Tribunal judiciaire de Strasbourg

TRIBUNAL DE PROXIMITE D’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN

Juge des Contentieux de la Protection

[Adresse 2]

[Localité 9]

☎ : [XXXXXXXX01]

[Courriel 11]

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[Localité 12] Civil

N° RG 24/10615

N° Portalis DB2E-W-B7I-NGAG

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MINUTE N°

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Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à :

M^e KURT

Copie certifiée conforme délivrée à :

M^me SELENEMe [Z]

le

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

__________

JUGEMENT RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE

DEMANDERESSES :

Madame [L] [S]

née le 07 Août 1975 à

[Adresse 4]

[Localité 10]

non comparante

S.A.S. EGH MANDATAIRE JUDICIAIRE Prise en la personne de Me [Z]

[Adresse 6]

[Localité 8]

non comparante

DEFENDEURS :

Monsieur [C] [J]

né le 16 Avril 1991 à [Localité 14] (ARMÉNIE)

[Adresse 3]

[Localité 7]

représenté par M^e Rachel KURT, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 290

Madame [O] [J]

née le 20 Juin 1988 à [Localité 16]

[Adresse 3]

[Localité 7]

représentée par M^e Rachel KURT, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 290

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Olivier LICHY, Juge des Contentieux de la Protection

Morgane SCHWARTZ, Greffier

DÉBATS ORAUX A L’AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 15 Janvier 2025

PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DU JUGEMENT AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 19 Mars 2025

Premier ressort,

OBJET : Baux d’habitation – Demande tendant à l’exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l’expulsion

FAITS ET PROCEDURE

Attendu que dans les assignations qu’elle a fait délivrer dans les conditions prévues par l’article 654 et 655 du code de procédure civile le 26 juin 2024 à monsieur [C] [J] et madame [O] [J], madame [L] [S] expose que :

— suivant acte sous seings privés du 21 août 2023, elle a donné à bail à monsieur et madame [J] un local à usage d’habitation situé [Adresse 5] ;

— le loyer convenu était de 1 000 euros charges outre les charges qui font l’objet d’une provision mensuelle de 50 euros ;

— après plusieurs mois de loyers impayés, madame [S] a, le 11 avril 2024, fait délivrer aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, et ce pour un arriéré locatif arrêté au 11 avril 2024 à la somme de 2 100 euros en principal ;

Que le commandement n’ayant pas été suivi d’un règlement, madame [S] a, le 26 juin 2024, fait assigner monsieur et madame [J] devant le juge du contentieux de proximité de céans, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

▸ constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation du bail,

▸ ordonner l’expulsion,

▸ condamner solidairement monsieur et madame [J] au paiement de la somme de 3 150 euros due au 15 juin 2024 au titre des loyers impayés avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

▸ les condamner à régler une indemnité d’occupation dont le montant est égal à celui du loyer et des charges et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

▸les condamner à des dommages-intérêts à hauteur de 500 euros outre les intérêts légaux,

▸ les condamner au paiement d’une indemnité de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer ;

Attendu que l’affaire a été appelée aux audiences des 4 septembre et 6 novembre 2024, à laquelle l’affaire a été radiée ;

Que le 9 septembre 2024, madame [S] a été placée en liquidation judiciaire et la société EGH, prise en la personne de Maître [Z], désignée en qualité de mandataire liquidateur ; que par courrier du 11 décembre, celui-ci faisait savoir qu’appel avait été interjeté du jugement du 9 septembre et qu’il n’entendait pas être présent ou représenté à l’audience ;

Qu’après réinscription au rôle, à l’initiative des défendeurs, l’affaire a été rappelée à celle du 15 janvier 2025, à laquelle l’affaire a été retenue ;

Qu’à ladite audience, le mandataire judiciaire et la bailleresse n’étaient ni présents ni représentés ;

Que monsieur et madame [J], représentés, s’opposaient aux demandes en expliquant notamment que l’unique loyer impayé au titre du mois de mars avait été réglé le 4 avril 2024 ; que s’estimant créanciers, reconventionnellement, compte tenu la procédure collective ouverte à l’encontre de leur bailleresse, ils sollicitaient que soient fixées leurs créances de la manière suivante :

2 000 euros en restitution du dépôt de garantie, outre les intérêts légaux ; 7 230 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice matériel subi, outre les intérêts légaux à compter du jugement à intervenir ;4 500 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice de jouissance, outre les intérêts légaux ;2 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice de santé, outre les intérêts légaux ;2 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral, outre les intérêts légaux ;la condamnation du mandataire judiciaire à leur régler une indemnité de procédure de 1 500 euros ;

Qu’au soutien de leurs demandes, ils font valoir :

qu’ils ont réglé à l’entrée dans les lieux, un dépôt de garantie de 2 000 euros alors que l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 limite son montant à l’équivalent d’un mois de loyer ; que la bailleresse ne leur a jamais restitué la somme trop versée malgré leur demande ;

que par courrier avec accusé de réception du 20 novembre 2023, ils ont dénoncé à leur bailleresse l’état d’insalubrité de leur logement (défaut d’isolation des chauffages électriques, absence de garde-corps autour de la terrasse, absence de VMC, humidité constante dégradant les vêtements, les sols et leur santé) ; qu’à la même date l’agence régionale de santé établissait un rapport qu’elle adressait à la bailleresse et qui concluait à l’insalubrité de l’appartement après avoir relevé l’absence de traitement d’air dans le logement qui engendrait un taux d’humidité trop élevé provoquant la condensation sur toutes les fenêtres et un parquet qui gondole ; que le maire de la commune de [Localité 15] mettait alors en demeure la bailleresse de mettre un terme à cette situation dans le mois ; que le 27 mars 2024 le préfet du Bas-Rhin prenait un arrêté constatant l’état d’insalubrité du logement et aux termes duquel la locataire était plus redevable d’un loyer à compter du mois d’avril 2024 ;

qu’ils ont également demandé à madame [S] de retirer la caméra qu’elle avait installée depuis sa propriété ;

Attendu que la partie présente était informée que le jugement sera mis à disposition à compter du 19 mars 2025 ;

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Attendu que l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dispose que l’assignation doit être dénoncée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience ; qu’en l’espèce la copie de l’assignation a été notifiée aux services de la préfecture le 26 juin 2024 et l’audience s’est tenue le 15 janvier 2025 ;

Que la demande est en conséquence recevable ;

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Attendu qu’aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location, produit son effet six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ;

Attendu que le contrat signé par les parties prévoit le règlement du loyer avant le 5 du mois ; qu’il est également prévu une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires ;

Que par acte d’huissier du 11 avril 2024, madame [S] a fait délivrer à monsieur et madame [J] un commandement de payer les loyers et les provisions pour charges de mars et avril 2024 en visant la clause résolutoire, qui est demeuré partiellement infructueux ;

Qu’en effet, le loyer de mars 2024 n’a été réglé que le 4 avril ; que pour ce qui est du loyer d’avril, les défendeurs produisent l’arrêté du 27 mars 2024 aux termes duquel, au vu des travaux à effectuer, le loyer cesse d’être dû à compter du mois d’avril ;

Que la demanderesse ne rapporte pas la preuve d’avoir contester la régularité ou le bien-fondé dudit arrêté exécutoire par provision ;

Qu’il s’ensuit qu’en demandant le règlement d’un loyer non dû au titre d’avril, le commandement de payer est irrégulier et partant la clause résolutoire non acquise ;

Que le mandataire judiciaire ès qualités sera donc débouté de ses demandes ;

Sur les demandes reconventionnelles

Sur la demande en fixation de 2 000 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie,

Attendu qu’aux termes de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 « Lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal » ;

Qu’en l’espèce ils ont quitté le logement loué le 1er août 2024 de sorte que c’est à juste titre que les époux [J] revendiquent une créance de 2 000 euros ;

Sur la demande en fixation de la créance de 7230 euros en réparation du préjudice matériel

Attendu qu’à l’appui de cette demande, les époux [J] justifient de la détérioration de leurs effets personnels du fait de l’humidité et des moisissures de l’appartement (pièce numéro 18) ;

Qu’ils ne fournissent cependant aucune facture de sorte que leur créance sera évaluée à 3 000 euros ;

Sur la demande en fixation de la créance de 4500 euros en réparation du préjudice de jouissance

Attendu que les locataires sont entrés dans les lieux le 21 août 2023 et ont, dès le mois de novembre 2023, dénoncé un état d’insalubrité qui vraisemblablement préexistait à la date de leur entrée dans les lieux ; qu’ils ont quitté le logement loué le 1er août 2024 ;

Que durant l’année passée dans cet appartement les époux [J] ont dû subir les carences de leur bailleresse et ont dû accomplir des démarches administratives afin d’amener cette dernière à remettre l’appartement en état ; que ces carences, les démarches accomplies sont incontestablement constitutives d’un préjudice de jouissance qui sera liquidé à 187,50 euros par mois et par personne, soit ensemble 4 500 euros ;

Sur les demandes en fixation de la créance de 2 000 euros en réparation du préjudice de santé et de 2 000 euros en réparation du préjudice moral

Attendu que les locataires, à l’appui de leurs demandes, versent aux débats 3 certificats médicaux faisant état d’une aggravation de leur état de santé ainsi que de celui de leur enfant, sans autre précision ; que le préjudice de santé et le préjudice moral se confondent avec le préjudice de jouissance ; qu’ils seront en conséquence déboutés de ce chef de demande ;

Sur les demandes accessoires

Attendu que les dépens de la présente instance seront mis à la charge de la procédure collective ;

Qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de monsieur et madame [J] les frais non compris dans les dépens ; qu’en conséquence, leur créance au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera fixée à la somme de 1 000 euros ;

Attendu que la présente décision est exécutoire de droit par provision ;

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

DISONS que la clause résolutoire du bail conclu entre madame [L] [S] d’une part, et monsieur [C] [J] et madame [O] [J] d’autre part, pour les locaux situés [Adresse 5] n’est pas acquise ;

DEBOUTONS la SAS EGH MANDATAIRE JUDICIAIRE, prise en la personne de Maître [Z], ès qualités de mandataire liquidateur de madame [L] [S], de ses demandes ;

FIXONS à 2 000 euros (deux mille euros) la créance de monsieur [C] [J] et madame [O] [J] au titre de la restitution du dépôt de garantie ;

FIXONS à 3 000 euros (trois mille) la créance de monsieur [C] [J] et madame [O] [J] au titre de leur préjudice matériel ;

FIXONS à 4 500 euros (quatre mille cinq cents euros) la créance de monsieur [C] [J] et madame [O] [J] au titre de leur préjudice de jouissance ;

DEBOUTONS monsieur [C] [J] et madame [O] [J] de leurs demandes au titre des préjudices de santé et moral ;

FIXONS à 1 000 euros (mille euros) la créance de monsieur [C] [J] et madame [O] [J] au titre de l’indemnité de procédure ;

DISONS que les dépens de la présente instance seront mis à la charge de la procédure collective ;

Ainsi fait et jugé à [Localité 13] le 19 mars 2025,

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection

Morgane SCHWARTZ Olivier LICHY