N° RG 23/10718 – N° Portalis DB2E-W-B7H-MLBL

3ème Ch. Civile Cab. 3

N° RG 23/10718 – N° Portalis DB2E-W-B7H-MLBL

Minute n°

Copie exec. à :

M^e Manuella HUET

M^e Pascal URBAN

Le

Le greffier

M^e Manuella HUET

M^e Pascal URBAN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

JUGEMENT DU 27 AOUT 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. ALCYON TECHNIQUE, immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le n° D 512.516.493. agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par M^e Pascal URBAN, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 222

DEFENDERESSE :

S.A.S. ALCYON INDUSTRIES, immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le n° B 738.503.671. agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Manuella HUET, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 70

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Chloé MAUNIER, Juge, Président,

assistée de Stéphanie BAEUMLIN, greffier

OBJET : Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l’expulsion

DÉBATS :

A l’audience publique du 21 Mai 2025 à l’issue de laquelle le Président, Chloé MAUNIER, Juge, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 27 Août 2025.

JUGEMENT :

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Chloé MAUNIER, Juge et par Aude MULLER, greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

La S.C.I ALCYON TECHNIQUE est propriétaire des terrains cadastrés section C n°[Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] sur la commune d'[Localité 9].

Par acte sous seing privé en date du 30 juin 2010, la S.C.I ALCYON TECHNIQUE a donné à bail commercial à la S.A.S ALCYON INDUSTRIES des locaux comprenant un bureau, un atelier et une surface de stockage sis [Adresse 4] à [Localité 6] pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2010.

Par acte sous seing privé du 18 novembre 2021, les parties ont renouvelé le bail commercial sus-énoncé pour une durée de neuf années commençant à courir rétroactivement au 1er juillet 2019.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 9 mai 2023, la S.C.I ALCYON TECHNIQUE a mis en demeure la S.A.S ALCYON INDUSTRIES de libérer des zones non couvertes par leur contrat de bail et de remettre en état le local.

Me [G] [E], commissaire de justice, a dressé un procès-verbal de constat non contradictoire le 25 juillet 2023, sur réquisitions de M. [T] [B], gérant de la S.C.I ALCYON TECHNIQUE.

Par assignation signifiée le 7 décembre 2023, la S.C.I ALCYON TECHNIQUE a fait attraire la S.A.S ALCYON INDUSTRIES devant le tribunal judiciaire de Strasbourg.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 2 décembre 2024, la S.C.I ALCYON TECHNIQUE demande au tribunal de :

— DECLARER la présente assignation régulière, recevable et bien fondée ;

— CONSTATER le trouble illicite causé par l’occupation sans droit ni titre de la S.A.S ALCYON INDUSTRIES ;

— ORDONNER l’évacuation de la S.A.S ALCYON INDUSTRIES des zones non louées à son profit, sous peine d’une astreinte de 150,00 € par jour de retard passé un délai de 15 jours à compter de la signification du jugement à intervenir ;

— RESERVER les droits de la demanderesse à faire liquider le montant de l’astreinte ;

— ACCORDER le concours de la force publique ;

— CONDAMNER la S.A.S ALCYON INDUSTRIES à stopper les activités de décapages intervenant à l’extérieur du bâtiment ;

— CONDAMNER la S.A.S ALCYON INDUSTRIES à remettre en l’état les sols et l’enrobé ;

— COMPENSER les sommes revendiquées par la S.A.S ALCYON INDUSTRIES au titre des taxes foncières avec le préjudice subi par la S.C.I ALCYON TECHNIQUE au titre de l’impossibilité de mettre en location et de refacturer la taxe foncière ;

— CONDAMNER la S.A.S ALCYON INDUSTRIES à lui payer la somme de 9.000,00 € de dommages-intérêts au titre de la perte de loyer causée par l’occupation illicite, à parfaire ;

— CONDAMNER la S.A.S ALCYON INDUSTRIES à lui payer la somme de 2.500,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER la S.A.S ALCYON INDUSTRIES aux entiers frais et dépens, en ce compris les frais d’établissement du procès-verbal de constat de Maître [E], Commissaire de Justice d’un montant de 369,20 € ;

— DECLARER le jugement à intervenir exécutoire par provision.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 13 janvier 2025, la société ALCYON INDUSTRIES demande au tribunal de :

A titre principal :

— DEBOUTER la S.C.I ALCYON TECHNIQUE de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

A titre reconventionnel :

— CONDAMNER la S.C.I ALCYON TECHNIQUE à lui payer la somme de 33.011,29 euros au titre des travaux pour créer un espace de stockage, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir ;

— CONDAMNER la S.C.I ALCYON TECHNIQUE à lui payer la somme de 180.000 euros en réparation de son préjudice causé par l’absence de local de stockage, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir ;

— CONDAMNER la S.C.I ALCYON TECHNIQUE à lui rembourser le prorata de taxe foncière correspondant à la surface litigieuse, soit la somme de 1.605,36 euros, avec intérêts au taux légal à compter de chacun des paiements réalisés par la S.A.S ALCYON INDUSTRIES, ou à défaut avec les intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir ;

— CONDAMNER la S.C.I ALCYON TECHNIQUE à lui rembourser, sous réserve d’augmentation en cours d’instance, le montant de 4.034,52 € TTC au titre du trop-perçu au titre des consommables réglés par ALCYON INDUSTRIES, avec intérêts au taux légal à compter de chacun des paiements réalisés par la S.A.S ALCYON INDUSTRIES, ou à défaut avec les intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir ;

En tout état de cause,

— CONDAMNER la S.C.I ALCYON TECHNIQUE à lui la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens de l’instance.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties visées ci-dessus quant à l’exposé plus précis des faits et quant aux moyens des parties.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 29 janvier 2025 et l’affaire a été évoquée à l’audience du 7 mai 2025. La décision a été mise en délibéré au 27 août 2025.

MOTIFS

I. Sur les demandes de la société ALCYON TECHNIQUE

A. Sur la demande d’expulsion de la société ALCYON INDUSTRIES

Conformément à l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Il est constant que la société ALCYON INDUSTRIES occupe les espaces extérieurs des locaux loués, à savoir la parcelle cadastrée section [Cadastre 8] appartenant à la société ALCYON TECHNIQUE.

Or, le bail liant les parties porte sur des locaux commerciaux désignés ainsi : « une surface totale de 1 050 m2 [comprenant] un bureau, un atelier, une surface de stockage ».

Les espaces litigieux ne font donc pas partie des biens désignés au contrat de bail commercial, conclu alors que la société ALCYON TECHNIQUE et la société ALCYON INDUSTRIES étaient représentées par leur gérant commun, Monsieur [B].

Il appartient ainsi à la société ALCYON TECHNIQUE de démontrer que les espaces extérieurs litigieux étaient inclus dans le périmètre initial de la location dès la conclusion du premier bail ou, a minima, lors de son renouvellement.

A ce titre, la société ALCYON INDUSTRIES fait valoir qu’elle occupe depuis la conclusion du bail initial en 2010 l’ensemble de l’espace litigieux, que le bailleur a validé les travaux de construction de l’espace de stockage extérieur pour un montant de 27 509,41 euros, et que l’intégralité de la taxe relative au foncier bâti et non bâti lui était facturée jusqu’en 2023.

La société ALCYON INDUSTRIES ne produit aucune pièce de nature à démontrer que l’ensemble de la surface extérieure litigieuse a été mise à disposition depuis la conclusion du bail initial en 2010, alors que bailleur et preneur avaient le même gérant. Or, la société ALCYON TECHNIQUE ne le reconnaît pas expressément dans ses écritures, indiquant uniquement que « quelques libertés » ont été laissées à la société ALCYON INDUSTRIES pour lui permettre d’entreposer des matériaux et que cette dernière a ensuite étendu ses activités sur les terrains non concernés par le bail. A ce titre, les devis et factures démontrant les aménagements en dur réalisés par la société ALCYON INDUSTRIES sont tous postérieurs à la signature du bail renouvelé qui ne porte pas mention des espaces extérieurs.

Il est exact qu’une mention « validée [B] [T] » est apposé par tampon sur la facture du 25 janvier 2022 relative aux travaux de fondations pour rack de stockage, radier pour machine laser et dallage pour cuve de gaz, aux côtés des mentions « validée [V] [U] » et « validée [S] [R] ». Monsieur [T] [B] était alors gérant de la société bailleresse, elle-même directrice générale de la société locataire. La société ALCYON TECHNIQUE étant organe décisionnel de la société ALCYON INDUSTRIES à cette date, elle ne peut donc sérieusement soutenir qu’elle n’a jamais été avertie des travaux et qu’à la date d’émission de la facture, il « était évidemment trop tard pour contester des travaux déjà réalisés ».

Néanmoins et à défaut pour la défenderesse de démontrer que l’ensemble du terrain litigieux a été laissé à sa disposition lors de la conclusion du contrat de bail, la seule apposition de ce tampon sur une facture, outre la refacturation de la taxe foncière sur l’ensemble du terrain bâti et non bâti sans clé de répartition, ne peuvent suffire à démontrer l’intention non équivoque du bailleur d’inclure les espaces extérieurs dans le périmètre du bail. Le contrat de bail étant suffisamment précis, la société ALCYON INDUSRIES ne pouvait pas ignorer qu’elle ne disposait de l’extérieur des locaux que de manière précaire. Il lui était d’ailleurs loisible de solliciter l’extension du bail commercial à ces locaux lors du renouvellement intervenu le 18 novembre 2021, ce qu’elle n’a pas fait.

Il apparaît ainsi qu’à compter de la demande de libération des lieux en date du 9 mai 2023, la société ALCYON INDUSTRIES, devenue occupant sans droit ni titre, ne pouvait, sans causer à la société ALCYON TECHNIQUE un trouble manifestement illicite, se maintenir sur les lieux.

L’expulsion de la société ALCYON INDUSTRIES sera en conséquence ordonnée sous astreinte de 100 € par jour de retard, et ce à l’issue d’un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement, l’astreinte courant pendant un délai maximum de six mois.

Il n’y a pas lieu d’ordonner le concours de la force publique.

Il n’y a pas lieu de réserver la compétence du présent tribunal pour liquider l’astreinte.

Cette condamnation entraîne nécessairement l’obligation pour la société ALCYON INDUSTRIES de cesser toutes ses activités sur les lieux sans qu’il y ait lieu de prononcer cette obligation de manière distincte.

B. Sur la demande de remise en état des sols et enrobés perforés

Il ressort du procès-verbal de constat en date du 25 juillet 2023, non contesté par la partie défenderesse, que cette dernière a installé d’un chapiteau à structure métallique dont les poteaux sont fixés au sol à travers l’enrobé.

Aucune information n’est donnée quant à la date d’installation dudit chapiteau.

Néanmoins, s’il a déjà été démontré que la société ALCYON TECHNIQUE avait entendu conférer, à titre précaire, la jouissance de la surface extérieure du local à la société ALCYON INDUSTRIES, aucune preuve n’est rapportée quant à une autorisation de perforer ladite surface afin d’y installer le chapiteau.

Par conséquent, la société ALCYON INDUSTRIES sera condamnée à procéder aux travaux de remise en état des sols, dans leur état antérieur à l’installation du chapiteau.

C. Sur la demande en paiement de la somme de 9 000 euros au titre de la perte de loyers

La société ALCYON TECHNIQUE produit un bail précaire signé le 18 avril 2023 entre elle et la société Transports Peter, portant sur la surface extérieure actuellement occupée par la société ALCYON INDUSTRIES. Le bail est conclu du 1er juin 2023 au 31 décembre 2024 pour un montant mensuel de 1 500 euros HT.

L’occupation par la société ALCYON INDUSTRIES de la surface extérieure a empêché la société ALCYON TECHNIQUE de délivrer les locaux pendant la période prévue au bail, de sorte que le préjudice résultant de la perte de loyers est suffisamment établi.

La société ALCYON INDUSTRIES sera condamnée à payer à la société ALCYON TECHNIQUE la somme de 9 000 euros, correspondant aux loyers qui auraient été versés entre la date de prise d’effet du bail et la date de l’assignation (1 500 *6).

II. Sur les demandes reconventionnelles de la société ALCYON INDUSTRIES

A. Sur les demandes d’indemnisation relatives aux frais consécutifs à la création et la disparition de l’espace de stockage

Aux termes de l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

La société ALCYON INDUSTRIES ne disposant d’aucun titre sur les espaces extérieurs, elle ne peut solliciter réparation du préjudice résultant du coût d’aménagement desdits espaces. Le fait que Monsieur [B], ayant des fonctions dans les deux sociétés, ait apposé son tampon « validée [B] [T] » sur une facture de travaux ne saurait démontrer une mauvaise foi de la société ALCYON TECHNIQUE dans l’exécution du contrat de bail, la société ALCYON INDUSTRIES ne pouvant ignorer qu’elle ne disposait d’aucun titre sur les espaces extérieurs litigieux.

Ses demandes seront donc rejetées.

B. Sur la demande de remboursement partiel de la taxe foncière

Le contrat de bail stipule que le demandeur supportera la taxe foncière et remboursera au bailleur les sommes qui pourraient être avancées par lui à ce sujet.

Il est constant qu’aucun prorata n’a été effectué quant à la taxe foncière, alors qu’une partie du non bâti n’a pas été donné à bail à la société ALCYON INDUSTRIES.

La société ALCYON TECHNIQUE ne peut à la fois prétendre que c’est seulement en vertu d’une simple tolérance que les espaces extérieurs ont été occupés par la société ALCYON INDUSTRIES, tout en indiquant qu’elle était bien fondée à facturer l’intégralité de la taxe foncière en contrepartie de ladite occupation précaire.

Il y a donc lieu de condamner la société ALCYON TECHNIQUE à rembourser à la société ALCYON INDUSTRIES la quote-part de la taxe foncière portant sur les espaces extérieurs non loués, évaluée par les parties à 10 %.

La société ALCYON TECHNIQUE sera ainsi condamnée à rembourser à la société ALCYON INDUSTRIES la somme de 1 605,36 euros.

C. Sur la demande de remboursement des consommables

Le bail stipule que le preneur assume l’intégralité des consommations d’eau, d’électricité et autres services afférents aux locaux.

La société ALCYON INDUSTRIES indique qu’elle s’est acquitté de factures d’eau, d’électricité et de gaz pour un montant total de 40 345,23 euros et qu’elle doit se voir rembourser 10 % de cette somme, soit 4 034,52 euros.

Or, la société ALCYON INDUSTRIES, sur laquelle repose la charge de la preuve d’un trop-versé, ne démontre pas que la somme de 4 034,52 euros correspondrait à des consommations émanant de tiers.

Elle sera donc déboutée de sa demande.

La compensation des créances réciproques sera ordonnée.

III. Sur les décisions de fin de jugement

La société ALCYON INDUSTRIES, qui succombe, sera condamné aux frais et dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. Les dépens, listés à l’article 695 du code de procédure civile, ne comprennent nullement les frais de constat d’huissier réalisés à l’initiative d’une partie.

La société ALCYON INDUSTRIES sera encore condamnée à payer à la société ALCYON TECHNIQUE la somme de deux mille euros (2 000 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

ORDONNE l’expulsion de la S.A.S. ALCYON INDUSTRIES, dans un délai de deux mois, des espaces extérieurs non loués situés [Adresse 4] à [Localité 6] ;

DIT qu’à défaut d’évacuation volontaire dans ce délai, la S.A.S. ALCYON INDUSTRIES sera redevable d’une astreinte de cent euros (100 €) par jour de retard à compter de la signification du présent jugement, l’astreinte courant pendant un délai maximum de six mois ;

CONDAMNE la S.A.S. ALCYON INDUSTRIES à procéder aux travaux de nature à remettre les sols à l’extérieur des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 6] dans leur état antérieur à l’installation du chapiteau ;

CONDAMNE la S.A.S. ALCYON INDUSTRIES à payer à la S.C.I. ALCYON TECHNIQUE la somme de neuf-mille euros (9 000 €) en réparation de son préjudice ;

REJETTE le surplus des demandes de la S.C.I. ALCYON TECHNIQUE ;

CONDAMNE la S.C.I. ALCYON TECHNIQUE à restituer à la S.A.S. ALCYON INDUSTRIES la somme de mille-six-cent-cinq euros et trente-six centimes (1 605,36 €) ;

REJETTE le surplus des demandes de la S.A.S. ALCYON INDUSTRIES ;

ORDONNE la compensation des créances réciproques de la S.C.I. ALCYON TECHNIQUE et de la S.A.S. ALCYON INDUSTRIES ;

CONDAMNE la S.A.S. ALCYON INDUSTRIES aux dépens ;

CONDAMNE la S.A.S. ALCYON INDUSTRIES à payer à la S.C.I. ALCYON TECHNIQUE la somme de deux mille euros (2 000 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 10] le 27 août 2025

Le Greffier Le Président

Aude MULLER Chloé MAUNIER