N° RG 24/06524 – N° Portalis DB2E-W-B7I-M4WC

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 5]

11ème civ. S4

N° RG 24/06524 – N° Portalis DB2E-W-B7I-M4WC

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Nicolas FRAMERY

M^e Jean WEYL

Le

Le Greffier

M^e Nicolas FRAMERY

M^e Jean WEYL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

13 JUIN 2025

DEMANDERESSE :

Madame [D] [G]

née le 24 Juillet 1972 à [Localité 9]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Fabienne DIEBOLD-STROHL substituant M^e Nicolas FRAMERY, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 52

DEFENDERESSE :

S.A. 3F GRAND EST, Société Anonyme d’HLM

immatriculée au RCS de Strasboug sous le n° 498 273 556

[Adresse 6]

[Localité 4]

représentée par M^e Mohamed AACHOUR substituant M^e Jean WEYL, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 111

OBJET : Baux d’habitation – Autres demandes relatives à un bail d’habitation

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Catherine GARCZYNSKI, 1ère Vice Présidente, Juge des Contentieux de la Protection

Stéphanie BAEUMLIN, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 17 Mars 2025 à l’issue de laquelle le Président, Catherine GARCZYNSKI, 1ère Vice Présidente, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 22 Mai 2025, prorogé au 13 Juin 2025.

JUGEMENT

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Catherine GARCZYNSKI, 1ère Vice Présidente, Juge des Contentieux de la Protection

et par Stéphanie BAEUMLIN, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Mme [D] [G] a conclu un contrat de location avec la société 3F Grand Est le 19 mai 2022, à compter du 31 mai 2022, portant sur un logement conventionné n°142, situé [Adresse 1] moyennant un loyer mensuel de 637 euros.

L’état des lieux d’entrée a été réalisé le 31 mai 2022.

Mme [G] a assigné la société 3F Grand Est devant le juge du contentieux de la protection de ce tribunal, au visa de l’article 1719 du code civil, par acte de commissaire de justice du 2 mai 2024, aux fins de voir condamner la société 3F Grand Est à lui payer la somme de 7 000 euros « en remboursement des travaux qu’elle a effectués » ; elle demande aussi la condamnation de la société 3F Grand Est aux dépens et à verser à son avocat la somme de 1 300 euros au titre de l’article 37 de la loi relative à l’aide juridique.

Elle exposait qu’ayant une fille allergique lui interdisant d’être en présence de moisissures et de moquette, elle avait, d’une part, réalisé des travaux dans la salle de bains vétuste (remplacement des éléments sanitaires et nouveaux meubles) pour être sûre que sa fille ne soit pas exposée à un tel risque, et d’autre part, entrepris de remplacer la moquette du couloir, ce qui ne nécessitait pas, selon elle, l’accord du bailleur, mais qu’il avait été découvert de l’amiante dans le revêtement situé en dessous et que le bailleur avait alors refusé de le recouvrir à ses frais par du parquet.

Elle invoquait l’article « 7 » de la loi du 6 juillet 1989, selon lequel le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. Elle soutenait que lorsque la santé d’un des occupants n’autorise pas de moquette, le fait de délivrer un logement avec moquette ne satisfait déjà pas à cette obligation ; elle ajoutait qu’en l’espèce la moquette recouvrait un revêtement présentant un risque pour la santé et qu’en refusant la prise en charge des travaux, le bailleur avait manqué à ses obligations.

A l’audience du 6 janvier 2025, l’affaire a été renvoyée au 17 mars 2025 pour plaidoiries avec un calendrier de procédure.

A cette audience, les parties, représentées par avocat, se sont référées à leurs conclusions respectives du 7 février 2025 pour la demanderesse et du 6 mars 2025 pour la défenderesse.

Mme [G] reprend ses demandes initiales.

Elle ajoute notamment que :

elle s’est rendu compte en réalisant les travaux de salle de bains qu’il y avait des moisissures derrière les appareils sanitaires,elle avait le droit d’enlever la moquette, sans avoir à en informer le bailleur et encore moins à solliciter son accord, elle ne savait pas que le revêtement en dessous présentait un risque, alors que le bailleur, qui avait fait des travaux de rénovation de l’immeuble, devait le savoir et n’a pas estimé utile de l’en informer,il ne l’en a pas non plus informée quand elle a demandé le remplacement de la moquette et qu’il a refusé,il entrait dans les obligations du bailleur de prendre en charge les travaux de remplacement de la moquette et du recouvrement du revêtement présentant un risque pour la santé du locataire.

La société 3F Grand Est sollicite le débouté de l’ensemble des demandes et la condamnation de Mme [D] [G] à lui payer la somme de 1 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Elle fait valoir que :

à l’entrée dans les lieux, la moquette de l’appartement était signalée en état d’usage normal, de même que la salle de bains, sauf les bouches d’aération et le sol qui étaient neufs, outre une remise en peinture,elle avait réalisé des travaux dans les lieux à concurrence de 14 011,50 euros et, si un bon de commande a été établi le 6 juin 2022, les travaux avaient eu lieu avant, ce qui ressort de la facture en date du 31 mai 2022,elle démontre avoir remis un logement décent ;Mme [P] [X] a visité le logement qui lui plaisait, n’a fait aucune réserve sur la moquette, ni jamais fait état d’exigences préalables au titre du revêtement de sol du couloir,l’état de santé de l’enfant de la demanderesse n’était pas avéré lors de la prise à bail, n’a pas été porté à la connaissance du bailleur et ne lui est pas opposable,la moquette avait fait l’objet d’un nettoyage intégral et, si des traces d’amiante ont été révélées sous la moquette, il suffisait à la locataire de recouvrir ce sol comme il était avant, par tout revêtement de son choix,Mme [P] [X] n’apporte aucune précision quant à l’état du sol du couloir et sa responsabilité serait engagée si elle le laissait en l’état, sans avoir procédé à l’encapsulage de l’amiante, mis à nu par ses agissements,elle conteste toutes moisissures dans la salle de bain et relève que la défenderesse ne s’en est plainte que par la présente assignation,il n’est produit qu’un devis approximatif pour 3 500 euros sans facture et des factures de menues dépenses d’aménagement du logement, qui ne peuvent être rattachées, ni à la défenderesse, ni au logement litigieux.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 mai 2025, lequel a été prorogé à ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les manquements du bailleur

Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent.

Plus précisément, aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. (…).

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale (…).

Le bailleur est obligé :

a) de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation.

(…). »

Le décret du 30 janvier 2002, relatif aux caractéristiques du logement décent, indique en son article 2.4, au sujet des revêtements du logement, que « la nature et l’état de conservation et d’entretien » de ceux-ci ne doivent pas présenter des risques manifestes pour la santé des locataires.

En l’espèce, le diagnostic du 28 février 2022 du logement produit par la demanderesse ne mentionne pas la présence d’amiante, mais il ne concerne que l’amiante apparente ; il précise que la liste A des matériaux et produits à vérifier concerne « les flocages, calorifugeages et faux plafond accessibles sans travaux destructifs ».

Il est en revanche établi par le diagnostic du 8 septembre 2022 – qu’a fait réaliser le bailleur suite au courrier de la locataire en date du 22 juillet 2022 lui indiquant avoir fait retirer la moquette par une entreprise, laquelle suspectait de l’amiante sous l’ancien vinyle se trouvant sous la moquette -, la présence d’amiante dans des dalles plastiques mises à nu lors de l’enlèvement de la moquette du couloir de l’appartement par Mme [D] [G].

Or il n’est pas établi que la présence d’amiante, lorsqu’elle était encapsulée (ce qui doit empêcher la libération des fibres dans l’air), présentait un risque manifeste pour la santé de la locataire et de ses enfants, alors que le « constat contradictoire d’état des lieux d’entrée entrant » signé par les parties le 31 mai 2022 mentionne que ladite moquette était en « état d’usage », sans signaler aucune dégradation du revêtement.

La seule présence de moquette, en état d’usage, dans le couloir, ne saurait caractériser un risque manifeste pouvant porter atteinte à la santé du locataire.

Par ailleurs, l’état des lieux d’entrée ne contient aucune réserve de la locataire entrante sur la nature du revêtement de sol du couloir, ni aucune demande de changement de ce revêtement au regard de l’état de santé de sa fille, qui, selon certificat médical versé aux débats établi le 4 mai 2023, « nécessite qu’elle habite dans un logement sans moquette ». Aucun courrier n’a été fait non plus par Mme [G] pour signaler, dans les 10 jours suivants l’état des lieux d’entrée, la problématique qu’elle dénonce, comme le prévoit l’article 7.1 des conditions générales du contrat en cas de « défaut important ».

Enfin, Mme [G] ne démontre pas avoir demandé postérieurement au bailleur d’enlever la moquette, au regard des risques pour la santé de sa fille.

Par ailleurs, l’article 8 sous B des conditions générales du contrat de location concernant les obligations des parties au titre de l’entretien, des réparations et des transformations, stipule que :

« le locataire ne peut réaliser que des aménagements ne constituant pas une transformation des lieux loués.

Toute transformation nécessite l’accord écrit du bailleur (…).

Lorsqu’une transformation effectuée par le locataire met en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité des lieux loués ou celle de l’immeuble, le bailleur peut exiger la réfection immédiate des lieux loués dans leur état antérieur ».

En l’espèce, le remplacement de la moquette par un revêtement d’une autre nature, tel du parquet, constituait une transformation des lieux loués qui nécessitait l’accord écrit du bailleur.

Or, la demanderesse ne justifie pas avoir demandé l’accord de la société 3F Grand Est pour y procéder elle-même.

Elle ne peut donc se plaindre qu’il lui ait été répondu le 30 septembre 2022 qu’elle aurait dû lui demander une autorisation et qu’elle était invitée à « recouvrir le sol mis à nu afin d’encapsuler à nouveau les zones concernées par cette présence d’amiante ».

Il résulte de ces éléments qu’aucun manquement de la société 3F Grand Est à l’obligation de délivrer un logement décent ne peut être retenu en ce qui concerne la présence d’amiante dans le revêtement se trouvant sous la moquette recouvrant le couloir.

Au surplus, s’il est réclamé un remboursement de travaux, il n’est justifié d’aucune facture d’exécution de travaux aux fins de recouvrir le revêtement contenant de l’amiante.

S’agissant de la salle de bains, l’état des lieux d’entrée mentionne d’une part, comme neufs les bouches d’air/ventilation/VMC, les équipements électriques, le siphon du lavabo, la peinture des murs et du plafond ainsi que le sol souple, et d’autre part, comme en état d’usage, les autres éléments (notamment de la douche et du lavabo).

Aucune preuve n’est rapportée par Mme [G] de la présence de moisissures derrière les appareils sanitaires, ni de la vétusté de ces derniers.

Dès lors, aucun manquement du bailleur à son obligation de délivrer un logement décent ne peut non plus être retenu en ce qui concerne la salle de bains.

La demande sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. (…) ».

En l’espèce, si aucun manquement n’a été retenu à l’encontre de la société 3F Grand Est, la complexité du litige du fait de la découverte d’amiante par la locataire sous le revêtement de sol du couloir, justifient de laisser à chacune des parties la charge de ses propres dépens et de rejeter la demande de la société 3F Grand Est fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort,

DEBOUTE Mme [D] [G] de sa demande ;

DEBOUTE la société 3F Grand Est de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que chacune des parties supportera la charge de ses propres dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la

Stéphanie BAEUMLIN Protection

Catherine GARCZYNSKI