N° RG 24/06522 – N° Portalis DB2E-W-B7I-M4V2

Tribunal Judiciaire de STRASBOURG

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SCHILTIGHEIM

[Adresse 2]

[Localité 7]

SCHILTIGHEIM Civil

N° RG 24/06522 – N° Portalis DB2E-W-B7I-M4V2

Minute n°

copie le 18 mars 2025

à la Préfecture

copie exécutoire le 18 mars 2025 à :

— M^e Timothée BOSSELUT (case 229)

— Mme [O] [L] Epouse [S]

— M. [V] [S]

— SAS INNOVIMMO [Localité 10]

pièces retournées

le 18 mars 2025

M^e Timothée BOSSELUT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

18 MARS 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [Y] [X]

né le 10 Septembre 1960 à [Localité 8]

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Timothée BOSSELUT, avocat au barreau de STRASBOURG

DEFENDEURS :

Madame [O] [L] épouse [S]

née le 02 Janvier 1954 à [Localité 9]

demeurant [Adresse 4]

comparante en personne

Monsieur [V] [S]

né le 28 août 1948 à [Localité 11]

demeurant [Adresse 4]

comparante en personne

S.A.S. INNOVIMMO [Localité 10]

immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le n°824 385 868

ayant son siège [Adresse 1]

représentée par M. [M] [U], dirigeant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurence WOLBER, Juge

Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

DÉBATS :

Audience publique du 21 Janvier 2025

JUGEMENT

Contradictoire rendu en premier ressort,

Mis à la disposition du public par le greffe, et signé par Laurence WOLBER, Juge des Contentieux de la Protection et par Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 28 septembre 2020, Monsieur [V] [S] et Madame [O] [L] épouse [S] ont donné à bail à Monsieur [Y] [X] un studio meublé à usage d’habitation situé au [Adresse 5] à [Localité 6], pour un loyer mensuel de 360 € et 40 € de provision sur charges.

Par courrier remis en main propre le 1er juin 2023, les époux [S] ont notifié à Monsieur [Y] [X] un congé pour reprendre le logement afin d’y habiter eux-mêmes ou loger leurs enfants.

Un état des lieux de sortie a été réalisé le 4 octobre 2023.

Par courrier du 16 octobre 2023, les bailleurs ont informé Monsieur [Y] [X] qu’ils conservaient le dépôt de garantie versé, à savoir un montant de 360 €.

Se plaignant du non-respect des critères de décence, d’un congé frauduleux et réclamant la restitution du dépôt de garantie, Monsieur [Y] [X] a fait assigner Monsieur [V] [S] et Madame [O] [L] épouse [S], par acte de Commissaire de justice du 4 mai 2024, aux fins de condamnation au paiement.

Par acte de Commissaire de justice en date du 4 novembre 2024, les époux [S] ont fait assigner la société par actions simplifiée INNOVIMMO (ci-après la SAS INNOVIMMO) afin de lui voir déclarer opposable la décision à intervenir.

Les deux affaires ont fait l’objet d’une jonction à l’audience du 3 décembre 2024, et l’affaire a été renvoyée à l’audience du 21 janvier 2025.

Lors de cette audience, Monsieur [Y] [X], représenté par son Conseil, reprend les termes de son assignation et demande, sous exécution provisoire :

De constater que l’appartement loué ne disposait pas d’une alimentation en eau dans la cuisine ;De constater que les époux [S] ont délivré un congé frauduleux ;De constater que le bien objet du contrat n’a subi aucune dégradation locative devant être mis à la charge du locataire ;

En conséquence,

De condamner Monsieur [V] [S] et Madame [O] [L] épouse [S] à lui verser la somme de 2 160 € au titre de son préjudice de jouissance pour absence d’arrivée d’eau dans la cuisine, à raison de 60 € par mois pendant 36 mois de location ; De condamner Monsieur [V] [S] et Madame [O] [L] épouse [S] au paiement de la somme de 2 000 € au titre du préjudice moral subi ;De les condamner au paiement d’une somme de 360 € au titre de la restitution du dépôt de garantie ;De condamner Monsieur [V] [S] et Madame [O] [L] épouse [S] à lui verser la somme de 1 260 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Le Conseil de Monsieur [Y] [X] conclut également oralement au rejet de la demande reconventionnelle formée par les époux [S].

Il y a lieu de se référer, pour un plus ample exposé des moyens formulés à l’appui de ces prétentions, aux termes de l’assignation.

Monsieur [V] [S] et Madame [O] [L] épouse [S] comparaissent en personne, et reprennent les termes de leurs conclusions du 17 septembre 2024. Ils demandent :

Sur la demande principale,

De débouter Monsieur [Y] [X] de l’intégralité de ses demandes ;De le condamner aux entiers frais et dépens ;

Sur la demande reconventionnelle,

De condamner Monsieur [Y] [X] à leur verser la somme de 590,49 € au titre du préjudice matériel, sous déduction de la somme de 360 € détenus au titre de la caution ;De le condamner au paiement d’une somme de 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens.

Les époux [S] indiquent que Monsieur [Y] [X] voulait louer le bien alors qu’ils souhaitaient le vendre. Ils souhaitaient louer le bien ensuite en AIRBNB pour Noël, mais ne l’ont loué qu’une seule fois. Ils ne louent plus le bien et le garde pour leur famille.

Il y a lieu de se référer, pour un plus ample exposé des moyens formulés à l’appui de ces prétentions, aux conclusions déposées par Monsieur [V] [S] et Madame [O] [L] épouse [S].

La SAS INNOVIMMO, représentée par son dirigeant, reprend ses conclusions du 6 janvier 2025.

Le représentant de cette société indique qu’il existe des différences entre l’état des lieux d’entrée et celui de sortie. Il est précisé que le studio est meublé et que le travail qui incombait à la société a été réalisé.

Aucune demande n’est formulée pour le compte de la SAS INNOVIMMO, et il y a lieu de se référer au courrier adressé à la Juridiction.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 mars 2025.

MOTIFS

SUR LES DEMANDES FORMULÉES

Sur la demande au titre de l’absence de décence du logement

L’article 6 de la loi N° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose : « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques… ».

L’article 3 du décret N° 2002-120 du 30 janvier 2002 dispose : « Le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants : … 4. Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et froide et à une installation d’évacuation des eaux usées ; … ».

En l’espèce, Monsieur [Y] [X] fait valoir que la cuisine du logement n’était pas équipée d’une alimentation en eau, ce qui n’est contesté ni par les époux [S], ni par la SAS INNOVIMMO. Dès lors, il y a lieu de retenir l’indécence du logement qui a été loué par les époux [S] à Monsieur [Y] [X].

S’agissant du montant réclamé, il est mis en compte une somme de 60 € par mois sur une durée de 36 mois, soit 2 160 €. Ce montant apparaît comme étant adéquat, étant relevé qu’il n’est pas discuté par les époux [S].

En conséquence, il y a lieu de condamner les époux [S] à verser à Monsieur [Y] [X] la somme de 2 160 € à titre de dommages et intérêts en raison de l’absence de décence qui a été loué.

Sur la demande au titre du caractère frauduleux du congé

Il ressort de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1985 précitée que : « … A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire… ».

En l’espèce, Monsieur [Y] [X] fait valoir que le congé délivré ne précise pas le motif du congé (simplement que les bailleurs voulaient loger dans ce logement et y loger leurs enfants lors de leurs visites), que le congé ne précise pas le nom et l’adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que les liens de parenté, et enfin que le caractère réel et sérieux de la reprise n’est pas établi. Enfin, Monsieur [Y] [X] se prévaut du caractère frauduleux du congé dans la mesure où le logement a été mis sur le site AIRBNB quelques semaines plus tard.

Il ressort du courrier délivré par les époux [S] que ces derniers ont indiqué vouloir reprendre le logement loué pour y habiter eux-mêmes ce logement et également pour y loger leurs enfants lorsque ces derniers leur rendent visite. Monsieur [V] [S] et Madame [O] [L] épouse [S] indiquent que Madame [O] [S] a installé dans le logement un bureau et son ordinateur sans toutefois apporter aucun élément de preuve. De plus, le fait que le logement soit à la disposition des enfants du couple [S] est sans conséquence dans la mesure où l’article 25-8 précité exige que les coordonnées et l’identité des personnes bénéficiant du droit de reprise soient mentionnées, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Enfin, Monsieur [Y] [X] fait valoir le caractère frauduleux du congé compte tenu du fait que le logement a été proposé sur le site AIRBNB, ce qui n’est d’ailleurs pas contesté par les époux [S]. La circonstance que la location du logement par ce site n’ait eu lieu qu’une seule fois est sans effet, puisque le fait de proposer le logement via ce site AIRBNB démontre que les époux [S] n’avaient pas réellement l’intention de reprendre le logement pour l’habiter ou le faire habiter par des proches.

Les arguments opposés par les époux [S] quant à une procédure pénale diligentée à l’encontre de Monsieur [Y] [X] pour harcèlement à l’encontre de son ex-compagne sont sans conséquence, et hors de propos.

En conséquence, le congé délivré par Monsieur [V] [S] et Madame [O] [L] épouse [S] à Monsieur [Y] [X] est frauduleux, et il y a lieu d’allouer à Monsieur [Y] [X] un montant de 2 000 € à titre de dommages et intérêts à ce titre.

Sur la demande au titre de la restitution du dépôt de garantie

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 précitée dispose : « Lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.

Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l’article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées ».

En l’espèce, Monsieur [Y] [X] sollicite la restitution du dépôt de garantie à hauteur de 360 €, et ce alors que les époux [S] réclame la condamnation de Monsieur [Y] [X] à leur verser un montant de 590,49 € au titre du remplacement du matelas, du protège-matelas, du micro-ondes et du meuble sous lavabo.

S’agissant du remplacement du matelas, il n’est fait aucune mention dans l’état des lieux d’entrée de l’état du matelas, de sorte qu’il doit être considéré comme ayant été en bon état. L’état des lieux de sortie, signé par Monsieur [Y] [X], mentionne des tâches importantes. La demande des époux [S] est fondée sur ces tâches sur le matelas, qui ne peuvent être considérées comme relevant de l’usure normale. En conséquence, il y a lieu de faire droit à la demande des époux [S] à hauteur de 393 € pour le remplacement du matelas. La demande à hauteur de 39,99 € pour le remplacement du protège-matelas sera rejetée, cet élément n’apparaissant pas dans l’état des lieux de sortie. S’agissant du remplacement du micro-ondes, il ressort de l’état des lieux d’entrée que cet équipement est en état d’usage, et de l’état des lieux de sortie que cet équipement est en mauvaise état. Cette différence ne saurait être justifiée par une usure normale (eu égard également aux photographies produites), de sorte qu’il y a lieu de faire droit à la demande des époux [S] à hauteur de 57,50 €.S’agissant du remplacement du meuble sous le lavabo, les époux [S] ne produise aucun justificatif, de sorte que cette demande sera rejetée. Dès lors, Monsieur [Y] [X] devant régler aux époux [S] la somme totale de 450,50 € (393 € + 57,50 €), il y a lieu de déduire de ce montant le dépôt de garantie de 360 € qui n’a pas été restitué, soit un montant restant dû par Monsieur [Y] [X] à Monsieur [V] [S] et Madame [O] [L] épouse [S] de 90,50 € (450,50 € – 360 €).

Il y a lieu d’ordonner la compensation des sommes dues entre les parties et de condamner les époux [S] à verser à Monsieur [Y] [X] la somme de 4 069,50 € (2 160 € + 2 000 € – 90,50 €).

Il est relevé qu’aucune demande n’est formée par Monsieur [Y] [X] et/ou par Monsieur [V] [S] et Madame [O] [L] épouse [S] à l’encontre de la SAS INNOVIMMO.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [V] [S] et Madame [O] [L] épouse [S], partie perdante, supporteront la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [Y] [X], Monsieur [V] [S] et Madame [O] [L] épouse [S] seront condamnés à lui verser une somme de 800 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de Procédure civile, la présente décision sera assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [V] [S] et Madame [O] [L] épouse [S] à verser à Monsieur [Y] [X] la somme de 2 160 € à titre de dommages et intérêts en raison de la non décence du logement loué sis [Adresse 5] à [Localité 6] par contrat conclu le 28 septembre 2020 ;

CONDAMNE Monsieur [V] [S] et Madame [O] [L] épouse [S] à verser à Monsieur [Y] [X] la somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts en raison du caractère frauduleux du congé délivré selon courrier du 1er juin 2023 ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [X] à verser à Monsieur [V] [S] et à Madame [O] [L] épouse [S] la somme de 90,50 € au titre des dégradations locatives, cette somme représentant le montant des dégradations locatives 450,50 € dont à déduire le montant du dépôt de garantie non restitué à hauteur de 360 € ;

ORDONNE la compensation des sommes dues ;

En conséquence,

CONDAMNE Monsieur [V] [S] et Madame [O] [L] épouse [S] à verser à Monsieur [Y] [X] la somme de 4 069,50 € (2 160 € + 2 000 € – 90,50 €) ;

CONDAMNE Monsieur [V] [S] et Madame [O] [L] épouse [S] à verser à Monsieur [Y] [X] une somme de 800 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [V] [S] et Madame [O] [L] épouse [S] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Le présent jugement est signé par le juge et le greffier.

Le Greffier Le Juge