Tribunal judiciaire de Strasbourg

TRIBUNAL DE PROXIMITE D’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN

Juge des Contentieux de la Protection

Référé

[Adresse 3]

[Localité 5]

☎ : [XXXXXXXX01]

[Courriel 7]

______________________

[Localité 10] Civil

N° RG 24/01515

N° Portalis DB2E-W-B7I-NGAW

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MINUTE N°

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Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à :

— M^e SCHULTZ-MARTIN

Copie certifiée conforme délivrée à :

— Mme [D]

— Préfecture du Bas-Rhin

le

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

__________

ORDONNANCE CONTRADICTOIRE

DEMANDERESSE :

Société [Adresse 9]

.24 [Adresse 12]

[Localité 4]

représentée par M^e Catherine SCHULTZ-MARTIN, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 183

DEFENDERESSE :

Madame [R] [D]

née le 02 Novembre 1994 à

[Adresse 2]

[Localité 6]

Comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Olivier LICHY, Juge des Contentieux de la Protection

Morgane SCHWARTZ, Greffier

DÉBATS ORAUX A L’AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 18 Décembre 2024

PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DE L’ORDONNANCE AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 12 Février 2025

Premier ressort,

OBJET : Baux d’habitation – Demande tendant à l’exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l’expulsion

FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte sous seings privés du 11 octobre 2023, la société HABITATION MODERNE a donné à bail à madame [R] [D] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 6].

Le loyer convenu était de 605,66 euros outre les charges qui font l’objet d’une provision mensuelle de 157,65 euros outre 45,67 et 3,47 euros.

Après plusieurs mois de loyers impayés, la société [Adresse 8] a, le 30 juillet 2024, fait délivrer à madame [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, et ce pour un arriéré locatif arrêté à cette date, à la somme de 3 563,75 euros en principal.

Le commandement n’ayant pas été suivi d’un règlement, la société HABITATION MODERNE a, le 17 octobre 2024, fait assigner la locataire devant le Juge des référés de céans, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

▸ constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation du bail,

▸ ordonner l’expulsion,

▸ condamner madame [D] au paiement de la somme de 5 266,40 euros due à la date de l’assignation, au titre des loyers impayés avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

▸ la condamner à régler une indemnité d’occupation dont le montant est égal à celui du loyer et des charges et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

▸ la condamner au paiement d’une indemnité de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 décembre 2024, à laquelle l’affaire a été retenue. La société [Adresse 8], représentée, a maintenu ses demandes et actualisé le montant des impayés à la somme de 7 067,95 euros au à la date du 11 décembre 2024.

Madame [D] reconnait le montant de la dette et sollicite des délais de paiement en raison de sa situation difficile du fait qu’après une année sans travailler, elle vient de trouver un emploi d’aide à domicile. Elle se propose de régler 150 euros pour régulariser sa dette locative.

Les parties étaient informées que le l’ordonnance sera mise à disposition à compter du 12 février 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Il résulte de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 que les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

Tel est le cas en l’espèce puisque la société HABITATION MODERNE justifie avoir saisi la CAISSE D’ALLOCATIONS FAMILIALES par la voie électronique le 24 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 octobre 2024.

L’article 24 III de cette même loi du 6 juillet 1989 dispose que l’assignation doit être dénoncée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience. En l’espèce la copie de l’assignation a été notifiée aux services de la préfecture le 17 octobre 2024 et l’audience s’est tenue le 18 décembre 2024.

Sa demande est en conséquence recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location produit effet en particulier deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux pour le logement.

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois pour le logement après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte d’huissier du 30 juillet 2024, la société [Adresse 8] a fait délivrer à madame [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire qui est demeuré infructueux.

Il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 1er octobre 2024 (date commandement de payer, en l’espèce le 30 juillet 2024 + 2 mois).

Sur la demande en paiement de l’arriéré (loyers et charges) à titre provisionnel

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que madame [D] n’a pas réglé le montant des loyers et charges depuis le mois de mai, de sorte qu’à ce titre reste due, à la date du 11 décembre 2024, la somme de 7 067,95 euros outre les frais. Lors de la réalisation de l’enquête sociale, la dette locative déclarée était au 5 décembre, de 6 206,40 euros.

La créance étant justifiée, il convient en conséquence de condamner la locataire au paiement provisionnel de la somme de 7 067,95 euros au titre des impayés de loyers et charges arrêtés au 11 décembre 2024, avec les intérêts au taux légal à compter de la notification de la présente décision.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. L’article 1343-5 alinéa 4 du même code s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. L’article 24 VII précise que pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Par ailleurs l’octroi de délais n’a de sens qu’ils permettent le règlement de la dette locative au moins en grande partie.

Il résulte des débats et du diagnostic social que madame [D] ne perçoit qu’un faible revenu (1 235 euros). De plus elle a une dette résultant d’un trop perçu de la caisse d’allocations familiales de 21 646,28 euros, de sorte que l’octroi de délai de paiement ne pourra pas permettre le règlement de la dette locative. De plus au vu du montant du loyer et de l’évolution de la dette locative, il y a lieu de constater qu’elle n’a manifestement effectuer aucun effort pour régulariser la situation.

Elle sera donc déboutée de cette demande.

Sur la demande en paiement provisionnel d’une indemnité d’occupation

Il y a lieu de fixer le montant provisionnel de l’indemnité d’occupation mensuelle au seul montant du loyer et des charges (provisions mensuelles avec régularisation annuelle) qui auraient été versés si le bail s’était poursuivi, hors toute autre somme telle que taxes, surloyers, pénalités enquête sociale…, et ce jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la suspension de la clause résolutoire

Aucun délai de remboursement n’ayant été accordé, il n’y a pas lieu d’ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur les demandes accessoires

Madame [D] sera condamnée aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 30 juillet 2024.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire de droit par provision.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement en matière de référés par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 1er octobre (30 juillet 2024 + 2 mois) du bail conclu entre la société HABITATION MODERNE d’une part, et madame [R] [D] d’autre part, pour les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 6] ;

CONDAMNE madame [R] [D] à payer à la société [Adresse 8] la somme provisionnelle de 7 067,95 euros (sept mille soixante-sept euros et quatre-vingt-quinze cents) au titre des impayés de loyers et charges arrêtés à la date du 11 décembre 2024 avec les intérêts au taux légal à compter de la notification de la présente décision ;

CONDAMNE madame [R] [D] à payer à la société HABITATION MODERNE et à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation égale au seul montant du loyer et des charges (provisions mensuelles avec régularisation annuelle) qui auraient été versés si le bail s’était poursuivi, hors toute autre somme telle que taxes et pénalités et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

En conséquence DIT que :

— faute de départ volontaire des lieux loués, la société [Adresse 8] sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de madame [R] [D] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

— la locataire sera tenue au règlement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision pour charges ;

DEBOUTE la société HABITATION MODERNE de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE madame [R] [D] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 30 juillet 2024 ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

Ainsi fait et jugé à [Localité 11] le 12 février 2025,

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection

Morgane SCHWARTZ Olivier LICHY