RÉFÉRÉ CIVIL

N° RG 25/00509 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NI6B

Minute n° 598/25

COPIE EXÉCUTOIRE à :

M^e Jacques-henri ARON – 48

M^e Anne-catherine BOUL – 109

COPIE CERTIFIÉE CONFORME à:

adressées le : 04 septembre 2025

Le Greffier

République Française

Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

Ordonnance du 04 Septembre 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. VAUBAN, immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le n° 487 661 092, agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Jacques-henri ARON, avocat au barreau de STRASBOURG

DEFENDERESSE :

S.A.R.L. ABC O’TEC, immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le n° 803 128 875, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Anne-catherine BOUL, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 12 Août 2025

Président : Olivier RUER, Premier vice-président

Greffier : Stéphanie BAEUMLIN

ORDONNANCE :

Prononcée par mise à disposition au greffe par :

Olivier RUER, Premier vice-président

Cédric JAGER, Greffier

Contradictoire

En premier ressort

Signée par le Président et le Greffier,

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte délivré le 06 mars 2025, la Sci Vauban a fait assigner la Sàrl Abc O’Tec devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Strasbourg en constat de résiliation de bail commercial, expulsion et provisions.

Elle a sollicité voir :

— constater la résiliation du bail convenu entre les parties le 1er août 2014 et portant sur les locaux commerciaux sis à [Localité 5], à la date du 23 décembre 2024, aux torts exclusifs de la Sàrl Abc O’Tec ;

— ordonner l’évacuation immédiate et sans délai de la Sàrl Abc O’Tec ainsi que de tout occupant de son chef, des locaux sis à [Adresse 6] ;

— condamner par provision la Sàrl Abc O’Tec à lui payer la somme de 16.729,05 euros due au titre des loyers et avances sur charges au 22 décembre 2024, date de résiliation du bail ;

— dire et juger que ce montant portera intérêt au taux légal à compter de l’exigibilité de chaque échéance ;

— condamner la Sàrl Abc O’Tec à payer à la Sci Vauban la somme de 135,02 euros par jour de retard, à titre d’indemnité d’occupation à compter du 23 décembre 2024, et ce jusqu’à évacuation effective ;

— condamner la Sàrl Abc O’Tec à lui payer la somme de 1 500,00 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la Sàrl Abc O’Tec aux entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer du 22 novembre 2024.

Selon ses dernières conclusions du 11 août 2025, la Sàrl Abc O’Tec a sollicité voir :

à titre principal,

— suspendre rétroactivement à compter du 1er octobre 2024 l’exigibilité des loyers jusqu’à la réalisation des travaux de remise en état du système de climatisation réversible ;

— en conséquence, juger que la clause résolutoire du bail n’a produit aucun effet ;

— ordonner à la Sci Vauban de prendre toutes mesures pour rétablir le bon fonctionnement de la climatisation réversible, et ce sous astreinte de 150 jours de retard dans un délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir ;

à titre subsidiaire, faute de suspension du loyer, juger nul le commandement de payer ;

à titre infiniment subsidiaire,

— accorder à la Sàrl Abc O’Tec des délais de paiement en quittances ou deniers sur dix mois de sa dette locative ;

— en conséquence, suspendre les effets de clause résolutoire du bail et visée dans le commandement de payer ;

à titre reconventionnel, eu égard à l’absence de régularisation annuelle des charges et de justification des provisions pour charges payées la société défenderesse,

— condamner la société demanderesse à payer à la société défenderesse, une provision de 34.275 euros au titre du remboursement des avances sur charges indûment payées au cours des cinq dernières années du bail ;

— en tout état de cause, débouter la Sci Vauban de toutes ses fins et conclusions ;

— condamner la Sci Vauban à lui payer une somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— la condamner aux entiers frais et dépens de l’instance.

Par conclusions du 30 juin 2025, la Sci Vauban a maintenu ses demandes et a également sollicité voir :

— condamner la Sàrl Abc O’Tec à lui payer la somme de 135,02 euros par jour de retard, à titre d’indemnité d’occupation à compter du 23 décembre 2024, et ce jusqu’à évacuation effective, dont à déduire la somme de 20 000,00 euros au titre de l’acquiescement de la Sàrl Abc O’Tec à la saisie des créances consécutivement à l’ordonnance du Juge de l’Exécution de [Localité 8] du 24 février 2025 ;

— débouter la Sàrl Abc O’Tec de sa demande de suspension de l’obligation de payer les loyers ;

— débouter la Sàrl Abc O’Tec de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire ;

— débouter Sàrl Abc O’Tec de sa demande d’octroi de délais de paiement ;

— débouter la Sàrl Abc O’Tec de sa demande reconventionnelle en condamnation de la Sci Vauban à lui payer la somme de 34 275 euros, ou de tout autre montant à quelque titre que ce soit.

À l’audience du 12 août 2025, les parties se sont référées à leurs écritures, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample examen des prétentions et moyens.

SUR QUOI

Sur les demandes d’expulsion et de paiements provisionnels :

L’article 24 du bail commercial conclu entre les parties le 1er août 2024 stipule que le bail sera résilié de plein droit un mois après commandement demeuré infructueux, en cas d’inexécution d’une des conditions stipulées ci-dessus notamment le paiement du loyer par le preneur (articles 18 et 21) (pièce 1 demanderesse).

La Sci Vauban a fait délivrer à la défenderesse, le 22 novembre 2024, un commandement de payer la somme au principal de 22.033,95 euros visant la clause résolutoire et au titre des loyers et charges impayées (pièce 4 demanderesse).

La Sàrl Abc O’Tec, sur qui pèse la charge de la preuve du paiement dans le mois du commandement, conteste la dette locative en raison d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance du fait de l’absence de chauffage. Elle soutient également que le commandement de payer est nul pour défaut de présentation par le bailleur de justificatifs des charges et demande la suspension de la clause résolutoire.

À l’appui de son argumentation, la Sàrl Abc O’Tec verse aux débats des échanges de courriels en date des 17 et 21 janvier 2025 avec M. [S] [F], gérant de la Sàrl Abc O’Tec, l’informant que le chauffage ne fonctionne plus (pièce 2 défenderesse).

Toutefois, ces courriels sont postérieurs au commandement de payer du 22 novembre 2024 et aux impayés de loyers. La partie défenderesse ne peut donc raisonnablement invoquer l’exception d’inexécution prévue par les articles 1219 et 1220 du code civil, dont l’appréciation échappe qui plus est à la compétence du juge des référés.

S’agissant de l’absence de justification des charges locatives, aucune pièce n’est versée aux débats attestant que la Sàrl Abc O’Tec a fait une demande au bailleur afin de pouvoir les consulter. De plus, la Sci Vauban verse à la présente procédure les justificatifs des charges locatives (pièce 8 demanderesse) et un décompte est annexé au commandement de payer (pièce 4 demanderesse), lequel correspond aux factures envoyées à la Sàrl Abc O’Tec pour 2024 l’informant que les charges restaient inchangées (pièces 2 et 3 demanderesse).

Par ailleurs, la partie demanderesse produit également un état néant des créanciers inscrits.

Il en résulte que le juge des référés ne peut que constater la résiliation du bail à la date du 22 décembre 2024.

La Sàrl Abc O’Tec est occupante sans droit des locaux appartenant à la Sci Vauban depuis la résiliation du bail. Une telle occupation caractérise un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser en ordonnant l’expulsion requise, dans les termes précisés dans le dispositif de la présente décision.

Par ailleurs, l’obligation de la Sàrl Abc O’Tec de verser une provision mensuelle d’indemnité d’occupation à compter de la date de la résiliation et jusqu’à évacuation complète et effective des lieux loués n’est pas sérieusement contestable. Par contre, contrairement à l’article 24 du bail qui pourrait être qualifiée de clause pénale et réduit dans son montant par les juges du fond puisqu’il mentionne une indemnité établie au double du montant du loyer, cette indemnité sera fixée au montant du loyer global de la dernière année soit à 1.454,05 euros + 571,25 euros de provisions sur charges locatives, soit un total de 2.025,30 euros à compter du 23 décembre 2024.

Enfin, l’obligation de la partie défenderesse de verser, à titre de provision à valoir sur les arriérés de loyers et charges dus jusqu’au 22 décembre 2024, soit la somme de 16.729,05 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 22 novembre 2024 n’est pas non plus sérieusement contestable.

La défenderesse sera condamnée à verser ces sommes provisionnelles en deniers et quittance et notamment dont à déduire la saisie conservatoire de 20.000 euros du 19 mai 2025.

Sur la demande tendant au rétablissement de la climatisation réversible :

La Sàrl Abc O’Tec demande dans le dispositif des conclusions « d’ordonner à la Sci Vauban de prendre toutes mesures pour rétablir le bon fonctionnement de la climatisation réversible, et ce sous astreinte de 150 jours de retard dans un délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir ».

Elle ne formule toutefois aucun moyen à l’appui de sa demande et n’invoque aucun fondement juridique.

La Sci Vauban n’a pas répondu.

Hormis les courriels de janvier 2025 attestant de l’absence de chauffage sur cette période, aucune pièce n’atteste que le bailleur est resté dans l’inaction jusqu’au jour de la présente ordonnance, celui-ci ayant précisé intervenir à son retour de vacances dans son courriel du 21 janvier 2025.

La demande de la Sàrl Abc O’Tec tendant au rétablissement de la climatisation réversible sera par conséquent rejetée.

Sur la demande de délais de paiement :

Il résulte de l’article 1343-5, alinéa 1, du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la Sàrl Abc O’Tec produit les éléments comptables de l’exercice 2023 afin de justifier de sa capacité à assumer financièrement le paiement de l’indemnité d’occupation, et à apurer dans le même temps sa dette locative. Elle s’est également acquittée le 23 décembre 2023 d’un montant de 7.330 euros et a accepté la saisie conservatoire pour un montant de 20.000 euros.

La Sci Vauban s’oppose à la demande de délais de paiement.

Il est constant que la Sàrl Abc O’Tec reste débitrice des loyers pour l’année 2025 jusqu’au mois août, pour lesquels elle n’a effectué aucun paiement, soit un montant de 10.383,36 euros (pièce 10 demanderesse).

Il ressort de ces éléments que la Sàrl Abc O’Tec ne s’acquitte pas régulièrement de ses loyers, qu’elle n’a effectué aucun paiement pour depuis le début de l’année 2025 et que sa dette continue de s’accroître.

Partant, la demande de délais de paiement faite par la Sàrl Abc O’Tec sera rejetée.

Sur la demande de provision de la Sàrl Abc O’Tec :

Aux termes des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire statuant en référé peut toujours accorder une provision au créancier.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable, au titre de laquelle la provision est demandée et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Par ailleurs, il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer, le cas échéant, qu’il existerait une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande.

En l’espèce, la Sàrl Abc O’Tec a été informée que «  les charges restaient inchangées » pour l’année 2024 (pièce 2 demanderesse).

Aucune pièce versée aux débats n’atteste que la Sàrl Abc O’Tec a demandé à son bailleur des justificatifs de charges.

Par ailleurs, il résulte des décomptes de charges de 2021 à 2024 que les sommes demandées au titre des provisions sur charges étaient justifiées (pièce 8 demanderesse).

La demande de provision de la Sàrl Abc O’Tec se heurte donc à contestation sérieuse et il sera dit n’y avoir lieu à référé.

Pour le surplus, il sera dit n’y avoir lieu à référé.

Sur les demandes accessoires :

La Sàrl Abc O’Tec sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer par application de l’article 695 du code de procédure civile pour un montant de 217,38 euros.

L’équité commande d’allouer à la Sci Vauban la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La demande de la Sàrl Abc O’Tec effectuée sur ce fondement sera parallèlement rejetée.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir, mais dès à présent,

REJETONS la demande de la Sàrl Abc O’Tec tendant à la suspension de la clause résolutoire ;

REJETONS la demande de la Sàrl Abc O’Tec tendant à la nullité du commandement de payer ;

CONSTATONS la résiliation du bail liant les parties avec effet au 22 décembre 2024 ;

ORDONNONS en conséquence l’expulsion de la Sàrl Abc O’Tec et de tout occupant de son chef des locaux loués, occupés sans droit, sis [Adresse 1] à [Localité 4] ;

CONDAMNONS la Sàrl Abc O’Tec à verser par provision à la Sci Vauban :

— la somme de 16.729,05 euros, en deniers et quittances, et notamment dont à déduire la saisie conservatoire de 20.000 euros du 19 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 22 novembre 2024 ;

— chaque mois à compter du 23 décembre 2024, la somme de 2.025,30 euros, avance sur charges comprise, jusqu’à évacuation complète et effective des lieux loués ;

REJETONS la demande de la Sàrl Abc O’Tec tendant au rétablissement de la climatisation réversible ;

REJETONS la demande de la Sàrl Abc O’Tec de délais de paiement ;

DISONS n’y avoir lieu à référé pour le surplus ;

CONDAMNONS la Sàrl Abc O’Tec aux frais et dépens en ce compris le coût du commandement de payer pour un montant de 217,38 euros ;

CONDAMNONS la Sàrl Abc O’Tec à verser à la Sci Vauban la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS la demande de la Sàrl Abc O’Tec fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

Et avons signé la minute de la présente ordonnance avec le greffier.

Le Greffier Le Président

C. JAGER O. RUER