TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 3]

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[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 9]

N° RG 24/01547 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZSEA

Minute : 24/00673

Monsieur [L] [I]

Représentant : M^e Karl SKOG, avocat au barreau de Paris, vestiaire : E1677

C/

Monsieur [F] [X]

Monsieur [O] [X]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 06 Décembre 2024

DEMANDEUR :

Monsieur [L] [I]

[Adresse 5]

[Localité 6]

représenté par Maître Karl SKOG, avocat au barreau de Paris

DÉFENDEURS :

Monsieur [F] [X]

[Adresse 4]

[Localité 8]

non comparant, ni représenté

Monsieur [O] [X]

[Adresse 4]

[Localité 8]

non comparant, ni représenté

DÉBATS :

Audience publique du 08 Novembre 2024, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, en présence de Monsieur Dominique DESRUES, Magistrat à titre temporaire stagiaire, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 06 Décembre 2024, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 12 septembre 2018, M. [L] [I] a donné à bail à M. [F] [X] et à M. [O] [X] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] [Localité 8], moyennant un loyer mensuel initial de 910 euros outre une provision pour charges récupérables de 70 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er mars 2024, M. [L] [I] a fait signifier à M. [F] [X] et à M. [O] [X] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer dans le délai de six semaines la somme de 4 497,56 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par exploits de commissaire de justice en date du 28 juin 2024 remis à étude, M. [L] [I] a fait assigner M. [F] [X] et à M. [O] [X] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l’audience du 8 novembre 2024 au visa des articles 24 III de la loi du 6 juillet 1989, aux fins de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail au 12 avril 2024, les causes du commandement de payer en date du 1er mars 2024 n’ayant pas été réglées dans le délai de six semaines prévu par les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,En conséquence,

Ordonner sans délai de grâce, l’expulsion de M. [F] [X] et à M. [O] [X] et de tous occupants de leur chef en application des dispositions des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ains que le transport des meubles et objets garnissant les locaux loués, dans les conditions édictées par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants dudit code,Condamner par provision solidairement M. [F] [X] et à M. [O] [X] à payer à M. [L] [I], une indemnité d’occupation égale au loyer chargé prévu et éventuellement révisé, soit actuellement la somme de 994,79 euros par mois et ce, jusqu’à parfaite libération des lieux matérialisées par la remise des clés ou un procès-verbal de reprise et ce, en application des dispositions de l’article 1240 du code civil,Condamner par provision, solidairement. M. [F] [X] et à M. [O] [X] à payer à M. [L] [I] une somme de 7 117,43 euros arrêtée au 16 mai 2024, sauf à parfaire au jour de l’audience à venir et augmentée des intérêts au taux légal à compter du 1er mars 2024 date du commandement de payer, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil,Condamner in solidum M. [F] [X] et à M. [O] [X] à payer à M. [L] [I] une somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner in solidum M. [F] [X] et à M. [O] [X] aux entiers dépens du présent référé qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de son signalement à la CCAPEX, au titre des dispositions de l’article 696 du code civil.

L’assignation a été notifiée par la voie électronique au Préfet de Seine-Saint-Denis le 2 juillet 2024.

A l’audience du 8 novembre 2024, M. [L] [I], qui s’est fait représenter, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise le montant de la dette locative à la somme de 2785,22 euros. Il ajoute que malgré l’absence des défendeurs, puisque le paiement des loyers courants a été repris, il est favorable à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire pendant les délais.

M. [F] [X] et M. [O] [X], tous deux régulièrement assignés à étude, n’ont pas comparu.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de M. [F] [X] et M. [O] [X] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la demande principale

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 12 septembre 2018, des commandements de payer délivrés le 1er mars 2024 et du décompte de la créance arrêté au 5 novembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse, que le bailleur rapporte la preuve de l’existence d’un arriéré de loyers, indemnités d’occupation et charges impayées d’un montant de 2485,33 euros.

En conséquence, il convient de condamner M. [F] [X] et M. [O] [X] à payer la somme provisionnelle de 2485,33 euros avec intérêts au taux légal à compter du 28 juin 2024 date de l’assignation.

Le bail stipule que pour l’exécution de toutes les obligations résultant du présent contrat, il y aura solidarité et indivisibilité entre les parties désignées ci-dessus sous le vocable « le locataire » ou « le preneur ». Il convient donc de condamner M. [F] [X] et M. [O] [X] à payer solidairement cette somme provisionnelle de 2485,33 euros.

Sur la demande aux fins de constat de résiliation

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 2 juillet 2024 soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de M. [L] [I] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clauses résolutoire

Aux termes de l’article 1103 du code civil « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit « qu’à défaut de paiement intégral à son échéance exacte, d’un seul terme de loyer ( y compris les charges) … le présent engagement sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, deux mois après un simple commandement resté sans effet. » .

Le 1er mars 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer l’arriéré locatif dû dans un délai de six semaines.

Au jour de la signification du commandement de payer, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, disposait en effet que la clause résolutoire « ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. ». Cependant, au jour de la signature du contrat et de sa dernière reconduction, ce texte prévoyait que la clause résolutoire, produisait ses effets en cas de commandement de payer infructueux qu’après un délai de deux mois.

Or, les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1, et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, puisque la loi du 27 juillet 2023 ne comprenait pas de dispositions dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

En l’espèce, le bail n’a pas été renouvelé depuis le 29 juillet 2023 et contient, comme rappelé ci-dessus, une clause résolutoire stipulant que cette clause est acquise après un commandement de payer resté infructueux après le délai de deux mois. Dès lors, c’est bien le délai de deux mois qu’il convient d’appliquer. Le commandement de payer du 1er mars 2024 est resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que le bail est résilié à la date du 2 mai 2024.

.

Sur la demande de délai de paiement et de suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, le bailleur a proposé que des délais soient accordés aux locataires. Il ressort des éléments communiqués que M. [F] [X] et M. [O] [X] ont repris le paiement intégral du loyer et des charges au jour de l’audience.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à M. [F] [X] et M. [O] [X] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant la période des délais de paiement, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, si M. [F] [X] et M. [O] [X] ne respectent pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera réputée acquise et le bail sera résilié. M. [F] [X] et M. [O] [X] devront quitter les lieux sans délai et à défaut d’exécution volontaire, M. [L] [I] sera autorisé à faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, ainsi qu’au transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Dans l’hypothèse où M. [F] [X] et M. [O] [X] ne respecteraient pas les délais, et en vertu de l’article 1240 du code civil, ils devront indemniser le propriétaire du fait de leur occupation illicite des lieux à compter du 2 mai 2024, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l’indisponibilité des lieux, par le versement in solidum d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié, jusqu’à son départ définitif des lieux.

Sur les demandes accessoires

M. [F] [X] et M. [O] [X], qui succombent seront condamnés in solidum, en application de l’article 696 du code de procédure civile, aux entiers dépens lesquels comprendront le coût des commandements de payer en date du 1er mars 2023, mais ne comprendront pas le coût du signalement de la situation d’impayé locatif à la CCAPEX lequel n’était pas nécessaire, le bailleur étant un particulier.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. M. [F] [X] et M. [O] [X] seront condamnés in solidum à payer à M. [L] [I] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Déclare recevable la demande de M. [L] [I] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 12 septembre 2018, entre M. [L] [I] d’une part et M. [F] [X] et M. [O] [X] d’autre part, concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 4] [Localité 8] sont réunies à la date 2 mai 2024.

Constate la résiliation du bail à compter de cette date,

Condamne solidairement M. [F] [X] et M. [O] [X] à payer à M. [L] [I] au titre de l’arriéré locatif, la somme provisionnelle de 2485,33 euros avec intérêts au taux légal à compter du 28 juin 2024, date de l’assignation,

Accorde un délai à M. [F] [X] et M. [O] [X] pour le paiement de cette somme,

Autorise M. [F] [X] et M. [O] [X] à s’acquitter de la dette en 24 fois, en procédant à 23 versements de 100 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

Dit que chaque versement devra intervenir en même temps que le paiement du premier loyer suivant la signification de la décision, puis en même temps que chaque loyer et charges en cours,

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

Rappelle que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

Dit qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité de la dette à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire reprendra ses effets et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

Ordonne en ce cas, à défaut de départ volontaire, l’expulsion des lieux situés [Adresse 4] [Localité 8], de M. [F] [X] et M. [O] [X] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamne en ce cas, in solidum, M. [F] [X] et M. [O] [X] à payer à M. [L] [I] une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges récupérables qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 2 mai 2024 jusqu’à la libération effective des lieux manifestée par la remise des clés, déduction faite des paiements déjà intervenus,

Condamne in solidum M. [F] [X] et M. [O] [X] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût des commandements de payer du 1er mars 2024, mais ne comprendront pas le coût su signalement de l’arriéré locatif à la CCAPEX,

Condamne in solidum M. [F] [X] et M. [O] [X] à payer à M. [L] [I] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 6 décembre 2024

Le Greffier Le Juge