Tribunal Judiciaire de Strasbourg, 11e civile s4, 17 novembre 2025, n° 25/02694

TJ Strasbourg 17 novembre 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que les charges étaient justifiées par des pièces produites par le syndicat, mais a exclu certains frais non nécessaires au recouvrement.
Accepté
Mauvaise foi du débiteur
La cour a retenu la mauvaise foi de M. [E] en raison de l'ancienneté et du montant élevé de la dette, justifiant l'octroi de dommages et intérêts.
Accepté
Droit au remboursement des frais engagés
La cour a jugé que les frais de recouvrement étaient justifiés et a accordé le remboursement au syndicat.

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Sur la décision

Référence :	TJ Strasbourg, 11e civ. s4, 17 nov. 2025, n° 25/02694
Numéro(s) :	25/02694
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	26 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Jean WEYL
Parties :	représenté par son syndic LA SARL LOGE IMMOBILIER, SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE [ Adresse 5 ]

Texte intégral

N° RG 25/02694 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NOPL

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 2]

[Localité 3]

11ème civ. S4

N° RG 25/02694 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NOPL

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Jean WEYL

Le Greffier

M^e Jean WEYL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

17 NOVEMBRE 2025

DEMANDERESSE :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 5]

représenté par son syndic LA SARL LOGE IMMOBILIER

exerçant sous l’enseigne CG IMMOBILIER

dont le siège social est sis, [Adresse 1]

représentée par M^e Jean WEYL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 111

DÉFENDEUR :

Monsieur [O] [E]

demeurant [Adresse 4]

cité selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile

non comparant, non représenté

OBJET : Demande en paiement des charges ou des contributions

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Catherine GARCZYNSKI, 1ère Vice-Présidente

Fanny JEZEK, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 15 Septembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Catherine GARCZYNSKI, 1ère Vice-Présidente, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 17 Novembre 2025.

JUGEMENT

Réputé contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Catherine GARCZYNSKI, 1ère Vice-Présidente

et par Fanny JEZEK, Greffier

N° RG 25/02694 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NOPL

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [E] [O] est propriétaire des lots n°19, 138, 214 et 226 dans la résidence [Adresse 5].

Par assignation du 6 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] (ci-après le syndicat) a fait citer M. [E] [O] devant le Tribunal judiciaire de STRASBOURG en paiement de charges de copropriété impayées (6 249,13 euros, outre 1 215,60 euros d’honoraires de recouvrement ) et dommages et intérêts.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires a comparu par l’intermédiaire de son conseil et s’est référé à ses conclusions du 24 juillet 2025, signifiées le 11 août 2025 à M. [E] [O] suivant procès-verbal de l’article 659 du code de procédure civile, par lesquelles il demande sa condamnation à lui payer les sommes suivantes :

—  9 004,89 euros, dont 6 249,13 euros de charges échues incluant l’avance du 1er trimestre 2025, 1 540,16 euros de charges complémentaires devenues exigibles et 1 215,60 euros d’honoraires de recouvrement, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur une somme de 7 464,73 euros et à dater des conclusions sur la somme de 1540,16 euros,

—  500 euros, à titre de dommages et intérêts, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement;

Subsidiairement, il sollicite les sommes suivantes :

—  7 789,39 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur une somme de 6 249,13 euros et à dater des conclusions sur la somme de 1 540,16 euros,

—  500 euros, à titre de dommages et intérêts assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement;

—  1 215,60 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [E] [O] cité, suivant procès-verbal de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas comparu.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer tant aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun – en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot dès lors que ces charges ne sont pas individualisées – qu’à celles relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2, la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’article 14-1 de la même loi prévoit par ailleurs que les copropriétaires versent au syndicat chaque trimestre des provisions égales au quart du budget prévisionnel voté, exigibles le premier jour de chaque trimestre ou de la période fixée par l’assemblée générale, l’article 14-2 prévoyant le versement d’une cotisation annuelle pour le fonds de travaux selon les mêmes modalités.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, au soutien de sa demande, le syndicat produit notamment les pièces suivantes :

— la situation de compte du défendeur au 01/07/2025, selon lequel il doit la somme de 7 789,39 euros,

— les différents appels de fonds correspondant aux sommes imputées au débit du compte,

— les décomptes annuels individuels de charges pour les périodes du 01/10/2021 au 30/09/2022, 01/10/2022 au 30/09/2023 et 01/10/2023 au 30/09/2024, imputés le 14/05/2025 au débit pour les deux premiers et au crédit pour le 3ème,

— les procès-verbaux des assemblées générales (AG) des copropriétaires, portant :

* approbation, puis actualisation du budget prévisionnel, pour la période du 01/10/2024 au 30/09/2025 (AG du 26/03/2024 et 14 mai 2025),

* approbation des comptes du 01/10/2021 au 30/09/2022, du 01/10/2022 au 30/09/2023 et du 01/10/ 2023 au 30/09/2024 (AG du 14 mai 2025),

— la signification par commissaire de justice en date du 22 octobre 2024 d’une mise en demeure du 9 octobre 2024 de payer les charges de copropriété au titre de l’article 19-2 de la loi de 1965, avec la facture adressée au syndic le 24 octobre 2024 pour 163,44 euros,

— une facture du syndic en date du 20 février 2025 adressée au défendeur pour un montant de 300 euros au titre de la remise du dossier à “l’avocat”,

— une note d’honoraires de M^e Weyl pour 1 215,60 euros du 26 février 2025.

Les charges de copropriété imputées au débit du compte sont justifiées par ces pièces.

Cependant, il apparaît qu’ont également été inscrits au débit du compte du défendeur et inclus dans la somme réclamée au titre des charges, des frais de mise en demeure de 35 euros les 25 septembre et 9 octobre 2024, outre des frais de signification du 24 octobre 2024 ainsi que des frais de remise du dossier à avocat de 300 euros le 20 février 2025.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure.

Tels n’est pas le cas des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature.

En l’espèce, les frais de remise du dossier à avocat de 300 euros imputés au défendeur ne peuvent donc être pris en compte, ni les frais de mise en demeure précités à hauteur de 35 euros ; seuls les frais facturés par le commissaire de justice pour signifier la mise en demeure au titre de l’article 19-2 de la loi de 1965 seront mis à la charge de la défenderesse, le surplus étant soit non justifié, soit superfétatoire et donc non nécessaire.

Enfin, la note d’honoraires de M^e WEYL au titre de la présente procédure ne peut être prise en compte que dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient donc de condamner le défendeur au paiement de la somme de 7 419,39 euros (7 789,39 – 35 – 35 – 300), assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation, soit du 6 mars 2025, sur la somme de 5 879,13 et de la signification des conclusions additionnelles, soit du 11 août 2025, sur le surplus.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, il ressort de la situation du compte au 1er juillet 2025 qu’il existait déjà une dette au 30/09/2023 de 6 943 euros, certes réglée à cette date, mais qu’une nouvelle dette s’est constituée dès le 01/10/2023 suite à l’appel de fonds du dernier trimestre 2023 ; un seul versement a été effectué par le défendeur depuis le 30 septembre 2023 de 589,28 euros le 01/04/2024.

Au regard de l’ancienneté de la dette, de son montant élevé et du caractère réitéré du manquement du défendeur dans le paiement de ses charges, il convient de retenir sa mauvaise foi à l’origine d’un déficit de trésorerie pour la copropriété et d’une complexité supplémentaire dans la gestion de ses affaires, justifiant que le défendeur soit condamné au paiement d’une somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts, laquelle portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Eu égard à l’issue du litige, le défendeur sera condamné aux dépens et à payer au syndicat la somme de 1 215,60 euros, au titre des frais non compris dans les dépens qu’il justifie avoir exposés, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE M. [E] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] les sommes suivantes :

—  7 419,39 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 6 mars 2025 sur la somme de 5 879,23 et du 11 août 2025 sur le surplus au titre des charges de copropriété, appels de provisions sur charges et frais de recouvrement dus jusqu’au 1er juillet 2025 inclus (selon arrêté de compte au 1er juillet 2025) ;

—  500 euros à titre de dommages et intérêts, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

—  1 215,60 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] du surplus de la demande;

CONDAMNE M. [E] [O] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame GARCZYNSKI, présidant l’audience, assistée de M^me Fanny JEZEK, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La 1ère Vice-Présidente

Fanny JEZEK Catherine GARCZYNSKI