N° RG 24/09493 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NDL3

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 5]

11ème civ. S3

N° RG 24/09493 -

N° Portalis DB2E-W-B7I-NDL3

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Léa TOLEDANO

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le 11 septembre 2025

Le Greffier

M^e Léa TOLEDANO

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

11 SEPTEMBRE 2025

DEMANDERESSE :

S.C. LITHOFAGE

immatriculée au RCS de [Localité 11]

sous le n° 403 813 876

prise en la personne de son représentant légal,

Monsieur [B] [H]

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par M^e Léa TOLEDANO,

Avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 154

DÉFENDEUR :

Monsieur [O] [M]

né le 27 août 1971 à [Localité 8] (PEROU)

[Adresse 3]

[Localité 6]

non comparant, non représenté

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 17 juin 2025 à l’issue de laquelle le Président, Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 11 septembre 2025.

JUGEMENT

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection et par Nathalie PINSON, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Selon contrat de bail du 14 février 2012, Monsieur [B] [H], gérant de la SC LITHOFAGE a donné en location à Monsieur [O] [M] et Madame [W] [I] un logement meublé n° L2 situé [Adresse 4].

Par assignation délivrée en date du 02 octobre 2024, la SC LITHOFAGE a fait citer Monsieur [O] [M] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal aux fins de :

— prononcer la résiliation du bail verbal liant les parties ;

— ordonner sans délai l’expulsion du défendeur des lieux, de corps et de biens ainsi que de tout occupant de son chef et ce sous peine d’une astreinte de 100 € par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, et ce jusqu’au jour de la complète libération des lieux ;

— condamner le défendeur à payer la somme de 17 379,80 € au titre de l’arriéré locatif, majoré des intérêts au taux légal à compter du 15 avril 2024, date de la mise en demeure;

— condamner le défendeur à payer une somme de 1020 € par mois, à compter du 1er juin 2024 jusqu’à la date du jugement à intervenir ;

— condamner le défendeur à payer une somme de 1020 € par mois, à compter du jugement à intervenir ;

— rejeter toute demande de délai de paiement ;

— condamner le défendeur à payer la somme de 1200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le défendeur aux dépens.

À l’appui de ses prétentions, le bailleur expose que Monsieur [O] [M] a été locataire de plusieurs biens situés dans le même immeuble, le premier logement meublé selon contrat de bail signé en 2012, le second (logement n°5) situé au 2ème étage avec effet au 1er juin 2014, moyennant un loyer de 1020 € par mois, sans contrat écrit, le locataire ayant refusé de signer le contrat de bail qui lui avait été soumis.

Il ajoute que depuis sa prise à bail du logement n°5, le locataire ne s’acquitte pas régulièrement du paiement des loyers et des charges, en dépit de plusieurs mises en demeure dont la dernière en date du 15 avril 2024, que Monsieur [O] [M] reste redevable d’un arriéré de 17.379,80 € au 31 mai 2024, le dernier versement ayant été effectué le 09 septembre 2022 pour un montant de 4.080 €.

À l’audience du 21 janvier 2025, la partie demanderesse s’est référée aux termes de son assignation.

Cité par acte remis en l’étude du commissaire de justice, Monsieur [O] [M] n’a pas comparu.

La notification de non réalisation du diagnostic social et financier a été portée à la connaissance de la partie demanderesse.

Par jugement avant dire droit du 21 mars 2025, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats et a invité la partie demanderesse, à justifier en application des dispositions de l’article 24 II et III de la loi du 06 juillet 1989, de la délivrance de l’assignation à la CCAPEX ou, le cas échéant, à justifier qu’elle est constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus et qu’elle n’est dès lors pas soumise aux prescriptions de l’article 24 II.

Il a renvoyé l’affaire à l’audience du 06/05/2025.

L’affaire a été en définitive examinée à l’audience du 17/06/2025 au cours de laquelle la partie demanderesse a repris les termes de son acte introductif d’instance.

Cité en application de l’article 659 du code de procédure civile, Monsieur [O] [M] n’a pas comparu.

Ainsi, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Selon l’article 24 III, sous peine d’irrecevabilité, la demande aux fins de résiliation de bail pour dette locative doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience.

Conformément à l’article 24 IV, les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur.

En l’espèce, le bailleur a notifié l’assignation à la préfecture du Bas-Rhin et justifie qu’il n’est pas soumis à l’obligation visée à l’article 24 II précité.

La demande est donc régulière et recevable.

Sur le prononcé de la résiliation du bail

— Sur le bail verbal :

Le bailleur invoque un bail verbal entre les parties, concernant le logement meublé n° L5 loué par celles-ci en date du 01/06/2014, dans la résidence « [Adresse 10] » sise [Adresse 4], après avoir occupé un logement L2 situé au rez-de-chaussée du même immeuble jusqu’à fin mai 2014.

Le bailleur verse aux débats un extrait de son compte courant daté du 14/01/2022 faisant apparaître le détail des virements SEPA reçus de Monsieur [R] [O] [M] [F], le premier d’un montant de 920 euros avec le libellé « Loyer Appartement », le deuxième d’un montant de 9 255 euros avec le libellé « Loyers Appartement de Sept 2021 afin Juin 2022 » et le troisième de 25 euros avec l’intitulé « Loyer Appartement ».

Il produit par ailleurs un courrier recommandé avec AR daté du 03/09/2015 adressé à Madame [W] [I] aux termes duquel il rappelle qu’elle a intégré avec Monsieur [O] [M] le L5 au troisième étage gauche pour une redevance mensuelle de 1 006 € toutes charges et services compris : eau, gaz, électricité, accès internet, accès à la laverie linge de lits.

Ce courrier fait état d’un arriéré locatif de 5 030 € concernant les mensualités de mai à septembre, additionné d’une taxe de séjour de 0,22 € par nuit et par occupant.

Il produit également un courrier recommandé avec AR daté du 29/11/2021 adressé aux locataires qui mentionne l’absence de paiement des loyers de septembre et octobre 2021 ainsi que la caution et leur rappelle la nécessité de régler leurs loyers par virement bancaire et non en espèces.

Il produit enfin un courrier daté du 28/12/2023 dans lequel il communique aux locataires un relevé de leurs paiements depuis janvier 2022 établi par son expert-comptable et leur signale qu’ils sont redevables de plus de dix mois de loyer au 31/12/2023.

Le défendeur n’a pas comparu pour contester user des lieux concernés ou expliquer le paiement pendant de nombreuses années d’un loyer au titre de l’occupation du logement litigieux.

Au regard de ces éléments qui caractérisent un accord des parties sur la chose louée et le prix, il convient de dire que le bailleur démontre l’existence d’un bail, au besoin verbal, liant les parties.

— Sur le bien-fondé de la demande de résiliation :

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a/ de la loi du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l’espèce, il ressort des pièces de la procédure que les impayés locatifs persistent depuis plusieurs années et que la dette avoisine plus de 17 000 euros.

Le locataire s’étant abstenu, depuis de nombreux termes, de l’exécution de son obligation au paiement des loyers, ces manquements constituent des faits répétés, suffisamment graves, pour justifier la résiliation du contrat, à effet du prononcé du présent jugement.

Monsieur [O] [M] devenant sans droit ni titre à compter du prononcé du jugement, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef à compter de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, sans qu’il y ait lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte, les conditions légales apparaissant suffisamment coercitives.

Par ailleurs, aucune circonstance de l’espèce ne justifie de réduire voire de supprimer le délai d’expulsion.

En l’absence de bail écrit, l’indemnité d’occupation sera fixée à une somme équivalente au montant du loyer et des charges tel qu’il était dû à la date de résiliation du bail, soit la somme de 1006 € par mois, tel que rappelé dans le courrier de mise en demeure du 03/09/2015.

Il sera précisé qu’en l’état des deux baux successifs, le premier écrit, le second verbal, et de la durée d’occupation des lieux, il est manifeste que le logement L5 constitue la résidence principale de Monsieur [O] [M] et qu’à ce titre, il n’est pas tenu au paiement d’une taxe de séjour, contrairement aux logements meublés de tourisme.

Sur les montants dus au titre de l’arriéré locatif

Le bailleur produit un décompte locatif pour la période de juin 2014 à mai 2024 laissant apparaître un solde débiteur de 17 379,80 € arrêté au 31/05/2024.

Le montant du loyer ou de la « redevance mensuelle » réclamé au défendeur doit toutefois être réduit à 1006 €, déduction faite de la taxe de séjour conformément aux développements qui précédent.

Sur la base du décompte locatif (annexe 1), le bailleur indique que le locataire a versé :

de juin à décembre 2014 : 7 120 € alors qu’il aurait dû verser 7 042 € (7 x 1006 €)de janvier à décembre 2015 : 10 200 € alors qu’il aurait dû verser 12 072 € (12 x 1006 €)de janvier à décembre 2016 : 10 200 € alors qu’il aurait dû verser 12 072 € (12 x 1006 €)de janvier à décembre 2017 : 15 300 € alors qu’il aurait dû verser 12 072 € (12 x 1006 €)de janvier à décembre 2018 : 13 260 € alors qu’il aurait dû verser 12 072 € (12 x 1006 €)de janvier à décembre 2019 : 11 200,20 € alors qu’il aurait dû verser 12 072 € (12 x 1006 €)de janvier à décembre 2020 : 12 240 € alors qu’il aurait dû verser 12 072 € (12 x 1006 €)de janvier à décembre 2021 : 8 160 € alors qu’il aurait dû verser 12 072 € (12 x 1006 €)de janvier à décembre 2022 : 17 340 € alors qu’il aurait dû verser 12 072 € (12 x 1006 €)de janvier à décembre 2023 : 0 € alors qu’il aurait dû verser 12 072 € (12 x 1006 €)de janvier à mai 2024 : 0 € alors qu’il aurait dû verser 5 030 € (5 x 1006 €)

Il en résulte que le locataire a versé 105 020,20 € alors qu’il aurait dû verser 120 720 €.

Il reste donc débiteur de la somme de 15 699,80 €.

Le défendeur, qui ne comparaît pas, ne justifie ni d’un paiement libératoire qui n’aurait pas été pris en compte par le demandeur, ni de l’existence d’un fait susceptible de le libérer de son obligation au paiement des loyers et des charges.

Il convient dès lors de condamner le défendeur au paiement de la somme de 15 699,80 €, assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation.

Le défendeur sera également condamné à régler les loyers et charges échus impayés à compter du 1er juin 2024 jusqu’à la date du présent jugement, sur la base d’une mensualité de 1006 €.

Il n’y a pas lieu d’accorder d’office des délais de paiement en l’absence de tout renseignement sur la situation personnelle et financière du débiteur.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [O] [M] qui succombe, supportera les dépens.

Par ailleurs, il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur l’intégralité des frais irrépétibles qu’il a pu exposer à l’occasion de la présente instance. Il convient dès lors de condamner le défendeur à lui payer la somme de 600 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail verbal liant les parties à la date du présent jugement,

DIT que Monsieur [O] [M] ne dispose plus de titre pour occuper les lieux loués depuis cette date,

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [O] [M] et de tous occupants de son chef des lieux loués n° L5 situé [Adresse 4], au besoin avec le concours de la force publique, dans le délai légal de DEUX (2) MOIS à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux,

DIT n’y avoir lieu de prononcer une astreinte,

CONDAMNE Monsieur [O] [M] à payer à SC LITHOFAGE la somme de 15 699,80 € au titre des loyers et charges dus arrêtés à la date du 31/05/2024, terme de mai inclus,

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 02/10/2014,

CONDAMNE Monsieur [O] [M] à payer à SC LITHOFAGE les loyers et charges dus à compter du mois de juin 2024 jusqu’à ce jour, sur la base d’une mensualité de 1006 €,

DIT n’y avoir lieu d’accorder d’office des délais de paiement,

CONDAMNE Monsieur [O] [M] à payer à SC LITHOFAGE une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 1006 € à compter du présent jugement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés,

CONDAMNE Monsieur [O] [M] aux dépens,

CONDAMNE Monsieur [O] [M] à payer à SC LITHOFAGE la somme de 600 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame MARTICORENA présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON Marjorie MARTICORENA