Tribunal Judiciaire de Strasbourg, Referes civils cab 1, 3 avril 2025, n° 24/01132

TJ Strasbourg 3 avril 2025

Arguments

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Accepté
Application de l'article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965
La cour a constaté que le syndicat des copropriétaires avait produit les preuves nécessaires, y compris les procès-verbaux des assemblées générales, justifiant les sommes réclamées.
Rejeté
Mauvaise foi de la S.C.I. VALOR
La cour a estimé que le syndicat des copropriétaires n'avait pas prouvé la mauvaise foi de la S.C.I. VALOR, qui avait des raisons financières justifiant son retard.
Accepté
Droit à l'indemnisation des frais de justice
La cour a jugé que le syndicat des copropriétaires avait droit à une indemnisation pour ses frais de justice, compte tenu de la situation.

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Sur la décision

Référence :	TJ Strasbourg, réf. civils cab 1, 3 avr. 2025, n° 24/01132
Numéro(s) :	24/01132
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 juillet 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Aline MOEHRMANNEmmanuel JUNG
Parties :	Syndicat des copropriétaires de la Résidence [ 9 ] sise [ Adresse 8 ] c/ S.C.I. VALOR

Texte intégral

RÉFÉRÉ CIVIL

N° RG 24/01132 – N° Portalis DB2E-W-B7I-M5VD

Minute n° 244/25

COPIE EXÉCUTOIRE à :

M^e Emmanuel JUNG – 103

M^e Aline MOEHRMANN – 103

COPIE CERTIFIÉE CONFORME à:

adressées le : 03 avril 2025

Le Greffier

République Française

Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

Jugement du 03 Avril 2025

DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de la Résidence [9] sise [Adresse 8], représenté par son syndic, la société IMMOBILIERE TRADITION ALSACE – ITA – SARL inscrite au RCS de [Localité 12] sous le numéro 488.333.972, dont le siège social est [Adresse 3]) agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège,

[Adresse 2]

représentée par M^e Emmanuel JUNG, avocat au barreau de STRASBOURG

DEFENDERESSE :

S.C.I. VALOR, société civile immobilière immatriculée au RCS de [Localité 12] sous le n°488 900 200 ayant son siège social [Adresse 5], représentée par Monsieur [R] [Y], domicilié [Adresse 1]

[Adresse 4]

représentée par M^e Aline MOEHRMANN, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 11 Mars 2025

Président : Olivier RUER, Premier vice-président

Greffier : Cédric JAGER

Jugement :

Prononcée par mise à disposition au greffe par :

Olivier RUER, Premier vice-président

Cédric JAGER, Greffier

Contradictoire

En premier ressort

Signée par le Président et le Greffier,

FAITS, PROCEDURE ET MOYENS DES PARTIES

Par acte délivré le 06 août 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] sis [Adresse 7] Strasbourg (le syndicat des copropriétaires) a fait assigner la Sci Valor devant le président du tribunal judiciaire de Strasbourg, statuant selon la procédure accélérée au fond, afin de condamnation à lui verser, au visa de l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, :

— condamner la Sci Valor à lui payer :

27.776,95 euros au titre des charges et appels de fonds travaux, ainsi que l’appel de fonds travaux énergétique dus à la date du 31 juillet 2024 ;

825,66 euros au titre des frais,

3.064,53 euros au titre des provisions sur charges et fonds travaux des appels n° 2, 3 et 4 de l’exercice 2024/2025, non encore échues, en vertu des dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965,

Soit un total de 31.667,14 euros,

800,00 euros à titre de dommages et intérêts,

1.200,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la défenderesse aux entiers dépens ;

— dire et juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Selon conclusions du 04 mars 2025, la Sci Valor a sollicité voir :

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande en dommages et intérêts, en paiement des frais de transmission du dossier à hauteur de 250 euros, en paiement des charges non encore échues et en paiement au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et en paiement des entiers frais et dépens ;

— ordonner les plus larges délais de paiement à la Sci Valor ;

— juger que chaque partie conserve à sa charge ses frais et dépens, en ce compris l’article 700 du Code de procédure civile ;

— écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’audience du 11 mars 2025, les parties se sont référées à leurs écritures, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample examen des prétentions et moyens.

MOTIFS,

L’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2 de la même loi, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires ayant approuvé les budgets provisionnels et comptes définitifs justifiant les sommes réclamées, les différents appels de fonds, le contrat de syndic et tarifs, ainsi que les mises en demeure visant l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Le décompte arrêté au 1er juillet 2024 fait apparaître un solde de 28.602,61 euros et comprenant notamment le 1er appel de fonds 2024/2025.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi de ce que la défenderesse reste redevable de la somme totale de 31.667,14 euros, soit 28.602,61 euros dont 825,66 euros au titre des frais, auxquels s’ajoute 3.064,53 euros ((968,68 + 52,83) x 3) au titre des appels n° 2, 3, et 4 de l’exercice 2024/2025.

Il a adressé au défendeur une mise en demeure de payer la somme de 27.331,10 euros par lettre recommandée avec demande d’avis de réception le 15 mai 2024, revenu avec la mention « distribué le 16 mai 2024 », laquelle est restée infructueuse pendant plus de trente jours à compter du lendemain de la première présentation de cette lettre au domicile de son destinataire.

La Sci Valor ne conteste pas la somme totale en principal, mais s’oppose à la demande de paiement des charges non encore échues aux motifs que, compte tenu de sa situation financière, une atteinte disproportionnée à ses droits patrimoniaux est susceptible d’être portée.

Cependant, le syndicat des copropriétaires fournit toutes les pièces nécessaires à l’application de l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et l’absence de paiement des charges étant aussi susceptible de causer un préjudice au syndicat des copropriétaires, l’argument tendant à la disproportion ne saurait prospérer. La Sci Valor sera, par conséquent, également condamnée au paiement des charges non échues.

La Sci Valor s’oppose en outre à la demande au titre des frais de transmission du dossier à l’avocat pour 250 euros.

Cependant, ces derniers frais résultent du contrat de syndic approuvé par la copropriété à la tarification de 208,34 euros HT, soit 250,01 euros TTC.

Ces frais sont donc dus et la Sci Valor sera condamnée à les payer intégralement.

Partant, la Sci Valor sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires :

27.776,95 euros au titre des charges et appels de fonds travaux, ainsi que l’appel de fonds travaux énergétique dus à la date du 31 juillet 2024,

825,66 euros au titre des frais,

3. 064,53 euros au titre des provisions sur charges et fonds travaux des appels n° 2, 3 et 4 de l’exercice 2024/2025, non encore échues, en vertu des dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965,

Soit un total de 31.667,14 euros avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation.

Par application de l’article 1231-6, alinéa 3, du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

La bonne foi est présumée.

La Sci Valor s’oppose à cette demande au motif que sa mauvaise foi n’est pas démontrée, le non-paiement des charges résultant principalement du coût des travaux privatifs pour la copropriété, pour lesquelles il était convenu qu’elle prenne en charge la somme de 57.029 euros et qu’elle se voit octroyer notamment des subventions collectives ; qu’elle n’a pas pu finalement obtenir ces subventions en raison d’une erreur du syndic sur l’identité du gérant de la Sci Valor ; qu’elle a entamé des démarches pour un emprunt bancaire afin de s’acquitter de sa dette en juin 2024 soit avant l’assignation.

Le décompte fait apparaître qu’environ 80 % de la dette de la Sci Valor, hors frais, résulte de ces travaux.

Le syndicat des copropriétaires ne fait ainsi en l’espèce pas la preuve de la mauvaise foi de la Sci Valor. Par conséquent, sa demande au titre de dommages et intérêts sera rejetée.

Il résulte de l’article 1343-5, alinéa 1, du code civil, que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Dès lors, compte tenu notamment des démarches engagées par la partie défenderesse pour se voir octroyer un prêt afin de payer les sommes qui lui sont réclamées, il sera fait droit à la demande de délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif de la présente ordonnance.

Par ailleurs, la Sci Valor, qui succombe, doit supporter la charge des dépens.

Enfin, aucun élément tiré de l’équité ne permet d’écarter la demande du syndicat des copropriétaires formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La somme de 1.200 euros lui sera allouée à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la déchéance du terme des provisions sur charges de l’année en cours et non encore appelées au titre de l’immeuble propriété de la Sci Valor et inclus dans la copropriété gérée par le syndicat des copropriétaires de la résidence [9] sis [Adresse 6] 67100 [Adresse 11] ;

CONDAMNE la Sci Valor à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] sis [Adresse 8] la somme de 31.667,14 euros avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation ;

AUTORISE la Sci Valor à se libérer du montant total de cette condamnation en douze versements mensuels de 2.639 euros, au plus tard le 10e jour de chaque mois, la première fois le 10 mai 2025, et le dernier comprenant, outre le solde du principal, les intérêts, les accessoires et les frais ;

DIT qu’en cas de non-paiement d’une seule échéance, le solde encore dû, ainsi que tous les accessoires, deviendront immédiatement exigibles de plein droit ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts formulée par le syndicat des copropriétaires ;

CONDAMNE la Sci Valor aux dépens ;

CONDAMNE la Sci Valor à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [9] sis [Adresse 8] la somme de 1.200 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en application du second alinéa de l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Et avons signé la minute de la présente ordonnance avec le greffier.

Le Greffier Le Président

C. JAGER O. RUER