Tribunal judiciaire de Strasbourg

TRIBUNAL DE PROXIMITE D’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN

Juge des Contentieux de la Protection

[Adresse 6]

[Localité 9]

☎ : [XXXXXXXX02]

[Courriel 12]

______________________

[Localité 13] Civil

N° RG 25/01450 -

N° Portalis DB2E-W-B7J-NLJT

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MINUTE N°

______________________

Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à :

— M^e Roger LEMONNIER

Copie certifiée conforme délivrée à :

— Monsieur [F] [W]

— Préfecture du Bas-Rhin

le

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

__________

JUGEMENT Réputé contradictoire

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

[Adresse 7]

[Localité 11]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire :

DEFENDEUR :

Monsieur [F] [W]

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 10]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gabriela VETTER, Juge des Contentieux de la Protection

Maxime ISSENHUTH, Greffier

DÉBATS ORAUX A L’AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 23 Avril 2025

PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DU JUGEMENT AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 11 Juin 2025

Premier ressort,

OBJET : Baux d’habitation – Demande tendant à l’exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l’expulsion

EXPOSE DU LITIGE :

La société FONCIERE D’HABITAT ET HUMANISME a donné à bail à Monsieur [F] [W] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] à [Localité 16] par contrat du 8 mars 2024, pour un loyer mensuel initial de 413,53 € et 162€ de provision sur charges.

Le 6 mars 2024, un contrat de cautionnement de type VISALE était signé entre la société FONCIERE D’HABITAT ET HUMANISME et la SAS ACTION LOGEMENT en vue de garantir le bailleur d’éventuels impayés locatifs.

Le dispositif VISALE prévoit que l’organisme qui s’est porté caution pour le locataire est subrogé dans tous les droits du bailleur, y compris celui de solliciter l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion lorsque leurs conditions en sont réunies, en plus du remboursement des sommes qu’il a avancées au bailleur en remboursement des loyers et charges impayés.

En vertu de ce contrat de cautionnement, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a indemnisé la société FONCIERE D’HABITAT ET HUMANISME des loyers et charges impayés et lui a délivré quittances subrogatives des montants correspondants.

Des loyers étant demeurés impayés, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 11 juin 2024.

Elle a ensuite fait assigner Monsieur [F] [W] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 14] par acte de commissaire de justice du 28 janvier 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion du locataire et sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

A l’audience du 23 avril 2025, à laquelle l’affaire a été retenue, la SAS ACTION LOGEMENT, représentée par son conseil, reprend le bénéfice de son acte introductif d’instance et demande au juge des contentieux de la protection de :

constater la résiliation du bail, ou à titre subsidiaire de prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur, ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [W] , condamner ce dernier au paiement de la somme actualisée de 3 650,19€ avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 635,95 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, d’une indemnité mensuelle d’occupation, de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.A l’appui de ses demandes, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES fait valoir que son droit d’obtenir la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire ou la résiliation du bail ne saurait prêter à contestation, se fondant sur les dispositions de l’article 2306 et suivants du Code civil en vertu desquelles la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur, ce principe ne trouvant de limite que pour les droits intimement attachés à la personne du subrogeant.

Elle précise que la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre du cautionnement Visale mentionne expressément en son article 7.1 que la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation du bail au lieu et place du bailleur et que la quittance subrogative établie par le bailleur stipule également que la subrogation visant le recouvrement des loyers impayés peut s’exercer dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés ou dans le cadre d’une action en résiliation du bail, l’article 8 du contrat de cautionnement passé avec le bailleur explicitant cette subrogation et indiquant que le bailleur s’engage à ne pas s’opposer aux actions diligentées par la caution sauf à perdre tout droit au dispositif, pouvant par contre s’adjoindre à la procédure engagée par la caution pour résiliation du bail. Elle ajoute que la jurisprudence reconnaît à la caution d’un locataire qui a réglé des impayés de loyer le droit d’agir en expulsion en sa qualité de subrogée dans les droits du bailleur.

Par ailleurs, la SAS ACTION LOGEMENT produit un courrier de la bailleresse s’associant à la demande en acquisition de la clause résolutoire et présentant un décompte locatif actualisé.

Bine que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice déposé à l’étude, Monsieur [F] [W] n’est ni présent, ni représenté.

Aucun diagnostic social ou financier n’a été reçu au Greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation :

Sur la qualité à agir de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES et la recevabilité de ses demandes : L’article 2306 du code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Il est constant qu’en matière de bail d’habitation, la caution qui a payé la dette locative est subrogée à tous les droits et actions du bailleur, s’agissant de l’action qui a pour but le recouvrement des loyers impayés que celle tendant à la résiliation du contrat de bail et l’expulsion consécutive du locataire.

Au surplus, l’article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de Visale prévoit expressément que la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire).

Il n’est ainsi pas contesté que la demanderesse est subrogée aux droits et actions de la société FONCIERE D’HABITAT ET HUMANISME à l’encontre de son locataire, Monsieur [F] [W] , aux fins d’obtenir la résiliation du contrat de bail, son expulsion et le paiement des loyers impayés, dès lors qu’elle démontre l’existence de ce cautionnement et justifie de quittances subrogatives.

En l’espèce, le contrat de cautionnement a été signé par voie électronique le 6 mars 2024, conformément aux modalités convenues dans le cadre du dispositif Visale. De même, la SAS ACTION LOGEMENT produit une quittance subrogative, signée par le même procédé électronique, attestant du paiement total ou partiel par la caution des loyers pour la période allant du mois de mars 2024 au mois de décembre 2024 pour un montant total de 3 650,19€.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Bas-Rhin par la voie électronique le 29 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Enfin, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 13 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que " Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 7 mars 2024 contient une clause résolutoire (article 9) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 11 juin 2024, mentionnant un délai de paiement de deux mois, pour la somme en principal de 635,53€.

Toutefois, il résulte du décompte produit par la bailleresse que Monsieur [F] [W] s’acquitté le 11 juin 2024 de la somme de 340€, le 8 juillet 2024 de la somme de 200 € et enfin le 2 août 2024 de la somme de 350 €, soit un montant total de 890 €.

Aussi, compte tenu de la règle d’imputation des paiements de l’article 1342-10 du code civil précisant qu’en l’absence d’imputation indiquée, le paiement doit être imputé sur la dette que le débiteur avait alors le plus d’intérêt d’acquitter entre celles pareillement échues, et pour des dettes d’égale nature, sur la plus ancienne, il convient de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ne se sont pas trouvées réunies.

En effet, les paiements précités ont permis d’apurer la dette locative visée par le commandement du 11 juin 2024, et ce dans le délai de deux mois.

Dans ces conditions, la SAS ACTION LOGEMENT sera déboutée de sa demande tendant à voir acquise la clause résolutoire.

Sur la demande de résiliation judiciaire : Conformément aux dispositions des articles 1728 du code civil et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel de nature à justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux dès lors qu’il présente un caractère suffisamment grave au sens de l’article 1224 du code civil, tel qu’apprécié au jour de l’audience.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats (commandement de payer, assignation, décompte locatif) que si Monsieur [F] [W] a rencontré plusieurs défauts de paiement depuis son entrée dans les lieux, il a fait des efforts manifestes pour contenir la dette locative. Il est également constant que le locataire a repris le paiement du loyer courant depuis le mois de janvier, soit depuis plusieurs mois déjà.

Compte tenu de ces éléments, il convient de considérer que le comportement de Monsieur [F] [W] ne justifie pas la sanction grave qu’est la résiliation du contrat.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il n’y a donc pas lieu de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail. La SAS ACTION LOGEMENT sera de ce fait déboutée de sa demande à ce titre comme de celles qui en découlent (expulsion et indemnité d’occupation).

Sur le montant de l’arriéré locatif : La SAS ACTION LOGEMENT produit un décompte démontrant que Monsieur [F] [W] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 3 650,19 € à la date du 18 avril 2025.

Monsieur [F] [W], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera donc condamné solidairement au paiement de cette somme de 3 650,19 € en deniers ou quittances, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires :Monsieur [F] [W], partie perdante au principal, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

En revanche, compte tenu des situations respectives des parties, il y a lieu de débouter la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il est rappelé que le présent jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

La juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par réputé jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la société SAS ACTION LOGEMENT,

DEBOUTE la société SAS ACTION LOGEMENT de ses demandes principales ou subsidiaires de résiliation du contrat de bail conclu le 7 mars 2024 entre la société FONCIERE D’HABITAT ET HUMANISME et Monsieur [F] [W] concernant un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5] [Localité 15] [Adresse 1]),

DEBOUTE la société SAS ACTION LOGEMENT de ses demandes d’expulsion et d’indemnité d’occupation,

CONDAMNE Monsieur [F] [W] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3 650,19 € en deniers ou quittances avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

DEBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [F] [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture,

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’Etat dans le département,

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision.

En foi de quoi, la présente décision sera signée par le Juge et par le Greffier.

Le Greffier Le Juge des Contentieux et de la Protection