TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 9]

3ème Chambre

MINUTE N°

DU : 07 Avril 2025

AFFAIRE N° RG 22/06345 – N° Portalis DB3Q-W-B7G-OZ3S

NAC : 58E

CCCRFE-CCC délivrées le :________

à :

Maître Flavie MARIS-BONLIEU de la SCP BOUAZIZ SERRA AYALA BONLIEU HAYOUN,

Maître [I] [T] de la SCP [T] ITTAH ASSOCIES,

M^e Quentin VRILLIAUX

Jugement Rendu le 07 Avril 2025

ENTRE :

La S.C.I. SOFIAN,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Maître Quentin VRILLIAUX, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE plaidant

DEMANDERESSE

ET :

La S.A. MAAF ASSURANCES

dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par Maître Tanguy LETU de la SCP LETU ITTAH ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS plaidant

La Mutuelle MACIF,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Flavie MARIS-BONLIEU de la SCP BOUAZIZ SERRA AYALA BONLIEU HAYOUN, avocats au barreau de FONTAINEBLEAU plaidant

DEFENDERESSES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Béatrice MARTIN DE MEREUIL, Juge, siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Sandrine LABROT, Vice-Présidente,

Assesseur : Clément MAZOYER, Vice-président,

Assesseur : Béatrice MARTIN DE MEREUIL, Juge,

Assistés de Tiphaine MONTAUBAN, Greffière lors des débats à l’audience du 13 Janvier 2025 et lors de la mise à disposition au greffe

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 08 Octobre 2024 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 13 Janvier 2025 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 07 Avril 2025.

JUGEMENT : Rendu par mise à disposition au greffe,

Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

La SCI SOFIAN est propriétaire de plusieurs appartements situés [Adresse 4] à ATHIS MONS.

Par contrat en date du 9 juin 2017, ces biens ont été assurés auprès de la SAMCV MAAF ASSURANCES.

Les appartements situés au rez-de-chaussée et au 1er étage ont été respectivement donnés à bail d’habitation à Monsieur [D] [O] et Madame [V] [R].

Le 2 janvier 2021, Monsieur [D] [O] a déclaré auprès de son assureur, la SAMCV MACIF ASSURANCES, un dégât des eaux provenant de l’appartement occupé par Madame [V] [R], elle-même assurée auprès de la société d’assurance PACIFICA.

Le sinistre a été déclaré au bailleur le 16 janvier 2021 et des constats amiables ont été dressés.

La SCI SOFIAN, par l’intermédiaire de son gérant Monsieur [M], a saisi son assureur la MAAF, en vue de l’indemnisation du sinistre.

Le 21 janvier 2021, la MAAF a indiqué à la SCI SOFIAN que son contrat ne prévoyait pas la prise en charge de la réparation, mais uniquement les frais engagés pour la recherche de fuite si celle-ci s’était produite sur une canalisation encastrée du bâtiment assuré.

Madame [R] n’a pas laissé l’accès à son appartement de sorte que par courrier du 11 février 2021, la MAAF a invité la SCI SOFIAN à reprendre contact avec elle une fois la fuite réparée et à lui adresser des devis.

La recherche de fuite a permis de constater une fuite de la canalisation collective d’alimentation d’eau froide accessible dans la salle de bain du logement de Madame [R].

Les frais de recherche de fuite ont été réglés par la SCI SOFIAN à hauteur de 512 euros.

Le 15 mars 2021, la SCI SOFIAN a transmis à la MAAF un devis de réparation relatif aux travaux de remise en état de la salle de bain de l’appartement de Madame [R], après recherche de fuite, à hauteur de 900 euros.

Le 23 mars 2021, l’assureur a réglé à la SCI SOFIAN la somme de 1306 euros.

Monsieur [O] a donné congé à son bailleur pour le 15 juillet 2021.

La MAAF a mandaté un expert qui a procédé à une expertise dans l’appartement du rez-de-chaussée le 16 septembre 2021.

La MACIF a mandaté un expert qui a également procédé à une expertise le 26 novembre 2021.

La SCI SOFIAN a remis aux experts un devis de remise en état de l’appartement pour un montant de 5 825 euros, établi par Monsieur [X] [K] le 10 septembre 2021.

Les deux experts se sont accordés sur le montant de l’indemnisation à hauteur de 812 euros.

Par courrier en date du 17 décembre 2021, Monsieur [M] a saisi le médiateur de l’assurance MAAF aux fins d’obtenir le remboursement intégral des frais occasionnés ainsi qu’une indemnisation subie suite à la perte de loyer.

Par courrier du 7 janvier 2022, la MAAF a refusé de faire droit aux demandes formulées par la SCI SOFIAN.

C’est dans ces conditions que par actes du 9 novembre 2022, la SCI SOFIAN a assigné devant le tribunal judiciaire d’EVRY la société MAAF ASSURANCES et la société MACIF.

Par conclusions en réplique n°2 communiquées par RPVA le 22 janvier 2024, la SCI SOFIAN demande au tribunal de :

RECEVOIR la SCI SOFIAN en ses demandes, fins et conclusions et l’y dire bien fondée ;

ORDONNER la prise en charge du sinistre survenu le 16 janvier 2021 dans l’appartement situé au rez-de chaussée du [Adresse 3] à [Localité 7] par la société MAAF et la société MACIF ;

CONDAMNER solidairement la société MAAF et la société MACIF au remboursement des frais de recherche de fuite de la société SERVICE COMPRIS par la société MAAF d’un montant de 512 euros ;

CONDAMNER solidairement la société MAAF et la société MACIF au remboursement des frais de réparation de la société [X] [Localité 10] par la société MAAF d’une somme de 5.825 euros ;

CONDAMNER solidairement la société MAAF et la société MACIF à verser à la SCI SOFIAN la somme de 4.620 € au titre de la perte d’exploitation des loyers entre le 15 juillet et le 15 décembre 2021 ;

CONDAMNER solidairement la société MAAF et la société MACIF à verser à la SCI SOFIAN la somme de 3 000 € en réparation du préjudice moral subi par la SCI SOFIAN

DEBOUTER la société MAAF et la société MACIF de l’ensemble de leurs demandes ;

CONDAMNER solidairement la société MAAF et la société MACIF à verser à la SCI SOFIAN la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIRE qu’il n’y a lieu à exclure l’exécution provisoire ;

CONDAMNER la société MAAF aux entiers dépens.

Aux termes de conclusions en défense n°3 signifiées le 24 janvier 2024, la SAMCV MAAF ASSURANCES demande au tribunal de :

RECEVOIR la société MAAF ASSURANCES en ses écritures et LES DIRE bien fondées ;

En conséquence,

JUGER que la société MAAF ASSURANCES a pris en charge le sinistre survenu le 16 janvier 2021 dans l’appartement situé au rez-de-chaussée du [Adresse 3] à [Localité 6] ;

JUGER que les garanties de la MAAF ASSURANCES concernant la perte de loyers ne sont pas mobilisables en l’espèce ;

En conséquence,

DEBOUTER purement et simplement la SCI SOFIAN de toutes ses demandes, fins et conclusions formulées à l’encontre de la MAAF ASSURANCES, notamment celles formulées au titre du remboursement des frais de réparation, de perte locative et d’un prétendu préjudice moral ;

DEBOUTER purement et simplement la MACIF de toutes ses demandes, fins et conclusions formulées à l’encontre de la MAAF ASSURANCES ;

En conséquence,

CONDAMNER la SCI SOFIAN à payer à la MAAF ASSURANCES la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER la SCI SOFIAN aux dépens de l’instance.

Aux termes de conclusions n°3 signifiées le 7 mai 2024, la MACIF demande au tribunal de :

Recevant la MACIF en ses écritures, l’y déclarer bien fondée ;

Débouter la SCI SOFIAN de l’intégralité de ses demandes telles que dirigées à l’encontre de la MACIF ;

Condamner la SCI SOFIAN au paiement de la somme de 3.000 € sur fondement de l’Article 700 du Code de Procédure Civile ;

La condamner aux entiers dépens dont distraction est requise au profit de la SCP BOUAZIZ SERRA AYALA BONLIEU LE MEN HAYOUN, conformément aux dispositions de l’Article 699 du Code de Procédure Civile.

Pour un exposé exhaustif des prétentions, le tribunal se réfère expressément aux écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 8 octobre 2024 et l’affaire fixée pour être plaidée le 13 janvier 2025. Le dépôt de dossier a été autorisé.

Les parties présentes ont été avisées lors de la clôture des débats de la date à laquelle la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

L’article 1103 du Code civil dispose que : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

L’article 1231-1 du code civil dispose que : « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

Sur la garantie de la société MAAF ASSURANCES

Sur les demandes visant à la prise en charge des frais de remise en état de l’appartement de Monsieur [Z] et de la recherche de fuite

Aux termes des conditions générales, le contrat d’assurance dispose que la société assure, en cas de dégâts des eaux :

« Les dommages matériels accidentels causés directement par :

L’eau provenant de fuites, ruptures ou débordements :

— des conduites de distribution ou d’évacuation ainsi que des appareils qui y sont raccordés

— des cheneaux et gouttières

L’eau refoulée du fait de l’obstruction d’une canalisation d’évacuation

Les infiltrations à l’intérieur des bâtiments assurés provenant des toitures, ciels vitrés, terrasses et balcons, façades

Les infiltrations par les joints d’étanchéité au pourtour des installations sanitaires et au travers des carrelages

La recherche des fuites d’eau provenant des conduites et canalisations encastrées dans les bâtiments assurés

Sont également garantis les dégâts des eaux qui vous sont causés directement par l’un des évènements suivants lorsqu’il s’est produit chez un voisin ou chez l’un de vos locataires :

— le débordement et le renversement de récipients

— les infiltrations par les joints d’étanchéité au pourtour des installations sanitaires et au travers des carrelages ».

Il résulte du contrat précité que l’assureur doit indemniser :

— Les conséquences dans l’appartement alors occupé par Monsieur [Z], situé au rez-de-chaussée, du dégât des eaux causé par la rupture de la canalisation commune qui se trouve dans la salle de bain de l’appartement occupé par Madame [R] au 1er étage de l’immeuble.

— La recherche des fuites d’eau provenant des conduites et canalisations encastrées dans les bâtiments assurés et les travaux rendus nécessaires pour la recherche de fuite dans l’appartement de Madame [R].

La SCI SOFIAN expose qu’elle a été contrainte de régler d’importants travaux dans l’appartement du rez-de-chaussée, à hauteur de 5 825 euros.

Il convient de constater qu’elle verse un devis mais ne démontre pas qu’elle a réglé ce montant ni que les travaux tels que décrits ont été effectivement réalisés.

Surtout, la SCI SOFIAN ne démontre pas que les reprises prévues par ce devis, qui concernent de nombreuses parties de l’appartement, sont la conséquence du présent sinistre.

En effet, les clichés pris dans l’appartement et versés au débat sont flous et ne permettent pas d’établir un lien entre les désordres invoqués et la fuite d’eau constatée.

Or, les parties s’accordent pour dire que les deux experts, de la MAAF et de la MACIF, ont tous deux reconnu que les désordres engendrés par le sinistre dans l’appartement de Monsieur [O] nécessitaient une reprise pour un montant de 812 euros.

La MAAF, dans son courrier du 7 janvier 2022, a indiqué à la SCI SOFIAN que si son désaccord persistait, elle pouvait diligenter l’expert de son choix et solliciter une expertise contradictoire.

En l’absence d’éléments complémentaires versés par la requérante, le devis de travaux daté du 10 septembre 2021 ne peut donc pas être pris en considération.

Il y a donc lieu de retenir pour les dommages matériels dans l’appartement du rez-de-chaussée causés par l’eau provenant de la fuite, un préjudice d’un montant de 812 euros.

Il résulte des pièces versées que la société MAAF a versé à son assuré la somme de 1306 euros le 23 mars 2021.

Ce montant se décompose ainsi :

-900 euros au titre de la reprise de la salle de bain de l’appartement occupé par Madame [R], après recherche de fuite (devis transmis par la SCI SOFIAN le 15 mars 2021 à la MAAF),

-512 euros au titre du remboursement de la recherche de fuite,

Soit un total de 1 412 euros, somme à laquelle l’assureur a déduit 106 euros au titre d’une franchise contractuelle non contestée.

Ainsi, il convient donc de constater que la SCI SOFIAN a été indemnisé des travaux de reprise de la salle de bain et de recherche de fuite.

La SCI SOFIAN sera donc déboutée de sa demande formée au titre de la recherche de fuite pour laquelle elle a perçu une indemnité.

En revanche, il n’apparaît pas que les dommages matériels dans l’appartement du rez-de-chaussée aient été indemnisés.

C’est donc à juste titre que la SCI SOFIAN sollicite une indemnisation à cet égard.

Par conséquent, la société MAAF ASSURANCES sera condamnée à payer à la SCI SOFIAN la somme de 812 euros.

2- Sur les demandes formées au titre de la perte des loyers

Aux termes des conditions générales, le contrat d’assurance dispose que la société assure, au titre de la perte des loyers :

« Cette garantie est accordée pour les logements donnés en location à l’année, occupés au moment du sinistre.

À la suite d’un sinistre garanti, vos locataires ont dû quitter les bâtiments endommagés.

Nous vous remboursons le montant des loyers non perçus.

Le montant de l’indemnité est déterminé en fonction du temps nécessaire, d’après les experts, à la remise en état des lieux.

Elle vous sera versée pendant 2 ans si nécessaire ».

En l’espèce, la SCI SOFIAN sollicite le remboursement des loyers perdus durant le temps où l’appartement, laissé vacant par le départ de Monsieur [O], n’a pas pu être mis à la location.

Il convient de constater que Monsieur [O] a donné congé pour le mois juillet 2021 mais que sa lettre ne contient pas les motifs de son départ.

Les experts, pour leur part, n’ont pas relevé que ce départ était motivé par l’état de l’appartement consécutivement à la fuite d’eau.

Au contraire, l’expert de la MACIF indique dans son rapport que les dommages ne rendaient pas l’appartement inhabitable et estime que le locataire n’a pas quitté les lieux du fait du sinistre.

L’expert de la MAAF indique pour sa part dans son rapport du 2 février 2022 que le locataire « aurait » quitté les lieux le 15 juillet 2021 du fait de l’insalubrité des lieux et de la remise en état tardive de l’appartement. L’expert n’a évidemment pas vérifié le motif du départ du locataire et ne fait que reprendre les indications de la SCI SOFIAN dans l’exposé des faits et circonstances.

Quoi qu’il en soit, il y a lieu de relever que le locataire a attendu 7 mois avant de quitter les lieux ce qui rend peu probable le motif invoqué.

Les conditions au titre de cette garantie ne sont donc pas remplies.

Compte tenu de ces constats, la SCI SOFIAN sera déboutée de sa demande d’indemnisation formée à ce titre.

Sur la demande de condamnation solidaire de la société MACIF Assurance

La SCI SOFIAN demande que la société MACIF soit condamnée solidairement avec la société MAAF ASSURANCES.

La société MACIF est l’assureur du locataire, Monsieur [O], qui occupait le logement sinistré.

À cet égard, elle est intervenue en qualité d’assureur gestionnaire du dossier selon la convention IRSI.

Cependant, Monsieur [O] ne saurait être tenu pour responsable du sinistre puisque les rapports d’expertise ont démontré que son origine résultait d’une fuite par rupture d’une canalisation collective accessible dans la salle de bains du logement de Madame [R], ce qui n’est pas contesté en l’espèce.

Partant, les désordres causés par la fuite relèvent uniquement de la responsabilité du propriétaire de l’immeuble, la SCI SOFIAN.

Il appartient dès lors à la société MAAF ASSURANCES de garantir le sinistre et d’indemniser, seule, les préjudices apparus après le sinistre.

La SCI SOFIAN sera donc déboutée de sa demande de condamnation solidaire dirigée à l’encontre de la société MACIF.

Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral

La SCI SOFIAN demande au tribunal de condamner la société MAAF et la société MACIF au paiement de la somme de 3.000 euros au titre d’un préjudice moral. Elle allègue que lesdites sociétés lui ont causé un préjudice moral en raison de leur ténacité à ne pas vouloir prendre en charge le sinistre faisant l’objet du litige.

Il a été constaté que la société MACIF n’était pas tenue de prendre en charge les conséquences du sinistre.

En outre, la société SOFIAN ne verse aucun élément susceptible d’établir une faute à l’encontre des défenderesses.

Au contraire, la société MAAF démontre ses diligences dès la survenance du sinistre.

Enfin, il est constant que le simple fait de succomber en ses prétentions ne suffit pas à caractériser une résistance abusive.

Il y a lieu de constater qu’aucune faute de résistance abusive n’est caractérisée, de sorte qu’il convient de rejeter cette demande.

Sur les autres demandes

Par application de l’article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la société MAAF ASSURANCES, qui succombe, sera condamnée aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La société MAAF ASSURANCES sera condamnée à payer à la SCI SOFIAN la somme de 2 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité conduit à débouter la société MACIF de sa demande formée à l’encontre de la SCI SOFIAN au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par application de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable à la cause, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SAMCV MAAF ASSURANCES à payer à la SCI SOFIAN la somme de 812 euros ;

DEBOUTE la SCI SOFIAN de ses autres demandes ;

CONDAMNE la SAMCV MAAF ASSURANCES à payer à la SCI SOFIAN la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAMCV MAAF ASSURANCES aux entiers dépens ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le SEPT AVRIL DEUX MIL VINGT CINQ, par Sandrine LABROT, Vice-Présidente, assistée de Tiphaine MONTAUBAN, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,