, Madame [T] [H] divorcée [D] communique des extraits de décision faisant ressortir que le jugement de divorce prononcé le 17 octobre 2019 par le juge aux affaires familiales du tribunal de grande instance de Paris lui a attribué le droit au bail du logement, ce jugement ayant été confirmé par l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 16 septembre 2021.

La transcription du jugement de divorce n’est toutefois intervenue que le 30 octobre 2023. Ainsi, la cotitularité du bail n’a pas pris fin le 17 octobre 2019.

Par ailleurs, le congé délivré par Madame [T] [H] divorcée [D] seule, réceptionné par l’établissement public [Localité 4] HABITAT-OPH le 26 septembre 2022, n’a pu mettre fin ni à la cotitularité du bail ni à la solidarité du paiement du loyer.

Ainsi, le bail n’a pas été résilié à l’égard de Madame [T] [H] divorcée [D] par le congé qu’elle a donné.

La demande de validation du congé est donc rejetée.

Sur la demande de prononcé de la résiliation du bail

Sur la recevabilité

L’établissement public [Localité 4] HABITAT-OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département six semaines au moins avant l’audience.

Il justifie avoir saisi la commission de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Par ailleurs, suivant l’article 1224 du code civil, la résolution résulte notamment, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.

L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de bail de rapporter la preuve du manquement contractuel et de justifier de sa gravité suffisante pour permettre la résiliation du contrat aux torts du locataire et par conséquent son expulsion des lieux.

La demande de résiliation judiciaire présentée à l’encontre de Madame [T] [H] divorcée [D] seule est rejetée, Monsieur [L] [D] étant resté cotitulaire du bail après le jugement de divorce en l’absence de transcription de celui-ci avant le 30 octobre 2023 et la demande de prononcé de la résiliation judiciaire à l’encontre des deux défendeurs est donc examinée.

Il ressort du décompte locatif produit au débat que les loyers n’ont plus été réglés à compter du mois de janvier 2023 par les deux locataires.

Or la violation caractérisée et continue par les locataires de leur obligation de payer le loyer au terme convenu constitue un manquement suffisamment grave pour justifier le prononcé de la résiliation du contrat.

La résiliation prendra effet, en application de l’article 1229 du code civil qui autorise le juge à fixer la date des effets de la résolution, au 31 mars 2023 en considération de la situation d’impayés à cette date, et de la lettre du 23 mars de Madame [T] [H] divorcée [D] au bailleur confirmant son départ des lieux, et il sera ordonné en conséquence en tant que de besoin, compte tenu du départ de Madame [T] [H] divorcée [D], l’expulsion de Madame [T] [H] divorcée [D] et Monsieur [L] [D] et de tous occupants de leur chef.

Il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux, aucune demande de suppression de ce délai n’étant présentée.

Sur la demande de transfert du bail

Monsieur [L] [D] fonde cette demande sur les dispositions de la loi du 1er septembre 1948 qui ne sont pas applicables en l’espèce, le bail étant soumis à la loi du 6 juillet 1989. Cette demande est donc rejetée, étant relevé en tout état de cause que le départ des lieux de Madame [T] [H] divorcée [D] ne constitue pas un abandon de domicile au sens de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Les deux défendeurs sont tenus solidairement du paiement des loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail soit jusqu’au 31 mars 2023.

La dette locative s’élevait lors de la résiliation du contrat le 31 mars 2023 terme de mars inclus à la somme de 7089,37 – 7,35 – 631,84 = 6450,18 €.

Madame [T] [H] divorcée [D] et Monsieur [L] [D] seront donc condamnés solidairement à payer cette somme à l’établissement public [Localité 4] HABITAT-OPH, sans qu’il n’y ait lieu de déduire le montant du dépôt de garantie faute de libération des lieux, étant relevé que la demande de Monsieur [L] [D] de voir sa condamnation limitée à la moitié de la dette est présentée en réponse à la demande de condamnation solidaire de la bailleresse et ne peut donc s’analyser comme un recours à l’encontre de Madame [T] [H] divorcée [D].

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, ni Madame [T] [H] divorcée [D] ni Monsieur [L] [D] ne justifient de leur situation financière. Leurs demandes de délais de paiement sont donc rejetées.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la résiliation du bail crée un préjudice au bailleur privé de la valeur locative et de la jouissance de son bien, qui justifie de lui allouer une indemnité d’occupation qu’il y a lieu en l’espèce de fixer au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux.

Après la résiliation du contrat, le paiement de l’indemnité d’occupation ne peut incomber qu’à celui qui occupe les lieux, seul responsable de l’occupation illicite.

En l’espèce, Madame [T] [H] divorcée [D] avait quitté les lieux lors de la résiliation du bail et Monsieur [L] [D] occupe en revanche toujours le logement.

En conséquence, Monsieur [L] [D] sera seul condamné au paiement de l’indemnité d’occupation fixée ci-dessus due à compter du terme d’avril 2023.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [L] [D] et Madame [T] [H] divorcée [D] qui succombent à la cause, seront, compte tenu des circonstances et de la solution apportée au litige, conjointement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, à concurrence de moitié chacun.

L’équité commande par ailleurs de condamner Monsieur [L] [D] et Madame [T] [H] divorcée [D] à payer chacun à l’établissement public [Localité 4] HABITAT-OPH la somme de 500 € au titre des frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande de validation du congé de Madame [T] [H] divorcée [D], et la demande de prononcé de la résiliation judiciaire à l’encontre de Madame [T] [H] divorcée [D],

PRONONCE la résiliation du bail d’habitation entre Madame [T] [H] divorcée [D] et Monsieur [L] [D] et l’établissement public [Localité 4] HABITAT-OPH avec effet au 31 mars 2023,

ORDONNE à Madame [T] [H] divorcée [D] et Monsieur [L] [D] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

RAPPELLE que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [D] et Madame [T] [H] divorcée [D] à payer à l’établissement public [Localité 4] HABITAT-OPH la somme de 6450,18 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 mars 2023, terme de mars inclus,

CONDAMNE Monsieur [L] [D] à payer à l’établissement public [Localité 4] HABITAT-OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, ce à compter du terme d’avril 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux,

REJETTE la demande de transfert du droit au bail et les demandes de délais de paiement,

REJETTE toutes les autres demandes,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE Monsieur [L] [D] et Madame [T] [H] divorcée [D] à payer chacun à l’établissement public [Localité 4] HABITAT-OPH la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile soit la somme totale de 1000 €,

CONDAMNE conjointement Monsieur [L] [D] et Madame [T] [H] divorcée [D] aux dépens de l’instance, à concurrence de moitié chacun.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 14 février 2025, et signé par le juge et le greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge