TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Corinne ROUX

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Karim BOUANANE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/03929 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4SQB

N° MINUTE :

8 JCP

JUGEMENT

rendu le mardi 17 décembre 2024

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 10] HABITAT OPH, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Karim BOUANANE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971

DÉFENDEURS

Monsieur [S] [P], demeurant [Adresse 6]

représenté par M^e Corinne ROUX, avocat au barreau de VERSAILLES, [Adresse 5]

Madame [Y] [G] épouse [P], demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Corinne ROUX, avocat au barreau de VERSAILLES, [Adresse 5]

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Olivier ADAM, Vice-président, juge des contentieux de la protection

assisté de Aline CAZEAUX, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 24 octobre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 décembre 2024 par Olivier ADAM, Vice-président assisté de Aline CAZEAUX, Greffier

Décision du 17 décembre 2024

PCP JCP fond – N° RG 24/03929 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4SQB

FAITS ET PROCEDURE

Par exploit d’huissier du 18 mars 2024 Paris Habitat OPH a fait assigner Monsieur [S] [P] et Madame [Y] [G] épouse [P] devant le Juge des Contentieux de la Protection du tribunal de céans aux fins de voir, notamment :

— Juger que Monsieur [S] [P] et Madame [Y] [G] épouse [P] ne demeuraient pas huit mois par an dans leur logement et se trouvaient en conséquence en infraction avec les dispositions du bail et des articles 2 de la loi du 6 juillet 1989 et 10-2 de la loi du 1er septembre 1948,

— Prononcer la résiliation judiciaire du bail en date du 7 septembre 2006 sur le local à usage d’habitation sis [Adresse 3] et ce, aux torts exclusifs du preneur,

Subsidiairement :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue aux conditions générales du contrat de bail en date du 7 septembre 2006 et visée dans le commandement de payer, délivré le 29 septembre 2023,

— Constater la résiliation du bail sur le local d’habitation sis [Adresse 2], et ce à compter du 30 novembre 2023,

En tout état de cause et en conséquence :

— Ordonner l’expulsion sans délai de Monsieur [S] [P] et Madame [Y] [G] épouse [P] et de tous occupants de leur chef et ce, avec l’assistance du Commissaire de Police et de la [Localité 8] Publique et d’un serrurier, s’il y a lieu,

— Supprimer au profit de Monsieur [S] [P] et Madame [Y] [G] épouse [P] et de tous occupants de leur chef, le bénéfice du délai de deux mois, prévu à l’article L 412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

— Condamner solidairement Monsieur [S] [P] et Madame [Y] [G] épouse [P], à payer à [Localité 10] Habitat OPH une indemnité d’occupation au titre du local d’habitation correspondant au loyer actualisé augmenté des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des locaux par remise des clés, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

— Condamner solidairement Monsieur [S] [P] et Madame [Y] [G] épouse [P], à payer à [Localité 10] Habitat OPH, la somme de 45 194,61 euros au titre des arriérés de loyers et charges, échéance de février 2024 incluse, selon décompte arrêté au 12 mars 2024, avec intérêt au taux légal à compter du 29 septembre 2023,

— Condamner in solidum Monsieur [S] [P] et Madame [Y] [G] épouse [P], à payer à [Localité 10] Habitat OPH à payer à [Localité 10] HABITAT OPH la somme de 800 Euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

L’affaire a été appelée le 22 mai 2024 puis renvoyée pour être plaidée le 24 octobre 2024.

[Localité 10] HABITAT OPH, représenté, expose que les lieux, sis [Adresse 1], au 3 ème étage, ont été donnés à bail à Monsieur et Madame [O] le 7 septembre 2006 ; qu’il a été constaté en novembre 2023 par huissier que les lieux n’étaient pas occupés mais que, concomitamment à la délivrance de l’assignation les locataires ont donné congé par courrier reçu le 18 mars 2024, et que les lieux ont donc été repris après état des lieux de sortie contradictoire, en date du 15 mai 2024. Par ailleurs le bailleur précise qu’un supplément de loyer (SLS) a été appliqué, les locataires ne répondant pas à l’enquête annuelle, puis ce supplément a été déduit après transmission des éléments, en avril 2022 et novembre 2023. Il ajoute que contrairement à ce qu’il est invoqué par les défendeurs, la dette n’est pas prescrite car au regard de l’assignation, seules les dettes antérieures au 18 mars 2021 pourraient être concernées. S’agissant de l’état du logement, le bailleur indique que s’il y a eu effectivement un dégât des eaux, il a missionné les services concernés immédiatement puis fait intervenir un expert pour la recherche de fuites. Il précise qu’en conséquence la cessation de paiement des loyers par les locataires ne peut être retenue à titre d’exception d’inexécution et ce alors qu’ils sont allés s’établir dans leur logement dans l’Eure, sans revenir après les travaux et alors que l’état des lieux sortant mentionne que le logement est en bon état d’habitation ou en état d’usure, seule la plomberie de la cuisine ainsi que le lavabo de la salle d’eau et la porte des WC étant décrits en mauvais état.

Au regard de ces éléments, le bailleur indique qu’il se désiste de ses demandes de résiliation du bail, d’expulsion et d’indemnité d’occupation compte tenu du départ des lieux et maintient sa demande au titre de la dette de loyers, actualisée pour la somme de 48972,74 Euros hors frais due au mois de mai 2024 prorata temporis outre ses demandes formées au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

A l’audience, les époux [O], représentés, invoquent s’agissant de la dette la prescription d’une partie de celle-ci en application de l’article L 218-2 du Code de la consommation. Sur le fond, il estiment cette demande infondée car le 14 août 2021, un premier dégât des eaux s’est produit dans le logement juste au-dessus du leur et a endommagé leur appartement et l’a rendu inhabitable, les contraignant à quitter les lieux à compter de la fin août 2021 pour partir s’installer dans l’Eure car si la fuite a été réparée d’autres fuites ont perduré jusqu’au 16 mai 2022 conduisant un expert a constater le 12 novembre 2021, que le logement des défendeurs présentait un taux d’humidité de 80 à 100 %. Ils ajoutent que par LRAR du 1 er septembre 2022 ils ont, par l’intermédiaire de leur Conseil, mis en demeure la bailleresse de faire procéder sans délai aux travaux et de leur accorder une remise de loyers à compter du 15 août 2021, sans succès ce qui les a conduits à résilier le bail par LRAR le 15 mars 2024. Ils sollicitent par conséquent le débouté de l’OPH [Localité 10] HABITAT ses demandes en paiement de loyers, charges et indemnités d’occupation, infondées au regard du caractère inhabitable du logement litigieux, suite aux dégâts des eaux successifs et à titre reconventionnel ils sollicitent la condamnation de l’OPH [Localité 10] HABITAT au paiement de 13.616,73 euros, à titre de restitution des loyers et charges payés du 15 août 2021 au 31 janvier 2022 ou à titre de dommages et intérêts en réparation de ce préjudice de jouissance ainsi que 32.924,10 Euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leurs préjudices financiers outre 14.850 euros, à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral et de fatigue ainsi que 2.500 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et la condamnation de [Localité 10] HABITAT aux entiers dépens. A titre subsidiaire ils sollicitent 24 mois de délais de grâce en cas de prononcé d’une condamnation au paiement et que l’exécution provisoire soit écartée si une créance était fixée au profit du demandeur.

Il sera statué par jugement contradictoire susceptible d’appel, mis en délibéré au 17 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales en résiliation du bail et ses conséquences :

[Localité 10] HABITAT OPH a sollicité le juge des contentieux de la protection au principal aux fins de résiliation du bail et d’expulsion des défendeurs mais se désiste de ses demandes, ceux-ci ayant quitté les lieux le 15 mai 2024. Il en sera donc fait le constat.

Sur la prescription soulevée de la demande en paiement de la dette de loyers :

L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 alinéa 1 énonce que toutes les actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Les défendeurs soulèvent l’article L 218-2 du Code de la consommation selon lequel pour les biens ou les services qu’ils fournissent aux consommateurs, se prescrit par deux ans de telle sorte que les loyers dus avant le 18 mars 2024. Cependant, les dispositions de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, lesquelles sont d’ordre public et applicable aux baux d’habitation sans dérogation, emportent une prescription de l’action à l’issue d’un délai de 3 ans. Ainsi seuls les loyers et charges antérieurs au 18 mars 2021 ne sont pas dus. Au regard du décompte produit par le bailleur, il apparaît que la dette est apparue à compter de février 2022 de telle sorte que l’action introduite par le bailleur n’est pas prescrite, que ce soit pour tout ou partie de la dette.

Il ne sera par conséquent pas fait droit au moyen soulevé relatif à la prescription de la dette.

Sur la demande en paiement de la dette de loyers et la demande en exception d’inexécution des défendeurs :

II ressort des dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, que le paiement des loyers et des charges justifiées est une obligation essentielle et incontestable du locataire ; Qu’en application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

L’article 1719 du Code civil énonce que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ; 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

L’article 1219 du code civil énonce qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n 'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 énonce le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

En l’espèce le bailleur produit un décompte probant des sommes dues pour un total de 48972,74 Euros hors frais arrêté au 1er juin 2024 mois de mai 2024 inclus.

Les défendeurs demandent cependant le débouté des demandes en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation du fait du caractère inhabitable des lieux suite aux dégâts des eaux successifs du 14 août 2021 au 16 mai 2022 et de l’inexécution de ses obligations de résultat par le bailleur.

S’agissant du caractère habitable pouvant emporter exception d’inexécution par les preneurs, les deux parties produises les pièces permettant de démontrer les faits suivants : Un dégât des eaux est intervenu en août 2021 dans la salle de bains du logement de Monsieur [L], locataire résidant au-dessus de Monsieur et Madame [O]. Selon un courrier de l’expert d’assurance [H] du 12 novembre 2021, après passage (dont la date n’est pas mentionnée), il est constaté que les « supports présentent un taux d’humidité entre 80 et 100%), de même l’expert [N] s’étant rendu sur place le 10 novembre 2021 conclue à l’existence probable de plusieurs fuites et précise que des assécheurs ont été mis en place pendant 4 semaines mais que sur « certains supports sinistrés un taux d’humidité subsiste à 100% ». Il est démontré qu’ensuite plusieurs interventions, après une première intervention de recherche de fuite, par la société ACORUS, ont eu lieu en décembre 2021 dans le logement de Monsieur [L] pour résorber les fuites situées pour partie en gaine technique puis une intervention en mai 2022 toujours chez Monsieur [R] en resserrage de la robinetterie de l’évier. Par LRAR du 1er septembre 2022 adressée par le Conseil de Monsieur et Madame [O] valant mise en demeure il est demandé au bailleur d’effectuer des travaux sous huitaine et d’accorder à compter du mois d’août 2021 une exonération du paiement des loyers. Enfin, le constat effectué par le bailleur le 21 novembre 2023, dont les photographies jointes ainsi que l’état des lieux sortant décrivent un logement sans désordre notable et apparaissant habitable.

En conséquence il est démontré qu’un premier dégât des eaux intervenus en août 2021 a conduit à une humidification d’une partie des murs et cloisons de l’appartement de Monsieur et Madame [O], avec constats fin 2021 d’une humidité sur certains supports malgré mise en place d’assécheurs pendant quatre semaines ; que par la suite les interventions du bailleur ont résorbé les fuites principale, hors un question de resserrage sous l’évier en mai 2022 ; Qu’après mise en demeure de Monsieur et Madame [O] de septembre 2022 le bailleur a le 9 octobre 2022 rappelé que des travaux ont été effectués en résorption des fuites et sollicite l’accès au logement pour permettre la vérification de l’humidité restant dans le logement par la société ACORUS ; Qu’à compter de cette date les défendeurs ne se manifestent pas auprès du bailleur ou en tout état de cause ne le démontrent pas et ne réagissent pas aux sollicitations de celui-ci dont sommation interpellative en septembre 2023 le contraignant, sur décision judiciaire du 6 novembre 2023, à faire effectuer un constat après entrée dans les lieux qui révèle un logement sommairement meublé mais sans affaires personnelles, type vêtements ou alimentation, en état habitable et peut-être occasionnellement occupé, selon les photographies générales des pièces annexées ; Il en résulte donc que si le logement a paru inhabitable ce n’est qu’après le dégât des eaux soit du mois d’août 2021 au mois de mai 2022 après interventions en décembre 2021 chez Monsieur [R] pour le principal, et résiduellement avec resserrage d’un tuyau sous évier en mai 2022. Les pièces démontrant que les fuites sont définitivement résorbées uniquement en mai 2022, il convient raisonnablement d’ajouter au titre du séchage des lieux la période d’été suivante soit jusqu’au mois 30 octobre 2022. A compter de cette date et jusqu’à leur départ effectif en 2024, en tout état de cause aucun élément n’est apporté par les défendeurs démontrant qu’ils étaient contraints de loger ailleurs, ceci pouvant alors résulter de leur choix. En tout état de cause, ils n’ont pas manifesté pas de volonté de réintégrer les lieux et n’ont pas réagi aux sollicitations du bailleur, contraignant celui-ci à demander une autorisation d’accès au logement.

Pour la période suivante, soit à compter de juin 2022 jusqu’au départ des lieux en mai 2024 les locataires ne peuvent être présumés ne plus occuper les lieux au motif que le constat du 21 novembre 2023 décrit un local sommairement meublé sans effets personnels. De même, le constat effectué en date du 11 avril 2024, en cours de litige, par les défendeurs et présentant des lieux inoccupés et vides de tout équipement et meuble ne démontre pour autant pas que les locataires étaient contraints de ne pas y résider depuis 2022. Dès lors le bailleur est fondé à réclamer les loyers et indemnités d’occupation jusqu’au départ effectif et remise des clefs soit en mai 2024.

En conclusion, si le bailleur a été diligent dans un premier temps, les difficultés à déterminer l’origine des fuites, dues pour l’essentiel aux parties communes, ont conduit effectivement à des désordres engageant la responsabilité du bailleur propriétaire des lieux. Il sera donc fait droit à la demande des époux [O] en réduction de loyer en exception d’inexécution mais uniquement pour les loyers et charges du mois d’août 2021 inclus au mois de septembre 2022 inclus (soit 1683,42 Euros X 14 mois) soit la somme de 23567,88 Euros de telle sorte qu’ils seront condamnés au paiement après déduction de la somme de 25404,86 Euros au titre de la dette locative due jusqu’au départ effectif des lieux.

Sur les demandes reconventionnelles :

Sur la demande en indemnisation du préjudice de jouissance :

Les époux [O] sollicitent la condamnation de l’OPH [Localité 10] HABITAT au paiement de la somme de 13616,73 Euros au titre du préjudice de jouissance le logement n’ayant pas été habitable du 15 août 2020 au 31 janvier 2022 à titre de dommages et intérêts en réparation de ce préjudice.

Les défendeurs produisent à cet égard les pièces ayant précédemment fondé leur demande en inexécution de leur obligation en paiement des loyers.

La demande fondée sur le préjudice lié à l’occupation des lieux concerne donc une période pour laquelle les époux [O] ont demandé à ne pas exécuter leur obligation de paiement du loyer, arguant du fait qu’ils n’étaient pas été présents. Ils ne peuvent donc invoquer un préjudice de jouissance des lieux. Au surplus, il a été confirmé, par la réduction de la dette de loyer, que les éléments produits démontraient qu’ils ne pouvaient occuper les lieux du mois d’août 2021 à septembre 2022.

En conséquence il ne sera pas fait droit à cette demande surabondante.

Sur la demande en indemnisation du préjudice financier :

Les époux [O] invoquent un préjudice financier lié aux 165 allers et retours entre leur domicile dans l’Eure à [Localité 7] et leur lieu de travail à [Localité 9], pour une durée de trajet invoquée de 2 heures 30 et conduisant, après calcul par un coefficient d’indemnité kilométriques, à la somme totale de 29624,10 Euros à laquelle s’ajoute la somme de 3300 Euros au titre des frais de péages. Ils produisent les pièces afférentes à ces demandes.

Il apparaît cependant, en lien avec les observations faites s’agissant de la demande principale, que les époux [O] évaluent leur préjudice pour l’ensemble d’un période allant de septembre 2021 à 2024 alors qu’il n’est pas démontré qu’ils ont été contraints de résider ailleurs, sauf du mois d’août 2021 à septembre 2022 soit 13 mois. Au surplus, il est pris en compte tant les frais réels qu’un barème d’indemnités kilométrique alors qu’il n’est pas démontré qu’ils n’avaient pas d’autre choix, sur ces 14 mois, que de se rendre à leur travail, alors qu’ils n’apparaissent pas salariés de l’entreprise ayant des obligations de présence, mais en tant que « Présidente/salariée » et retraité mais Directeur général, devant se déplacer « pour leurs fonctions » sans autre précision. Dès lors en l’absence d’éléments suffisants il ne sera pas fait droit à cette demande.

Sur la demande en indemnisation du préjudice moral :

Les époux [O] sollicitent la condamnation du demandeur au paiement de la somme de 14850 Euros soit un montant de 90 Euros par aller-retour sur la période d’août 2021 à mars 2024, les trajets étant à l’origine d’un épuisement physique et psychologique. Cependant, outre le fait que cette demande dépasse la période retenue de 14 mois, aucun élément n’est produit démontrant l’existence de difficultés pouvant permettre qu’un préjudice moral est généré par la situation, alors que par ailleurs la somme forfaitaire de 90 Euros par jour n’est pas justifiée. Force est de constater en conséquence qu’il ne peut être fait droit à cette demande.

Il n’y a pas lieu compte tenu de la solution du litige de faire droit à la demande de compensation des sommes dues.

Sur la demande subsidiaire en délai de grâce avant paiement :

L’article 1343-5 alinéa 1 du Code civil énonce que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Au visa de cet article, les défendeurs sollicitent 24 mois de délai invoquant leurs revenus actuels et les besoins du demandeur. Cependant, au regard du montant important du solde de la dette locative, les locataires n’indiquent pas pour quels motifs leurs revenus sont actuellement insuffisants, selon eux, pour régler la dette pour tout ou partie, ni les motifs démontrant qu’à l’issue du délai de 24 mois ils seront aptes, par rapport à leur situation actuelle, à régler la dette après retour à meilleur fortune. Il ne peut dès lors être fait droit à la demande en l’absence d’éléments suffisants.

Sur les demandes accessoires :

Les époux [O], partie succombante seront condamnés aux dépens comprenant les frais de mise en demeure et d’assignation, à l’exclusion de tous les autres frais engagés par le demandeur.

Au regard de l’équité et de la situation économique des parties et de la partie succombante il n’y a pas lieu de faire application de de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, par jugement contradictoire susceptible d’appel mis à disposition par le greffe,

Condamne solidairement Monsieur [S] [O] et Madame [Y] [O] au paiement de la somme de 25404,86 Euros au titre de la dette locative, soit loyers, charges et indemnités d’occupation et pour solde de tout compte du fait du départ des lieux des preneurs, au titre bail régissant les parties portant sur le logement sis [Adresse 1],

Rejette les autres demandes des parties,

Rappelle que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi jugé aux jours an et mois susdits,

La greffière Le juge des contentieux de la protection