TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 10]

[Adresse 4]

[Adresse 7]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n° 25/1559

N° RG 25/01065 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JJDN

Section 2

PH

République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE

DE REFERE

DU 04 septembre 2025

PARTIE REQUERANTE :

S.A. [Adresse 11]

dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par Maître Elisabeth STACKLER, avocat au barreau de MULHOUSE

PARTIE REQUISE :

Madame [V] [P] [B]

née le 11 Novembre 1984 à [Localité 9]

demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

NOUS, Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, assistée de Patricia HABER, greffier de ce tribunal,

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 04 septembre 2025,

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

Entendu à l’audience publique du 12 juin 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat en date du 23 juillet 2018, la SOMCO, Société Anonyme [Adresse 8] a donné à bail à Madame [V] [P] [B] un logement et une cave situés [Adresse 2] à [Localité 6] moyennant paiement d’un loyer mensuel initial de 648,27 € provision sur charges incluse.

Le 29 novembre 2024, la SOMCO, Société Anonyme [Adresse 8] a fait signifier à Madame [V] [P] [B] un commandement visant la clause résolutoire de payer un arriéré locatif d’un montant de 2 851,26 € et de justifier d’une assurance contre les risques locatifs.

Selon acte de commissaire de justice délivré le 7 avril 2025, la SOMCO, Société Anonyme [Adresse 8] a assigné Madame [V] [P] [B] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Mulhouse statuant en référé aux fins de voir :

— constater que par suite du non-paiement des causes du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 29 novembre 2024 ainsi que de la non délivrance de l’attestation d’assurance locative, le bail s’est trouvé résilié de plein droit en application de la clause résolutoire,

— dire et juger que la défenderesse est occupant sans droit ni titre depuis le 30 janvier 2025,

— ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Madame [V] [P] [B], ainsi que celle de tous occupants de son chef et de ses biens, de l’appartement sis [Adresse 2] à [Localité 6], sous astreinte de 20 € par jour de retard, à compter du cinquième jour de la signification du présent jugement,

— fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter du 30 janvier 2025,

— dire et juger que cette indemnité d’occupation évoluera dans les mêmes conditions que les loyers et charges qui seraient dus si le bail n’avait pas été résilié,

— condamner Madame [V] [P] [B] à lui payer à titre de provision :

la somme de 2 778,08 euros majorée des intérêts légaux à compter de l’assignation, valant mise en demeure, représentant les arriérés de loyers et charges et les indemnités d’occupation dues au 14 mars 2025, loyer et provision sur charges du mois de février 2025 inclus, selon la situation arrêtée au 14 mars 2025, soit la somme de 3 040,05 euros apparaissant sur le relevé de compte déduction faite des factures du commissaire de justice d’un montant de 73,18 € et d’un montant de 188,79 euros,l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du mois de mars 2025 jusqu’à la libération des lieux et remise des clefs du logement, Subsidiairement, si par impossible le Tribunal considérait que l’indemnité d’occupation ne pouvait évoluer dans les mêmes conditions que les loyers et charges qui seraient dus si le bail n’avait pas été résilié :

— Fixer l’indemnité d’occupation due par la défenderesse à la somme de 935 €, à compter de la résiliation du bail et condamner Madame [V] [P] [B] à payer cette indemnité d’occupation pour le cas où elle se maintiendrait dans les lieux et ce jusqu’à libération effective des lieux,

Subsidiairement, si par impossible le tribunal fixait la date de résiliation du bail à la date du prononcé du présent jugement :

— prononcer la résiliation du bail signé le 23 juillet 2018 par Madame [V] [P] [B] aux torts exclusifs de cette dernière,

— ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Madame [V] [P] [B], ainsi que celle de tous occupants de son chef et de ses biens, de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6], sous astreinte de 20 € par jour de retard, à compter du cinquième jour de la signification du présent jugement,

— fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter de la résiliation judiciaire du bail et condamner la défenderesse à payer cette indemnité d’occupation pour le cas où elle se maintiendrait dans les lieux et ce jusqu’à libération effective des lieux,

— dire et juger que cette indemnité d’occupation évoluera dans les mêmes conditions que les loyers et charges qui seraient dus si le bail n’avait pas été résilié,

— condamner Madame [V] [P] [B] à lui payer à titre de provision :

— la somme de 2 778,08 € majorée des intérêts légaux à compter de l’assignation, valant mise en demeure, représentant les arriérés de loyers et charges et les indemnités d’occupation dues au 14 mars 2025, loyer et provision sur charges du mois de février 2025 inclus, selon la situation arrêtée au 14 mars 2025, soit la somme de 3 040,05 euros apparaissant sur le relevé de compte déduction faite des factures du commissaire de justice d’un montant de 73,18 € et d’un montant de 188,79 €,

— en deniers et quittances les loyers et charges qui ne seraient pas réglés pour la période allant du mois de mars 2025 jusqu’à la date du présent jugement, augmentés des intérêts légaux à compter du prononcé de ladite ordonnance,

En tout état de cause,

— condamner Madame [V] [P] [B] à lui payer la somme de 500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner Madame [V] [P] [B] aux entiers frais et dépens, y compris ceux du commandement de payer s’élevant à 188,79 €, ceux de la signification de la lettre d’un montant de 73,18 € et ceux de l’article 10 du Décret n°2001-212 du 8 mars 2001 en cas d’exécution forcée par commissaire de justice,

— ordonner l’exécution provisoire du présent jugement.

L’affaire a été fixée à l’audience du 12 juin 2025 où elle a été retenue.

Au visa des dispositions des articles 7a et 7g de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1720 et 1728 du code civil, la partie demanderesse expose avoir été contrainte de faire délivrer à Madame [V] [P] [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour défaut de règlement des loyers et des charges et de justifier d’une assurance contre les risques locatifs. Elle précise que les causes du commandement n’ont pas été régularisées dans le délai légal et qu’il n’est pas justifié d’une attestation d’assurance. Elle ajoute que la locataire a repris des versements et que la dette locative s’élève à la somme de 1 736,52 €. Elle précise que Madame [V] [P] [B] pourrait s’acquitter de sa dette en versant 73 € sur une durée de deux ans.

Madame [V] [P] [B] comparante précise être assurée conte les risques locatifs et produire l’attestation d’assurance de son logement dans le cadre du délibéré. Elle apporte des précisions sur sa situation financière et sollicite en raison de la reprise du versement du loyer, l’octroi de délai de paiement sur une durée de vingt-quatre mois.

L’affaire a été mise à délibéré au 4 septembre 2025.

Par note en délibéré, Madame [V] [P] [B] a produit le justificatif de l’attestation d’assurance datée du 20 juin 2025 et valable jusqu’au 22 juillet 2025.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut Rhin le 8 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SOMCO, Société Anonyme [Adresse 8] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 29 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande tendant au constat de la résiliation du bail

En application de l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Il résulte de ces dispositions d’ordre public que seul le défaut d’assurance et non le défaut de justification de la souscription d’une assurance est sanctionné par une résiliation de plein droit.

Le bail conclu le 23 juillet 2018 stipule une clause résolutoire pour défaut d’assurance du locataire et la SOMCO Société Anonyme [Adresse 8] a fait signifier à la locataire, par acte délivré le 29 novembre 2024, visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail, un commandement d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs.

Madame [V] [P] [B] produit, dans le cadre d’une note en délibéré autorisée, une attestation d’assurance la garantissant contre les risques locatifs du 20 juin 2025 au 22 juillet 2025. En revanche, et malgré l’envoi d’un courrier par le greffe daté du 24 juin 2025 elle ne justifie ni d’une assurance la garantissant contre les risques locatifs en cours de validité à la date du commandement ni d’en avoir souscrite une dans le mois suivant sa délivrance.

Il y a donc lieu de constater que la clause résolutoire est acquise depuis le 30 décembre 2024.

Il convient, en conséquence, de constater la rupture du contrat de bail à cette date et d’ordonner l’expulsion de Madame [V] [P] [B] suivant les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L433-1 et R433-1 du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur séquestration, qui demeure à ce stade purement hypothétique.

Sur les demandes en paiement

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

En vertu de l’article 1240 du code civil, le préjudice de la SOMCO résultant de l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail sera en l’espèce réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation due de la résiliation à la libération des lieux.

En l’espèce, le loyer actuel s’élève à la somme de 779,34 € soit 551,67 € au titre du loyer, 222,99 € au titre de la provision sur charges outre la somme de 4,68 € pour le câble.

L’indemnité d’occupation mensuelle due sera fixée à la somme de 779,34 euros, somme égale au montant du loyer et des charges et justifiées jusque la libération effective, afin de réparer le préjudice découlant pour le bailleur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

La fixation d’une indemnité d’occupation participant de l’incitation de l’occupant à libérer les lieux, il n’y a pas lieu de l’assortir d’une astreinte.

Selon décompte arrêté au 11 juin 2025, Madame [V] [P] [B] reste devoir la somme de 1 736,52 euros, somme correspondant aux loyers, charges, et indemnités mensuelles d’occupation dus. Néanmoins, il convient de déduire les frais de recouvrement (196,47 €, 188,79 € et 73,18 €) soit la somme totale de 458,44 € ainsi que les frais pour non réponse à l’enquête visée à l’article L. 442-5 du Code de la Construction et de l’Habitation d’un montant mensuel de 7,62 euros pour la période d’avril 2024 à décembre 2024 soit un montant total de 68.58 euros. En effet, ces pénalités sont dues à partir de l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la sollicitation des locataires par le bailleur social. Or, ce dernier ne justifie pas de l’envoi à la locataire d’un courrier aux fins de recueillir les données de l’enquête visée à l’article L. 442-5 précité. L’annexe 3 est insuffisante à le démontrer.

Il convient dès lors de rejeter la demande au titre des frais d’enquête.

Cette dernière sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 1 209,50 euros représentant les loyers et indemnités d’occupation échus au 11 juin 2025, terme de mai 2025 inclus, et demeurés impayés, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023, permet au juge, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de la même loi, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort de l’analyse de l’historique de compte que Madame [V] [P] [B] a repris le paiement de son loyer courant depuis le mois de septembre 2024 jusqu’à la date de l’audience en juin 2025, par le versement des A.P.L et du reste à charge.

Elle indique percevoir un salaire d’environ 2 000 euros outre l’allocation pour le logement. Malgré l’absence des justificatifs, la reprise du paiement des loyers courants témoigne de sa capacité à apurer sa dette locative.

Il convient donc de lui octroyer des délais de paiement à hauteur de 50 euros pendant 23 mensualités, le solde étant payé à la 24ème , ce délai apparaissant proportionné à la situation financière de la débitrice et aux intérêts du bailleur.

La demande de suspension des effets de la clause résolutoire sera en revanche rejetée, les dispositions de l’article 24 VII précitée n’étant pas applicable au constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [V] [P] [B] supportera la charge des dépens, sans qu’il n’y ait lieu de statuer sur les dépens de l’exécution forcées, hypothétiques à ce stade. Les dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de la signification à la CCAPEX soit la somme de 188,79 € et la signification du courrier du 8 octobre 2024 soit la somme de 73,18 €.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. La demande de la SOMCO, Société Anonyme [Adresse 8] sera donc rejetée.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé,

DECLARE la demande régulière et recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 juillet 2018 entre la SOMCO, Société Anonyme [Adresse 8] et Madame [V] [P] [B] concernant l’appartement à usage d’habitation et la cave situés au [Adresse 2] à [Localité 6] sont réunies à la date du 30 décembre 2024 ;

DIT n’y avoir lieu à suspendre la clause résolutoire ;

ORDONNE en conséquence à Madame [V] [P] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Madame [V] [P] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SOMCO, Société Anonyme [Adresse 8] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [V] [P] [B] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [V] [P] [B] à la somme de 779,34 € ;

CONDAMNE Madame [V] [P] [B] à payer à la SOMCO, Société Anonyme [Adresse 8] à titre provisionnel cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du 30 novembre 2024 et ce jusqu’au départ effectif des lieux et de la remise des clés au bailleur et à son représentant, cette indemnité évoluant dans les conditions du bail signé le 23 juillet 2018 et étant majorée des charges locatives dûment justifiées ;

CONDAMNE Madame [V] [P] [B] à verser à la SOMCO, Société Anonyme [Adresse 8] à titre provisionnel la somme de 1 209,50 € comprenant le montant des loyers, charges et indemnités d’occupations impayés selon décompte arrêté à la date du 11 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse ;

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

AUTORISE Madame [V] [P] [B] à se libérer de sa dette en 23 mensualités successives d’un montant de 50 euros chacune, en sus de son loyer courant, et une 24eme mensualité correspondant au solde de la dette, des frais et intérêts restant dus à cette date;

DIT que la première mensualité devra être réglée au plus tard le 5 du mois suivant l’acte de signification de la présente ordonnance, et les suivantes au plus tard le 5 de chaque mois;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Madame [V] [P] [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de la signification à la CCAPEX soit la somme de 188,79 € et la signification du courrier du 8 octobre 2024 soit la somme de

73,18 € ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur les dépens de l’exécution forcées ;

DEBOUTE la SOMCO, Société Anonyme [Adresse 8] de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

CONSTATE l’exécution provisoire de la présente ordonnance ;

Le Greffier, Le Président,