Tribunal judiciaire de Strasbourg

TRIBUNAL DE PROXIMITE D’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN

Juge des Contentieux de la Protection

[Adresse 2]

[Localité 7]

☎ : [XXXXXXXX01]

[Courriel 10]

______________________

[Localité 12] Civil

N° RG 24/07455

N° Portalis DB2E-W-B7I-M7AT

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MINUTE N°

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Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à :

— M^e Valérie REDON-REY

Copie certifiée conforme délivrée à :

M^e Adélaïde SCHMELTZ

— Préfecture du Bas-Rhin

le

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

__________

JUGEMENT Contradictoire

DEMANDEUR :

Monsieur [G] [M]

né le 30 Novembre 1937 à [Localité 14]

[Adresse 3]

[Localité 8]

représenté par M^e Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant/postulant, vestiaire :

DEFENDEURS :

Madame [E] [K]

née le 22 Avril 1954 à [Localité 9]

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par M^e Adélaïde SCHMELTZ, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 116

Monsieur [J] [I]

né le 02 Décembre 1949 à [Localité 11] (BAS-RHIN)

[Adresse 4]

[Localité 6]

représenté par M^e Adélaïde SCHMELTZ, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 116

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gabriela VETTER, Juge des Contentieux de la Protection

Maxime ISSENHUTH, Greffier

DÉBATS ORAUX A L’AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 20 Novembre 2024

PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DU JUGEMENT AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 22 Janvier 2025

Premier ressort,

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat du 31 mai 2018, Monsieur [G] [M] a donné à bail à Madame [E] [K] et Monsieur [J] [I] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5], pour un loyer mensuel initial de 500 € et 70 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [G] [M] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 3 avril 2024.

Il a ensuite fait assigner Madame [E] [K] et Monsieur [J] [I] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 13] par un acte de commissaire de justice du 26 juillet 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion des locataires et leur condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

A l’audience du 20 novembre 2024, à laquelle l’affaire a été retenue après un renvoi, Monsieur [G] [M], représenté par son conseil, reprend les termes de son acte introductif d’instance et de son courrier officiel du 18 novembre 2024 et demande au juge de :

constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation,ordonner l’expulsion sans délai de Madame [E] [K] et Monsieur [J] [I],condamner solidairement ces derniers au paiement de la somme actualisée de 2 598,64 €, d’une indemnité mensuelle d’occupation, de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Monsieur [G] [M] indique également qu’il s’oppose à la demande de délais de paiement formulée par les défendeurs.

Madame [E] [K] et Monsieur [J] [I], représentés par leurs conseil, reprennent le bénéfice de leurs écritures du 13 novembre 2024. Ils reconnaissent ainsi le principe et le montant de la dette locative, mais demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre une somme complémentaire par mois en règlement de l’arriéré. A l’appui de leurs demandes, les défendeurs exposent en substance que les impayés locatifs sont dus à des problèmes de santé de Madame [K] et d’un décalage avec la prise en charge par la mutuelle des frais de soins.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la résiliation :

Sur la recevabilité de l’action :Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Bas-Rhin par la voie électronique le 29 juillet 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 9 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [G] [M] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 4 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien fondé de la demande :L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux »

Il est rappelé que le délai de six semaines ainsi stipulé ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (Avis, 3ème Civ ; 13 juin 2024 ; pourvoi n° 24-70.002).

Le bail conclu le 3 mai 2018 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 3 avril 2024, pour la somme en principal de 3 522,67 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 3 juin 2024.

Sur les demandes de condamnation au paiement :Monsieur [G] [M] produit un décompte démontrant que Madame [E] [K] et Monsieur [J] [I] restent lui devoir la somme de 2 598,64 € à la date du 15 novembre 2024.

Madame [E] [K] et Monsieur [J] [I] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’ils reconnaissent d’ailleurs à l’audience.

Ils seront donc condamnés solidairement au paiement de cette somme de 2 598,64 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire :L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

Toutefois, il convient de rappeler que depuis le 27 juillet 2023, l’octroi de délais de paiement ne suspend pas automatiquement les effets de la clause résolutoire. En effet, l’article 24 VII prévoit désormais que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ».

En l’espèce, Madame [E] [K] et Monsieur [J] [I] comparaissent à l’audience et demandent à se maintenir dans les lieux. Ils démontrent avoir repris le paiement du loyer courant. En outre, au regard de leur situation personnelle et financière, ils apparaissent être en mesure d’apurer la dette locative dans des délais acceptables au regard de la situation du bailleur.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Madame [E] [K] et Monsieur [J] [I] seront autorisés à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de rappeler que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation solidaire de Madame [E] [K] et Monsieur [J] [I] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation. Au surplus, il pourrait être procédé à l’expulsion des locataires.

Sur les demandes accessoires :Madame [E] [K] et Monsieur [J] [I], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [G] [M], Madame [E] [K] et Monsieur [J] [I] seront condamnés solidairement à lui verser une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il est rappelé que le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS :

La juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 mai 2018 entre Monsieur [G] [M] et Madame [E] [K] et Monsieur [J] [I] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5] sont réunies à la date du 3 juin 2024,

CONDAMNE solidairement Madame [E] [K] et Monsieur [J] [I] à verser à Monsieur [G] [M] la somme de 2 598,64 € (décompte arrêté au 15 novembre 2024, incluant un paiement en date du 6 novembre 2024 pour un montant de 900 €), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

AUTORISE Madame [E] [K] et Monsieur [J] [I] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 12 mensualités de 215 € chacune et une 13ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 30 de chaque mois et pour la première fois avant le 28 février 2025,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;qu’à défaut pour Madame [E] [K] et Monsieur [J] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [G] [M] puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;que Madame [E] [K] et Monsieur [J] [I] soient condamnés solidairement à verser à Monsieur [G] [M] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ; CONDAMNE solidairement Madame [E] [K] et Monsieur [J] [I] à verser à Monsieur [G] [M] une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Madame [E] [K] et Monsieur [J] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture,

REJETTE le surplus des demandes,

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’Etat dans le département,

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision .

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Juge et le Greffier.

Le Greffier Le Juge des contentieux et de la protection