N° RG 24/08573 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NBLC

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 5]

11ème civ. S3

N° RG 24/08573 -

N° Portalis DB2E-W-B7I-NBLC

Minute n°

☐ Copie exec. à :

Maître David ROSELMAC

☐ Copie c.c au défendeur

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le 14 février 2025

Le Greffier

Maître David ROSELMAC

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

14 FÉVRIER 2025

DEMANDEURS :

Madame [U] [S] [A] [X] née [L]

née le 08 Septembre 1974 à [Localité 10]

Monsieur [W] [X]

né le 11 Juillet 1971 à [Localité 8]

demeurant ensemble [Adresse 4]

[Localité 6]

représentés par Maître David ROSELMAC,

avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 139

DÉFENDEUR :

Monsieur [Y] [G] [B]

né le 30 Août 1992 au CAMEROUN

[Adresse 3]

[Localité 6]

comparant en personne

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Marjorie MARTICORENA, Vice-Président

Lamiae MALYANI, Greffier lors des débats

Nathalie PINSON, Greffier lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 17 Décembre 2024 à l’issue de laquelle le Président, Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 14 Février 2025.

JUGEMENT

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection et par Nathalie PINSON, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 08 novembre 2017, Madame et Monsieur [X] ont donné à bail à Monsieur [Y] [D] un local à usage d’habitation, sis à [Adresse 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 300 euros, payable d’avance le 1er du mois.

Se prévalant de loyers impayés, le bailleur a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire le 29 janvier 2024 pour un montant principal de 4 003 euros.

Par acte du 27 août 2024, Madame [U] [X] née [L] et Monsieur [W] [X] ont fait assigner Monsieur [Y] [G] [B] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, pour obtenir :

— le prononcé de la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du défendeur et l’expulsion de celui-ci, sans délai, subsidiairement en réduisant le délai fixé à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— la condamnation du défendeur au paiement de la somme de 5 830 euros au titre des loyers impayés arrêtés au mois de mars 2024,

— la condamnation en deniers et quittances du défendeur au paiement des loyers et charges dus entre le mois d’avril 2024 et le jugement à intervenir à raison d’une somme de 365 euros, outre le paiement des charges et l’indexation annuelle des loyers ;

— la condamnation du défendeur au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges dus si le bail se poursuivait, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la restitution effective des lieux ;

— la condamnation du défendeur au paiement de la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

A l’appui de ses prétentions, le bailleur a indiqué que le locataire s’abstient de payer les loyers et les provisions sur charges aux termes convenus et qu’en outre, il manque à son devoir de jouissance paisible des lieux loués dans la mesure où il s’est branché sur le réseau électrique des parties communes de la résidence, a commis des faits de violence à l’encontre d’un autre résident et a fracturé la porte d’entrée de son logement.

A l’audience du 17 décembre 2024 à laquelle l’affaire a été retenue, la partie demanderesse, représentée par son conseil, a repris oralement les termes de son assignation.

Elle a actualisé l’arriéré locatif à la somme de 5 869 euros, terme de décembre inclus, déduction faite d’un paiement de 2 090 euros effectué la veille de l’audience.

Elle a fait valoir que le loyer s’élève à 300 euros, que le contrat de bail prévoit une provision sur charges dont le montant actuel est de 65 euros, soit au total 365 euros par mois.

Elle a indiqué que, selon décompte versé aux débats, le locataire ne règle pas régulièrement le loyer depuis près de deux ans, les autres versements étant effectués par la CAF au titre de l’aide au logement, qu’elle s’oppose dès lors à tout délai de paiement, que si la juridiction devait accorder des délais, elle sollicite une clause de déchéance du terme en cas de non-respect de ces délais.

Elle a rappelé qu’elle sollicite la résiliation judiciaire du bail non seulement pour manquement à l’obligation de payer les loyers et charges mais également à l’obligation de jouir paisiblement des lieux.

Elle a conclu au débouté de la demande reconventionnelle en dommages et intérêts.

De son côté, Monsieur [Y] [G] [B], comparant en personne, a demandé de :

— Rejeter les demandes du bailleur

— Condamner le bailleur à lui verser la somme de 7 000 euros à titre de dommages et intérêts pour manquement à son obligation d’assurer au locataire une jouissance paisible du logement.

Il a tout d’abord affirmé que le contrat de bail prévoit un loyer mensuel de 300 euros, charges comprises.

Il a ensuite expliqué qu’il n’avait aucun revenu de février à octobre 2023, étant alors en formation dans le cadre de son doctorat, qu’au mois d’octobre 2023, il a demandé à la CAF de verser directement à Madame [X] l’allocation de logement de 291 euros, qu’il versait lui-même 40 euros par mois, soit la différence entre le loyer et l’allocation de logement, que de février à mars, faute d’avoir actualisé son dossier, la CAF a suspendu l’allocation, avant de procéder à un rappel qui, selon lui, n’a pas été pris en compte par Madame [X].

Il a ajouté qu’il a procédé à un règlement de 2.090 euros pour solde de tout compte, la différence devant être versée par la CAF.

Par ailleurs, il a fait valoir qu’en 2022, il a subi un dégât des eaux, que la propriétaire a fait intervenir des artisans mais que ceux-ci n’ont pas finalisé les travaux, que Madame [X] lui a dit qu’elle attendait qu’il quitte le logement pour achever les travaux, qu’en outre, il a perdu les clés de sa boîte aux lettres et de la porte d’entrée et que la propriétaire lui réclamait la somme de 750 euros pour les remplacer alors que selon le syndic, la clé ne coûte que 50 euros, qu’il n’a donc plus accès ni à sa boîte aux lettres ni au hall d’entrée, qu’il lui est déjà arrivé plusieurs fois de dormir dehors, que la propriétaire le traite de squatteur vis-à-vis des autres résidents, ce qu’il juge humiliant et qu’il se trouve dans l’impossibilité de recevoir les courriers de la Préfecture pour renouveler son titre de séjour.

Il reconnaît avoir branché son ordinateur à une prise électrique des communs mais conteste avoir bousculé la résidente qui l’a interpellé à ce moment-là, précisant qu’il a déposé plainte contre elle pour avoir tenu des propos racistes.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le prononcé de la résiliation judiciaire du bail

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a/ de la loi du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l’espèce, le contrat signé par les parties stipule que le loyer s’élève à 300 euros outre une provision sur charges de 56 euros, payable d’avance, le 1er de chaque mois.

Contrairement à ce que soutient le locataire, le montant de 300 euros ne comprend pas le montant de la provision sur charges récupérables.

Il ressort des pièces versées aux débats (décompte locatif, commandement de payer, assignation, échanges des parties via WhatsApp) que le locataire s’est abstenu du paiement régulier du loyer depuis février 2023.

Le locataire ne justifie pas de l’existence d’un fait susceptible de le libérer de son obligation au paiement des loyers et des charges.

Par ailleurs, il ressort des déclarations du locataire et du courrier adressé par le syndic de l’immeuble au bailleur en date du 04 avril 2024 que le locataire a utilisé l’électricité des parties communes, que cette utilisation constitue une infraction au règlement de copropriété, lequel a été annexé au contrat de location.

Monsieur [Y] [G] [B] s’étant abstenu, depuis de nombreux termes, de l’exécution de son obligation au paiement des loyers, et ayant enfreint le règlement de la copropriété, ces manquements constituent des faits répétés, suffisamment graves, pour justifier la résiliation du contrat, à effet du prononcé du présent jugement.

Sur l’expulsion

La procédure a été régulièrement notifiée au représentant de l’Etat, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989.

Monsieur [Y] [G] [B] devenant sans droit ni titre à compter du prononcé du jugement, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Sur l’indemnité d’occupation

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts de Madame [U] [X] née [L] et Monsieur [W] [X], il convient de fixer l’indemnité d’occupation due à compter du prononcé du présent jugement et jusqu’à la libération effective des lieux, au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et de condamner Monsieur [Y] [G] [B] à son paiement.

Sur le paiement de l’arriéré locatif

Le bailleur produit un décompte démontrant que le défendeur reste lui devoir à la date du 17 décembre 2024 la somme de 5 504 €, terme de novembre inclus.

Il n’est pas contesté qu’au jour de l’audience, le défendeur n’avait pas réglé le loyer de décembre.

Le bailleur a donc réclamé la somme de 5 869 euros (5 504 + 365) au titre des loyers et charges échus impayés au 17 décembre 2024.

Cependant, outre les loyers impayés, le bailleur met au compte du locataire la régularisation des charges récupérables au titre des exercices 2018/2019, 2020/2021, 2021/2022 et 2022/2023 pour un montant total de 2 128 euros, sans produire le moindre justificatif (décompte par postes de dépenses, factures et avis d’imposition pour la taxe sur les ordures ménagères).

Le bailleur sera dès lors débouté de sa demande au titre de la régularisation annuelle des charges.

Au vu des justificatifs produits, le montant de sa créance s’élève dès lors à la somme de 3 741 euros (5 869 – 2 128).

Le défendeur ne justifie ni d’un paiement libératoire qui n’aurait pas été pris en compte par le demandeur, ni d’un rappel de l’allocation de logement que la CAF devrait lui verser, ni de l’existence d’un fait susceptible de le libérer de son obligation au paiement des loyers et des charges.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [Y] [G] [B] au paiement de la somme de 3 741 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 17 décembre 2024, terme de décembre inclus.

Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts

Faute de produire un quelconque élément démontrant que le bailleur ne lui a pas assuré une jouissance paisible du logement, ou n’a pas entretenu les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués, Monsieur [Y] [G] [B] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Monsieur [Y] [G] [B] qui succombe supportera les dépens, à l’exclusion du coût du commandement de payer, acte qui n’est pas requis dans le cadre d’une action en prononcé de résiliation du bail.

Par ailleurs, il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur l’intégralité des frais irrépétibles qu’il a pu exposer à l’occasion de la présente instance. Il convient dès lors de condamner le défendeur à lui payer la somme de 350 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail liant les parties à effet du présent jugement,

ORDONNE l’expulsion des lieux loués de Monsieur [Y] [G] [B] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, passé un délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Monsieur [Y] [G] [B] à payer à Madame [U] [X] née [L] et Monsieur [W] [X] la somme de 3 741 € (trois mille sept cent quarante-et-un euros) au titre des loyers et charges échus impayés au 17 décembre 2024, terme de décembre inclus,

CONDAMNE Monsieur [Y] [G] [B] à payer à Madame [U] [X] née [L] et Monsieur [W] [X] les loyers et charges dues à compter du mois de janvier 2025 et jusqu’au jour du prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de bail,

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation, due à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et condamne Monsieur [Y] [G] [B] à son paiement,

DÉBOUTE Monsieur [Y] [G] [B] de sa demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance paisible des lieux,

CONDAMNE Monsieur [Y] [G] [B] à payer à Madame [U] [X] née [L] et Monsieur [W] [X] la somme de 350 € (trois cent cinquante euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [Y] [G] [B] aux dépens, à l’exclusion du coût du commandement de payer du 29 janvier 2024.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame MARTICORENA présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON Marjorie MARTICORENA