RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00336 – N° Portalis DBXF-W-B7J-C54Y

DÉCISION : REPUTEE CONTRADICTOIRE

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion (5AA)

JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BRIVE [Localité 1]

DU 05 MAI 2026

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COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Thierry WEILLER, Vice-Président, Juge du contentieux de la protection

Assisté de :

Greffière : Aurore LEMOINE, Cadre greffier

DEMANDEUR :

Etablissement OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT [Localité 2], dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représenté par M^e Virgile RENAUDIE, avocat au barreau de BRIVE

DÉFENDEURS :

Madame [B] [V], née le 10 Avril 1980 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

Non comparante

Monsieur [W] [N], né le 11 Janvier 1967 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

Non comparant

Copie exécutoire M^e Renaudie, Mme [V], M. [N] le 05/05/2026

DÉBATS : Audience publique du 31 Mars 2026

Date de mise à disposition au greffe de la décision : 05 Mai 2026

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EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 15 février 2019 à effet au 21 février 2019, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT [Localité 2] a donné en location à Madame [B] [V] et Monsieur [W] [N] un logement type n°00474-00002-00002-00024 situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 566,28 euros, outre la somme de 51,24 euros au titre des provisions mensuelles sur charges.

Le bailleur a mandaté l’entreprise FRELON LA REINE aux fins d’effectuer un traitement insecticide du logement loué.

Par lettre du 26 novembre 2024, l’entreprise FRELON LA REINE a informé le bailleur qu’elle a effectué un traitement insecticide gel le 20 novembre 2024, puis un traitement insecticide liquide en nébulisation le 26 novembre 2024 au vu du degré d’infestation. Elle a attiré l’attention du bailleur sur la nécessité de faire nettoyer entièrement le logement afin de parvenir à une éradication totale des cafards et sur le fait que des détritus alimentaires jonchent le sol du logement ce qui provoque la prolifération des cafards. Elle précise qu’elle a donné aux locataires un protocole anti-cafards.

Par lettre du 28 novembre 2024, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT [Localité 2] a mis en demeure Madame [B] [V] et Monsieur [W] [N] de nettoyer le logement sans délai afin d’éviter la prolifération des blattes.

Par courriel du 16 janvier 2025, l’entreprise FRELON LA REINE a indiqué au bailleur que :

— le 03 décembre 2024, elle a effectué un contrôle du logement et a demandé aux locataires de nettoyer le logement en prenant rendez-vous pour le 17 décembre 2024

— le 17 décembre 2024, elle a effectué un nouveau contrôle, qu’elle a constaté que le nettoyage de l’appartement n’avait pas été effectué, qu’elle a remis du gel, qu’elle a de nouveau demandé un nettoyage du logement et pris rendez-vous pour le 27 décembre 2024,

— le 27 décembre 2024, elle a constaté que le nettoyage n’était toujours pas fait,

— pour que le traitement soit efficace, il est impératif de faire le nettoyage pour effectuer le dernier traitement et qu’un rendez-vous a été pris pour le 07 janvier 2025,

— le logement présent un risque sanitaire et que l’infection peut s’étendre sur les logements voisins,

— en raison de l’inaccessibilité, il est envisageable que la prolifération reprenne rapidement, ce qui implique une reprise du traitement depuis le début.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 22 janvier 2025 distribuée le 24 janvier 2026, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT [Localité 2] a mis en demeure Madame [B] [V] et Monsieur [W] [N] de :

— respecter les recommandations de nettoyage et d’entretien liées à l’élimination des nuisibles fixées par l’entreprise FRELON LA REINE,

— procéder sans délai à un nettoyage en profondeur de l’ensemble du logement afin d’éviter toute prolifération future,

— prendre toute mesure nécessaire pour assurer l’éradication définitive des nuisibles et éviter leur retour ainsi que la prolifération dans les appartements voisins.

Par ordonnance du 19 mai 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal de grande instance de BRIVE-LA-GAILLARDE, saisi par l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT CORREZE, l’a autorisé à pénétrer dans les lieux loués afin de faire procéder aux travaux urgents de nettoyage et de désinfection du logement. Cette ordonnance a été signifiée à Madame [B] [V] et Monsieur [W] [N] par acte de commissaire de justice du 17 juin 2025.

Selon procès-verbal de constat en date du 08 juillet 2025 établi par Maître [T] [Q], commissaire de justice agissant sur le fondement de l’ordonnance du 19 mai 2025, l’entreprise FRELON LA REINE a retrouvé de nombreux cafards et blattes dans la cuisine derrière les meubles et dans les placards, dans le séjour, ainsi que dans le périmètre de l’entrée au niveau du palier et au rez-de-chaussée, des déjections de souris sont également trouvées dans les tiroirs de certains meubles, le reste de l’appartement ne semblant pas contaminé, un traitement a été effectué le même jour, un rendez-vous est pris avec les locataires pour le 14 juillet à 9h30 pour la suite du traitement et un protocole d’aide pour lutter contre les nuisibles a été remis aux locataires.

En septembre 2025, un contrôle effectué dans le logement par l’entreprise FRELON LA REINE n’a révélé la présence d’aucun cafard.

Selon rapport d’intervention du 07 novembre 2025, l’entreprise FRELON LA REINE a constaté que le logement n’a pas été nettoyé depuis la dernière visite, que des cafards sont de nouveaux présents dans le logement, principalement dans les zones humides et de stockage alimentaire, que plusieurs chiens sont présents sur le balcon, lequel est jonché d’excréments dégageant une forte odeur, que le risque d’insalubrité est manifeste, que l’état d’insalubrité actuel, associé à la recrudescence de cafards, peut favoriser la propagation de l’infestation vers les logements voisins, qu’il est en conséquence nécessaire d’intervenir rapidement pour éviter une contamination de l’immeuble, que le retour d’infestation semble lié à un manque d’entretien du logement et à des conditions d’hygiène défavorables (saleté, présence d’animaux, déjections sur le balcon), qu’un nouveau traitement insecticide est recommandé, ainsi qu’un nettoyage complet et régulier du logement et des abords, et qu’une vérification préventive des logements adjacents est conseillée afin de prévenir toute propagation.

Par acte de commissaire de justice du 04 décembre 2025, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT CORREZE a fait assigner Madame [B] [V] et Monsieur [W] [N] devant ce tribunal, auquel il demande, au visa des dispositions des articles L.213-4-1 et suivants du code de l’organisation judiciaire, 7g et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, 1217, 1224 et suivants du code civil, de :

— prononcer la résiliation du bail portant sur le logement n°00474-00002-00002-00024 situé [Adresse 3] pour défaut d’entretien du bien loué, troubles du voisinage et risque sanitaire avéré d’infection généralisée par des nuisibles,

— ordonner l’expulsion de Madame [B] [V] et Monsieur [W] [N] du logement, et ce dès le prononcé du logement à intervenir, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin est avec l’aide de la force publique et d’un serrurier,

— condamner les défendeurs à remettre les clefs du logement, ce dès lors que le jugement à intervenir aura acquis le caractère définitif,

— condamner solidairement les défendeurs à lui verser le montant de l’indemnité d’occupation due depuis la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux, indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges assortis des intérêts légaux qui auraient été dû en cas de non résiliation du bail,

— chiffrer le montant mensuel de l’indemnité d’occupation qui devra correspondre au montant du dernier loyer et charges soit 703,94 euros,

— dire que cette indemnité d’occupation sera indexée selon les mêmes règles à l’indexation des loyers,

— dire que le demandeur sera autorisé à mettre les meubles pouvant être trouvés des le logement du défendeur à tel endroit qu’il lui plaira, et ce au frais du débiteur,

— condamner solidairement Madame [B] [V] et Monsieur [W] [N] à lui payer la somme de 600 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens.

L’affaire a été entendue à l’audience du 31 mars 2026.

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT [Localité 2], représenté son avocat, s’est rapporté à son assignation et a formé les demandes ci-dessus rappelées.

Respectivement cités à personne et à domicile, Madame [B] [V] et Monsieur [W] [N] n’ont pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré et la date de prononcé par mise à disposition au greffe a été fixée au 05 mai 2026.

MOTIFS

Sur la résiliation du contrat et l’expulsion

L’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 7 b) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de s’abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords de ces locaux ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d’aller et venir ;

L’article 7 d) de la même loi énonce que le locataire est obligé de prendre à sa charge l’entretien courant du logement.

Il résulte des lettre et courriels des 26 novembre 2024 et 16 janvier 2025 de l’entreprise FRELON LA REINE à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT [Localité 2] que des traitements insecticides ont été effectués dans le logement pris à bail les 20 et 26 novembre 2024 et que ces traitements n’ont pas été efficaces en raison de l’état du logement qui n’est pas nettoyé par les locataires et dans lequel des détritus jonchent le sol. Alors que l’entreprise a demandé aux locataires le 03 décembre 2024 de nettoyer le logement, aucun nettoyage n’avait été effectué le 17 décembre 2024 pas plus que le 27 décembre 2024.

De même, alors qu’un traitement effectué les 08 et 14 juillet 2025 a été efficace dès lors qu’aucun insecte n’a été retrouvé lors du contrôle de septembre 2025, des cafards sont de nouveau présents le 07 novembre 2025 en raison du manque de nettoyage du logement et de la présence de chiens et de leurs excrément jonchant le balcon.

Dès lors, malgré des mises en demeure en date des 28 novembre 2024 et 22 janvier 2025, Madame [B] [V] et Monsieur [W] [N] persistent à ne pas assurer le nettoyage de l’appartement qu’ils louent, ce qui provoque l’apparition de cafards, lesquels peuvent se propager dans les appartements voisins et met à néant tout traitement insecticide. Le défaut d’entretien courant et de jouissance paisible du logement ayant pour conséquence la prolifération de cafards pouvant se propager aux appartements voisins constitue un manquement d’une gravité telle qu’il justifie la rupture du contrat à leurs torts. En conséquence, il convient de prononcer la résiliation du contrat au 05 mai 2026, date de prononcé du présent, aux torts de Madame [B] [V] et Monsieur [W] [N] et d’accueillir la demande en expulsion.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité mensuelle d’occupation due par les défendeurs au bailleur, et qu’ils seront solidairement condamnés à lui payer, sera fixée au montant du loyer en principal, indexée comme lui et augmenté des charges, soit la somme de 703,94 euros lors du prononcé du présent, et ce, à compter du 06 mai 2026 jusqu’à la libération des lieux par remise des clés.

Sur le transport et la séquestration des meubles

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’équité impose de condamner in solidum Madame [B] [V] et Monsieur [W] [N] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT [Localité 2], qui a été contraint de recourir à justice pour faire valoir ses droits, la somme de 600 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [B] [V] et Monsieur [W] [N] sont condamnés in solidum aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, et prononcé par mise à disposition au greffe :

PRONONCE à effet au 05 mai 2026 et aux torts de Madame [B] [V] et Monsieur [W] [N] la résiliation du contrat de location qui leur a été consenti par l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT [Localité 2] en date du 15 février 2019 à effet au 21 février 2019, portant sur un appartement type n°00474-00002-00002-00024 situé [Adresse 3] ;

ORDONNE l’expulsion des lieux loués de Madame [B] [V] et Monsieur [W] [N], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation solidairement due par Madame [B] [V] et Monsieur [W] [N] à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT [Localité 2] au montant du loyer en principal, indexée comme lui et augmenté des charges, soit la somme de 703,94 euros lors du prononcé du présent, et ce, à compter du 06 mai 2026 jusqu’à la libération des lieux par remise des clés ;

CONDAMNE solidairement Madame [B] [V] et Monsieur [W] [N] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT [Localité 2] ladite indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la libération des lieux par remise des clés ;

CONDAMNE in solidum Madame [B] [V] et Monsieur [W] [N] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT [Localité 2] la somme de 600 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [B] [V] et Monsieur [W] [N] aux dépens.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an indiqués ci-dessus, et signé du Président et du Greffier.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

En conséquence la République Française mande et ordonne

à tous commissaires de justice, sur ce requis de mettre le présent

acte à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs

de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir

la main, à tous commandants et officiers de la force

publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement

requis

En foi de quoi, Nous, Greffier de ce Tribunal.

avons signé et scellé les présentes