TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : défendeur

Copie exécutoire délivrée

le :

à : demandeur

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/02017 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4B5C

N° MINUTE :

2025/2

JUGEMENT

rendu le 07 janvier 2025

DEMANDERESSE

S.A. IN’LI, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Christine GALLON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0431

DÉFENDEURS

Monsieur [C] [S] [I], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [B] [U] épouse [I], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne assistée de M^e Papa SALL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0583

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection Aassistée de Sanaâ AOURIK, Greffière

,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 17 octobre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 07 janvier 2025 par Sandra MONTELS, juge des contentieux de la protection assistée de Philippe PUEL Greffier

Décision du 07 janvier 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/02017 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4B5C

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 11 février 2019, la société in’li a consenti un bail d’habitation à Mme [B] [U] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1858,94 euros provisions pour charges incluses.

A la suite de son mariage avec Mme [B] [U], M. [C] [I] est devenu cotitulaire du bail par avenant du 24 novembre 2022.

Par actes de commissaire de justice du 22 novembre 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 17945,44 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [C] [I] et Mme [B] [U] ép. [I] le 23 novembre 2023.

Par assignations du 1er février 2024, la société in’li a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [C] [I] et Mme [B] [U] ép. [I] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

−

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,−20975,65 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de janvier 2024 inclus,−500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 2 février 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Appelée à l’audience du 15 mai 2024, l’affaire a été retenue à l’audience du 17 octobre 2024 à la suite de renvois sollicités par l’une des parties

À l’audience du 17 octobre 2024 la société in’li représentée par son conseil maintient l’intégralité de ses demandes et précise que la dette locative, actualisée au 30 octobre 2024, s’élève désormais à 34365,71 euros. Elle indique que le dernier règlement est intervenu au mois de juin 2024 et elle s’oppose à tout délai. Elle soutient qu’aucune décision n’a été rendue à la suite du dépôt par les locataires d’un dossier de surendettement.

Mme [B] [U] ép. [I], représentée par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, demande :

La suspension des effets de la clause résolutoire, Des délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois en sus du loyer en cours et dans l’hypothèse de la recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement, les mesures de la commission s’y substitueront, Le rejet des demandes de la société in’li y compris au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Que chaque partie conserve la charge de ses dépens.

Elle soutient que la commission de surendettement a accusé réception de son dossier de surendettement le 15 avril 2024, qu’en application de l’article 722.2 et suivants du code de la consommation, la recevabilité du dossier entraînera la suspension et l’interdiction des procédures d’exécution à l’encontre du débiteur et l’interdiction faite à celui-ci de régler les créances nées antérieurement.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à domicile, M. [C] [I] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société in’li justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et visant un délai de deux mois a été signifié aux locataires le 22 novembre 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 17945,44 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 23 janvier 2024.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, la situation de M. [C] [I] est inconnue. Il ressort des éléments du dossier que les revenus de Mme [B] [U] ép. [I] ne lui permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d’envisager un plan d’apurement de la dette qui est d’un montant conséquent. Elle justifie en effet de ressources mensuelles de 1529,53 euros par mois (attestation de paiement CAF du 8 novembre 2023). Le paiement intégral du loyer courant n’a en outre pas repris.

Par ailleurs, Mme [B] [U] ép. [I] justifie uniquement du dépôt d’un dossier de surendettement mais non d’une décision de recevabilité ou a fortiori d’un plan conventionnel ou judiciaire de sorte qu’aucune des hypothèses prévues à l’article 24 V et VI de la loi du 6 juillet 1989 imposant des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire n’est à ce jour établie. Au demeurant, le paiement du loyer et des charges n’a pas repris.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société in’li à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, il ressort des débats que l’expulsion de M. [C] [I] et Mme [B] [U] ép. [I] entraînera des conséquences d’une exceptionnelle dureté au sens de l’article L. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution, compte tenu de la précarité actuelle de leur situation, et de la présence d’enfants en bas âge au sein du foyer : il convient donc de porter à cinq mois le délai prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

S’agissant d’une dette ménagère au sens de l’article 220 du code civil, M. [C] [I] et Mme [B] [U] ép. [I] y seront solidairement tenus.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 23 janvier 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société in’li ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, la société in’li verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 7 octobre 2024, M. [C] [I] et Mme [B] [U] ép. [I] lui devaient la somme de 34365,71 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés.

M. [C] [I] et Mme [B] [U] ép. [I] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [C] [I] et Mme [B] [U] ép. [I], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 22 novembre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 11 février 2019 entre la société in’li, d’une part, et M. [C] [I] et Mme [B] [U] ép. [I], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 5] est résilié depuis le 23 janvier 2024,

REJETTE la demande de délais de paiement et en conséquence de suspension des effets de la clause résolutoire, sans préjudice des délais qui pourraient être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [C] [I] et Mme [B] [U] ép. [I] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

PROROGE de trois mois le délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT, en conséquence, que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de cinq mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement M. [C] [I] et Mme [B] [U] ép. [I] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 23 janvier 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE solidairement M. [C] [I] et Mme [B] [U] ép. [I] à payer à la société in’li la somme de 34365,71 euros au titre de l’arriéré de loyer, de provisions pour charges et d’indemnité d’occupation arrêté au 30 octobre 2024,

CONDAMNE in solidum M. [C] [I] et Mme [B] [U] ép. [I] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 22 novembre 2023,

DÉBOUTE la société in’li de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Le Greffier La Juge

Décision du 07 janvier 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/02017 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4B5C