Tribunal judiciaire de Strasbourg

TRIBUNAL DE PROXIMITE D’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN

Juge des Contentieux de la Protection

[Adresse 2]

[Localité 8]

☎ : [XXXXXXXX01]

[Courriel 11]

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ILLKIRCH Civil

N° RG 24/11289 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NHMO

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MINUTE N°

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Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à :

— M^e Valérie REDON-REY

Copie certifiée conforme délivrée à :

Madame [E] [O]

— Préfecture du Bas-Rhin

le

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

__________

JUGEMENT Contradictoire

DEMANDEURS :

Monsieur [W] [U]

né le 30 Décembre 1973 à [Localité 13]

de nationalité française

[Adresse 3]

[Localité 7]

représenté par M^e Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant/postulant,

Madame [C] [D] épouse [U]

née le 06 Mars 1987 à MADAGASCAR

[Adresse 3]

[Localité 7]

représenté par M^e Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant/postulant,

DEFENDERESSE :

Madame [E] [O]

née le 06 Juin 1999 à [Localité 14]

[Adresse 4]

[Adresse 10]

[Localité 9]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gabriela VETTER, Juge des Contentieux de la Protection

Maxime ISSENHUTH, Greffier

DÉBATS ORAUX A L’AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 22 Janvier 2025

PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DU JUGEMENT AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 19 Mars 2025

Premier ressort,

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat du 24 mai 2024, Monsieur [W] [U] et Madame [C] [D] épouse [U] a donné à bail à Madame [E] [O] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 6], pour un loyer mensuel de 495 € et 50 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [W] [U] et [C] [D] épouse [U] ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 6 août 2024.

Ils ont ensuite fait assigner Madame [E] [O] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 12] par un acte de commissaire de justice du 3 décembre 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion de la locataire et sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

A l’audience du 22 janvier 2025, à laquelle l’affaire a été retenue, Monsieur [W] [U] et Madame [C] [D] épouse [U], représentés par leur conseil, reprend les termes de son acte introductif d’instance et demandent au juge de :

constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation,ordonner l’expulsion de Madame [E] [O],condamner cette dernière au paiement de la somme actualisée de 552,58 €, d’une indemnité mensuelle d’occupation, de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ; le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Monsieur [W] [U] et [C] [D] épouse [U] indiquent que les impayés ont commencé très rapidement après l’entrée dans les lieux et s’opposent à la demande de délais de paiement formulée par la défense.

Madame [E] [O] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant une somme complémentaire par mois pour apurer l’arriéré locatif. Elle indique qu’elle a rencontré des problèmes professionnels, mais que sa situation est désormais stabilisée. Elle précise qu’elle a apuré déjà une partie importante de la dette et qu’elle a repris le paiement du loyer courant.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la résiliation :

Sur la recevabilité de l’action :Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Bas-Rhin par la voie électronique le 5 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [W] [U] et [C] [D] épouse [U] justifient avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 8 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 3 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande :L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux »

Le bail conclu le 24 mai 2024 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 6 août 2024, pour la somme en principal de 2 147,58 €. Les règlements intervenus dans le délai de six semaines suivant la délivrance de l’acte n’ont pas permis d’apurer totalement la dette, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 18 septembre 2024.

Sur les demandes de condamnation au paiement :Monsieur [W] [U] et [C] [D] épouse [U] produisent un décompte démontrant que Madame [E] [O] reste leur devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 552,58 € à la date du 17 janvier 2025.

Madame [E] [O] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Elle sera donc condamnée au paiement de cette somme de 552,58 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire :L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

Toutefois, il convient de rappeler que depuis le 27 juillet 2023, l’octroi de délais de paiement ne suspend pas automatiquement les effets de la clause résolutoire. En effet, l’article 24 VII prévoit désormais que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ».

En l’espèce, Madame [E] [O] comparaît à l’audience et demande à se maintenir dans les lieux. Elle démontre également avoir repris le paiement du loyer courant. En outre, au regard de sa situation financière, elle apparaît en mesure de régler le solde de la dette locative dans des délais brefs.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Madame [E] [O] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de rappeler que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Madame [E] [O] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation Au surplus, il pourrait être procédé à son expulsion.

Sur les demandes accessoires :Madame [E] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [W] [U] et Madame [C] [D] épouse [U], Madame [E] [O] sera condamnée à leur verser une somme de 350 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il est rappelé que le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 mai 2024 entre Monsieur [W] [U] et [C] [D] épouse [U] et Madame [E] [O] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5]) sont réunies à la date du 18 septembre 2024,

CONDAMNE Madame [E] [O] à verser à Monsieur [W] [U] et [C] [D] épouse [U] la somme de 552,58 € (décompte arrêté au 17 janvier 2025, incluant un virement reçu en date du 13 janvier 2025 pour un montant de 1 300 euros), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

AUTORISE Madame [E] [O] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 2 mensualités de 250 € chacune et une 3ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 30 de chaque mois et pour la première fois avant le 30 avril 2025,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;qu’à défaut pour Madame [E] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [W] [U] et [C] [D] épouse [U] puissent faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;que Madame [E] [O] soit condamnée à verser à Monsieur [W] [U] et [C] [D] épouse [U] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ; CONDAMNE Madame [E] [O] à verser à Monsieur [W] [U] et [C] [D] épouse [U] une somme de 350 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [E] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’Etat dans le département,

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

En foi de quoi, la présente décision sera signée par le Juge et par le Greffier.

Le Greffier Le Juge des contentieux et de la protection