1 exp M^e Irina AIRINEI

1 exp dossier

Copie délivrée le

COUR D’APPEL D'[Localité 11]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 17]

— =-=-=-

JUGE DE L’EXECUTION

Service des saisies immobilières

JUGEMENT D’ORIENTATION

DU 14 AOUT 2025

Cahier des conditions de vente N° RG 25/00016 – N° Portalis DBWQ-W-B7J-QDC4

Minute N° 25/144

A l’audience publique du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de GRASSE, tenue en ce tribunal, le quatorze Août deux mil vingt cinq, prononcé par mise à disposition au greffe, par Madame Marie-Laure GUEMAS, Première vice-présidente, délégué dans les fonctions de juge de l’exécution en matière de saisie immobilière et de distribution, assisté de Madame Fanny PAULIN, Greffière,

à la requête de :

CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD), société anonyme au capital de 124.821.566 €, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de PARIS sous le numéro 379 502 644, dont le siège social est [Adresse 9], représentée par son directeur général en exercice, domicilié en cette qualité audit siège,

venant aux droits de la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE RHONE ALPES AUVERGNE (CIFRAA) venant elle-même aux droits de la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE FINANCIERE RHONE-AIN (CIFFRA)

Représenté par M^e Cécile ROUQUETTE TEROUANE de la SELARL C.V.S CORNET VINCENT SEGUREL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, et par M^e Irina AIRINEI, avocat au barreau de GRASSE, avocat postulant

Créancier poursuivant

à l’encontre de :

Monsieur [M], [J], [E] [H], né le [Date naissance 2] 1965 à DRANCY, de nationalité française, pilote de ligne, demeurant [Adresse 3] divorcé de Madame [B] [S] [O] [R], suivant jugement du Juge des affaires familiales du Tribunal de grande instance de VERSAILLES en date du 19 juin 2014

Non comparant ni représenté

Madame [B] [S] [O] [R], née le [Date naissance 6] 1967 à DRANCY (93), de nationalité française, médecin, demeurant [Adresse 1], divorcée de Monsieur [M], [J], [E] [H], suivant jugement du Tribunal de grande instance de VERSAILLES en date du 19 juin 2014,

Non comparante ni représentée

Débiteurs saisis

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A l’appel de la cause à l’audience publique du 27 mars 2025 avis a été donné aux parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à l’audience du 05 juin 2025, , délibéré prorogé au 14 Août 2025.

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 13 novembre 2007, par Maître [F] [N], notaire à [Localité 18], la société Crédit Immobilier de France Financière Rhône-Ain (CIFFRA) a consenti à [M] [I] [E] [H] et [B] [S] [O] [R] un prêt numéro 3000040000118040, d’un montant de 709.318 € destiné à financer l’acquisition en l’état futur d’achèvement de biens dépendant d’un ensemble immobilier dénommé " résidence [13]" sur un terrain situé à [Adresse 14], cadastré section BR n° [Cadastre 5] et BR n° [Cadastre 10], garanti par une inscription de privilège de prêteur de deniers et d’hypothèque conventionnelle.

Cette société leur a également consenti un prêt numéro 40000119639 d’un montant de 290 852 € destiné à financer l’acquisition en l’état futur d’achèvement de biens et droits immobiliers dépendant d’un ensemble immobilier situé à [Adresse 19], cadastré section S8 n° [Cadastre 4].

Les emprunteurs ont cessé d’honorer le paiement des échéances de ces deux prêts.

Agissant en vertu de la grosse en la forme exécutoire de jugement rendu par le tribunal judiciaire de Versailles le 13 avril 2022, le Crédit Immobilier de France Développement venant aux droits de la société Crédit Immobilier de France Financière Rhône-Ain (CIFFRA) a fait délivrer à [M] [I] [E] [H] et [B] [S] [O] [R], par acte de la SELARL LOTTE CANTO, commissaires de justice à Paris en date du 22 octobre 2024 et par acte de la SELARL ALLIANCE JURIS, commissaire de justice à Versailles, en date du 24 octobre 2024, un commandement de payer la somme totale de 1 406 123,10 euros au titre des de prêt en principal, intérêts et accessoires, emportant saisie des biens et droits immobiliers leur appartenant, affectés à sa garantie, sis [Adresse 14], cadastré section BR n° [Cadastre 5] et BR n° [Cadastre 10], à savoir :

— le lot numéro 27 dans le bâtiment B, escalier B, au 2e étage, consistant dans une cave portant le numéro 27 figurant sous teinte violette plan demeuré joint et annexé à l’état descriptif de division et portant le numéro 3 du plan des caves au 2e étage avec les 18/100.000èmes des parties communes générales ;

— le lot numéro 47 dans le bâtiment B escalier B au 5e étage consistant dans un appartement portant le numéro 47 et figurant sous teinte marron plan demeuré joint et annexé à l’état descriptif de division et portant le numéro 31 du plan de vente avec les 2116/100.000èmes des parties communes générales.

L’ensemble immobilier a fait l’objet d’un état descriptif de division de règlement de copropriété établie aux termes d’un acte reçu par Maître [L], notaire à [Localité 15] (83), publié au service de la publicité foncière d'[Localité 12] le 17 décembre 2027 sous les références 0604P06 2007 P10794.

Ces commandements aux fins de saisie immobilière, restés sans effet, ont été publiés au premier bureau du service de la publicité foncière d'[Localité 12] le 27 novembre 2024, sous les références 0604P05 2024 S n° 220 ET 0604P05 2024 D n° 42741.

Sur publication de ces commandements, ce service a délivré l’état hypothécaire joint au présent cahier des conditions de vente, certifié au décembre 202412.

Suivant actes de commissaires de justice en date des 24 et 27 janvier 2025, le créancier poursuivant a fait assigner [M] [I] [E] [H] et [B] [S] [O] [R] à l’audience d’orientation du juge de l’exécution en matière immobilière du tribunal judiciaire de Grasse du 27 mars 2025.

Conformément aux dispositions de l’article R 322-9 du code des procédures civiles d’exécution, mention de la délivrance de l’assignation et des dénonciations a été portée en marge de la copie du commandement de payer.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe du juge de l’exécution le 29 janvier 2025 et enregistré sous le numéro 25/16 .

Le Crédit Immobilier de France Développement, aux termes de l’assignation, demande au juge de l’exécution, au visa des articles L 311-2 et suivants, R. 322-15 à R. 322-29, R. 311-3 du code des procédures civiles d’exécution, 1115 du code général des impôts, de :

— constater que la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD), venant aux droits la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE FINANCIERE RHONE AIN (CIFFRA), est titulaire d’une créance liquide et exigible et qu’elle agit en vertu d’un titre exécutoire, comme il est dit à l’article L. 311-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— constater que la saisie pratiquée porte sur des droits saisissables au sens de l’article L. 311-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

En conséquence,

— la dire et juger recevable et bien fondée en ses poursuites ;

— mentionner dans le jugement à intervenir le montant retenu pour sa créance en principal, frais, intérêts et autres accessoires, soit la somme de 1.466.123, 10 €, arrêtée au 25 septembre 2024, sauf à parfaire ;

— mentionner, dans le jugement à intervenir que s’il se trouvait adjudicataire du bien, elle s’engage à revendre ledit bien dans le délai mentionné à l’article 1115 du code général des impôts ;

Après avoir statué sur les éventuelles contestations et demandes incidentes,

— déterminer les modalités de poursuite de la procédure en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonner la vente forcée, et à cet effet, notamment :

¢ En cas de vente forcée :

— ordonner la vente forcée en un seul lot sur une mise à prix de :

SOIXANTE SEIZE MILLE EUROS (76.000 €), telle que fixée par le cahier des conditions de vente ;

— fixer la date de l’audience de vente ;

— dire qu’une visite de l’immeuble sera organisée dans les deux semaines qui précèderont la vente aux enchères à intervenir par le commissaire de justice qui a dressé le procès-verbal de description avec, si besoin est, l’assistance de la [Localité 16] Publique, d’un serrurier et d’un expert en diagnostics immobiliers, ou sous toutes autres modalités qu’il lui plaira de fixer ;

— ordonner l’emploi des dépens en frais privilégiés de vente ;

¢ En cas d’autorisation de vente amiable :

— fixer le montant en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, des conditions particulières de la vente ;

— taxer le montant des frais privilégiés de vente de la requérante qui seront versés directement par l’acquéreur en sus du prix ;

— rappeler que l’acquéreur devra en outre verser les émoluments revenant à l’avocat du créancier poursuivant en application de l’article A444-191, v) du code de commerce et de l’article 1593 du Code civil ;

— fixer la date de l’audience à laquelle l’affaire sera appelée pour s’assurer que l’acte de vente est conforme aux conditions qu’il a fixées, que le prix est consigné et que l’état ordonné des créances a été dressé ou, à défaut, ordonner la reprise de la procédure sur vente forcée ;

Dire que les dépens seront employés en frais privilégiés de vente.

A l’audience d’orientation, le créancier poursuivant a sollicité la vente forcée des biens et droits immobiliers saisis dans les termes de son assignation.

[M] [I] [E] [H], assigné par dépôt de l’acte en l’étude du commissaire de justice instrumentaire et [B] [S] [O] [R], assignée à sa personne, n’ont pas personnellement comparu ni constitué avocat. Il sera statué par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, en application des dispositions de l’article 474 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité de la procédure et les modalités de sa poursuite

L’article R 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, dispose qu’ à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties intéressées ou représentées, vérifie que les conditions des articles L 311-2, L 311-4 et L 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée ".

Aux termes de l’article L 111-3 du code des procédures civiles d’exécution, seuls constituent des titres exécutoires :

1° Les décisions des juridictions de l’ordre judiciaire ou de l’ordre administratif lorsqu’elles ont force exécutoire, ainsi que les accords auxquels ces juridictions ont conféré force exécutoire ;

2° Les actes et les jugements étrangers ainsi que les sentences arbitrales déclarés exécutoires par une décision non susceptible d’un recours suspensif d’exécution, sans préjudice des dispositions du droit de l’Union européenne applicables ;

2° bis Les décisions rendues par la juridiction unifiée du brevet ;

3° Les extraits de procès-verbaux de conciliation signés par le juge et les parties ;

4° Les actes notariés revêtus de la formule exécutoire ;

4° bis Les accords par lesquels les époux consentent mutuellement à leur divorce ou à leur séparation de corps par acte sous signature privée contresigné par avocats, déposés au rang des minutes d’un notaire selon les modalités prévues à l’article 229-1 du code civil ;

5° Le titre délivré par l’huissier de justice en cas de non-paiement d’un chèque ou en cas d’accord entre le créancier et le débiteur dans les conditions prévues à l’article L. 125-1 ;

6° Les titres délivrés par les personnes morales de droit public qualifiés comme tels par la loi, ou les décisions auxquelles la loi attache les effets d’un jugement ;

7° Les transactions et les actes constatant un accord issu d’une médiation, d’une conciliation ou d’une procédure participative, lorsqu’ils sont contresignés par les avocats de chacune des parties et revêtus de la formule exécutoire par le greffe de la juridiction compétente.

Aux termes de l’article L 311-2 du code des procédures civiles d’exécution, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent chapitre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du titre Ier ".

En l’espèce, le créancier poursuivant procède à la saisie immobilière en vertu de la grosse en la forme exécutoire d’un jugement contradictoire et en premier ressort rendu le 7 octobre 2022 par le tribunal judiciaire de Versailles, signifié les 19 et 20 décembre 2022.

[B] [S] [O] [R] a interjeté appel de ce jugement mais l’appel a été radié faute d’exécution par une ordonnance du conseiller de la mise en état du 26 octobre 2023.

Il est par conséquent définitif.

Ce jugement définitif constitue un titre exécutoire.

Le tribunal a condamné les emprunteurs défaillants au paiement de la somme de 714 335,26 € outre intérêts au taux conventionnel ou tout euribor 12 mois + 2,30 % à compter du 1er septembre 2009 au titre du prêt numéro 40000118040, de celle de 292 909,30 € au titre du prêt numéro 4000119639 outre intérêts conventionnel ou tout euribor 12 mois + 2,30 % à compter du 1er septembre 2009, d’une indemnité de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance. Le tribunal a rejeté la demande de capitalisation des intérêts.

Le Crédit Immobilier de France Développement excipe d’une créance liquide et exigible dont le détail est mentionné dans le commandement de payer, se décomposant comme suit :

Prêt n°[Numéro identifiant 7]

Montant de condamnation suivant le jugement du tribunal judiciaire de Versailles du 07/10/2022 714 335,26 €

Intérêts au taux conventionnel du taux EURIBOR 12 mois +2,30 %, soit 3,55% à compter du 16/09/2009 jusqu’au 16/09/2024 325 435,55 €

TOTAL GENERAL outre mémoire 1 039 770,81 €

Prêt n°[Numéro identifiant 8]

Montant de condamnation suivant le jugement du Tribunal judiciaire de Versailles du 07/10/2022 292 909,30 €

Intérêts au taux conventionnel du taux EURIBOR 12 mois +2,30 %, soit 3,55% à compter du 16/09/2009 jusqu’au 16/09/2024 133 443,08 €

Intérêts au taux conventionnel du taux EURIBOR 12 mois +2,30 %, soit 3,55% à compter du 16/09/2024 jusqu’au parfait paiement Mémoire

TOTAL GENERAL outre mémoire 426 352,38 €

TOTAL GENERAL pour deux prêts outre mémoire 1 466 123,10 €

Ces sommes ne sont pas contestées par les parties saisies qui n’ont pas constitué avocat.

Conformément à l’article R 322-18, il convient de retenir la créance du Crédit Immobilier de France Développement en principal, frais, intérêts et autres accessoires à la somme de 1.466.133,10 euros, arrêtée au 16 septembre 2024 sans préjudice des intérêts postérieurs au taux EURIBOR 12 mois +2,30 % sur les sommes de 714 335,26 € et de 292 909,30 € à compter du 17 septembre 2024 jusqu’à parfait paiement.

Les éléments contenus dans le cahier des conditions de vente permettent de vérifier que le bien immobilier concerné est saisissable.

Les conditions des articles L 311-2, L 311-4 et L 311-6 du code des procédures civiles d’exécution sont réunies.

Le créancier a satisfait aux prescriptions légales édictées par le code des procédures civiles d’exécution en ses dispositions édictées en matière de saisie immobilière.

En l’absence de demande de vente amiable formulée parles débiteurs, il convient, en application de l’article R 322-26, d’ordonner la vente forcée des biens saisis lui/leur appartenant, sur la mise à prix fixée dans le cahier des conditions de la vente.

Il sera procédé à ladite adjudication à l’audience du juge de l’exécution du jeudi 30 octobre 2025 à 9 heures.

Il y a également lieu d’ordonner la visite des biens saisis, à la demande du Crédit Immobilier de France Développement, dans les termes du dispositif du présent jugement.

La publicité sera opérée conformément aux dispositions des articles R 322-31 et R 322-36 du code des procédures civiles d’exécution.

Les différents diagnostics immobiliers qui auraient été dressés postérieurement feront l’objet d’une validation lors de l’audience de vente forcée.

Il est prématuré de dire que si le créancier poursuivant se trouvait adjudicataire des biens et droits mobiliers saisis, il s’engagerait à les revendre dans le délai mentionné à l’article 1115 du code général des impôts.

Sur l’expulsion du saisi

Conformément aux dispositions des articles L 322-13 et R 322-64 du code des procédures civiles, le jugement d’adjudication à intervenir vaudra titre d’expulsion et l’adjudicataire pourra le mettre à exécution à l’encontre du saisi et de tous occupants de son chef n’ayant aucun droit qui lui soit opposable.

Sur les dépens

Les dépens seront compris dans les frais de poursuite soumis à taxe.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution en matière immobilière statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

Vu les dispositions des articles L 311-2 et suivants et R 311-2 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Juge que les conditions des articles les articles L 311-2, L 311-4 et L 311-6 du code des procédures civiles d’exécution sont réunies et que le créancier poursuivant a satisfait au respect des dispositions susvisées ;

Mentionne que le Crédit Immobilier de France Développement poursuit la saisie immobilière au préjudice de [M] [I] [E] [H] et [B] [S] [O] [R] pour une créance liquide et exigible, au titre des deux prêts d’un montant global de 1.466.123,10 euros, en principal, frais, intérêts, et autres accessoires, arrêtée au 16 septembre 2024, sans préjudice des intérêts postérieurs au taux EURIBOR 12 mois +2,30 % sur les sommes de 714 335,26 € et de 292 909,30 € à compter du 17 septembre 2024 jusqu’à parfait paiement ;

Ordonne la vente forcée des biens et droits immobiliers saisis sis à [Adresse 14], cadastré section BR n° [Cadastre 5] et BR n° [Cadastre 10], à savoir :

— le lot numéro 27 dans le bâtiment B, escalier B, au 2e étage, consistant dans une cave portant le numéro 27 figurant sous teinte violette plan demeuré joint et annexé à l’état descriptif de division et portant le numéro 3 du plan des caves au 2e étage avec les 18/100.000èmes des parties communes générales ;

— le lot numéro 47 dans le bâtiment B escalier B au 5e étage consistant dans un appartement portant le numéro 47 et figurant sous teinte marron plan demeuré joint et annexé à l’état descriptif de division et portant le numéro 31 du plan de vente avec les 2116/100.000èmes des parties communes générales, sur la mise à prix fixée dans le cahier des conditions de vente et conformément aux dispositions d’ordre public des articles R 322-39 à R 322-49 du code des procédures civiles d’exécution ;

Dit qu’il sera procédé à ladite vente forcée à l’audience du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Grasse du jeudi 30 octobre 2025 à 9 heures ;

Dit que les visites du bien saisi seront au nombre de deux et seront assurées par le ministère de la SCP NICOLAS DELTEL, commissaires de justice à Cannes, qui a établi le procès-verbal de description des biens et droits immobiliers saisis, aux jours qu’elle fixera suivant ses disponibilités et qu’elle pourra se faire assister d’un ou plusieurs professionnels agréés, chargés d’établir ou de réactualiser les différents diagnostics immobiliers prévus par les réglementations en vigueur;

Dit que les occupants du bien saisi devront être avisés trois jours à l’avance au moins des dates et heures de visites ;

Dit qu’à défaut par les occupants de permettre les visites des biens saisis ou en cas d’absence de l’occupant du local, le commissaire de justice procèdera, en se faisant assister, si besoin est, d’un serrurier et de la force publique, ou de deux témoins, conformément aux articles L 141-2, L 431-1 et L 451-1 du code de procédure civile d’exécution ;

Dit qu’il en sera de même pour les modalités des visites en cas de surenchère ou de réitération des enchères ;

Dit que la publicité aura lieu dans les conditions fixées par les articles R 322-31, R 322-32 et R 322-36 du code des procédures civiles d’exécution ;

Juge prématurée la demande du créancier poursuivant tendant à voir juger que s’il se trouvait adjudicataire des biens et droits mobiliers saisis, il s’engagerait à les revendre dans le délai mentionné à l’article 1115 du code général des impôts ;

Juge que, conformément aux articles L 322-13 et R 322-64 du code des procédures civiles, le jugement d’adjudication à intervenir vaudra titre d’expulsion et que l’adjudicataire pourra le mettre à exécution à l’encontre du saisi et de tous occupants de son chef n’ayant aucun droit qui lui soit opposable ;

Dit que les dépens seront compris dans les frais de poursuite soumis à taxe.

Et le présent jugement a été signé par le juge de l’exécution et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXECUTION