TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 20 Novembre 2025

Président : Madame FATY, Vice-présidente

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 11 Septembre 2025

GROSSE :

Le 20 novembre 2025

à M^e DE [Localité 10]

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 20 novembre 2025

à M. [G]

à Mme [G] ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/03988 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6USS

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société UNICIL VENANT AUX DROITS DE LA SOCIETE PHOCEENNE D’HABITATIONS

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Corinne DE ROMILLY, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEURS

Monsieur [B] [G]

né le 19 Juillet 1970

demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

Madame [V] [S] épouse [G]

demeurant [Adresse 5]

comparante en personne

Par acte de Commissaire de Justice en date du 24 juin 2025, la SA UNICIL venant aux droits de la Société Phocéenne d’Habitations, a assigné Monsieur [B] [G] et Madame [V] [G] devant le juge des référés du pôle de proximité du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE pour voir :

· constater la résiliation du bail en application de la clause résolutoire contenue au contrat;

· ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur et Madame [G] et celle de tous occupants de leur chef des lieux sis à [Adresse 7] [Localité 3][Adresse 2], au besoin avec le concours de la [Localité 6] Publique;

· être autorisée à faire transporter les meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux dans tel garde-meubles de son choix, aux frais, risques et périls de Monsieur et Madame [G];

· condamner solidairement Monsieur et Madame [G] à lui payer :

— la somme provisionnelle de 958,88 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer;

— une somme égale au montant du dernier loyer et des charges au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à libération complète des lieux;

— la somme de 350,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les dépens.

A l’audience, la SA UNICIL a maintenu ses demandes tout en produisant un décompte actualisé de sa créance qui s’élève à la somme de 1486,10 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 31 août 2025 dont elle sollicite le paiement.

Le décompte actualisé sera pris en considération dans la mesure où dans son assignation, la SA UNICIL a sollicité le paiement d’une indemnité d’occupation.

Monsieur et Madame [G], cités en l’Etude de la SELARL HEXACTE, Commissaires de Justice, ont comparu à l’audience.

Ils n’ont pas contesté le montant de la dette locative et ont indiqué avoir fait un virement de 265,00 euros le 9 septembre 2025.

Ils ont sollicité des délais de paiement en offrant la somme de 50,00 euros en sus du loyer pour apurer leur dette et la suspension des effets de la clause résolutoire.

La SA UNICIL a confirmé le virement de la somme de 265,00 euros le 10 septembre 2025 et a produit un nouveau décompte.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande:

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que « à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du Commissaire de Justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience ».

L’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 dispose que " les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locative.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

La SA UNICIL produit la notification à la CCAPEX en date du 3 mars 2025 des impayés locatifs visés dans le commandement de payer signifié aux locataire le 26 février 2025, soit deux mois au moins avant l’assignation en date du 24 juin 2025.

Elle produit par ailleurs la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 27 juin 2025, soit six semaines au moins avant l’audience en date du 11 septembre 2025.

L’action de la SA UNICIL est donc déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail:

Par acte sous seing privé en date du 4 mai 2010, la Société Phocéenne d’Habitations devenue la SA UNICIL, a consenti un bail d’habitation à Monsieur et Madame [G] pour un logement situé à [Adresse 7] [Localité 3][Adresse 2], dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges après un commandement resté impayé pendant deux mois.

Le montant du loyer était de 304,61 euros outre 122,80 euros de provisions sur charges.

Monsieur et Madame [G] ne règlant pas régulièrement leurs loyers, la SA UNICIL leur a fait délivrer le 26 février 2025 un commandement d’avoir à payer les loyers de retard et visant la clause résolutoire du contrat de bail pour un montant de 569,27 euros hors frais.

Ce commandement, notifié à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 3 mars 2025, est resté sans effet pendant plus de deux mois, en ce que les sommes dues n’ont pas été réglées dans ce délai.

Par conséquent, la clause résolutoire est acquise de plein droit et le bail résilié à la date du 26 avril 2025.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur et Madame [G] et celle de tous occupants de leur chef, si besoin est avec le concours de la force publique et de les condamner solidairement à payer à la SA UNICIL la somme provisionnelle de 998,05 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés arrêtés au 10 septembre 2025, déduction faite des frais de procédure qui relèvent le cas échéant des frais et dépens et avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Monsieur et Madame [G] seront en outre solidairement condamnés à payer à la SA UNICIL une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges qui auraient été payés en cas de non résiliation du bail, au titre de l’occupation des lieux jusqu’à leur libération effective et remise des clés au propriétaire.

La SA UNICIL ne justifie d’aucun motif particulier autorisant que le délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution afin que le locataire quitte les lieux soit réduit.

Il n’y a donc pas lieu de faire exception au principe posé par ledit article.

Enfin, il n’y a pas lieu de statuer sur le sort des meubles dès lors que celui-ci est d’ores et déjà prévu par les articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, à l’initiative du Commissaire de Justice chargé de l’exécution de la mesure d’expulsion.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire:

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de cette même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus, pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux articles V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

Il ressort du décompte versé aux débats de la non reprise de paiement du loyer intégral avant l’audience.

Dès lors, des délais de paiement ne peuvent être accordés et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant les délais de remboursement ne peut être prononcée.

Sur l’exécution provisoire :

Il sera rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires par provision en vertu des dispositions de l’article 514 du Code de Procédure Civile.

Sur les frais et dépens:

En application de l’article 696 du Code de Procédure Civile, Monsieur et Madame [G] conserveront la charge des entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer.

En outre, Monsieur et Madame [G] seront in solidum tenus de payer à la SA UNICIL la somme de 50,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, M^me Corinne FATY Vice-Présidente du Pôle de Proximité du Tribunal Judiciaire de Marseille, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, après débats publics, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire, rendue en premier ressort et en matière de référé,

Au principal, renvoyons les parties à mieux se pourvoir, mais dès à présent, par provision, tous droits et moyens des parties demeurant réservés,

DECLARONS RECEVABLE l’action de la SA UNICIL;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 26 avril 2025 ;

ORDONNONS l’expulsion de Monsieur et Madame [G] et celle de tous occupants de leur chef, avec au besoin le concours de la force publique des lieux sis à [Localité 8][Adresse 1] [Adresse 9], passé le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux par acte de Commissaire de Justice;

CONDAMNONS solidairement Monsieur et Madame [G] à payer à la SA UNICIL:

· la somme provisionnelle de 998,05 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés arrêtés au 10 septembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

· une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, et ce, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au propriétaire;

DEBOUTONS Monsieur et Madame [G] de leur demande en délais de paiement;

DEBOUTONS Monsieur et Madame [G] de leur demande en suspension des effets de la clause résolutoire ;

DEBOUTONS la SA UNICIL du surplus de ses demandes;

CONDAMNONS in solidum Monsieur et Madame [G] à payer à la SA UNICIL la somme de 50,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit par provision;

CONDAMNONS in solidum Monsieur et Madame [G] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 26 février 2025;

AINSI PRONONCE PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE, LES JOUR MOIS ET AN QUE DESSUS ET ONT SIGNÉ À LA MINUTE LE PRÉSIDENT ET LE GREFFIER PRÉSENTS LORS DU PRONONCÉ,

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,