TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE NARBONNE

Service des contentieux

de la protection

MINUTE N°2026/22

JUGEMENT DU 05 Janvier 2026

AFFAIRE N° RG 25/01360 – N° Portalis DBWX-W-B7J-DLZN

AFFAIRE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

,

[Y], [U]

Délivré le …………………..

☒ Copie exécutoire à :

ME GAUTHIER

☒ Copie à :

ME GAUTHIER

☒ Copie dossier

☒ Copie préfecture

JUGEMENT

RENDU LE CINQ JANVIER DEUX MIL VINGT SIX par mise à disposition au greffe

Dans l’affaire :

ENTRE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

dont le siège social est sis 19-21 Quai d’Austerlitz – 75013 PARIS

représentée par Maître Catherine GAUTHIER de la SELARL LEVY ROCHE SARDA, avocats au barreau de LYON, avocats plaidant

DEMANDEUR

ET :

Madame, [Y], [U]

née le 05 Juillet 1993 à NARBONNE (11100)

demeurant 50 Cours de la République – 11200 LEZIGNAN CORBIERES

non comparante

DÉFENDEUR

***

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Madame Frédérika ALCOVERE,

GREFFIER : Madame Alexandra GAFFIE, Greffier

DEBATS :

Audience publique du 03/11/2025 date à laquelle les parties ont été avisées que le délibéré était fixé au 05 Janvier 2026

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort, par mise à disposition au greffe le 05 Janvier 2026

Vu les moyens et conclusions des parties ainsi que les pièces régulièrement versées aux débats.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur, [L], [K], bailleur, a conclu un contrat de location avec Madame, [U], [Y] portant sur un bien immobilier à usage d’habitation situé, 50 rue de la république à LEZIGNAN CORBIERES (11100), suivant contrat de bail conclu à compter du 15 Février 2024, prévoyant le paiement d’un loyer initial de 650 euros par mois.

Le 5 février 2024 la Société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution des engagements du locataire, dans le cadre du dispositif VISALE mis en place par la convention Etat-UESL du 24/12/2015;

Par acte de commissaire de justice en date du 19 août 2025 la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Madame, [U], [Y] devant cette juridiction.

Le jour de l’audience, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, reprenant les termes de ses dernières conclusions, sollicite du juge des contentieux de la protection, de :

— Dire et juger recevable et bien fondé Action Logement Services en son action.

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à titre principal et prononcer la résiliation du bail aux torts du preneur à titre subsidiaire,

En conséquence,

— ordonner l’expulsion de Madame, [U], [Y] des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de son chef, si nécessaire avec le concours de la force publique,

En toutes hypothèses,

— condamner Madame, [U], [Y] à lui payer la somme de 3177€ au titre des loyers impayés dus outre intérêts au taux légal à compter du 9 avril 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 2350€ visée dans cet acte et pour le surplus à compter de l’assignation,

— fixer l’indemnité d’occupation à compter de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges,

— condamner Madame, [U], [Y] à payer lesdites indemnités d’occupation à ACTION LOGEMENT SERVICE dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à libération effective des lieux,

— condamner Madame, [U], [Y] à lui payer la somme de 800€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer,

— Dire n’y avoir lieu à suspendre l’exécution provisoire.

A l’appui de ses demandes la Société ACTION LOGEMENT SERVICES expose qu’ à la suite de plusieurs incidents de paiement, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a dû régler au bailleur les sommes de 2350 € au titre de son engagement de caution.

Elle expose que suivant acte de commissaire de justice en date du 8 juillet 2024, la Société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2350€ au titre des loyers et charges impayés mais que ledit commandement de payer est resté sans effet. Et qu’ à la suite de nouveaux incidents de paiement le propriétaire bailleur a, une seconde fois, fait jouer l’engagement de caution, de sorte que la société ACTION LOGEMENT SERVICES a réglé la somme de 827 euros.

Elle indique que subrogée dans tous les droits du bailleur, elle se trouve en droit d’obtenir la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou la résiliation du bail, sur le fondement de l’article 2306 du Code civil et des dispositions contractuelles.

En défense, Madame, [U], [Y] n’a pas comparu, ni personne pour le représenter.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 5 Janvier 2026 et la décision rendue ce jour.

MOTIFS

L’article 472 du Code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée;

— Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Narbonne par la voie électronique le 19 Août 2025 ,soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions par la voie électronique le 11 Avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire, la résiliation et l’expulsion du locataire.

Selon les dispositions de l’article 2306 du Code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En l’espèce le demandeur verse aux débats la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre du dispositif VISALE ainsi que le contrat de cautionnement aux termes duquel « dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation »;

La société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie ainsi de la subrogation dont elle bénéficie y compris pour obtenir la constatation de la clause résolutoire ou la résiliation du bail aux lieu et place du bailleur afin d’éviter une augmentation de la dette de loyer cautionnée;

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Aux termes des articles 1224 et 1227 du Code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. La résolution peut en toute hypothèse, être demandée en justice.

Par ailleurs, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce à l’appui de ses demandes la société ACTION LOGEMENT SERVICES produit le bail d’habitation, contenant une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, consenti à Madame, [U], [Y] par le bailleur, le contrat de cautionnement VISALE, des quittances subrogatives correspondant aux loyers et charges, ainsi que le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail resté infructueux.

Madame, [U], [Y] ayant manqué à son obligation essentielle du paiement de loyers et charges et le commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause étaient réunies à la date du 9 Septembre 2024.

Il convient donc de constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 9 Septembre 2024 et d’ordonner l’expulsion de Madame, [U], [Y] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués.

— Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du Code Civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Madame, [U], [Y], désormais occupant sans droit ni titre, cause un préjudice au bailleur.

En conséquence il convient de réparer ce dommage en fixant une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer en vigueur outre les charges, jusqu’au départ effectif de du locataire et de condamner ce dernier à payer ladite indemnité à la société ACTION LOGEMENT SERVICES dans la limite des sommes que la caution aura elle-même versée au bailleur à ce titre, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

— sur la créance au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation.

Au égard à la quittance subrogative versée aux débats et au décompte actualisé de la créance, en date du 30 Décembre 2024, Madame, [U], [Y] sera condamnée, sur le fondement de l’article 2305 du code civil, à payer la somme de 3177€ à la société ACTION LOGEMENT SERVICES au titre des loyers impayés dus outre intérêts au taux légal à compter du 9 avril 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 2350€ visée dans cet acte et pour le surplus à compter de l’assignation

— Sur les autres demandes

L’exécution provisoire est de droit ainsi qu’en dispose l’article 514 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société ACTION LOGEMENT SERVICES les frais exposés pour la défense de ses intérêts et non compris dans les dépens. Madame, [U], [Y] sera donc condamnée lui à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 500 euros;

Madame, [U], [Y] qui succombe sera condamnée aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Narbonne statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

— CONSTATE la résiliation du bail conclu entre Monsieur, [L], [K], bailleur, et Madame, [U], [Y], locataire, portant sur un bien immobilier à usage d’habitation contrat de bail sis à la société ACTION LOGEMENT SERVICES

— DIT qu’à défaut pour Madame, [U], [Y] d’avoir libéré les lieux loués, DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé, dans tel garde-meuble désigné par lui ou à défaut par le bailleur ;

— DIT que la présente décision sera transmise au préfet de l’Aude en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— FIXE l’indemnité d’occupation due par Madame, [U], [I] montant du loyer contractuel augmenté de la provision sur charges, jusqu’à son départ effectif des lieux,

— CONDAMNE Madame, [U], [Y] à payer à la Société ACTION LOGEMENT SERVICES cette indemnité d’occupation, jusqu’à son départ effectif des lieux loués, dans la limite des sommes qu’elle aura elle-même réglée à ce titre au bailleur, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

— CONDAMNE Madame, [U], [Y] à payer la somme de 3177€ à la société ACTION LOGEMENT SERVICES au titre des loyers impayés dus outre intérêts au taux légal à compter du 9 avril 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 2350€ visée dans cet acte et pour le surplus à compter de l’assignation

— Rappelle que l’exécution provisoire est de droit,

— CONDAMNE Madame, [U], [Y] à payer à la Société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— CONDAMNE Madame, [U], [Y] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

— REJETTE les demandes plus amples ou contraires.

Ainsi jugé et prononcé par la mise à disposition du jugement au greffe.

Le Greffier La Juge des contentieux de la protection,