Tribunal Judiciaire de Strasbourg, Haguenau civil, 27 août 2025, n° 22/10198

TJ Strasbourg 27 août 2025

Arguments

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Accepté
Refus des défendeurs de recourir au bornage amiable
La cour a constaté que le refus des défendeurs de recourir à un bornage amiable a justifié la demande de Monsieur [A] pour le partage des frais d'expertise.
Rejeté
Absence de préjudice distinct
La cour a estimé que l'agence ne justifie pas d'un préjudice distinct des frais liés à la procédure, qui relèvent de l'article 700.

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Sur la décision

Référence :	TJ Strasbourg, haguenau civil, 27 août 2025, n° 22/10198
Numéro(s) :	22/10198
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Mohammad Athir KAHLOONJean WEYL
Parties :	S.A.R.L. EUROTRANSACTIONS

Texte intégral

N° RG 22/10198 – N° Portalis DB2E-W-B7G-LSVG

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE HAGUENAU

[Adresse 8]

[Localité 9]

HAGUENAU Civil

N° RG 22/10198 – N° Portalis DB2E-W-B7G-LSVG

Minute n°

Expédition exécutoire et annexes

à Maître Anne FAUTH

Maître [F] [Y]

Maître [X] [J] [G]

Expédition à

[C] [U]

[D] [U]

Le Greffier

M^e Anne

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

27 AOUT 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [V] [A]

[Adresse 12]

représenté par M^e Anne FAUTH, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 188

DÉFENDEURS :

Madame [S] [W]

[Adresse 7]

représentée par M^e Jean WEYL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 111

Monsieur [L] [N]

[Adresse 7]

représenté par M^e Jean WEYL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 111

Monsieur [C] [U]

[Adresse 7]

non comparant

Monsieur [D] [U]

[Adresse 16]

non comparant

S.A.R.L. EUROTRANSACTIONS

[Adresse 5]

représentée par M^e Mohammad Athir KAHLOON, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 330

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Nathalie SCHMITLIN, Vice-Président

Sevim BARBARUS, Greffière lors des débats

Hafize CIL, Greffière placée lors du délibéré

DÉBATS :

A l’audience publique du 12 Juin 2025 à l’issue de laquelle le Président, Nathalie SCHMITLIN, Vice-Président, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 27 Août 2025.

JUGEMENT

Réputé contradictoire en Premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Nathalie SCHMITLIN, Vice-Président et par Hafize CIL, Greffière placée

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [V] [A] a acquis selon acte de vente notarié du 11 octobre 2019 un bien immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 11].

Madame [S] [W] et Monsieur [L] [N] ont acquis selon acte de vente authentique du 7 février 2020 un bien immobilier contigu situé [Adresse 6] à [Localité 10] dans la même commune. Cette deuxième vente a été négociée par l’intermédiaire de l’agence immobilière EUROTRANSACTIONS.

Les deux fonds ont été cédés par Monsieur [D] [U] et Monsieur [C] [U] en qualité de vendeurs.

Selon exploit de commissaire de justice en date du 21 septembre 2022, Monsieur [V] [A], représenté par son avocat, a fait assigner Madame [W] et Monsieur [L] [N] devant le Tribunal de Proximité de HAGUENAU aux fins notamment d’ordonner le bornage de la limite séparative entre les fonds contigus, propriétés respectives de Monsieur [A] d’une part et de Madame [W] et Monsieur [N] d’autre part.

Il soutient avoir constaté que le mur de clôture séparatif entre les deux fonds n’est pas placé sur la limite séparative et empiète sur son terrain.

Une démarche amiable a été proposé pour apposer les bornes de limite séparative, par mails des 26 octobre 2021 et 17 février 2022, auxquels les défendeurs n’ont pas donné suite.

Les consorts [T] ont constitué avocat le 23 septembre 2022 et ont appelé en intervention forcée Monsieur [D] [U], Monsieur [C] [U] ainsi que la société Agence Immobilière EUROTRANSACTIONS S.A.R.L.

Monsieur [D] [U] a été assigné le 15 mars 2023 par dépôt à l’étude, et Monsieur [C] [U] a été assigné le 21 mars 2023 selon les modalités de l’article 659 du Code de procédure civile

La S.A.R.L. EUROTRANSACTIONS a été assignée à personne morale par exploit de commissaire de justice du 20 mars 2023, et a constitué avocat le 15 mai 2023.

Les consorts [T] relèvent avoir acquis leur maison d’habitation auprès des consorts [U] – Monsieur [A] ayant acquis son terrain auprès des mêmes personnes – et que depuis ce bien existe toujours en l’état sans qu’il n’ait été apporté quelques modifications au muret séparatif des propriété respectives des parties. Ils soutiennent que Monsieur [A] ne prouve nullement l’absence de bornes séparant les fonds respectifs. Ils tendent à l’irrecevabilité et au débouté de la demande.

Sur les appels en intervention forcée, ils demandent aux consorts [U] de fournir toutes précisions et explications utiles quant aux limites de propriété existant entre les deux fonds et une éventuelle erreur qui aurait été commise au moment d’une scission éventuelle de leurs différents fonds immobiliers, et arguent que l’agence immobilière devait connaître avec certitude l’exactitude du bien dont elle assurait la vente.

À l’audience du 25 mai 2023, Monsieur [D] [U] a comparu en personne, et précisé que son fils Monsieur [C] [U] était en déplacement en Amérique.

Par écrits responsifs du 15 septembre 2023, Monsieur [A] note que les consorts [T] se sont toujours opposés à permettre l’accès à leur fonds pour permettre à l’expert géomètre du Cabinet [M] d’effectuer les recherches de bornes, refus devant être considéré comme une reconnaissance implicite de l’existence d’une difficulté relative au bornage.

Par conclusions du 20 novembre 2023, la S.A.R.L. EUROTRANSACTIONS tend à l’irrecevabilité et au rejet de l’intervention forcée.

Elle indique que son négociateur salarié avait pris soins de visiter la propriété des consorts [U], a pu constater la présence d’un mur de clôture séparant les deux propriétés contiguës, et vérifier le titre de propriété des vendeurs qui ne faisaient état d’aucune difficulté liée aux limites séparatives, ce qu’ils ont confirmé dans leurs déclarations consignées à l’acte authentique de vente relatives à l’absence de litige relatif à la propriété.

L’affaire a été mise en délibéré à l’audience du 18 janvier 2024 et le Tribunal a par jugement du 18 mars 2024 :

— déclaré recevable et bien fondée l’action en bornage de Monsieur [A],

— déclaré recevables et bien fondés les appels en intervention diligentés par Madame [W] et Monsieur [N],

— ordonné un bornage judiciaire des parcelles cadastrées Section [Cadastre 15] n°[Cadastre 2] et Section [Cadastre 15] n°[Cadastre 14] sur la commune de [Localité 18] et désigné Monsieur [P] [Z] en qualité d’expert

— subordonné l’exécution de la mesure à la consignation de la somme de 2.200,00 euros par Monsieur [A] avant le 2 mai 2024.

La rapport du géomètre expert a été rédigé le 27 septembre 2024, qui indique dans ses conclusions :

La limite entre les deux parcelles [Cadastre 13] et [Cadastre 1] a été matérialisée sur site et reconnue par les propriétaires respectifs.

Un croquis de bornage a été réalisé, signé par les propriétaires et est actuellement en cours d’enregistrement aux services du cadastre et de publication du livre foncier.

Par conclusions du 9 octobre 2024, Monsieur [A] demande au Tribunal de :

— homologuer l’accord des parties sur l’implantation de la limite entre les deux parcelles,

— juger que les frais liés à l’expertise judiciaire ayant abouti au rétablissement du bornage et de la limite divisoire sont à la charge intégrale de Madame [W] et Monsieur [N] ,

— condamner in solidum Madame [W] et Monsieur [N] au paiement de la somme de 2.200,00 euros, avec intérêts légaux à compter du présent jugement

— subsidiairement, juger que les frais d’expertise seront à la charge des deux parties et condamner in solidum Madame [W] et Monsieur [N] au paiement de la somme de 1.100,00 euros

— condamner in solidum Madame [W] et Monsieur [N] à payer à Monsieur [A] la somme de 2.300,00 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers frais et dépens.

Monsieur [A] relève qu’il est constant et non contesté que l’actuel mur de clôture empiète sur le fonds appartenant à Monsieur [A] et qu’une partie de l’aménagement de la propriété des consorts [T] empiète sur la parcelle de Monsieur [A].

Sur les frais, il rappelle avoir tout tenté en vue de trouver une issue amiable dès 2021, qu’il avait supporté les frais d’une étude établie par le cabinet de géomètres experts [M], de sorte qu’il demande que les frais d’expertise judiciaire soient intégralement mis à la charge des consorts [T].

Par conclusions du 12 mars 2025, Madame [W] et Monsieur [N] demandent au Tribunal de :

Sur demande principale,

— déclarer la demande de Monsieur [A] mal fondée, le débouter de ses fins et conclusions,

— le condamner au paiement d’une indemnité de 2.000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Sur appel en garantie,

— condamner in solidum Madame [W] et Monsieur [N] ainsi que l’agence IMMOBILIERE TRANSACTIONS à garantir Madame [W] et Monsieur [N] de toute condamnation susceptible d’intervenir à leur encontre tant en principal qu’en accessoires, soit frais et indemnité d’article 700,

— les condamner in solidum au paiement d’une indemnité de 2.000,00 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Ils déclarent qu’ils ne se sont pas opposés à la mesure sollicitée, tandis que la loi prévoit que le bornage se fait à frais communs.

Ils considèrent l’indemnité de l’article 700 mal fondée et excessive, Madame [W] et Monsieur [N] ne s’estimant en rien responsables de cette situation.

Ils s’étonnent que Monsieur [A] n’émette pas ses demandes à l’encontre des consorts [U], parties en la présente procédure, et se disent particulièrement décontenancés par cette procédure.

Sur les appels en garantie, ils affirment qu’ils étaient indispensables pour que les vendeurs et l’agence puissent fournir toutes précisions et explications utiles quant aux limites de propriété existant entre les deux fonds et une éventuelle erreur qui aurait été commise au moment d’une scission éventuelle de leurs différents fonds immobiliers.

Ils précisent n’avoir apporté aucune modification aux biens immobiliers acquis sachant que par acte de vente, les vendeurs garantissaient l’acquéreur contre le risque d’éviction d’une part, et précisaient d’autre part qu’il n’existait aucune action ou litige en cours pouvant porter atteinte au droit de propriété et qu’il n’y a eu aucun empiétement sur le fond voisin.

Par conclusions du 13 mai 2025, la S.A.R.L. EUROTRANSACTIONS demande au Tribunal de :

— dire et juger les conclusions avec appel en garantie dirigés contre l’agence IMMOBILIERE TRANSACTIONS irrecevables ou à tout le moins mal fondées, et les en débouter,

— condamner solidairement Madame [W] et Monsieur [N] à payer à la S.A.R.L. EUROTRANSACTIONS un montant de 2.000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamner solidairement Madame [W] et Monsieur [N] à payer à l’agence IMMOBILIERE TRANSACTIONS un montant de 2.500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre le paiement des frais et dépens de la présente instance.

Elle reprend ses moyens antérieurs, et ajoute que le litige relatif au bornage de la propriété ne concerne pas l’agence immobilière mais plutôt les vendeurs, à savoir les consorts [U], Madame [W] et Monsieur [N] ayant reconnu dans leurs écritures qu’il est étonnant que Monsieur [A] n’émette pas de demande à l’encontre de ces derniers.

L’agence IMMOBILIERE TRANSACTIONS estime donc avoir été abusivement attraite à une procédure qui ne la concernait pas directement.

Elle a ainsi été contrainte d’assurer sa défense et de participer aux opérations d’expertise, cette perte de temps lui ayant engendré un manque à gagner justifiant selon elle l’octroi de 2.000,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Par dernières conclusions responsives du 6 juin 2025, Madame [W] et Monsieur [N] tendent au débouté de la demande de la S.A.R.L. EUROTRANSACTIONS.

Ils arguent que si l’agent immobilier avait correctement exécuté sa mission, la présente procédure n’aurait pas eu lieu, alors qu’il a l’obligation de vérifier personnellement la consistance tant matérielle que juridique des biens vendus par son entremise, et qu’à l’instar des notaires, le professionnel de l’immobilier a une obligation renforcée de renseignement et de conseil devant induire l’efficacité juridique de la convention de vente à intervenir.

Ils précisent que c’est l’agent immobilier qui a rédigé le compromis de vente fixant les droits et obligations des parties.

Les consorts [T] soulignent que l’agent immobilier er particulièrement taisant quant aux démarches qu’il aurait réalisées pour vérifier la concordance juridique avec les biens matériels et leurs contours, qu’il présentait à la vente.

À la dernière audience du 12 juin 2025, Monsieur [A], les consorts [T] et la S.A.R.L. EUROTRANSACTIONS étaient représentés par leur avocat, reprenant leurs écrits.

Le conseil de la S.A.R.L. EUROTRANSACTIONS observe que l’agent a seulement eu à constater l’existence d’un mur.

Le conseil de Monsieur [A] relève qu’il a fallu une expertise judiciaire pour parvenir à l’accord relatif à la limite séparative.

Monsieur [D] [U] et Monsieur [C] [U] n’étaient ni présents ni représentés.

Il sera statué par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort.

MOTIFS

Sur l’homologation du rapport d’expertise relatif au bornage :

Aux termes de l’article 646 du Code civil, tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës. Le bornage se fait à frais communs.

L’expert a examiné les titres de propriété et en a fait une juste application. Après s’être rendu sur les lieux, il a pu établir son rapport conformément aux indications trouvées sur place.

Aucune des parties ne critique les conclusions de ce rapport qu’il convient donc d’homologuer.

Sur la demande en dommages et intérêts pour procédure abusive :

La S.A.R.L. EUROTRANSACTIONS ne caractérise pas en quoi l’appel en intervention forcée des consorts [T] – qui a été précédemment déclarée recevable – aurait dégénéré en abus, et ne justifie d’aucun préjudice qu’elle aurait subi qui serait distinct des frais liés à la procédure, lesquels relèvent de l’article 700 du Code de procédure civile et seront examinés distinctement.

Elle sera donc déboutée de sa demande en dommages et intérêts à l’encontre de Madame [W] et Monsieur [N] pour procédure abusive.

Sur les frais et dépens :

L’application de l’article 646 du Code civil et l’équité commandent de faire masse des dépens de l’instance principale, en ce compris le coût de l’expertise de Monsieur [P] [Z], et de dire qu’ils seront partagés pour moitié entre Monsieur [A] d’une part et Madame [W] et Monsieur [N] d’autre part.

Il s’en suit que Madame [W] et Monsieur [N] seront solidairement condamnés à payer à Monsieur [A] la somme de 1.100,00 euros au titre de la moitié des frais d’expertise et de 103,69 euros au titre de la moitié des frais d’assignation.

L’instance judiciaire n’a eu lieu que suite au refus des consorts [T] de recourir au bornage amiable, ce qui résulte des échanges produits entre les parties avant l’introduction de la présente instance. Pour ce motif, ces derniers seront solidairement condamnés à payer à Monsieur [A] la somme de 2.200,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Madame [W] et Monsieur [N] conserveront la charge de leurs dépens liés aux appels en garantie de la S.A.R.L. EUROTRANSACTIONS, de Monsieur [D] [U] et de Monsieur [C] [U], s’agissant de leur unique initiative de leur opposer contradictoirement les opérations d’expertise.

Compte tenu de la particularité du présent litige, au stade duquel aucune prétention n’était formulée à l’encontre de la S.A.R.L. EUROTRANSACTIONS – s’agissant exclusivement de la mettre en mesure de participer et de s’exprimer sur les problématiques de limites divisoires du fonds objet de son mandat de vente et du compromis de vente qu’elle a rédigé en qualité de professionnel, l’équité ne commande pas de condamner les consorts [T] à lui payer en sus une indemnité au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

HOMOLOGUE le rapport d’expertise de Monsieur [P] [Z], Géomètre-Expert, en ce qu’il a défini la limite séparative entre les parcelles cadastrées Commune de [Localité 17]) section [Cadastre 15] n°[Cadastre 2] (propriété de Monsieur [V] [A] au [Adresse 4]) et Section [Cadastre 15] n°[Cadastre 14] (propriété de Madame [S] [W] et Monsieur [L] [N] au [Adresse 6]) ;

DÉBOUTE la S.A.R.L. EUROTRANSACTIONS de sa demande en dommages et intérêts pour procédure abusive ;

FAIT masse des dépens de l’instance principale, en ce compris le coût de l’expertise de Monsieur [P] [Z], et DIT qu’ils seront partagés pour moitié entre Monsieur [A] d’une part et Madame [W] et Monsieur [N] d’autre part.

En conséquence,

CONDAMNE solidairement Madame [S] [W] et Monsieur [L] [N] à payer à Monsieur [V] [A] la somme de 1.100,00 euros au titre de la moitié des frais d’expertise et de 103,69 euros au titre de la moitié des frais de leur assignation ;

DIT que Madame [S] [W] et Monsieur [L] [N] conserveront la charge des dépens afférents à leurs appels en intervention forcée de la S.A.R.L. EUROTRANSACTIONS, de Monsieur [D] [U] et de Monsieur [C] [U] ;

DÉBOUTE la S.A.R.L. EUROTRANSACTIONS de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile à l’encontre de Madame [S] [W] et Monsieur [L] [N] ;

DÉCLARE le présent jugement exécutoire de droit à titre provisoire, et DIT n’y avoir lieu de l’écarter ;

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ, les jour, mois et an susdits, et nous, Juge et Greffier, avons signé le présent jugement.

Le Greffier, Le Juge,