REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Juge du Contentieux de la Protection

JUGEMENT

Chambre 4

N° RG 23/03378 – N° Portalis DB3D-W-B7H-J3AE

MINUTE N°

JUGEMENT

DU 05 Février 2025

[U] c/ [D]

DÉBATS :

A l’audience publique du 20 Novembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 08 Janvier, prorogé au 05 Février 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

COMPOSITION DE LA JURIDICTION :

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Madame Ariane CHARDONNET, Vice-Président en charge des fonctions de JCP du TJ

assisté lors des débats par Madame Stéphanie STAINIER, Greffier

et lors du prononcé par Madame Stéphanie STAINIER qui a signé la minute avec le président

PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 05 Février 2025

ENTRE :

DEMANDERESSE:

Madame [K] [U]

née le 06 Juillet 1950 à [Localité 4] (VAR)

Profession : Retraité/e

[Adresse 2]

[Localité 3]

Rep/assistant : M^e Jean philippe FOURMEAUX, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDEUR:

Monsieur [X] [D]

né le 29 Juillet 1996 à [Localité 5] (INDRE)

[Adresse 1]

[Localité 6]

Rep/assistant : M^e Audrey ADJIMI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

COPIES DÉLIVRÉES LE 05 Février 2025 :

1 copie exécutoire à ;

— M^e Audrey ADJIMI, M^e Jean philippe FOURMEAUX

1 copie dossier

RAPPEL DES FAITS

Suivant acte sous seing privé du 10 octobre 2007, Madame [K] [U] a consenti un bail d’habitation à monsieur [X] [D] portant sur un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 1] à [Localité 6] contre le paiement d’un loyer mensuel révisable de 585 euros charges incluses.

Madame [K] [U] invoquant la défaillance du locataire dans le paiement de ses loyers a fait délivrer à Monsieur [X] [D] suivant acte de Commissaire de Justice du 23 juin 2022, un commandement de payer portant sur une somme en principal de 22 395,68 euros visant la clause résolutoire insérée au contrat.

Par acte de commissaire de Justice du 24 mars 2023, Madame [K] [U] a fait assigner Monsieur [X] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de céans en constatation d’acquisition de la clause résolutoire, expulsion et condamnation à la somme de 24 302,78 € au titre de l’arriéré locatif et fixation de l’indemnité d’occupation à la somme de 686,46 € outre les dépens et la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration du 05/04/2023, Monsieur [X] [D] a saisi la commission de surendettement des particuliers du Var afin de bénéficier du régime instauré par les articles L. 711-1 et suivants du code de la consommation.

Par décision du 26/04/2023, la commission de surendettement a déclaré son dossier recevable, puis, constatant la situation irrémédiablement compromise du débiteur, a prononcé, dans sa séance du 05/07/2023, une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire au bénéfice du débiteur.

Par courrier recommandé avec demande d’avis de réception en date du 7 août 2023, Madame [K] [U] a contesté cette mesure imposée, en sollicitant le retour du dossier vers des mesures classiques. Le recours est actuellement pendant devant le juge du surendettement.

Après deux renvois à la demande des parties, l’affaire a été appelée le 24 janvier 2024.

Madame [K] [U], représentée par son avocat, a confirmé qu’une procédure de surendettement était en cours suite au recours qu’elle a exercé contre la décision de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ordonnée par la commission de surendettement. Elle s’en est par ailleurs référée à ses conclusions écrites aux termes desquelles elle sollicitait de voir :

— REJETER TOUTES LES DEMANDES FINS ET CONCLUSIONS DE MONSIEUR [D] compte tenu de sa mauvaise foi, de sa résistance abusive, et de son incapacité à reprendre le paiement des loyers courants, obligation qui lui était de surcroît imposée par la commission de surendettement qu’il a saisie en avril 2023.

— CONSTATER l’acquisition, à la date du 23 août 2022, de la clause résolutoire et en conséquence la résiliation du bail ayant pris effet le 10 octobre 2007 au bénéfice de monsieur [X] [D]

A défaut,

eu égard à la gravité des manquements répétés du locataire à son obligation essentielle de paiement du loyer,

— PRONONCER la résiliation du bail du 10 octobre 2007 à compter de la date de signification de la présente assignation,

— DECLARER Monsieur [X] [D], occupant sans droit ni titre des lieux qu’il occupe [Adresse 1] à [Localité 6], en fonction du fondement retenu, soit à la date d’acquisition de la clause résolutoire le 24 août 2022, soit à celle de la signaification de l’assignation introductive d’instance du 7 juin 2023

— ORDONNER, en conséquence, l’expulsion de Monsieur [X] [D] ainsi que de tous occupants de son chef et ce au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier.

— ASSORTIR l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 200 € par jour de retard à compter du prononcé de la décision intervenir, et ce jusqu’au jour de complète libération des lieux et de leur restitution au bailleur.

— CONDAMNER Monsieur [X] [D] à payer à Madame [K] [U] la somme, le cas échéant provisionnelle, de 24 302.78 Ccorrespondant aux loyers et charges dus arrêtés au 23 d’août 2022, date d’acquisition de la clause résolutoire, en principal, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 22 395.68 € à compter du 23 juin 2022, date de signification du commandement de payer et pour le surplus à compter de la date de délivrance de la présente assignation le 7 juin 2023 et ce jusqu’à complet règlement.

— FIXER l’indemnité d’occupation due par Monsieur [X] [D] à la somme de 686.46 € (651.46. € + 35 €), par mois (correspondant aux montants du loyer et de la provision sur charges actuellement pratiqués), à compter du 1 erseptembre 2022 ou le cas échéant à compter du 7 juin 2023 et ce jusqu’à la libération effective des lieux, charges dues en sus sur justificatifs.

— CONDAMNER Monsieur [X] [D] au paiement de ladite indemnité d’occupation et des charges jusqu’à son départ effectif des lieux et de tout occupant de son chef .

Subsidiairement,

à supposer admise la demande de délais de l’intéressé

— CONDAMNER Monsieur [X] [D] à payer en même temps que le loyer ledit montant de l’indemnité suivant l’échelonnement fixé par le juge,

— CONDAMNER Monsieur [X] [D] à payer à Madame [K] [U] la somme de 3000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’en tous les frais et dépens incluant le coût de commandement de payer du 23 juin2022 et la notification à la CCAPEX du 22 juillet 2022.

Au soutien de ses prétentions, elle affirme qu’il n’appartient pas au bailleur de prouver le montant de sa créance puisqu’elle résulte de l’application stricte du bail. Elle affirme que son commandement de payer est valable même en l’absence d’un décompte annexé dans la mesure où y figure la nature des loyers et le calcul fait pour parvenir à la dette locative. Elle affirme qu’il n’y avait pas lieu de distinguer entre les charges et les loyers dans le commandement de payer.

Sur la prescription, elle expose que l’assignation en référé a été introduite le 23 juin 2022 et qu’elle concerne strictement les 36 mois d’arriérés locatifs et rappelle que la prescription est interrompue par la demande en Justice et que cette interruption dure autant que l’instance elle-même.

Sur les délais de paiement, elle soutient que la circonstance que la commission de surendettement propose l’effacement de sa dette antérieure à la décision de recevabilité n’a aucune incidence et ce d’autant plus que son locataire n’a pas repris le paiement courant de ses loyers.

Monsieur [X] [D], représenté par son conseil, a déposé son dossier et aux termes de ses conclusions en réponse n°2, sollicité du juge des contentieux de la protection de :

— Prononcer la nullité du commandement de payer du 23 juin 2022 et donc du jeu de la clause résolutoire

— Juger prescrite la dette locative d’avril 2018 à mars 2020 inclus

A titre subsidiaire juger que la dette locative d’avril 2019 à septembre 2019 inclus est prescrite

— Expurger les loyers de mai à octobre 2021 du décompte du 16 octobre 2023 et de la dette locative

— Constater l’état de surendettement et l’effacement des dettes ordonnées par la commission de surendettement du 6 avril 2023

— Prendre acte de la décision de la commission de surendettement des particuliers du 5 juillet 2023 prononçant un effacement total des dettes

— Accorder les plus larges délais pour payer et quitter les lieux à Monsieur [X] [D]

A titre reconventionnel

— Juger que Monsieur [D] n’est pas redevable des charges locatives non justifiées

— Expurger le décompte des provisions sur charges non justifiées

— Juger n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du CPC eu égard à la situation financière de Monsieur [D]

— Juger que chaque partie conservera les dépens.

A titre principal, il fait valoir que le commandement de payer ne contient aucun décompte ni ventilation entre le montant du loyer et celui des charges, ce qu’avait déjà relevé le juge des référés, de sorte que le commandement de payer est nul et que les clauses d’acquisitions de la clause résolutoire ne sont pas réunies. Il soutient que la dette locative pour des loyers s’étalant entre avril 2018 et mars 2023 est prescrite en partie en application du délai de prescription de 3 ans. Son assignation datant du 24 mars 2023, les demandes concernant une dette locative antérieur au 24 mars 2020 sont prescrites. Il affirme en réplique qu’ayant saisi le juge des référés en octobre 2022, sa bailleresse ne pouvait en tout état de cause réclamer des loyers qu’à partir d’octobre 2019.

Le rapport d’enquête sociale visée par la circulaire du 09 février 1999 a été communiqué par la Préfecture au greffe du Tribunal avant la clôture des débats et il en a été donné lecture à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 6 mars 2024.

Par jugement avant dire droit du 6 mars 2024, le Juge des Contentieux de la Protection a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 15 mai 2024, invitant les parties à communiquer la décision qui sera rendue par le juge du surendettement relative au recours formé par madame [K] [U] contre la décision de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire prononcée par la commission de surendettement du Var. Il a par ailleurs invité madame [K] [U] à produire un décompte de la dette locative arrêté au moins au jour de l’audience.

Par des conclusions après réouverture, madame [K] [U] et monsieur [X] [D] ont chacun confirmé les demandes formées aux termes de leurs écritures précédentes, précisant les motifs de leurs demandes au visa des stipulations du jugement renvu par le juge du surendettement le 25 avril 2024 et de la décision de la commission de surendettement des particuliers du Var.

A l’audience du 20 novembre 2024, madame [K] [U] a présenté un décompte de sa créance actualisé au 30 septembre 2024.

Les parties ont été avisées que la décision serait rendue le 8 janvier 2025 par mise à disposition au greffe de la présente juridiction. Le délibéré a été prorogé au 5 février 2025.

Compte tenu des modalités de citation et de comparution des parties, ainsi que du montant des demandes, la présente décision contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile, et rendue en premier ressort.

MOTIFS DE LA DECISION

Il sera rappelé que les conditions de recevabilité de l’assignation délivrée à la demande de madame [K] [U] ont d’ores et déjà été examinées aux termes du jugement avant dire droit du 6 mars 2024, de sorte qu’il n’y a pas lieu de se prononcer à nouveau sur la recevabilité de l’action de madame [K] [U].

I/ SUR LA VALIDITE DU COMMANDEMENT DE PAYER

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » ; mais l’article 24 V de cette même loi ajoute que "le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Ce même article précise que "le commandement de payer reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent article et des trois premiers alinéas de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en œuvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l’adresse de saisine est précisée (…)".

Le bail conclu le 10 octobre 2007, tel que produit aux débats, contient une clause résolutoire (article XII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 juin 2022, pour la somme en principal de 22.395,68 €.

Monsieur [X] [D] oppose à la validité du commandement de payer :

— l’absence de décompte joint

— l’absence de ventilation entre le montant du loyer et celui des charges (non régularisées)

— l’absence de ventilation entre les dépenses récupérables et les autres dépenses

L’article 114-1 du code de procédure civile indique que la nullité d’un commandement de payer peut reposer notamment sur la preuve d’une irrégularité substantielle de celui-ci et d’un grief qui en résulte pour le demandeur à peine de nullité.

Sur l’absence de décompte joint, l’acte précise que monsieur [X] [D] est sommé de payer la somme de 2.395,68 euros "au titre des loyers et provisions sur charges détaillées dans le décompte ci-après :

— Loyers novembre 2021 à mai 2022 (7 mois) 635,7 x 7 = 4.449,90 euros

— Loyers avril 2018 à avril 2021 (29 mois) 618,82 x 29 = 17.945,78 euros"

Le fait que le décompte ne soit pas annexé mais intégré à l’acte ne préjudicie pas à sa validité.

Toutefois, il ne peut qu’être constaté que le décompte produit ne répond pas aux exigences de validité. En effet, le bailleur doit délivrer un décompte précis permettant au locataire des vérifications étalées dans le temps, en l’occurrence par l’examen des sommes portées tant au débit qu’au crédit de son compte locatif.

L’hypothèse d’une absence de paiement par le locataire n’exonère pas le bailleur de faire figurer une colonne crédit au terme de son décompte.

Par ailleurs, seul un décompte détaillé permet au locataire d’apprécier les éventuels frais et pénalités mis sa charge.

Sur l’absence de ventilation entre le montant du loyer et celui des charges,

Le commandement de payer du 23 juin 2022 fait état du montant du loyer (550 euros) et des provisions sur charges (35 euros) auxquels a souscrit monsieur [X] [D] aux termes du bail du 10 octobre 2007.

Le décompte des sommes dues inclus audit commandement ne fait toutefois pas état d’une distinction entre le montant dû au titre du loyer et celui dû au titre des charges.

Or, si, comme le relève madame [K] [U], l’ensemble de ces sommes est dû au titre du bail, le loyer et les charges ne sont pas dus au même titre, ni contestable sur les mêmes fondements, de sorte que le débiteur est en droit de connaître l’étendue de sa dette sur chacun des postes sur lesquels il lui en est réclamé paiement.

Le décompte inclus au commandement de payer ne permet en l’espèce pas à monsieur [X] [D] de déterminer quel montant rapporter à sa dette en terme de loyer et quel montant rapporter à sa dette en terme de charges.

Sur l’absence de régularisation des charges et l’absence de ventilation entre les charges récupérables et les charges non récupérables

La question du bien-fondé des sommes dues au titre des charges relève d’une appréciation des juges du fond distincte de celle opérée au stade de l’examen de la seule validité du commandement.

En effet, un commandement de payer délivré pour une somme inexacte n’encourt pas la nullité et reste valide à concurrence des sommes dues.

Ce moyen n’est donc pas fondé.

L’absence de détails dans le décompte des sommes dues par le locataire l’impossibilité pour ce dernier de distinguer entre les sommes dues au titre des loyers et les sommes dues au titre des charges a placé monsieur [X] [D] dans l’impossibilité d’apprécier la teneur des sommes réclamées par madame [K] [U].

Le commandement de payer du 23 juin 2022 sera déclaré nul et de nul effet.

Par suite, madame [K] [U] ne peut se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire incluse au bail du 10 octobre 2007.

Sa demande en ce sens sera rejetée, ainsi que sa demande subséquente d’expulsion de monsieur [X] [D].

II/ SUR LA RESILIATION JUDICIAIRE DU BAIL

Aux termes de l’article 1217 du code civil, "La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter".

L’article 1741 du même code prévoit par ailleurs que « Le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements ».

En cas de manquement à ses obligations par l’une des parties, l’autre peut demander en justice la résiliation du bail.

C’est souverainement que le juge appréciera si la gravité de l’infraction justifie le prononcé de la résiliation.

En application des dispositions de l’article 1353 du code civil, "Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation".

L’article 1728 du code civil impose au preneur :

« 1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus".

Le non respect de ses obligations par le locataire l’expose au risque de réssolution judiciaire du bail le liant à son propriétaire.

L’article 1227 du code civil prévoit ainsi que « la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. »

L’article 1217 du même code précise que "la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut : (…) provoquer la résolution du contrat (…)".

Il convient d’examiner les manquements que madame [K] [U] reproche à son locataire et de vérifier si les conditions de résiliation judiciaire du contrat de bail sont réunies, conformément aux dispositions de l’article 15 I alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [K] [U] justifie par la production d’un décompte détaillé, actualisé au 30 septembre 2024, de la situation locative de monsieur [X] [D], ce dernier restant redevable à cette date d’une somme de 40.557,75 euros. Il résulte ainsi du décompte produit que le locataire ne s’est acquitté d’aucun loyer depuis le mois de juin 2019.

A/ Sur la prescription

Monsieur [X] [D] soulève la prescription de l’action en paiement de sa propriétaire pour les loyers d’avril 2018 à mars 2020.

L’article 761 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit ».

Il résulte des éléments produits aux débats que madame [K] [U] ne fonde pas sa demande en paiement sur des loyers non perçus depuis le mois d’avril 2018, mais bien depuis le mois d’avril 2019, joignant par ailleurs un décompte ne débutant qu’au mois de juin 2019 (et ne reprenant aux terme du dispositif de ses conclusions qu’un montant relatif au total des sommes dues entre juin 2019 et septembre 2024).

La prescription de la demande doit donc s’apprécier au mois d’avril 2019 et non au mois d’avril 2018.

En l’occurrence, il est constant que madame [K] [U] a saisi le juge des référés par une assignation du 23 juin 2022 d’une demande équivalente à celle portée devant la présente juridiction, demande ayant suspendu le délai de prescription de l’action en paiement de la demanderesse et fait repartir un nouveau délai de trois ans à compter de cette date.

Par suite, la demande portée devant la présente judiciction, présentée le 24 mars 2023, n’est pas prescrite en ce qui concerne les sommes réclamées depuis le mois de juin 2019. Les demandes antérieures au 23 juin 2019 sont toutefois couvertes par la prescription prévue à l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [K] [U] sera déclarée irrecevable en ses demandes formées au titre des loyers et charges antérieurs au 23 juin 2019 et recevable en ses demandes formées au titre des loyers postérieurs au 23 juin 2019.

B/ Sur la décision de la commission de surendettement

La situation de surendettement correspond à l’impossibilité manifeste pour le débiteur de bonne foi de faire face à l’ensemble de ses dettes non professionnelles exigibles et à échoir.

Depuis la loi ELAN du 23 novembre 2018, lorsque la commission de surendettement se prononce avant le juge des contentieux de la protection, les mesures qu’elle adopte sont intégrées à la décision du juge saisi a posteriori.

Lorsque la commission de surendettement se prononce après le juge des contentieux de la protection, les mesures qu’elle adopte se substituent à la décision du juge, sous réserve que le locataire ait repris le paiement de ses loyers et charges courants.

En l’espèce, la commission de surendettement s’est prononcée le 5 juillet 2023 en faveur d’une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire au bénéfice de monsieur [X] [D], constatant sa situation irrémédiablement compromise.

Madame [K] [U] a contesté cette mesure imposée.

Le juge du surendettement a, dans son jugement du 25 avril 2024, refusé le rétablissement personnel de monsieur [X] [D], considérait qu’il n’était pas établi que monsieur [X] [D] était de bonne foi, ni que sa situation était irrémédiablement compromise.

La commission de surendettement des particuliers du Var a pris, le 14 août 2024, de nouvelles mesures imposées, consistant en un délai supplémentaire de 12 mois afin que le débiteur mette en place les mesures précédentes, à savoir « son déménagement pour trouver un loyer moins onéreux ».

La commission précise que "monsieur [D] devra continuer à régler à échéance les charges courantes".

Il sera dès lors statué sur les demandes de madame [K] [U] en tenant compte de la décision de la commission de surendettement susvisée.

Il résulte en l’occurrence des éléments produits que monsieur [X] [D] n’a plus réglé aucun de ses loyers depuis l’année 2019, ce qu’il ne conteste pas, invoquant une situation personnelle et financière difficile.

L’absence de paiement des loyers par monsieur [X] [D] constitue un manquement grave à ses obligations de locataire, justifiant la résiliation judiciaire du bail et qu’il soit procédé à l’expulsion du locataire, suivant modalités précisées aux termes du dispositif de la présente décision.

II/ SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT

Madame [K] [U] sollicite le paiement des arriérés de loyers et charges dus par monsieur [X] [D] depuis le mois de juin 2019.

Eu égard à la prescription retenue plus haut sur les échéances antérieures au 23 juin 2019, le mois de juin, échu au 1er jour du mois, ne sera pas pris en compte.

Madame [K] [U] sollicite également la condamnation de monsieur [X] [D] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette demande doit s’apprécier au regard de la teneur de la décision. En effet, n’ayant pas été fait droit à la demande d’acquisition de la clause résolutoire, les sommes dues par monsieur [X] [D] restent à devoir au titre des loyers et charges jusqu’à la date de résiliation judiciaire, soit la date de la présente décision, l’indemnité d’occupation n’étant due qu’à compter de cette date.

La créance de madame [K] [U] a été arrêtée par la commission de surendettement à la somme de 30.134,40 euros.

La décision de la commission n’a pas pour effet de suspendre l’obligation de paiement de monsieur [X] [D] vis à vis de madame [K] [U], en terme de charges et loyers courants, mais uniquement de lui octroyer un délai de paiement relativement aux échéances antérieures.

Au regard des éléments produits, et notamment du décompte locatif, il appert que monsieur [X] [D] est redevable vis à vis de madame [K] [U] d’une somme de :

—  618,82 x 28 mois (de juillet 2019 à octobre 2021) = 17.326,96 euros

—  635,7 x 12 mois (de novembre 2021 à novembre 2022) = 7.628,40 euros

—  651,46 x 28 mois (de novembre 2022 à février 2025 inclus) = 18.240,88 euros

soit un total de 43.196,24 euros, que monsieur [X] [D] sera condamné à payer à madame [K] [U] au titre de sa dette locative non prescrite, courant de juillet 2019 à février 2025 inclus. Cette condamnation sera prononcée en quittances ou deniers, le tribunal ne disposant d’aucune information sur l’éventuelle reprise des paiements par le locataire postérieurement à l’audience du 20 novembre 2024.

La décision de la commission de surendettement s’imposant au juge des contentieux de la protection, un délai sera octroyé à monsieur [X] [D] en vue du paiement de la somme de 30.124,40 euros.

Il sera en ce sens accordé à monsieur [X] [D] un délai de suspension d’un an à compter de la décision de la commission (soit jusqu’au 14 août 2025), augmenté d’un délai supplémentaire de trois mois (soit jusqu’au 14 novembre 2025), au cours duquel cette somme ne pourra lui être réclamée, délai visant à lui permettre de trouver un nouveau logement et d’équilibrer son budget.

Il ne sera pas octroyé de délai plus ample à monsieur [X] [D], ce dernier ne justifiant d’aucune démarche visant à équilibrer sa situation, ni d’aucun élément de nature à permettre au tribunal d’envisager qu’il puisse procéder au remboursement de sa dette, notamment eu égard à l’absence totale de versements au profit de madame [K] [U] depuis près de cinq années.

Les modalités du délai octroyé seront précisées au dispositif de la présente décision.

En l’absence de mise en œuvre d’une procédure de rétablissement personnel (avec ou sans liquidation judiciaire), il n’y a pas lieu de suspendre les effets de la résiliation judiciaire prononcée par la présente décision.

Il sera par conséquent fait droit à la demande d’expulsion de monsieur [X] [D] telle que formée par madame [K] [U].

Il sera par ailleurs condamné au versement entre les mains de madame [K] [U], à compter du mois de mars 2025, d’une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur la clause pénale, monsieur [X] [D] s’oppose à son application. Toutefois, madame [K] [U] indique en ses écritures, aux termes du paragraphe relatif à l’application de la clause pénale (textuellement visée au paragraphe) souhaiter la condamnation de monsieur [X] [D] aux entiers dépens de l’instance ainsi qu’à la somme de 3000 euros en remboursement des frais d’avocats subis par elle.

Ces demandes ne s’apparentent aucunement en une mise en œuvre de la clause pénale prévue au bail mais uniquement en des demandes accessoires formées dans le cadre de l’instance. Il sera statué comme tel sur ces demandes, la demande de rejet de l’application de la clause pénale formée par monsieur [X] [D] devenant sans objet.

III/ SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [X] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Le coût du commandement de payer et de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives seront exclus de la condamnation à paiement, en raison de la nullité prononcée à l’encontre de l’acte.

Bénéficiant de l’aide juridictionnelle totale, monsieur [X] [D] ne devra par ailleurs, en application des disposition de l’article 42 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique, supporter que la charge des dépens effectivement exposés par madame [K] [U].

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir madame [K] [U], monsieur [X] [D] sera condamné à lui verser la somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties préalablement avisées, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE nul et de nul effet le commandement de payer du 23 juin 2022 ;

DEBOUTE madame [K] [U] de sa demande tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire incluse au bail du 10 octobre 2007 ;

CONSTATE les manquements graves et répétés de monsieur [X] [D] à ses obligations résultant du bail liant les parties ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail du 10 octobre 2007 ;

ORDONNE en conséquence à monsieur [X] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour monsieur [X] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, madame [K] [U] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DECLARE irrecevable comme étant prescrite la demande en paiement formée par madame [K] [U] relativement aux loyers et charges dus par monsieur [X] [D] au titre des périodes antérieures au 23 juin 2019 ;

DECLARE madame [K] [U] recevable en ses demandes au titre des périodes postérieures à cette même date ;

CONDAMNE monsieur [X] [D] à payer en quittances ou deniers à madame [K] [U] la somme totale de 43.196,24 euros au titre de sa dette locative non prescrite, courant de juillet 2019 à février 2025 inclus ;

ACCORDE à monsieur [X] [D], conformément à la décision de la commission de surendettement des particuliers du Var en date du 14 août 2024, un délai d’une année, augmenté d’un délai de trois mois supplémentaire, soit jusqu’au 14 novembre 2025, pour s’acquitter d’une partie de cette dette, à hauteur de 30.124,40 euros ;

DEBOUTE monsieur [X] [D] de toute autre demande de délais ;

CONDAMNE monsieur [X] [D] à verser à madame [K] [U] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter de la présente décision et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE monsieur [X] [D] à verser à madame [K] [U] une somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE monsieur [X] [D] aux dépens effectivement exposés par madame [K] [U], conformément aux dispositions de l’article 42 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique ;

EXCLUT de la condamnation aux dépens le coût du commandement de payer annulé et de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire.

La greffière, Le Juge des Contentieux de la Protection