N° RG 25/02308 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NNPN

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 6]

11ème civ. S3

N° RG 25/02308 -

N° Portalis DB2E-W-B7J-NNPN

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Steeve WEIBEL

☐ Copie c.c au défendeur

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le 29 août 2025

Le Greffier

M^e Steeve WEIBEL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

29 AOUT 2025

DEMANDERESSE :

OPHEA, anciennement CUS HABITAT

Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 11]

représenté par son Directeur Général

[Adresse 3]

[Localité 5]

représenté par Maître Fabienne DIEBOLD-STROHL,

substituant Maître Steeve WEIBEL,

Avocats au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 253

DEFENDEUR :

Monsieur [D] [Y]

né le 13 Octobre 1997 à [Localité 7] (CÔTE D’IVOIRE)

[Adresse 1]

[Adresse 10]

[Localité 5]

comparant en personne

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 03 Juin 2025 à l’issue de laquelle le Président, Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 29 Août 2025.

JUGEMENT

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection et par Nathalie PINSON, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé avec effet au 04/02/2022, l’OPHEA a donné à bail à Monsieur [D] [Y] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2].

Le loyer mensuel actuel s’élève à 487,37 € provision sur charges et prestations de services comprises.

Par LRAR du 26/09/2023, le bailleur a délivré congé au locataire au motif du non-paiement des loyers et accessoires, avec effet au 31/12/2023.

Par assignation délivrée le 21/01/2025, l’OPHEA a fait assigner Monsieur [D] [Y] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal aux fins de :

* CONSTATER que le congé délivré à la partie défenderesse est régulier.

* PRONONCER la déchéance de la partie défenderesse de tout droit au maintien dans les lieux, conformément à l’article 10-1 ° de la loi du 1er septembre 1948.

* CONDAMNER la partie défenderesse ainsi que tout occupant de son chef à évacuer les locaux occupés par elle

* PRONONCER à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du bail liant les parties, conformément aux articles 1184 et 1741 du Code Civil.

* CONDAMNER la partie défenderesse à payer la somme de 1644,83 € à titre d’arriérés de loyers et accessoires avec les intérêts légaux à compter de l’assignation, conformément à l’article 1728 du Code Civil et à payer les arriérés de loyers et charges nés entre l’assignation et la date de l’audience.

En tout état de cause,

* CONDAMNER la partie défenderesse à payer les loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail par le Tribunal, en quittances et deniers,

* CONDAMNER la partie défenderesse à payer à OPHEA, anciennement CUS Habitat à titre d’indemnité d’occupation, le montant de 476,78€ (loyer augmenté des charges et prestations fournies) augmenté des intérêts légaux à compter de chaque échéance et jusqu’à évacuation effective des locaux définitive, sous réserve des augmentations légales ultérieures et ce à compter de la date de résiliation du bail, conformément à l’article 1142 du Code Civil,

* CONDAMNER la partie défenderesse à payer 200 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

* CONDAMNER la partie défenderesse aux entiers frais et dépens conformément à l’article 696 du Code de Procédure Civile,

* DÉCLARER le jugement à intervenir exécutoire par provision.

Au soutien de ses prétentions, le bailleur expose qu’au visa de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948, le locataire qui n’exécute pas ses obligations et notamment le paiement de ses loyers et charges ne peut être considéré comme de bonne foi et ne bénéficie ainsi pas du droit au maintien dans les lieux.

A l’audience du 03/06/2025, le bailleur a repris les termes de son assignation en actualisant sa demande principale en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 1 574,31 € arrêtée à la date du 22/05/2025.

Il a précisé que le locataire a repris le paiement du loyer courant et a indiqué qu’il est d’accord pour l’octroi de délais de paiement, sous réserve de prévoir une clause de déchéance du terme en cas de non-respect de ces délais.

Monsieur [D] [Y], comparant en personne, a reconnu devoir les sommes qui lui sont réclamées. Il a sollicité de pouvoir régler la dette locative par paiement échelonné de 50 € par mois en sus du loyer courant.

Il a fait valoir que ses difficultés sont dues au règlement d’autres dettes aujourd’hui soldées, qu’il ne bénéficie pas de l’A.P.L., qu’il perçoit un salaire de l’ordre de 1600 € par mois.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

Il sera statué par jugement contradictoire et en premier ressort.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale de déchéance du droit au maintien dans les lieux

Le droit au maintien dans les lieux n’entre en vigueur qu’après que le locataire a reçu congé et pris la qualité d’occupant légal.

Ce congé est réglementé par l’article 4 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948, afin d’assurer une complète information du locataire.

L’article 4 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 prévoit que les occupants de bonne foi des locaux définis à l’article 1er bénéficient de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux.

Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l’expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d’un bail écrit ou verbal, d’une sous-location régulière, d’une cession régulière d’un bail antérieur, d’un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.

L’acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu’il met fin au contrat de louage et qui entraîne l’application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu’il ne comporte pas en lui-même obligation d’avoir à quitter effectivement les lieux.

En l’espèce, le défaut d’indication dans le congé de la mention qu’il ne comporte pas l’obligation d’avoir à quitter effectivement les lieux, a nécessairement fait grief au locataire qui ne peut connaître l’étendue de son droit à l’expiration du bail (CA [Localité 9], 08 janvier 2021, n° 18/21610).

En conséquence, le congé est nul.

Monsieur [D] [Y] conserve son statut de locataire de sorte que le bailleur ne peut utilement invoquer un droit au maintien dans les lieux qui aurait succédé au bail et partant, solliciter le prononcé de la déchéance de ce droit.

La demande sera donc rejetée.

Sur la demande subsidiaire de prononcé de la résiliation judiciaire du bail

Les conditions de recevabilité édictées par l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989 ont été respectées par le bailleur.

La demande est donc régulière et recevable.

Sur le fond, conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a/ de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

L’article 1741 du même code rappelle que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Aux termes de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l’espèce, il ressort des pièces de la procédure que les impayés locatifs persistent depuis janvier 2023 et que la dette s’élève à la somme de 1 574,31 €.

Le locataire s’étant abstenu, depuis de nombreux termes, de l’exécution de son obligation au paiement des loyers, ces manquements constituent des faits répétés, suffisamment graves, pour justifier la résiliation du contrat, à effet du prononcé du présent jugement.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Le bailleur produit un décompte démontrant que la partie défenderesse reste lui devoir à la date du 22/05/2025 la somme de 1 574,31 €, terme d’avril inclus.

Il convient dès lors de condamner Monsieur [D] [Y] au paiement de cette somme, assortie des intérêts au taux légal à compter de ce jour.

Sur les délais de paiement

Il ressort du diagnostic social et financier que Monsieur [D] [Y] est séparé, occupe un logement T3 et accueille sa fille un week-end sur deux, il est salarié en CDI et perçoit un salaire de l’ordre de 1600 € par mois, qu’il n’a pas d’autres dettes.

L’extrait de compte produit par le bailleur laisse apparaître une reprise du paiement du loyer depuis plusieurs mois.

Dans ces conditions, Monsieur [D] [Y] sera autorisé à se libérer de sa dette locative dans les conditions qui seront précisées au dispositif ci-après et la résiliation du bail ne sera prononcée qu’à défaut de respect des délais de paiement ainsi accordés.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [D] [Y] qui succombe, supportera les dépens.

Compte tenu de la situation économique de la partie défenderesse, la demande formée au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DIT que le congé notifié à Monsieur [D] [Y] le 26/09/2023 au visa de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948 est nul,

REJETTE en conséquence la demande tendant au prononcé de la déchéance du droit de Monsieur [D] [Y] au maintien dans les lieux,

CONDAMNE Monsieur [D] [Y] à payer à OPHEA la somme de 1 574,31 €, au titre des loyers et charges dus arrêtés à la date du 22/05/2025, terme d’avril inclus,

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

AUTORISE Monsieur [D] [Y] à s’acquitter de sa dette en 31 mensualités de 50 € le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, outre le loyer et les charges courants, et une 32ème mensualité qui soldera la dette, en principal, frais et intérêts,

PRONONCE la résiliation du contrat de bail conclu le 04/02/2022 entre les parties, uniquement pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

Et dans l’hypothèse de cette résiliation,

CONDAMNE Monsieur [D] [Y] à payer à OPHEA le solde de la dette locative,

AUTORISE OPHEA, à défaut pour Monsieur [D] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, à faire procéder à son expulsion de l’appartement situé [Adresse 2], ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est,

CONDAMNE Monsieur [D] [Y] à payer à OPHEA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chaque échéance,

En tout état de cause,

CONDAMNE Monsieur [D] [Y] aux dépens,

REJETTE la demande formée en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame MARTICORENA présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON Marjorie MARTICORENA