TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Fabrice POMMIER ; Monsieur [F] [I] ; Monsieur [C] [I]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/02337 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7HOB

N° MINUTE :

16-2025

JUGEMENT

rendu le mercredi 20 août 2025

DEMANDERESSE

S.A. LA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP), dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Fabrice POMMIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #J114

DÉFENDEURS

Monsieur [F] [I], demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

Monsieur [C] [I], domicilié : chez Monsieur [F] [I], [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 22 mai 2025

Délibéré le 20 août 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 20 août 2025 par Anne TOULEMONT, Vice-présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 20 août 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/02337 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7HOB

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 28 novembre 2015, la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] (RIVP) a donné à bail à Monsieur [F] [I] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3].

Monsieur [F] [I] a répondu aux diverses enquêtes SLS en transmettant un avis d’imposition mentionnant une adresse différente. Monsieur [C] [I], fils de Monsieur [F] [I], occupe le logement.

Par acte d’huissier du 18 février 2025, la Régie Immobilière de la Ville de Paris ( RIVP) a fait assigner Monsieur [F] [I], Monsieur [C] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts de la locataire.

— expulsion de Monsieur [F] [I] des lieux et tous occupants de son chef, en particulier, Monsieur [C] [I] et ce, le cas échéant, avec l’assistance de la force publique ;

— condamnation in solidum de Monsieur [F] [I], Monsieur [C] [I] au paiement d’indemnités d’occupation correspondant au montant des loyers actualisés, augmentés des charges ;

— capitalisation des intérêts

— condamnation in solidum de Monsieur [F] [I], Monsieur [C] [I] au paiement de la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles outre aux entiers dépens.

A l’audience du 22 mai 2025, la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] ( RIVP), représentée par son conseil, a réitéré les demandes de son assignation, expliquant qu’aucune dette n’est à déplorer. Au soutien de telles demandes, la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] ( RIVP) se prévaut d’une absence d’occupation des lieux par Monsieur [F] [I], seul titulaire du bail, en violation des articles 2 et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [F] [I] ne comparaît pas. Monsieur [C] [I] comparaît et sollicite un délai d’une année pour quitter les lieux. Il explique qu’il ignorait de bonne foi qu’il ne pouvait pas vivre dans le logement occupé par son père, ce dernier ayant quitté la région après le décès de sa mère. Il a pris conscience avec la réception de l’assignation qu’il ne pouvait pas rester dans ce logement. Il indique être au chômage et chercher un emploi dans le secteur du commerce.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 août 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation judiciaire et ses conséquences

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

S’agissant plus précisément d’un contrat de bail, il sera rappelé qu’en vertu des articles 2 et 8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire doit occuper personnellement les lieux, lesquels doivent constituer sa résidence principale. La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, Monsieur [F] [I], absent, ne conteste pas ne pas résider dans le bien loué, dans lequel son fils vit désormais, ce dernier confirmant que son père est parti au décès de sa mère vivre dans le sud de la France.

Ce manquement aux obligations du bail est suffisamment grave et répété pour justifier de la résiliation du bail.

Monsieur [F] [I] devenant ainsi sans droit ni titre, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef (notamment Monsieur [C] [I]), selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il est rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur les délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être supérieure à une année.

En l’espèce, le défendeur a, d’ores et déjà, obtenu de larges délais, puisqu’il indique s’être installé au départ de son père, ce dernier présentant des avis d’imposition à une adresse différente dès l’année 2019, soit, il y a plus de cinq années. Au surplus, il bénéficiera des délais légaux et ne verse aucun document sur sa situation.

La demande sera par conséquent rejetée.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation

Le locataire est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Le locataire a seul vocation à être condamné au titre des loyers impayés en ce qu’il est le seul débiteur contractuellement tenu par le contrat de bail, en application de l’article 1199 du code civil précisant que le contrat ne crée d’obligations qu’entre les parties et que les tiers ne peuvent ni demander l’exécution du contrat ni se voir contraints de l’exécuter, et dès lors qu’il n’est justifié d’aucune cotitularité du bail de droit au sens de l’article 1751 du code civil ni solidarité légale des charges ménagères au sens des articles 220 ou 515-4 du code civil.

En revanche, en ce que l’indemnité d’occupation, de nature délictuelle, trouve son fait générateur dans l’occupation du bien, y sont tenus au premier chef les occupants du bien, même non locataires. Le locataire non occupant peut par ailleurs en être tenu s’il peut lui être reproché un défaut de diligences pour restituer les lieux au bailleur et solliciter le départ de l’occupant installé dans les lieux de son fait. Les occupants et la locataire sont alors condamnés in solidum en leur qualité de coauteur du dommage, unique et indivisible, du bailleur.

Monsieur [F] [I] et Monsieur [C] [I], seront condamnés, in solidum, à payer une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du présent jugement à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur la capitalisation des intérêts

La RIVP sera déboutée de sa demande de capitalisation des intérêts, anatocisme ne pouvant s’appliquer que pour des intérêts échus.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 28 novembre 2015 entre la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] (RIVP) et Monsieur [F] [I], concernant l’appartement à usage d’habitation, avec cave situé au [Adresse 3] ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [F] [I] et tous les occupants de son chef de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement;

DEBOUTE Monsieur [C] [I] de sa demande de délais.

DIT qu’à défaut pour Monsieur [F] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] (RIVP) pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef (dont Monsieur [C] [I]), y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [F] [I] et Monsieur [C] [I] à verser à la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] (RIVP) une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer, telle qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du présent jugement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

DEBOUTE la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] (RIVP) de sa demande de capitalisation des intérêts.

DEBOUTE la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] (RIVP) de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [F] [I] et Monsieur [C] [I] aux dépens de l’instance.

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection