N° RG 25/01877 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NMJ7

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 6]

11ème civ. S1

N° RG 25/01877

N° Portalis DB2E-W-B7J-NMJ7

Minute n°25/

Copie exec. à :

— M^e Steeve WEIBEL

— M. et Mme [T]

Le

Le Greffier

M^e Steeve WEIBEL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 28 MAI 2025

DEMANDERESSE :

OPHEA – Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 9] (anciennement CUS HABITAT)

pris en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 2]

[Localité 5]

représenté par M^e Steeve WEIBEL, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 253

DEFENDEURS :

Monsieur [K] [T]

demeurant [Adresse 1]

non comparant, non représenté

Madame [Y] [S] épouse [T]

demeurant [Adresse 1]

non comparante, non représentée

OBJET : Baux d’habitation – Demande en dommages-intérêts formée par le bailleur en fin de bail en raison des dégradations ou des pertes imputables au locataire

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffier

En présence de [H] [M], auditrice de justice

DÉBATS :

A l’audience publique du 11 Mars 2025 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 28 Mai 2025.

JUGEMENT :

Rendu par défaut en dernier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection et par Maryline KIRCH, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 26 juillet 1994 avec prise d’effet au 15 août 1994, CUS HABITAT devenu OPHEA a donné en location à Monsieur [K] [T] et Madame [Y] [S] qui se sont engagés solidairement un logement situé au [Adresse 7] à [Localité 9].

Par ordonnance en date du 26 février 2016 la juridiction de céans, statuant en référé, a notamment constaté la résiliation de plein droit eu contrat de bail conclu entre les parties le 26 juillet 1994, ordonné l’expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef, condamné les locataires au paiement d’un arriéré locatif à titre de provision ainsi qu’à une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle.

Par acte de commissaire de justice du 18 février 2025, l’OPHEA a fait citer Monsieur [K] [T] et Madame [Y] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de voir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

condamner Monsieur [K] [T] et Madame [Y] [S] à lui payer la somme de 1 285,53 euros avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,condamner Monsieur [K] [T] et Madame [Y] [S] à lui régler la somme de 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre la condamnation aux entiers frais et dépens de la procédure.

Au soutien de ses demandes, l’OPHEA a fait valoir qu’une ordonnance avait été rendue dans le cadre d’une procédure antérieure et ayant conduit au constat de résiliation du contrat de bail et l’expulsion des locataires, qu’un état des lieux de sortie a été dressé par commissaire de justice le 29 décembre 2023, que les constatations de ce dernier a mis en lumières des dégradations locatives imputables aux locataires, que ces derniers sont redevables d’une somme de 2 632,49 euros suite à ce titre, somme de laquelle il convient de déduire un dépôt de garantie à hauteur de 246,35 euros et un crédit de charges à hauteur de 1 100,60 euros.

L’affaire a été appelée et retenue du 11 mars 2025.

A cette audience, l’OPHEA, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Monsieur [K] [T] cité à personne et Madame [Y] [S] citée à personne présente au domicile, ne comparaissent pas ni personne pour eux.

L’affaire est mise en délibéré au 28 mai 2025.

MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur les frais de remise en état des lieux

Il ressort de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, de même, les articles 6 et 9 du code procédure civile mettent à la charge des parties d’alléguer et de prouver les faits nécessaires au succès de leurs prétentions.

En application des dispositions de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de :

c) répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement,

d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

La preuve de la vétusté incombe au locataire mais c’est au bailleur de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie lorsqu’ils sont établis contradictoirement. La vétusté, c’est à dire l’usure et l’obsolescence dues au simple écoulement du temps, s’apprécie notamment par la prise en compte de la durée d’occupation du logement.

Il résulte de l’article 3 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, que l’état des lieux est en principe établi par les parties, contradictoirement entre elles ; qu’à défaut, s’il s’avère impossible de procéder à un constat amiable, un commissaire de justice peut être saisi par la partie la plus diligente ; que l’huissier de justice doit convoquer les parties à ses opérations au moins 7 jours à l’avance et par lettre recommandée avec accusé de réception.

Il est constant qu’en l’ absence d’état des lieux de sortie établi contradictoirement entre les parties ou à défaut par commissaire de justice, le logement est présumé rendu en bon état.

Il convient, enfin, de préciser que l’indemnisation du bailleur n’est pas soumise à l’exécution des réparations dès lors, des devis peuvent être produits à l’appui de la demande en paiement.

En l’espèce, l’OPHEA verse aux débats :

un état de lieux d’entrée en date du 11 août 1994 dont les signatures des parties ne sont pas visibles, la copie du document étant tronquée ;

un constat de commissaire de justice en date du 29 décembre 2023 qui indique en page 2 que les constatations interviennent à la requête d’OPHEA qui « m’ayant exposé : une convocation a été envoyée en LRAR en date du 19.12.2023. Qu’il convient de procéder à l’état des lieux de sortie du bien sis : [Adresse 4] chez Monsieur [K] [T] [Localité 5] » ;

un état des lieux sortant n°20231486, en première page il est indiqué « Date EDL : 16/01/2024 », les pages 12, 14 et 16 devant supporter les signatures des parties indiquent que les signatures interviennent le 2 février 2024, il n’est pas signé des locataires mais uniquement du représentant d’OPHEA. Figurent en page 15 et 16 le chiffrage des réparations locatives.

Il s’évince de ces pièces que l’OPHEA a fait intervenir un commissaire de justice qui n’a pas pris le soin de convoquer les parties pour la réalisation de l’état des lieux de sortie, il ne fait référence qu’aux déclarations d’OPHEA indiquant qu’une convocation aurait été envoyée en LRAR, ladite convocation n’est plus évoquée et n’est pas versée aux débats. Monsieur [T] et Madame [S] n’ont donc pas été convoqués par le commissaire de justice à ses opérations. Après l’intervention du commissaire de justice, l’OPHEA établit lui-même un état des lieux de sortie qui aurait été réalisée 18 jours après le constat de commissaire de justice et qui n’est signé que le 2 février 2024 uniquement par l’OPHEA.

En conséquence, il y a lieu de relever qu’aucun état des lieux contradictoire n’est fourni par l’OPHEA et que pour les opérations du commissaire de justice, les parties n’ont pas été convoquées au préalable, dès lors, le logement est présumé rendu en bon état.

L’OPHEA n’apporte aucun autre élément de nature à démontrer des dégradations du logement imputables à Monsieur [K] [T] et Madame [Y] [S] et au-delà d’une usure normale des lieux après une occupation de plus de 29 ans. Il y a par ailleurs lieu de relever, de manière surabondante que quand bien même les parties auraient été conviées aux opérations du commissaire de justice, les photographies prises par ce dernier et les constatations n’évoquent qu’une usure normale des lieux après une occupation des lieux aussi longue.

Par conséquent, il y a lieu de débouter l’OPHEA de l’intégralité de ses demandes.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement rendu par défaut et en dernier ressort,

DÉBOUTE l’OPHEA de l’intégralité de ses demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame KARATAS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Gussun KARATAS