R E P U B L I Q U E F R A N C A I S E

Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOULOGNE SUR MER

(1ère Chambre)

JUGEMENT

*************

RENDU LE VINGT CINQ FEVRIER DEUX MIL VINGT CINQ

MINUTE N° :

DOSSIER N° RG 22/04994 – N° Portalis DBZ3-W-B7G-75IPE

Le 25 février 2025

DEMANDEURS

M. [J] [C] [M]

né le 03 Janvier 1947 à [Localité 8], demeurant [Adresse 3]

Mme [S] [D] [V] épouse [M]

née le 28 Juin 1955 à [Localité 7] (POLOGNE), demeurant [Adresse 3]

représentés tous deux par M^e Delphine NOWAK, avocat au barreau de LILLE, avocat plaidant

DEFENDERESSE

Mme [L] [Y]

née le 02 Janvier 1959 à [Localité 9], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Jean-sébastien DELOZIERE, avocat au barreau de SAINT-OMER, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Le tribunal était composé de Madame Fiona FILEZ, désignée en qualité de juge unique en application des dispositions de l’article 803 du Code de procédure civile.

Le juge unique était assisté de Madame Catherine BUYSE, Greffier.

DÉBATS – DÉLIBÉRÉ :

Les débats ont eu lieu à l’audience publique du : 17 décembre 2024.

A l’issue, les conseils ont été avisés que le jugement serait rendu le 25 février 2025 par mise à disposition au greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile issue de l’article 4 de la loi du 20 août 2004.

En l’état de quoi, le tribunal a rendu la décision suivante.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte notarié reçu par Maître [O] [A], notaire à [Localité 9], le 04 août 2021, M. [J] [M] et Mme [S] [V] ép. [M] (ci-après les consorts [M]) ont acquis de Mme [L] [Y] un immeuble sis [Adresse 2] sur une parcelle cadastrée A[Cadastre 5] pour la somme de 330 000 euros. A cette occasion, ils ont versé entre les mains du notaire un acompte de 16 500 euros.

Ce compromis de vente était assorti des conditions suspensives de droit commun à l’égard du vendeur et d’une condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt à l’égard des acquéreurs. L’acte contenait également une clause pénale équivalent à 10% de la valeur du bien.

Aux termes du compromis de vente, la réitération par acte authentique devait intervenir au plus tard le 15 novembre 2021 devant Maître [O] [A], date reportée d’un commun accord des parties au 10 décembre 2021. Absents à ce rendez-vous, les consorts [M] ont été mis en demeure par le notaire d’avoir à réitérer le 17 janvier 2022.

Le 24 décembre 2021, les consorts [M] ont informé le notaire de leur refus de réitérer l’acte et sollicité la restitution de l’acompte.

Par courrier daté du 20 janvier 2022, Mme [L] [Y] a renoncé à poursuivre la vente.

Par assignation datée du 25 octobre 2022, Mme [L] [Y] a fait assigner M. [J] [M] et Mme [S] [V] ép. [M] devant le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer aux fins de leur condamnation à lui régler le montant dû au titre de la clause pénale prévue au contrat.

Par acte de commissaire de justice daté du 9 novembre 2022, les consorts [M] ont saisi le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer aux fins de condamnation de Mme [L] [Y] à leur restituer l’acompte versé outre des dommages et intérêts pour résistance abusive.

Les deux procédures ont fait l’objet d’une jonction sous le numéro RG 22/04994 le 4 janvier 2023.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 janvier 2024, M. [J] [M] et Mme [S] [V] ép. [M] demandent au tribunal de :

A titre principal :

— Prononcer la caducité du compromis de vente pour absence de réalisation des conditions suspensives,

A titre subsidiaire :

— Prononcer la nullité du compromis de vente en date du 04 août 2021 pour vice du consentement,

A titre très subsidiaire :

— Prononcer la résolution du compromis de vente aux torts exclusifs de Mme [Y],

En tout état de cause :

— Débouter Mme [Y] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— Condamner Mme [Y] à leur restituer l’acompte de 16 500 euros majoré des intérêts au taux légal à compter du 24 décembre 2021,

— Ordonner que la SELARL [A], prise en la personne de Maître [O] [A], notaire à [Localité 9], chez qui sont conservés ces fonds, devra restituer la somme de 16 500 euros sur simple présentation de la signification à Mme [Y] du jugement à intervenir,

— En tant que de besoin, condamner la SELARL [A] prise en la personne de Maître [O] [A], notaire à [Localité 9] au paiement de cette somme séquestrée,

— Condamner Mme [Y] à leur payer :

o La somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

o La somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

o Les entiers frais et dépens de la procédure et de ses suites.

Au soutien de leurs prétentions, au visa des articles 1103, 1104, 1112-1, 1124, 1127, 1231-5, 1137 et 1240 du code civil, M. [J] [M] et Mme [S] [V] ép. [M] font valoir que les conditions suspensives prévues au compromis de vente ne sont pas réalisées en ce que le certificat d’urbanisme a révélé l’existence de plusieurs servitudes.

Sollicitant subsidiairement la nullité de la vente pour vice du consentement, ils soutiennent que Mme [L] [Y] n’a pas transmis l’ensemble des informations en sa possession. En effet, ils affirment avoir découvert à la lecture du projet d’acte de vente que l’immeuble était soumis à des prescriptions en matière d’urbanisme et que la parcelle devant être empruntée pour accéder à l’immeuble appartenait à l’Etat. Ils affirment avoir également découvert que Mme [L] [Y] empiétait illégalement sur le terrain voisins nécessitant ainsi un bornage postérieurement à la signature du compromis de vente. Ils déclarent que Mme [L] [Y] avait connaissance de ces informations et les a volontairement tues de sorte que le compromis de vente contient des informations erronées.

Pour ces mêmes raisons, les demandeurs affirment que Mme [L] [Y] a manqué à son obligation d’information précontractuelle ; que ces informations portent sur des éléments essentiels ce qui justifie, selon eux, la résolution du compromis de vente aux torts exclusifs de la vendeuse.

S’opposant à la demande de résiliation du compromis de vente à leurs torts exclusifs, les consorts [M] exposent que Mme [L] [Y] ne rapporte pas la preuve d’une faute commise par eux.

Ils soutiennent, enfin, que la défenderesse a vendu le bien objet de la vente dans un temps court et qu’elle n’a ainsi subi aucun préjudice de sorte que l’application de la clause pénale aurait pour conséquence de lui faire réaliser une plus-value.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 janvier 2024, Mme [L] [Y] demande au tribunal de :

— Débouter de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions les époux [M]-[V],

— Recevoir l’action de Mme [L] [Y] et la dire bien fondée,

— Constater la réalisation des conditions suspensives prévues au compromis de vente sous seing privé du 04 août 2021,

— Prononcer la résolution judiciaire du compromis de vente sous seing privé du 04 août 2021 aux torts et griefs de M. [J] [M] et Mme [D] [V] ép. [M] en ce que ces derniers se sont volontairement abstenus de réitérer l’acte de vente en la forme authentique malgré mise en demeure de le faire ;

— Condamner M. [J] [M] et Mme [S] [D] [V] épouse [M] à lui payer la somme de 33 000 euros au titre de la clause pénale avec intérêt au taux légal à compter du 30 mars 2022, date de la mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception ;

— Condamner M. [J] [M] et Mme [S] [D] [V] épouse [M] à lui payer la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— Condamner M. [J] [M] et Mme [S] [D] [V] épouse [M] à payer à Mme [L] [Y] la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’en tous frais et dépens ;

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

A l’appui de ses demandes, Mme [L] [Y] argue, sur le fondement des articles 1103, 1104, 1226, 1231-5, 1304-6 et 1582 et suivants du code civil, que le compromis de vente litigieux contient une clause pénale de 10%, laquelle sanctionne le manquement d’une partie à ses obligations ; que les consorts [M] ont refusé, de manière injustifiée, de réitérer l’acte et ce, malgré mise en demeure ; qu’ils ont ainsi commis une faute entrainant la mise en jeu de la clause pénale.

Réfutant toute caducité du compromis de vente, la défenderesse allègue que l’ensemble des conditions suspensives est réalisé nonobstant le fait que le bien est soumis à la loi Barnier puisqu’en application de l’article L 111-7 du code de l’environnement, cette servitude n’affecte ni la valeur ni l’usage du bien.

Réfutant tout dol, Mme [L] [Y] soutient que le manquement à une obligation précontractuelle d’information ne constitue un dol que lorsque le caractère intentionnel du manquement est prouvé et qu’il provoque une erreur déterminante. Elle soutient que les servitudes mentionnées dans le certificat d’urbanisme n’ont pas d’impact sur la valeur ou la destination du bien ; qu’elle n’avait pas connaissance d’un empiètement illégal ; qu’elle a fait procéder au bornage dès connaissance de cette information et que suite aux conclusions de ce bornage, les demandeurs ont sollicité le report de la date de réitération ce qui témoigne qu’il ne s’agissait pas d’une erreur déterminante pour eux. Elle ajoute que l’attestation versée aux débats ne respecte pas les formes prévues par la loi de sorte qu’elle est dénuée de force probante.

Concernant la parcelle située face au bien vendu, elle affirme que cette parcelle n’est pas l’objet de la vente et ne peut donc servir de prétexte pour fonder un refus de réitérer.

Pour ces mêmes raisons, elle s’oppose à la résolution du compromis de vente à ses torts exclusifs.

Enfin, elle affirme que le montant de la clause pénale n’est pas manifestement excessif et que, le bien ayant été immobilisé le temps de la vente, elle est bien fondée à solliciter le montant de la clause pénale.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 février 2024 et l’affaire renvoyée à l’audience tenue à juge unique le même jour. Un renvoi a été ordonné, à la demande des parties, à l’audience du 17 décembre 2024. La décision a été mise en délibéré au 25 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la caducité du compromis de vente :

Selon les articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Aux termes des articles 1304, alinéa 2 et 1304-3, alinéa 1er du code civil, la condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple. Celle-ci est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

L’article 1304-6 dudit code précise que l’obligation devient pure et simple à compter de l’accomplissement de la condition suspensive ; que toutefois, les parties peuvent prévoir que l’accomplissement de la condition rétroagira au jour du contrat (…) ; qu’en cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé.

En l’espèce, en page 7 du compromis de vente signé le 4 août 2021 par les consorts [M] et Mme [L] [Y], dans l’intérêt de l’acquéreur était expressément prévue la condition suspensive suivante : « les titres de propriété antérieurs, les pièces d’urbanisme ou autres, ne doivent pas révéler de servitudes, de charges ni de vices non indiqués aux présentes pouvant grever l’immeuble et en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à la destination que l’acquéreur entend donner ».

Il ressort du certificat d’urbanisme daté du 07 septembre 2021 que l’immeuble est grevé des servitudes d’utilité publique suivantes :

— ATB : axes de transport terrestre bruyant,

— AC1 : Servitude de protection des monuments historiques,

— Loi Barnier : Route à Grande Circulation,

— AS1np : Non Protégeabilité des captages d’eau potable. Abandon de la procédure de protection / Mise en place de mesures conservatoires.

Les consorts [M] considèrent donc que le compromis de vente est caduc compte tenu de ces servitudes

Toutefois, et comme le souligne Mme [L] [Y], le compromis de vente précise que les servitudes ne doivent pas diminuer sensiblement la valeur de l’immeuble ou le rendre impropre à la destination que l’acquéreur entend donner. Or, les demandeurs échouent à rapporter la preuve que ces conditions sont remplies.

Au contraire, concernant la valeur de l’immeuble, il ressort des déclarations des demandeurs que Mme [L] [Y] a finalement vendu le bien pour la somme de 330 000 euros, soit le prix convenu entre les parties au litige. Dès lors, les servitudes n’ont pas eu pour effet de diminuer même sensiblement la valeur du bien.

S’agissant de la destination dudit bien, il convient d’observer que Mme [L] [Y] en a fait un usage d’habitation pendant plusieurs années et qu’en page 4 du compromis de vente, il est mentionné que les acquéreurs entendent conserver l’usage qui en était fait. Les servitudes ne rendent donc pas l’immeuble impropre à l’usage d’habitation.

En conséquence, M. [J] [M] et Mme [S] [V] ép. [M] seront déboutés de leur demande tendant à voir prononcée la caducité du compromis de vente pour absence de réalisation des conditions suspensives.

Sur la nullité du compromis de vente pour vice du consentement :

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l’article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

Il est constant que celui qui se prévaut du dol doit rapporter la preuve de l’existence d’une manœuvre intentionnelle émanant du futur cocontractant, manœuvre dont il résulte une erreur déterminante. Il est également constant que le silence gardé, le manquement à une obligation précontractuelle d’information, à la supposée établie, ne peut suffire à caractériser le dol par réticence, si ne s’y ajoute la constatation du caractère intentionnel de ce manquement et celle d’une erreur déterminante provoquée par celui-ci.

En l’espèce, M. [J] [M] et Mme [S] [V] ép. [M] reprochent à Mme [L] [Y] d’avoir tu plusieurs informations portant sur des éléments essentiel du bien acquis.

S’agissant de l’existence des prescriptions en matière de Loi Barnier :

Comme rappelé récemment, Il ressort du certificat d’urbanisme daté du 07 septembre 2021 que l’immeuble est grevé notamment d’une servitude relative à la Loi Barnier. Il n’est pas contesté que les termes du compromis de vente ne font pas mention de l’existence de cette servitude.

Les consorts [M] considèrent qu’en s’abstenant de leur communiquer les éléments repris dans le certificat d’urbanisme dès communication de celui-ci mais, au contraire, en ne les informant que la veille de la signature de l’acte de vente, Mme [L] [Y] s’est rendue coupable de dol.

Cependant, ils échouent à rapporter la preuve de l’élément intentionnel exigé par le dol. En effet, d’une part il est établi que le certificat d’urbanisme a été délivré plus d’un mois après la signature du compromis de vente de sorte que Mme [L] [Y] n’avait pas connaissance de ces informations lors de la signature dudit compromis et postérieurement au délai de rétractation. D’autre part, le caractère tardif de la transmission des éléments est à lui seul insuffisant pour caractériser l’intention.

En outre, si la servitude dite Loi Barnier interdit toute construction dans une bande de soixante-quinze mètres de part et d’autre des routes visées à l’article L. 141-19 du même code, comme l’indique justement Mme [L] [Y], l’article L111-7 ajoute que cette interdiction ne s’applique pas « à l’adaptation, au changement de destination, à la réfection ou à l’extension de constructions existantes ». Cette servitude n’impacte donc pas la situation de l’immeuble concerné par la vente. Il apparait que Maître [O] [A] a rassuré les demandeurs sur ce point par mail daté du 14 décembre 2021 et reprenant ces dispositions législatives. En outre, il convient de noter que les demandeurs bénéficiaient, dans le cadre de cette vente, de l’assistance que Maître [X] [G], notaire à [Localité 9] et il n’est pas justifié que ce dernier ait émis des réserves concernant la servitude précitée.

La servitude dite « Loi Barnier » n’ayant aucune incidence sur le bien, les consorts [M] ne rapportent pas la preuve que l’erreur était déterminante.

S’agissant de l’empiètement illégal :

Les consorts [M] affirment avoir appris par le voisin de la vendeuse que cette dernière empiétait illégalement sur son terrain et ce, depuis plusieurs années et en toute connaissance de cause. Ils en veulent pour preuve un témoignage d’un géomètre ayant été contacté plusieurs années auparavant par Mme [L] [Y] et son ex-époux. Cependant, ladite attestation sera écartée des débats en ce qu’elle ne respecte pas les formes prévues par l’article 202 du code de procédure civile, à savoir, notamment, qu’elle n’est pas accompagnée de la pièce d’identité de son rédacteur de sorte qu’il est impossible d’en vérifier l’origine.

Les consorts [M] versent également aux débats plusieurs courriers et courriels reprenant les informations obtenues du voisin de la vendeuse. Or, en l’absence du témoignage direct dudit voisin et nul ne pouvant se constituer de titre à soi-même, ces éléments seront également écartés des débats.

L’examen des pièces démontre, par ailleurs, que dès l’obtention de ces informations, Mme [L] [Y] a fait procéder à un bornage et a clôturé le terrain conformément à ce bornage au mois d’octobre 2021.

Ainsi, les consorts [M] ne rapportent pas la preuve que Mme [L] [Y] avait connaissance de cet empiètement illégal antérieurement à la demande en bornage.

S’agissant de la propriété de la parcelle A[Cadastre 4] :

L’étude des plans cadastraux versés aux débats dont celui annexé au compromis de vente fait apparaître que pour accéder à l’immeuble situé sur la parcelle A[Cadastre 4] sis à [Localité 6], il est nécessaire d’emprunter la parcelle A[Cadastre 4].

Les demandeurs ne nient pas avoir reçu cette information mais affirment que Mme [L] [Y] se serait présentée comme propriétaire de ladite parcelle et aurait verbalisé son consentement afin qu’ils l’empruntent pour finalement découvrir lors de la lecture du projet d’acte de vente que ladite parcelle appartient à l’Etat, lequel pourrait s’opposer à son usage.

Il est établi que cette information ne figurait pas dans le compromis de vente et a été insérée dans le projet d’acte de vente.

Cependant, les consorts [M] ne justifient ni que Mme [L] [Y] s’est présentée comme propriétaire de cette parcelle ni en quoi l’identité du propriétaire de cette parcelle est déterminante pour eux.

Ainsi, les éléments transmis par les consorts [M] sont insuffisants pour établir l’existence d’un dol.

En conséquence, M. [J] [M] et Mme [S] [V] ép. [M] seront déboutés de leur demande de nullité du compromis de vente pour vice du consentement.

Sur la résolution judiciaire du compromis de vente :

Aux termes de l’article 1103 du code civil les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et en vertu de l’article 1104 du même code, ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Lorsqu’une partie se heurte au refus de réitération de la part de son cocontractant, elle peut, en application des articles 1124 et suivants du Code civil, soit demander l’exécution forcée de l’obligation qui se traduit par le constat judiciaire de la vente, soit la résolution, assortie le cas échéant de dommages-intérêts.

L’article 1227 du Code civil précise, d’ailleurs, que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

Dans cette hypothèse et en application des dispositions de l’article 1228, le juge dispose d’un pouvoir d’appréciation et peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur ou allouer seulement des dommages et intérêts.

De fait, le juge ne prononcera la résolution de la promesse que si l’inexécution de la promesse est suffisamment grave.

Selon l’article 1112-1 du même code, celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.

En l’espèce, chacune des parties sollicite la résolution judiciaire du compromis de vente aux torts exclusifs de l’autre, les consorts [M] reprochant à Mme [L] [Y] d’avoir manqué à son obligation précontractuelle d’information et Mme [L] [Y] reprochant aux consorts [M] de ne pas avoir réitéré nonobstant la réalisation de l’ensemble des conditions suspensives.

A la lumière des éléments transmis et rappelés ci-dessus, il est établi que les époux [M] ont refusé de réitérer par acte authentique malgré mise en demeure et alors même que les conditions suspensives étaient réalisées. Ils ont ainsi commis une faute suffisamment grave pour emporter résolution judiciaire du contrat.

Parallèlement, il convient de rappeler que l’obligation précontractuelle d’information impose aux cocontractants de communiquer, avant toute conclusion du contrat, les informations qu’il détient. Or, il est établi que le certificat d’urbanisme a été délivré postérieurement à la signature du compromis de vente. En outre, bien que la vendeuse n’ait pas transmis les informations directement aux acquéreurs, elle les a communiquées avant la signature du contrat de vente au notaire, lequel les a répercutées aux demandeurs de sorte qu’ils en ont eu connaissance avant de réitérer. Enfin, lesdites informations n’ayant aucune influence sur la valeur du bien ou son usage compte tenu des développements précédents, celles-ci ne sont pas déterminantes. Mme [L] [Y] n’a ainsi commis aucune faute.

En conséquence, la résolution judiciaire du compromis de vente sera prononcée aux torts exclusifs de M. [J] [M] et de Mme [S] [V] ép. [M].

Sur les conséquences de la résolution du compromis de vente :

Aux termes de l’article 1229 du code civil, la résolution met fin au contrat.

La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l’intégralité de ce qu’elles se sont procuré l’une à l’autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Les restitutions ont lieu dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.

Ainsi, les restitutions sont indépendantes des éventuels manquements commis et la faute commise par un contractant à l’origine de la résolution du contrat ne fait pas obstacle à son droit à restitution.

En l’espèce, il est établi que les consorts [M] ont versé la somme de 16 500 euros entre les mains du notaire aux fins de séquestre et que cette somme, malgré des demandes réitérées, ne leur a toujours pas été restituée.

En conséquence, Mme [L] [Y] sera condamnée à restituer la somme de 16 500 euros à M. [J] [M] et Mme [S] [V] ép. [M] . En revanche, il ne sera pas fait droit à la demande de rétroactivité s’agissant des intérêts au taux légal, ceux-ci courront donc à compter de la présente décision.

Sur l’application de la clause pénale :

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Selon la jurisprudence, en cas de résolution d’un contrat pour inexécution, les clauses limitatives de réparation des conséquences de cette inexécution demeurent applicables.

Afin de mettre en œuvre la clause pénale, l’inexécution de l’obligation doit être imputable au débiteur et cette inexécution suffit à elle-même de sorte que le bénéficiaire de la clause pénale n’a pas à rapporter la preuve d’un préjudice.

En l’espèce, le compromis de vente, en page 8, prévoit que dans l’éventualité où toutes les conditions suspensives seraient remplies et qu’une partie refuse de réitérer, celle-ci devra alors verser à l’autre partie la somme de 33 000 euros, somme que sollicite Mme [L] [Y].

Il résulte de ce qui précède que l’ensemble des conditions étaient réunies pour procéder à la réitération mais que les consorts [M] ont refusé de réitérer et, malgré mise en demeure datée du 30 mars 2022, ne se sont pas acquittés de la clause pénale.

Par ailleurs, il convient d’observé que le bien litigieux a été vendu par Mme [L] [Y] le 07 avril 2022 soit quelques semaines après qu’elle ait renoncé à poursuivre la vente et ce, pour la somme initialement convenue à savoir 330 000 euros. Elle n’a ainsi subi qu’un faible préjudice de sorte que le montant convenu au contrat apparaît comme manifestement excessif et justifie de ramener la clause pénale à la somme de 1 000 euros.

En conséquence, M. [J] [M] et Mme [S] [V] ép. [M] seront condamnés à payer à Mme [L] [Y] la somme de 1 000 euros au titre de la clause pénale.

Sur la demande indemnitaire au titre de la résistance abusive :

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer

En l’espèce, chacune des parties sollicitent la condamnation de l’autre au titre de la résistance abusive.

Cependant, ne caractérise une faute faisant dégénérer en abus de droit d’agir le fait pour le demandeur d’agir en justice sans mauvaise foi, quand bien même les éléments produits à l’appui de sa demande sont jugés insuffisants pour assurer le succès de ses prétentions. Ainsi, une interprétation erronée de ses droits par une partie n’est pas constitutive d’une résistance abusive.

En conséquence, M. [J] [M] et Mme [S] [V] ép. [M] seront déboutés de leur demande formulée au titre de la résistance abusive.

Mme [L] [V] ép. [M] sera pareillement déboutée de sa demande formulée sur ce fondement.

Sur les mesures de fin de jugement :

— Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [J] [M] et Mme [S] [V] ép. [M] succombant à l’instance seront solidairement condamnés aux dépens.

— Sur les frais irrépétibles :

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il n’est pas inéquitable de laisser à chaque partie la charge des frais qu’elle a exposés.

— Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à la disposition des parties au greffe,

Déboute M. [J] [M] et Mme [S] [V] ép. [M] de leur demande tendant à voir prononcée la caducité du compromis de vente pour absence de réalisation des conditions suspensives ;

Déboute M. [J] [M] et Mme [S] [V] ép. [M] de leur demande de nullité du compromis de vente pour vice du consentement ;

Prononce la résolution judiciaire, aux torts de M. [J] [M] et de Mme [S] [V] ép. [M], du compromis de vente signé le 04 août 2021 ;

En conséquence,

Ordonne la restitution du séquestre consigné entre les mains de Maître [O] [A], notaire à [Localité 9] aux termes du compromis de vente signé le 04 août 2021 entre M. [J] [M], Mme [S] [V] ép. [M] et Mme [L] [Y] ;

Condamne M. [J] [M] et Mme [S] [V] ép. [M] à payer à Mme [L] [Y] la somme de 1 000 euros au titre de la clause pénale ;

Condamne solidairement M. [J] [M] et Mme [S] [V] ép. [M] aux dépens de l’instance ;

Déboute M. [J] [M] et Mme [S] [V] ép. [M] de leur demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute Mme [L] [Y] de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire de plein droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT