Tribunal Judiciaire d'Évry, Chambre des referes, 23 décembre 2025, n° 25/01147

TJ Évry 23 décembre 2025

Arguments

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Accepté
Non-paiement des loyers
La cour a constaté que la S.A.R.L. n'a pas respecté ses obligations contractuelles, rendant l'expulsion légitime.
Accepté
Engagement de caution solidaire
La cour a jugé que l'engagement de caution est valable et que la S.A.R.L. et sa caution doivent payer les sommes dues.
Accepté
Maintien dans les lieux sans titre
La cour a reconnu le droit à l'indemnité d'occupation en raison du maintien illégal dans les lieux par la S.A.R.L.
Accepté
Frais de justice engagés
La cour a jugé que la S.C.I. GALLOIS a droit au remboursement des frais irrépétibles en raison de la défaillance des défenderesses.

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Sur la décision

Référence :	TJ Évry, ch. des réf., 23 déc. 2025, n° 25/01147
Numéro(s) :	25/01147
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	5 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Salah GUERROUF
Parties :	S.C.I. GALLOIS c/ S.A.R.L. L' Immobilière de [ Localité 5 ] - Administrateur de Biens dont le siège social est sis

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 23 décembre 2025

MINUTE N° 25/______

N° RG 25/01147 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-RF6O

PRONONCÉE PAR

Virginie BOUREL, Vice-Président,

Assistée de Alexandre EVESQUE, greffier, lors des débats à l’audience du 18 novembre 2025 et lors du prononcé

ENTRE :

S.C.I. GALLOIS

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Salah GUERROUF, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : D1952

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.A.R.L. L’Immobilière de [Localité 5] – Administrateur de Biens dont le siège social est sis [Adresse 3] et pour signification au [Adresse 2]

non comparante ni constituée

Madame [Z] [U] [K] [I], es qualité de caution de la société immobilière de [Localité 5]

demeurant [Adresse 1]

non comparante ni constituée

DÉFENDERESSES

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.

**************

EXPOSÉ DU LITIGE

Par actes délivrés les 7 et 10 octobre 2025, la SCI GALLOIS, propriétaire de locaux commerciaux situés à Morangis, donnés à bail à la SARL L’IMMOBILIERE DE MASSY, a assigné en référé cette dernière et Madame [Z] [I] en sa qualité de caution solidaire devant le président du tribunal judiciaire d’Evry, au visa de de l’article L-131-1 du code des procédures civiles d’exécution, de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile et de l’article L 145-41 du code de commerce, aux fins de :

— constater que la SARL L’IMMOBILIERE DE [Localité 5] ne s’est pas acquittée de la somme de 16.556,92 euros TTC correspondant au montant des loyers et charges dus sur la période courant du 1er juillet 2023 au 1er juillet 2025 dans le délai d’un mois mentionné dans le commandement visant la clause résolutoire du bail qui lui a été signifié le15 juillet 2025,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail dérogatoire du 13 juillet 2023 modifié par avenant du 4 août suivant qui a été consenti à la SARL L’IMMOBILIERE DE MASSY par la SCI GALLOIS dans l’immeuble situé à [Adresse 7],

— ordonner l’expulsion de la SARL L’IMMOBILIERE DE [Localité 5] des lieux loués (lots n°4 et 7 situés au 1er étage de l’immeuble ainsi que des 4 emplacements de stationnements extérieurs) ainsi que celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique ainsi que d’un serrurier si besoin, avec astreinte de 1.000 € par jour de retard, à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et ce,

— condamner solidairement la SARL L’IMMOBILIERE DE MASSY et Madame [Z] [I] à payer à la SCI GALLOIS :

— la somme provisionnelle de 16.556,92 euros TTC en principal correspondant au montant des loyers et charges dus sur la période courant du 13 juillet 2023 au 30 août 2025 avec intérêts de retard au taux légal à compter de chaque échéance due,

— une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer contractuel en cours, charges en sus, majorée de 50 % jusqu’à parfaite libération des lieux matérialisée par la remise des clés ainsi que l’établissement d’un procès-verbal de sortie des lieux contradictoire,

— la somme de 5.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance qui comprendront les frais de signification du commandement de payer du 15 juillet 2025 d’un montant de 204,81 euros TTC.

A l’appui de ses demandes, la SCI GALLOIS expose que :

— par acte sous seing privé du 13 juillet 2023 elle a donné à bail dérogatoire à la SARL L’IMMOBILIERE DE MASSY un local à usage commercial situé au 1er étage d’un immeuble [Adresse 4] sis à Morangis, ainsi que deux places de stationnement extérieures pour une durée d’une année éventuellement renouvelable pour une nouvelle période d’une année et ce, moyennant un loyer indexable annuel de 9.100 euros hors taxes et hors charges, payable trimestriellement et d’avance, pour lequel Madame [Z] [I] s’est portée caution solidaire de toutes sommes susceptibles d’être dues par la SARL L’IMMOBILIERE DE MASSY à l’égard de la SCI GALLOIS au titre des loyers, charges locatives et indemnités d’occupation avec renonciation au bénéfice de discussion et de division,

— par avenant au bail dérogatoire non daté, la SCI GALLOIS a donné en location à la SARL L’IMMOBILIERE DE MASSY un second local à usage commercial ainsi que deux emplacements de stationnements supplémentaires extérieures pour une durée d’une année à compter du 4 août 2023 moyennant un loyer complémentaire de 11.700 euros hors taxes et hors charges par an payable trimestriellement et d’avance, pour lequel Madame [Z] [I] s’est également portée caution solidaire des sommes susceptibles d’être dues par la SARL L’IMMOBILIERE DE MASSY à l’égard de la SCI GALLOIS au titre de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dans la limite toutefois d’un plafond de 30.349,20 euros avec renonciation au bénéfice de discussion et de division,

— depuis lors, la SARL L’IMMOBILIERE DE [Localité 5] ne s’est pas acquittée à l’échéance contractuelle convenue du montant des loyers et charges dont elle est débitrice et a quitté les locaux loués sans donner de congé dans les conditions prévues dans le bail,

— le bail a donc été reconduit le 13 juillet 2025,

— le 15 juillet 2025, la SCI GALLOIS a donc fait délivrer à la SARL L’IMMOBILIERE DE MASSY un commandement visant la clause résolutoire du bail d’avoir à lui payer la somme de 16.556,92 euros TTC en principal correspondant au montant des loyers et charges dus sur la période courant du 13 juillet 2023 au 1er juillet 2025, qui est demeuré infructueux,

— pour permettre à la SCI GALLOIS de reprendre possession de ses locaux et à la SARL L’IMMOBILIERE DE MASSY de réduire sa dette locative, cette dernière a été convoquée à un état des lieux de sortie le 19 août 2025 par commissaire de justice auquel elle ne s’est pas présentée.

A l’audience du 18 novembre 2025, la SCI GALLOIS, représentée par avocat, a soutenu son acte introductif d’instance et déposé ses pièces telles que visées dans l’assignation.

Bien que régulièrement assignées, la SARL L’IMMOBILIERE DE [Localité 5] et Madame [Z] [I], n’ont pas comparu et n’ont pas constitué avocat.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande d’expulsion du locataire et l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la SCI GALLOIS justifie par la production du bail dérogatoire et de l’engagement de la caution du 13 juillet 2023, de l’avenant au bail dérogatoire et de l’engagement de la caution à effet au 4 août 2023, du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 15 juillet 2025 et du décompte arrêté au 4ème trimestre 2025 inclus, que sa locataire, la SARL L’IMMOBILIERE DE MASSY a cessé de payer ses loyers, charges et taxes.

Le bail dérogatoire en date du 13 juillet 2023 et son avenant à effet au 4 août 2023 stipulent qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer, demeuré infructueux.

La SCI GALLOIS ont fait délivrer à la SARL L’IMMOBILIERE DE MASSY un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail le 15 juillet 2025 d’avoir à payer la somme de 16.556,92 euros en principal au titre des loyers impayés au 4ème trimestre 2025 inclus.

Ce commandement de payer étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 16 août 2025.

L’obligation de la SARL L’IMMOBILIERE DE [Localité 5] de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion, sans qu’il y ait lieu d’assortir celle-ci d’une astreinte, l’exécution de la présente décision étant garantie par le recours à la force publique.

Sur la condamnation solidaire

Elle produit par ailleurs, au soutien de sa demande de condamnation solidaire en paiement de la provision, de l’indemnité d’occupation, des frais irrépétibles et des dépens, l’engagement de caution solidaire intégré au bail dérogatoire et son avenant signé par Madame [Z] [I] daté du 13 juillet 2023 visant le paiement de toute somme due en vertu du bail et de ses renouvellements éventuels.

Ces actes en ce qu’ils comportent les mentions de ce que la caution s’est expressément engagée solidairement avec la SARL L’IMMOBILIERE DE [Localité 5] pour la durée de 12 ans et jusqu’à concurrence de la somme due, à hauteur maximum de 30.349,20 euros, par elle au titre des loyers, charges, accessoires, intérêts, dommages-intérêts, indemnités dues au titre de stipulation de pénalité, indemnité d’occupation et sur toutes les sommes dues en cas de condamnation judiciaire : dommages-intérêts, indemnités d’occupation, ainsi que sur la garantie de bonne exécution des différentes clauses et conditions du bail, a perdu le bénéfice de division et de discussion, et est conforme aux mentions prévues par les articles 2015 et 2021 anciens devenus 2292 et 2298 du code civil.

Par conséquent, il convient de condamner solidairement Madame [Z] [I] avec la SARL L’IMMOBILIERE DE [Localité 5] à toutes les condamnations prononcées à son encontre dans la limite de ses engagements.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux de la SARL L’IMMOBILIERE DE MASSY causant un préjudice à la SCI GALLOIS, celle-ci est fondée à obtenir à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant mensuel du loyer, augmentée des charges et taxes afférentes à compter du 16 août 2025 et ce, jusqu’à libération effective et définitive des lieux loués.

Cependant, la demande de majoration de ladite indemnité s’analysant en une clause pénale, qui, même prévue au contrat, est susceptible d’être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, ne présente pas de caractère incontestable. Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La SCI GALLOIS sollicite la condamnation solidaire de la SARL L’IMMOBILIERE DE MASSY et de Madame [Z] [I] à lui payer la somme provisionnelle de 16.556,92 euros TTC en principal correspondant au montant des loyers et charges dus sur la période courant du 13 juillet 2023 au 30 août 2025 avec intérêts de retard au taux légal à compter de chaque échéance due.

Or, force est de constater, qu’il convient de déduire les frais de rejet et d’impayés facturés :

—  35 euros le 10.01.2024,

—  150 euros le 21.05.2024,

—  25 euros le 24.06.2024,

—  150 euros le 20.09.2024,

—  25 euros le 09.10.2024

soit un total de 535 euros.

Au regard des pièces versés aux débats, il convient en conséquence de condamner solidairement la SARL L’IMMOBILIERE DE MASSY et Madame [Z] [I] à payer à la SCI GALLOIS la somme non sérieusement contestable de 16.021,92 euros (16.556,92 – 535), au titre des loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation arrêtés au 4ème trimestre 2025 inclus.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 15 juillet 2025, date du commandement de payer sur la somme.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

La SARL L’IMMOBILIERE DE [Localité 5] et Madame [Z] [I] qui succombent à la présente instance, seront condamnés solidairement aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.

La SARL L’IMMOBILIERE DE MASSY et Madame [Z] [I] seront également condamnés solidairement à payer à SCI GALLOIS la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens conformément à l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial au 16 août 2025 ;

ORDONNE, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la SARL L’IMMOBILIERE DE [Localité 5] et/ou de tous occupants de son chef des locaux commerciaux situés au 1er étage d’un immeuble [Adresse 4] sis à [Localité 6], ainsi que des places de stationnement extérieures, conformément au bail dérogatoire du 13 juillet 2023 et son avenant à effet au 4 août 2023 ;

FIXE, à titre provisionnel, l’indemnité mensuelle d’occupation due par la SARL L’IMMOBILIERE DE [Localité 5] et Madame [Z] [I] à une somme égale au montant mensuel du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et ce à compter du 16 août 2025 ;

CONDAMNE solidairement la SARL L’IMMOBILIERE DE MASSY et Madame [Z] [I] à payer à SCI GALLOIS l’indemnité d’occupation à compter du 1er janvier 2026 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE solidairement la SARL L’IMMOBILIERE DE MASSY et Madame [Z] [I] à payer à SCI GALLOIS la somme provisionnelle de 16.021,92 euros, au titre des loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation impayés dus au 4ème trimestre 2025 inclus assortie des intérêts au taux légal à compter du 15 juillet 2025 ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE solidairement la SARL L’IMMOBILIERE DE MASSY et Madame [Z] [I] à payer à SCI GALLOIS la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement la SARL L’IMMOBILIERE DE [Localité 5] et Madame [Z] [I] aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 23 décembre 2025, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,