DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

21 Juillet 2025

N° RG 24/00334 – N° Portalis DB3U-W-B7I-NOF3

Code NAC : 50G

[P] [X] épouse [R]

[V] [X]

[B] [J]

C/

[A] [L]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, Greffier a rendu le 21 juillet 2025, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame CITRAY, Vice-Présidente

Madame PERRET, Juge

Monsieur BARUCQ, Magistrat à titre temporaire

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 31 Mars 2025 devant Charles BARUCQ, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré. L’affaire a été mise en délibéré au 16 juin 2025, lequel a été prorogé à ce jour. Le jugement a été rédigé par Stéphanie CITRAY .

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DEMANDEURS

Madame [P], [S], [H] [X] épouse [R], née le 1er mai 1955 à [Localité 26] demeurant [Adresse 21]

Madame [V], [O], [W] [X], née le 1er janvier 1959 à [Localité 26], demeurant [Adresse 18]

Monsieur [B] [M] [J], né le 15 octobre 1980 à [Localité 24] demeurant [Adresse 21]

représentés par M^e Carole COFFY, avocat au barreau du Val d’Oise et assistés de Me laurent BENOUAICH , avocat plaidant au barreau de Paris

DÉFENDEUR

Monsieur [A] [L], né le 23 Mars 1986 à [Localité 27] , demeurant [Adresse 23]

représenté par M^e Nina LEBARQUE, avocat au barreau du Val d’Oise et assisté de M^e Christian CALFAYAN, avocat plaidant au barreau de Paris

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EXPOSE DU LITIGE

Faits constants

Par acte sous seing privé du 21 mai 2021, [P] [X] épouse [R], [V] [X] et [B] [J] ont accepté de vendre à [A] [L] divers biens immobiliers sis [Adresse 19] à [Localité 25], moyennant le prix de 4.100.000 €, sous la condition suspensive d’obtention d’un crédit immobilier.

La vente n’a pas été réitérée par acte authentique.

Procédure

[P] [X] épouse [R], [V] [X] et [B] [J], représentés par Me. [K], ont fait assigner [A] [L] devant le tribunal judiciaire de Pontoise par acte d’huissier du 5 décembre 2023 aux fins de paiement de la clause pénale et du dépôt de garantie.

[A] [L] a constitué avocat par l’intermédiaire de Me. LEBARQUE.

La mise en état a été clôturée par ordonnance du 12 décembre 2024 et l’affaire a été plaidée à l’audience collégiale du 31 mars 2025. Le délibéré a été fixé au 16 juin 2025 et prorogé au 21 juillet 2025.

Prétentions et moyens des parties

1. En demande : [P] [X] épouse [R], [V] [X] et [B] [J]

Dans leur assignation signifiée le 5 décembre 2023, [P] [X] épouse [R], [V] [X] et [B] [J] sollicitent, par une décision de droit assortie de l’exécution provisoire, la condamnation de [A] [L] à leur verser les sommes de :

410.000 € au titre de la clause pénale,205.000 € au titre du dépôt de garantie,5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

Au soutien de leurs prétentions, ils arguent que l’octroi du crédit immobilier devait intervenir au plus tard le 20 juillet 2021, que [A] [L] n’a notifié aucun refus de prêt ni justifié d’aucune démarche pour l’obtention d’un financement. Ils ajoutent qu’il n’a pas versé le dépôt de garantie entre les mains du notaire Me. [Y] [G] au plus tard le 6 juillet 2021.

Ils demandent donc le règlement de la clause pénale prévue dans le compromis de vente ainsi que le paiement du dépôt de garantie.

Enfin, ils précisent que [A] [L] n’a pas donné suite à la sommation de signer l’acte de vente alors que la condition suspensive est réputée accomplie du fait de l’absence de diligences du défendeur.

Leur avocat a dégagé sa responsabilité et n’a pas remis de dossier de plaidoirie à l’appui de l’assignation.

2. En défense : [A] [L]

Par conclusions signifiées le 4 décembre 2024, [A] [L] demande au tribunal de :

débouter [P] [X] épouse [R], [V] [X] et [B] [J] de l’intégralité de leurs demandes,condamner [P] [X] épouse [R], [V] [X] et [B] [J] à lui verser une somme de 6.000 € au titre des frais irrépétibles, outre les dépens avec distraction au profit de son conseil.

A l’appui de ses écritures, il précise que les demandeurs ont consenti depuis le 12 avril 2018 un bail commercial sur une partie de l’immeuble objet du compromis (les lots n°112, 115 et 116) à la société MORNING GLORY MUSIC, dont [A] [L] est le dirigeant, que le lot n°114 est à usage d’habitation et loué à [A] [L] et que le compromis de vente porte sur un ensemble immobilier plus important et qu’un litige relatif au bail commercial est pendant devant le tribunal judiciaire de Nanterre.

Il soutient qu’une semaine après la signature du compromis, [P] [X] lui a adressé un message SMS l’informant qu’elle et son fils mettaient fin définitivement aux relations avec lui et qu’il semblait qu’ils avaient donc renoncé au compromis, que ce n’est que quatre mois après le délai de réalisation de la condition suspensive de financement qu’ils se sont manifestés en le sommant de signer l’acte de vente au moment où il s’est plaint de leurs manquements à leurs obligations de bailleurs (absence de réalisation de travaux pour remédier aux infiltrations).

Il argue que la sommation a été délivrée le 8 décembre 2021 alors que [P] [X] épouse [R], [V] [X] et [B] [J] étaient en train de vendre les lots n°6, 25 et 26 objets du compromis à un tiers avec un acte de vente régularisé devant notaire le 22 décembre 2021 et publié le 14 janvier 2022 et qu’aucune suite n’a été donné à cette sommation pendant environ 18 mois, jusqu’à la relance du 10 mai 2023.

Il fait valoir que la caducité du compromis de vente en raison du non-versement du dépôt de garantie ne peut donner lieu à l’exécution de ce contrat et au paiement de la clause pénale.

Subsidiairement, si le tribunal appliquait la clause de pénalité, il en demande la modération s’agissant d’un contrat « mort-né », réssucité pour instrumentaliser la prétendue créance dans le contexte du litige locatif et de la mauvaise foi dont font preuve les propriétaires.

En tout état de cause, il fait remarquer que la demande de clause pénale ne peut se cumuler avec celle de paiement du dépôt de garantie alors que ce dernier a précisément pour but de garantir le paiement de la pénalité contractuelle.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le Tribunal, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, renvoie aux conclusions signifiées des parties.

DISCUSSION

1. Sur la demande de paiement de la clause pénale

En vertu de l’article 1103 du Code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ». L’article 1104 précise que « les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public ».

Par application de l’article 1304 du Code civil « la condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple ».

L’article 1304-3 ajoute que "la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt".

En l’espèce, [P] [X] épouse [R], [V] [X] et [B] [J] ne produisent aucune pièce à l’appui de leurs demandes.

Au contraire, [A] [L] verse le compromis de vente signé le 21 mai 2021 entre les parties, relatif à l’achat par [A] [L] pour un montant de 4.100.0000 € des lots :

n°25, 26 et 6 sis [Adresse 22] à [Localité 25], n°101, [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], 114, [Cadastre 8], [Cadastre 9], 117, 118, [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 13], [Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 16] et [Cadastre 17] sis [Adresse 20] à [Localité 25].Le compromis a été signé sous la condition suspensive d’obtention d’un financement de 4.383.600 € d’une durée maximale de 25 ans au taux d’intérêt maximal de 1,50%, dans un délai de deux mois soit le 20 juillet 2021.

Une clause pénale de 410.000 € a été prévue en l’absence de régularisation de l’acte authentique de vente.

Un dépôt de garantie de 205.000 € devait également être versé au plus tard un mois et demi après la signature du compromis.

Si [A] [L] ne conteste pas ne pas avoir versé le dépôt de garantie et ne produit pas de justificatifs de ses démarches pour l’obtention d’un crédit, force est de constater qu’il verse aux débats des éléments de contexte de nature à justifier qu’il était fondé à considérer que les vendeurs ne donnaient pas suite au compromis d’autant qu’ils ne se sont plus manifestés avant le huit décembre 2021, date de la sommation de signer l’acte de vente.

En effet, il produit le SMS reçu d'[P] [X] épouse [R] en son nom et au nom de son fils [B] [J] dont il ressort que, le 28 mai 2021, sept jours après la signature du compromis, elle met fin définitivement à leurs relations.

En outre, la sommation du 8 décembre 2021 a été délivrée de mauvaise foi. En effet, parallèlement, la vente à un tiers d’une partie des lots objets du compromis de vente soit les lots 6, 25 et 26 était en cours, l’acte notarié ayant été reçu le 22 décembre 2021 et enregistré au service de la publicité foncière le 14 janvier 2022.

Enfin, il n’a été donné aucune suite à cette sommation pendant près de 18 mois.

La mise en demeure de régler la clause pénale du 10 mai 2023 fait en réalité suite à la mise en demeure du 7 avril 2023 de l’avocat de la SAS MORNING GLORY MUSIC adressée à [P] [X] épouse [R], [V] [X] et [B] [J] de réaliser d’importants travaux dans les locaux pris à bail, au titre de leur obligation d’entretien. Il ressort des pièces produites en défense que le Président de cette société est [A] [L] et que cette société est locataire de certains des lots objet du compromis depuis le 12 avril 2018 et qu’elle dénonce le mauvais état des locaux, constat d’huissier à l’appui.

Dans ces conditions, force est de constater que les demandes d'[P] [X] épouse [R], [V] [X] et [B] [J] dans leur assignation ne sont pas fondées et que les demandeurs ont passé sous silence le contexte dans lequel le compromis a été signé, l’antériorité de leurs relations, le SMS ambigü du 28 mai 2021 et le litige opposant les bailleurs au locataire.

En conséquence, [P] [X] épouse [R], [V] [X] et [B] [J] seront déboutées de l’intégralité de leurs demandes à l’encontre de [A] [L].

2. Sur les demandes accessoires et les dépens

En vertu de l’article 696 du Code de Procédure Civile, [P] [X] épouse [R], [V] [X] et [B] [J] sont tenus aux dépens.

Par ailleurs, [P] [X] épouse [R], [V] [X] et [B] [J] formulent une demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. Néanmoins, l’équité commande de tenir compte de la situation financière de [A] [L]et de débouter [P] [X] épouse [R], [V] [X] et [B] [J] de leur demande.

En outre [P] [X] épouse [R], [V] [X] et [B] [J] devront verser à [A] [L] une somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens.

Par application des articles 514 et suivants du Code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et les circonstances de la cause et la nature de l’affaire ne justifient pas qu’il y soit dérogé.

PAR CES MOTIFS

Déboute [P] [X] épouse [R], [V] [X] et [B] [J] de l’intégralité de leurs demandes à l’encontre de [A] [L] relatives au compromis de vente du 21 mai 2021 de biens immobiliers situés [Adresse 28] à [Localité 25],

Condamne [P] [X] épouse [R], [V] [X] et [B] [J] à verser à [A] [L] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit,

Condamne [P] [X] épouse [R], [V] [X] et [B] [J] aux entiers dépens, avec distraction au profit de Me. LEBARQUE, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile.

Ainsi jugé le 21 juillet 2025, et signé par le Président et le Greffier

Le Greffier Le Président

Emmanuelle MAGDALOU Stéphanie CITRAY