Tribunal judiciaire de Strasbourg

TRIBUNAL DE PROXIMITE D’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN

Juge des Contentieux de la Protection

Référé

[Adresse 2]

[Adresse 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

[Courriel 6]

______________________

ILLKIRCH Civil

N° RG 25/00091

N° Portalis DB2E-W-B7J-NJJS

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MINUTE N°

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Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à :

— M^e Mireille LACOUR

Copie certifiée conforme délivrée à :

— Monsieur [D] [P]

— Préfecture du [Localité 5]

le

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

__________

ORDONNANCE Contradictoire

DEMANDEURS :

Monsieur [C] [N]

né le 16 Octobre 1967 à [Localité 7] (ALGERIE)

[Adresse 4]

[Adresse 4]

représenté par M^e Mireille LACOUR, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 40

Madame [O] [E] épouse [N]

née le 02 Août 1968 à [Localité 8]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

représentée par M^e Mireille LACOUR, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 40

DEFENDEUR :

Monsieur [D] [P]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gabriela VETTER, Juge des Contentieux de la Protection

Maxime ISSENHUTH, Greffier

DÉBATS ORAUX A L’AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 26 Février 2025

PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DE L’ORDONNANCE AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 23 Avril 2025

Premier ressort,

OBJET : Baux d’habitation – Demande tendant à l’exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l’expulsion

EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat du 5 août 2024, Monsieur [C] [N] et Madame [O] [E], épouse [N] ont donné à bail à Monsieur [D] [P] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel initial de 725 € et 66 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [C] [N] et Madame [O] [E], épouse [N] ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 11 octobre 2024.

Ils ont ensuite fait assigner Monsieur [D] [P] en référé devant le juge des contentieux de la protection d’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN par un acte de commissaire de justice du 18 décembre 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion du locataire et sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

A l’audience du 26 février 2025, à laquelle le dossier a été retenu, Monsieur [C] [N] et Madame [O] [E], épouse [N], représentés par leur conseil, reprennent les termes de leur assignation et demandent au juge de :

constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire,ordonner l’évacuation de l’appartement par Monsieur [D] [P] et tout occupant de son chef, sans délai et sous astreinte de 15 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, condamner Monsieur [D] [P] au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 4 475,28 € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation, de 1 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.Monsieur [C] [N] et Madame [O] [E], épouse [N] indiquent qu’il y a eu un règlement récent au titre de la reprise du paiement du loyer courant et qu’ils se remettent à la décision du tribunal quant à la demande de délais et de suspension de la clause résolutoire formulés par la défense.

Monsieur [D] [P] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme complémentaire par mois en règlement de l’arriéré. Il indique qu’il s’est retrouvé à payer deux loyers de manières simultanée puisqu’il devait payer en outre le loyer relatif à son ancien logement pendant le délai de préavis. Il déclare également avoir subi un licenciement, mais il précise qu’il est en recherche d’emploi et qu’il passe actuellement des entretiens d’embauche.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la recevabilité :Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du [Localité 5] par la voie électronique le 20 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [C] [N] et Madame [O] [E], épouse [N] justifient avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 14 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 5 août 2024 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 11 octobre 2024, pour la somme en principal de 2 616,53 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois (délai mentionné sur le commandement), de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 11 décembre 2024.

Sur le montant de l’arriéré locatif :Monsieur [C] [N] et Madame [O] [E], épouse [N] produisent un décompte démontrant que Monsieur [D] [P] reste leur devoir, après soustraction des frais de poursuite (assignation), la somme de 4 347,91 € à la date du 20 février 2025.

Monsieur [D] [P] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Il sera donc condamné à verser à Monsieur [C] [N] et Madame [O] [E], épouse [N] cette somme de 4 347,91 €, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire :L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

Toutefois, il convient de rappeler que depuis le 27 juillet 2023, l’octroi de délais de paiement ne suspend pas automatiquement les effets de la clause résolutoire. En effet, l’article 24 VII prévoit désormais que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ».

En l’espèce, Monsieur [D] [P] comparaît à l’audience et demande à se maintenir dans les lieux. La bailleresse confirme la reprise du paiement du loyer courant. En outre, au regard de sa situation professionnelle et familiale, il apparait en mesure d’apurer la dette locative dans les délais légaux.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Monsieur [D] [P] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de rappeler que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [D] [P] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle. Il pourrait également être procédé à son expulsion.

Sur les demandes accessoires :Monsieur [D] [P], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [C] [N] et Madame [O] [E], épouse [N], Monsieur [D] [P] sera condamné à lui verser une somme de 250 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Gabriela VETTER, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 5 août 2024 entre Monsieur [C] [N] et Madame [O] [E], épouse [N] et Monsieur [D] [P] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 11 décembre 2024,

CONDAMNONS Monsieur [D] [P] à verser à Monsieur [C] [N] et Madame [O] [E], épouse [N] à titre provisionnel la somme de 4 347,91 € (décompte arrêté au 20 février 2025, incluant l’échéance du mois de février 2025 pour un montant total de 791 euros), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance,

AUTORISONS Monsieur [D] [P] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 21 mensualités de 200 € chacune et une 22ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 juin 2025,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;qu’à défaut pour Monsieur [D] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [C] [N] et Madame [O] [E], épouse [N] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;que Monsieur [D] [P] soit condamné à verser à Monsieur [C] [N] et Madame [O] [E], épouse [N] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [P] à verser à Monsieur [C] [N] et Madame [O] [E], épouse [N] une somme de 250 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’Etat dans le département,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

En foi de quoi, la présente décision sera signée par le Juge et par le Greffier.

Le Greffier Le Juge des contentieux et de la protection