Tribunal judiciaire de Strasbourg

TRIBUNAL DE PROXIMITE D’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN

Juge des Contentieux de la Protection

Référé

[Adresse 2]

[Localité 5]

☎ : [XXXXXXXX01]

[Courriel 8]

______________________

[Localité 11] Civil

N° RG 24/01165

N° Portalis DB2E-W-B7I-NAJ4

______________________

MINUTE N° 25/06

______________________

Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à :

— M^e APPRILL

Copie certifiée conforme délivrée à :

— M. [P]

— Mme [L]

— Préfecture du Bas-Rhin

le

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

__________

ORDONNANCE RÉPUTÉE CONTRADICTOIRE

DEMANDERESSE :

Société [Adresse 10]

[Adresse 3]

[Adresse 13]

[Localité 4]

représentée par M^e Florence APPRILL-THOMPSON, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 28

DEFENDEURS :

Monsieur [U] [P]

né le 27 Mai 1971 à [Localité 14]

[Adresse 7]

[Localité 6]

non comparant

Madame [J] [L]

née le 23 Novembre 1981 à [Localité 14]

[Adresse 7]

[Localité 6]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Olivier LICHY, Juge des Contentieux de la Protection

Morgane SCHWARTZ, Greffier

DÉBATS ORAUX A L’AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 06 Novembre 2024

PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DE L’ORDONNANCE AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 15 Janvier 2025

Premier ressort,

OBJET : Baux d’habitation – Demande tendant à l’exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l’expulsion

FAITS ET PROCEDURE

Suivant actes sous seings privés du 24 juin 2015, la société HABITATION MODERNE a donné à bail à Monsieur [U] [P] et Madame [J] [L] un local à usage d’habitation ainsi qu’un emplacement de stationnement situés [Adresse 7] à [Localité 6].

Le loyer actuel est de 1 009,46 euros charges inclues.

Après plusieurs mois de loyers impayés, la société [Adresse 9] a, le 30 mai 2024, fait délivrer à Monsieur [U] [P] et Madame [J] [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et ce pour un arriéré locatif arrêté au 27 mai 2024 à la somme de 2 413,66 euros en principal.

Le commandement n’ayant pas été suivi d’un règlement, la société HABITATION MODERNE a le 6 août 2024, fait assigner les locataires devant le Juge des référés de céans, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

▸ constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation du bail,

▸ ordonner l’expulsion,

▸ condamner solidairement Monsieur [U] [P] et Madame [J] [L] au paiement de la somme de 2 552,12 euros due au 30 juillet 2024 au titre des loyers impayés avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

▸ les condamner à régler une indemnité d’occupation dont le montant est égal à celui du loyer et des charges et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

▸ les condamner au paiement d’une indemnité de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée à l’audience du 6 novembre 2024, à laquelle l’affaire a été retenue. La société [Adresse 9], représentée, a maintenu sa demande et actualisé le montant des impayés à la somme de 2 770,43 euros au 30 octobre 2024.

Quoique régulièrement cités à domicile, Monsieur [U] [P] et Madame [J] [L] n’étaient ni présents ni représentés.

La partie présente était informée que l’ordonnance sera mise à disposition à compter du 15 janvier 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Il résulte de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 que les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

Tel est le cas en l’espèce puisque la société HABITATION MODERNE justifie avoir saisi la CAF par la voie électronique le 2 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 6 août 2024.

L’article 24 III de cette même loi dispose encore que l’assignation doit être dénoncée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience. En l’espèce la copie de l’assignation a été notifiée aux services de la préfecture le 7 août 2024 et l’audience s’est tenue le 6 novembre 2024.

Sa demande est en conséquence recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location produit effet en particulier deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux pour le logement.

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois pour le logement après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte d’huissier du 30 mai 2024, la société [Adresse 9] a fait délivrer à Monsieur [U] [P] et Madame [J] [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire qui est demeuré infructueux.

Il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 31 juillet 2024 (date commandement de payer, en l’espèce le 30 mai 2024 + 2 mois).

Sur la demande en paiement de l’arriéré (loyers et charges) à titre provisionnel

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que Monsieur [U] [P] et Madame [J] [L] n’ont pas réglé le montant des loyers et charges, de sorte qu’à ce titre reste due, à la date du 1er novembre 2024, la somme de 2 770,43 euros outre les frais.

La créance étant justifiée, il convient en conséquence de condamner solidairement les locataires au paiement provisionnel de la somme de 2 770,43 euros au titre des impayés de loyers et charges arrêtés au 1er novembre 2024, avec les intérêts au taux légal à compter de la notification de la présente décision.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. L’article 1343-5 alinéa 4 du même code s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. L’article 24 VII précise que pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Par ailleurs l’octroi de délais n’a de sens qu’ils permettent le règlement de la dette locative au moins en grande partie.

En l’espèce, aucun délai n’est sollicité et les locataires se sont abstenus de rencontrer le service social de sorte que leurs revenus et leurs charges restent inconnus.

Il n’y a en conséquence pas lieu d’accorder de délais de paiement.

Sur la demande en paiement provisionnel d’une indemnité d’occupation

Il y a lieu de fixer le montant provisionnel de l’indemnité d’occupation mensuelle au seul montant du loyer et des charges (provisions mensuelles avec régularisation annuelle) qui auraient été versés si le bail s’était poursuivi, hors toute autre somme telle que taxes, surloyers, pénalités enquête sociale…, et ce jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [U] [P] et Madame [J] [L] seront condamnés aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 30 mai 2024.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile au bénéfice de la société HABITATION MODERNE et de condamner solidairement Monsieur [U] [P] et Madame [J] [L] à lui payer la somme de 250 euros au titre des frais irrépétibles engagés.

La présente décision est exécutoire de droit par provision.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement en matière de référé, par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 31 juillet 2024 (30 mai 2024 + 2 mois) du bail conclu entre la société [Adresse 9] d’une part, et Monsieur [U] [P] et Madame [J] [L] d’autre part, pour les locaux situés [Adresse 7] à [Localité 6] ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [P] et Madame [J] [L] à payer à la société HABITATION MODERNE la somme provisionnelle de 2 770,43 euros (deux mille sept cent soixante-dix euros et quarante-trois cents) au titre des impayés de loyers et charges arrêtés au 1er novembre 2024 avec les intérêts au taux légal à compter de la notification de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [P] et Madame [J] [L] à payer à la société [Adresse 9] et à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation égale au seul montant du loyer et des charges (provisions mensuelles avec régularisation annuelle) qui auraient été versés si le bail s’était poursuivi, hors toute autre somme telle que taxes et pénalités et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

DIT qu’en cas de mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restant impayée passé un délai de 15 jours (quinze jours) après réception ou avis fait au destinataire d’une lettre recommandée avec accusé de réception valant mise en demeure :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra son plein effet,

En conséquence DIT que :

— faute de départ volontaire des lieux loués, la société HABITATION MODERNE sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [U] [P] et Madame [J] [L] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

— les locataires seront tenus au règlement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision pour charges ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [P] et Madame [J] [L] à payer à la société [Adresse 9] la somme de 250 euros (deux cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [P] et Madame [J] [L] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 30 mai 2024 ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

Ainsi fait et jugé à [Localité 12] le 15 janvier 2025,

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Morgane SCHWARTZ Olivier LICHY