TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 6]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 02 DECEMBRE 2024

Minute n° :

N° RG 24/00258 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GVM3

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Xavier GIRIEU, Vice Président

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

Monsieur [I], [F] [D]

né le 16 Juin 1957 à [Localité 6] (LOIRET), demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Didier CLIN de la SCP SIMARD VOLLET OUNGRE CLIN, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Monsieur [K], [O] [M]

né le 29 Janvier 1951 à [Localité 5] (MARTINIQUE), demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

A l’audience du 15 Octobre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS :

Par acte sous seing privé en date du 22 août 2017, Monsieur [I] [D] a donné en location à Monsieur [K] [O] [M] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 500 euros, payable d’avance mensuellement.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [I] [F] [D] a fait signifier le 11 janvier 2024 à Monsieur [K] [O] [M] un commandement de payer les loyers et charges visant la clause résolutoire, pour un montant en principal de 3 522,66 euros, selon décompte en date du 10 janvier 2024.

Monsieur [I] [F] [D] a ensuite fait assigner Monsieur [K] [O] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans statuant en référé, par acte de commissaire de justice du 18 mars 2024, aux fins suivantes :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail en date du 22 août 2017, les causes du commandement n’ayant pas été éteintes ;En conséquence, ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [O] [M] ainsi que celle de tout occupant de son chef, des locaux sis [Adresse 4], au besoin avec le concours de la force publique, conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 et suivants et R.411-1 à R.442-4 du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;Condamner Monsieur [K] [O] [M] au paiement d’une provision s’élevant à la somme principale de 4 522,66 euros, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 14 mars 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 11 janvier 2024, au visa de l’article 1231-6 du code civil au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 14 mars 2024 ;Condamner Monsieur [K] [O] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 500 euros à compter du mois d’avril 2024, et ce jusqu’à son départ effectif et de tout occupant de son chef des locaux outre intérêts au taux légal ;Sauf à parfaire ou à diminuer, sous réserves d’éventuels acomptes qui auraient été versés, et suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;

Condamner Monsieur [K] [O] [M] au paiement de la somme de 800 euros à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant, en application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre intérêts au taux légal à compter de la décision ;Condamner Monsieur [K] [O] [M] au paiement des frais et dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire ainsi que la notification du commandement à la CCAPEX au visa de l’article 696 du Code de Procédure Civile outre intérêts au taux légal à compter de la décision ;

A l’audience, qui s’est tenue le 15 octobre 2024, Monsieur [I] [F] [D], représenté par son avocat, a maintenu ses demandes et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 4 777,66 euros, hors frais. Le bailleur a fait état de règlements en mai, juillet et en septembre. Il s’est opposé à l’octroi de délais de paiement.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats par le juge.

Monsieur [K] [O] [M] a comparu.

Il a indiqué reconnaître le montant de la dette locative. Il a fait état de sa situation familiale, professionnelle et financière. Il a précisé ne pas avoir de dossier de surendettement. Il a sollicité des délais de paiement pour éviter l’expulsion et proposé de régler une somme de 150 euros par mois, en plus du paiement du loyer courant, pour apurer la dette. Il a ajouté que le logement était insalubre, que la maison était dégradée et qu’il existait une fuite dans la toiture. Il a également ajouté avoir une dette URSSAF. Il a indiqué que le dernier loyer n’avait pas été payé, du fait de ses règlements en fin de mois.

La fiche de diagnostic social et financier n’a pas été reçue au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré à la date du 2 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

La décision est contradictoire en application de l’article 467 du Code de procédure civile, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l’audience.

I. Sur la recevabilité de la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 18 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 selon leur nouvelle rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 11 janvier 2024 (accusé de réception du 12 janvier 2024), soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 mars 2024, cette démarche de signalement n’étant pas prévue à peine d’irrecevabilité pour un bailleur personne physique selon les dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. Sur les demandes principales :

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la date du bail dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 22 août 2017 contient une clause résolutoire (chapitre XI des conditions générales, page 3) et un commandement de payer dans les six semaines visant cette clause a été signifié le 11 janvier 2024, pour la somme en principal de 3 522,66 euros.

Le bail contient l’indication que le délai de résiliation après le commandement de payer est de deux mois, si bien que ce délai doit être appliqué, en dépit des termes de la loi du 27 juillet 2023, celle-ci étant postérieure à la signature du contrat, et malgré l’indication du nouveau délai de six semaines contenues dans le commandement de payer.

Monsieur [K] [O] [M] avait jusqu’au 11 mars 2024 à 24 heures pour procéder à ce règlement.

Au cours de la période de deux mois suivant la signification du commandement, le locataire a procédé à un règlement de 500 euros. Les causes du commandement n’ont donc pas été éteintes.

Ce commandement est ainsi demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 mars 2024.

L’expulsion de Monsieur [K] [O] [M] sera ordonnée en conséquence.

Sur l’indemnité d’occupation :

Monsieur [K] [O] [M] reste redevable des loyers jusqu’au 11 mars 2024 et, à compter du 12 mars 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, Monsieur [K] [O] [M], occupant sans droit ni titre depuis le 12 mars 2024, cause un préjudice à Monsieur [I] [F] [D] qui n’a pu disposer du bien à son gré.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à savoir la somme de 500 euros par mois.

Sur l’expulsion du locataire :

Le contrat de bail étant résilié à compter du 12 mars 2024, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [O] [M] ainsi que de toute personne s’y trouvant de son chef, au besoin avec l’aide des forces de l’ordre ou d’un serrurier.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Monsieur [K] [O] [M] reste redevable des loyers jusqu’au 11 mars 2024 et, à compter du 12 mars 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

La partie échue, à la date de l’audience, de l’indemnité d’occupation fixée ci-dessus, est reprise dans le calcul de la dette locative ci-dessous.

Monsieur [I] [F] [D] produit un décompte démontrant que Monsieur [K] [O] [M] reste devoir la somme de 4 777,66 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 8 octobre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 incluse.

Présent à l’audience, Monsieur [K] [O] [M] ne conteste pas le montant de cette dette, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés. Cette reconnaissance a pour effet de permettre l’intégration du montant de la taxe d’ordures ménagères de l’année 2024 dans la dette locative malgré l’absence de justificatif spécifique.

Il sera par conséquent condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme de 4 777,66 euros, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 8 octobre 2024, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3 522,66 euros à compter du 11 janvier 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 1000 euros à compter du 18 mars 2024, date de l’assignation, et à compter de la présente décision pour le surplus, conformément à la demande.

Monsieur [K] [O] [M] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 1er novembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, à savoir la somme de 500 euros, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

III. Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (…)

L’article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [K] [O] [M] sollicite des délais de paiement et propose que le montant de l’apurement soit fixé à 150 euros par mois. Il sollicite également la suspension des effets de la clause résolutoire.

Le bailleur s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

La lecture du relevé de compte permet de constater que, au jour de l’audience, Monsieur [K] [O] [M] n’a pas repris le paiement intégral du loyer et des charges, la dernière échéance n’ayant pas été réglée.

Compte-tenu de ces éléments, il ne peut être fait droit aux demandes de Monsieur [K] [O] [M].

IV. Sur les demandes accessoires :

Monsieur [K] [O] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de la notification à la CCAPEX.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur, Monsieur [K] [O] [M] sera condamné à verser au bailleur une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail conclu le 22 août 2017 entre Monsieur [I] [F] [D], d’une part, et Monsieur [K] [O] [M], d’autre part, concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 12 mars 2024 et que le bail est résilié à cette date ;

DISONS que Monsieur [K] [O] [M] devra par conséquent quitter les lieux loués situés [Adresse 4], et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations du locataire sortant, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNONS l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [K] [O] [M] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

DISONS que les sommes dues par Monsieur [K] [O] [M] à Monsieur [I] [F] [D] à compter 12 mars 2024 le sont au titre d’une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation fixée à la somme de 500 euros ;

CONDAMNONS en conséquence Monsieur [K] [O] [M] à verser à Monsieur [I] [F] [D] la somme provisionnelle de 4 777,66 euros (selon décompte en date du 8 octobre 2024, incluant l’échéance du mois d’octobre 2024), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3 522,66 euros à compter du 11 janvier 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 1000 euros à compter du 18 mars 2024, date de l’assignation, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNONS Monsieur [K] [O] [M] à payer à Monsieur [I] [F] [D] une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d’un montant de 500 euros, à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

REJETONS la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire formulée par Monsieur [K] [O] [M] ;

CONDAMNONS Monsieur [K] [O] [M] aux entiers dépens de la présente instance ;

CONDAMNONS Monsieur [K] [O] [M] à payer à Monsieur [I] [F] [D] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres demandes ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 2 décembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par X. GIRIEU, vice-président, et par A. HOUDIN, greffière.

La greffière, Le vice-président,